Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 9 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 6]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JANVIER 2026



Minute n° :

N° RG 24/00863 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G62F


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : [P] TROLONGE 
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

OPH LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Mme [F], munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEUR :

Madame [R] [T]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne





A l'audience du 8 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 27 Juin 2025 prorogé au 14 Octobre 2025 puis à ce jour.








Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :





RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 1er octobre 2015, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [P] [S] un appartement à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial , hors charges, de 362,63 euros payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [P] [S], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 23 juillet 2024 à ce dernier un commandement visant la clause résolutoire de payer sous 2 mois un montant arriéré en principal s’élevant à 2.008,83 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par le locataire en titre, la société LOGEMLOIRET a fait assigner, en référé Monsieur [P] [S] -par acte d'huissier de justice du 2 octobre 2024 signifié à sa personne- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Monsieur [P] [S] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de juger que ce locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la [Localité 5] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [S] au titre des loyers et charges à la somme de 3.526,26 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [S] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [S] en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
À l’audience du 8 avril 2025, Monsieur [P] [S] comparaissant à l’audience, a déclaré travailler à La Poste à temps plein, vivre dans le logement avec son fils étudiant sans ressources. Il sollicite ensuite du tribunal des délais de paiement de sa dette locative, soit 120 € par mois en sus du paiement du loyer courant.

La société LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [F] - a indiqué une reprise effective du paiement du loyer courant par le locataire, a ensuite actualisé la dette locative -hors frais de poursuites- à la somme de 2.381,27 euros (décompte actualisé au 1er avril 2025) et déclare avoir consenti des délais de paiement à Monsieur [P] [S] par la mise en place d’un apurement de sa dette -respecté- à hauteur de 120,00 euros mensuel, en sus du loyer courant, dont il est demandé l’homologation par le tribunal. 

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état de la carence de Monsieur [P] [S] qui n’a pas pris contact avec le travailleur social. Une action de prévention des expulsions a néanmoins pu avoir lieu le 6 février 2025 avec ce dernier dans la perspective de l’audience de jugement. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juin 2025, prorogé au 14 octobre 2025 et 9 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.


I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 4 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement saisi la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) dès le 17 juillet 2024 pour l’informer de la situation d'impayés de Monsieur [P] [S], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 23 juillet 2024 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, en l'espèce, le contrat de location conclu le 1er octobre 2015 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-5 des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2024 au défendeur dans le délai conventionnel fixé à deux mois pour paiement de la somme en principal de 2.008,83 euros.

En effet, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Monsieur [P] [S] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 2.008,83 euros, expirant le lundi 23 septembre 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement, dans ce délai, des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 23 septembre 2024.
III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société LOGEMLOIRET produit un décompte de la dette locative en date du 1er avril 2025 (terme du mois de mars 2025 inclus) démontrant que Monsieur [P] [S] reste devoir la somme de 2.381,27 euros, frais de procédure déduits (262,11 euros) lesquels relèvent éventuellement des dépens.

Toutefois, il apparaît à l’examen que des sommes ont été décomptées et débitées à tort -car non contractuellement prévues dans les clauses du bail- à savoir :

Pénalités enquêtes OPS................... 91,44 € montant qui devra être déduit du décompte produit par le bailleur.

En conséquence, la dette locative sera ramenée à la somme de :
2.289,83 euros (2.381,27 € - 91,44 €).

Présent à l'audience, Monsieur [P] [S] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été ainsi vérifiés.

Monsieur [P] [S] sera donc condamné à verser à la société LOGEMLOIRET une somme provisionnelle de 2.289,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.


IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 


En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi, le bailleur LOGEMLOIRET a accepté le principe d’un plan d’apurement de la dette locative avec le locataire en place (en cours d’exécution et respecté), lequel a repris en sus le règlement intégral de ses loyers courants, puis le bailleur a consenti à l’audience à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l'ordre public de protection, il y aura donc lieu d'accorder au locataire Monsieur [P] [S] des délais de paiement à hauteur de 120,00 euros par mois, en sus du loyer courant, selon les modalités indiquées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise et dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [S] , et de tout occupant de son chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 

En effet, dans cette hypothèse, Monsieur [P] [S], occupant sans droit ni titre, causerait un préjudice à la SA [Adresse 4] qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Il serait dès lors condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tel qu’il serait si le bail se poursuivait et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés au bailleur.



V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [P] [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 23 juillet 2024 et de la présente assignation.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGEMLOIRET, et au regard de l’absence d’information sur la situation financière et sociale de Monsieur [P] [S], l’équité ne commande pas de condamner ce dernier à verser à son bailleur une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

La société LOGEMLOIRET sera donc déboutée de ce chef de demande.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2015 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [P] [S] , concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 septembre 2024 ;

SUSPENDONS les effets de cette clause insérée dans ledit bail ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [S] à verser à la SA d'HLM LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 2.289,83 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés (décompte du 1er avril 2025 - loyer du mois de mars 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [P] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités successives de 120,00 euros chacune, et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [P] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d'HLM LOGEM LOIRET puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;
* que Monsieur [P] [S] soit condamné à verser à la SA d'HLM LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [S] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement préalable du 23 juillet 2024 et de la présente assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge,