Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 9 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 6]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JANVIER 2026



Minute n° :

N° RG 24/00825 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G6DT


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS 




DEMANDEUR :

OPH LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Mme [E], munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [V]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Madame [H] [Y] épouse [V]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne




A l'audience du 8 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 27 Juin 2025 prorogé au 14 Octobre 2025 puis à ce jour.







Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :



RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 14 mars 2007, avec prise d’effet au 16 mars 2007, l’OPAC du Loiret devenu la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [B] [V] et à son épouse Madame [H] [V] née [Y], un appartement à usage d’habitation de type 4 avec garage situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial , hors charges, de 416,12 euros payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par les époux [V], la société LOGEMLOIRET leur a fait signifier le 11 juin 2024 un commandement visant la clause résolutoire de payer sous 6 semaines un montant arriéré en principal s’élevant à 3.777,63 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par les locataires en titre, la société LOGEMLOIRET a fait assigner, en référé les époux [V]-par actes d'huissier de justice du 25 septembre 2024 signifiés à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Monsieur [B] [V] et à Madame [H] [V] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de juger que ces locataires seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la [Localité 5] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel et solidairement les époux [V] au titre des loyers et charges à la somme de 3.477,35 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner à titre provisionnel et solidairement les époux [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel et solidairement les époux [V] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner à titre provisionnel et solidairement les époux [V] en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
À l’audience du 8 avril 2025, Monsieur [B] [V] étant non comparant, Madame [H] [V] née [Y] qui comparait en personne, a déclaré être en arrêt de travail et sollicite du tribunal des délais de paiement de sa dette locative, qu’elle reconnaît, et propose de régler 150 € par mois en sus du paiement du loyer courant.

La société LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [E] - a indiqué une reprise effective du paiement du loyer courant par les locataires, puis a ensuite actualisé la dette locative -hors frais de poursuites- à la somme de 3.288,51 euros (décompte actualisé au 4 avril 2025) en déclarant avoir consenti des délais de paiement aux époux [V] par la mise en place d’un apurement de sa dette -respecté- à hauteur de 150,00 euros mensuel, en sus du loyer courant, dont il est demandé l’homologation par le tribunal. 

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été transmise au greffe avant l’audience de jugement. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juin 2025, prorogé au 14 octobre 2025 et 9 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 474 du Code de procédure civile, l’absence de l’un des défendeurs lors de l’audience de jugement ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

L’ordonnance étant susceptible d'appel, la décision sera par conséquent réputée contradictoire à l’égard de tous, en application des dispositions de l'article 474 susvisé.


I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement saisi la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) dès le 3 juin 2024 pour l’informer de la situation d'impayés des époux [V], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 11 juin 2024 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, en l'espèce, le contrat de location conclu 14 mars 2007, avec prise d’effet au 16 mars 2007, contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-5 des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le le 11 juin 2024 aux défendeurs pour paiement dans le délai légal fixé à six semaines de la somme en principal de 3.777,63 euros.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. 


Les époux [V] disposaient donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 3.777,63 euros, expirant le dimanche 11 août 2024 (jour ouvré), le délai étant reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit au lundi 12 août 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement, dans ce délai, des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 12 août 2024. 
Les effets de la clause résolutoire insérée dans ledit bail seront suspendus pendant la durée du plan d’apurement de la dette locative consenti ci-après aux époux [V], étant rappelé qu’en cas de non-respect de l’accord d’échelonnement, les locataires défaillants seraient condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l'occupation indue du logement et ce, jusqu'à la libération des lieux. 

Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, conformément à la demande contenue dans l'assignation.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société LOGEMLOIRET produit un décompte de la dette locative en date du 2 avril 2025 (terme du mois de mars 2025 inclus) démontrant que les époux [V] restent solidairement devoir la somme de 3.288,51 euros, frais de procédure déduits (467,10 euros) lesquels relèvent éventuellement des dépens.

Toutefois, il apparaît à l’examen que des sommes ont été décomptées et débitées à tort -car non contractuellement prévues dans les clauses du bail- à savoir :

Pénalités enquêtes OPS................... 22,86 € Frais de dossier SLS........................ 22,87 € 
Soit un montant de 45,73 € qui devra être déduit du décompte produit par le bailleur.

En conséquence, la dette locative sera ramenée à la somme de :
3.242,78 euros (3288,51 € - 45,73 €).

Présente à l'audience, Madame [H] [V] née [Y] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative du couple, dont les éléments constitutifs ont été ainsi vérifiés.

Les époux [V] seront donc condamnés à verser à la société LOGEMLOIRET une somme provisionnelle de 3.242,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.


IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.


L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi, le bailleur LOGEMLOIRET a accepté le principe d’un plan d’apurement de la dette locative avec les locataires en place (en cours d’exécution et respecté), lequels ont repris en sus le règlement intégral de leurs loyers courants, puis le bailleur a consenti à l’audience à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l'ordre public de protection, il y aura donc lieu d'accorder aux locataires les époux [V] des délais de paiement à hauteur de 150,00 euros par mois, en sus du loyer courant, selon les modalités indiquées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise et dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de les époux [V], et de tout occupant de son chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 

En effet, dans cette hypothèse, les époux [V], occupants sans droit ni titre, causeraient un préjudice à la SA [Adresse 4] qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Les époux [V] seraient dès lors condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tel qu’il serait si le bail se poursuivait et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés au bailleur.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, les époux [V], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 11 juin 2024 et de la présente assignation.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGEMLOIRET, et au regard de l’absence totale d’information sur la situation financière et sociale des époux [V], l’équité ne commande pas de condamner ces derniers à verser à leur bailleur une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

La société LOGEMLOIRET sera donc déboutée de ce chef de demande.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2007 entre la société LOGEMLOIRET -venant aux droits de l’OPAC du Loiret- et Monsieur [B] [V] et son épouse Madame [H] [V] née [Y], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 août 2024 ;

SUSPENDONS les effets de cette clause insérée dans ledit bail ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [B] [V] et son épouse Madame [H] [V] à verser à la SA d'HLM LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.242,78 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés (décompte du 4 avril 2025 - loyer du mois de mars 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [B] [V] et son épouse Madame [H] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités successives de 150,00 euros chacune, et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [B] [V] et son épouse Madame [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d'HLM LOGEM LOIRET puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [B] [V] et son épouse Madame [H] [V] soient condamnés à verser à la SA d'HLM LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [B] [V] et son épouse Madame [H] [V] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement préalable du 11 juin 2024 et de la présente assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge,