Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 9 janvier 2026

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE


JUGEMENT DU : 09/01/2026



Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement : 26/1
N° RG 21/00370 

N° Portalis DB2O-W-B7F-CNKU
DEMANDEURS :

Monsieur [N] [S]
[Adresse 7]
[Localité 9]

S.C.I. DUDULE
[Adresse 10]
[Adresse 10]

S.C.I. JEFRIMONT
[Adresse 3]
[Adresse 3]

S.C.I. PEUTA
[Adresse 13]
[Adresse 13]

S.C.I. TARENTAISE 3
[Adresse 1]
[Adresse 1]

monsieur [Y] [R]
[Adresse 5]
[Adresse 5]

Monsieur [C] [J]
[Adresse 11]
[Adresse 11]

Monsieur [P] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Monsieur [W] [K]
[Adresse 6]
[Localité 9]

Madame [T] [K]
[Adresse 6]
[Localité 9]

Monsieur [Z] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 4] FRANCE

Tous représenté par Me Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Florian ABASSIT, avocat plaidant au barreau de NICE

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 12] 
représenté par son syndic FONCIA CIMES DE SAVOIE
Chez son syndic FONCIA CIMES DE SAVOIE
[Adresse 8]
[Adresse 8]
représentée par Me Sandra CORDEL, avocate au barreau D’ALBERTVILLE


COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière


DÉBATS :
Audience publique du : 07 Novembre 2025
Délibéré annoncé au : 09 Janvier 2026


Exécutoire délivré le : 09/01/2026
Expédition délivrée le :
à : Me CHOMETTE et Me CORDEL
à :

EXPOSE DU LITIGE :

M. [M] [F], M. [Y] [R], M. [V] [D], M. [C] [J], M. [X] [J], M. [W] [K], Mme [T] [K], M. [Z] [O], M. [H] [A], M. [N] [S], la SCI At 73, la SCI Dudule, la SCI Jefrimont, la SCI Peuta et la SCI La Tarentaise 3 sont propriétaires de lots au sein de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 12]” situé à Courchevel et soumis au statut de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 22 février 2020, la résolution n°18 relative à l’étude des modalités de modernisation et de restructuration des règlements de copropriété et des états descriptifs de division a été adoptée. La mission de refonte de la copropriété a été confiée à la société COPRO + et comprenait plusieurs étapes qui ont fait l’objet de plusieurs résolutions soumises au vote lors de différentes assemblées générales notamment celle du 09 janvier 2021. 

Par acte du 24 mars 2021, M. [M] [F], M. [Y] [R], M. [V] [D], M. [C] [J], M. [X] [J], M. [W] [K], Mme [T] [K], M. [Z] [O], M. [H] [A], M. [N] [S], la SCI At 73, la SCI Dudule, la SCI Jefrimont, la SCI Peuta et la SCI La Tarentaise 3 ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 12]”, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment d’entendre à titre principal annuler l’assemblée générale du 09 janvier 2021 et à titre subsidiaire annuler les résolutions n°4, 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 09 janvier 2021.

Par ordonnance du 13 juillet 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albertville a notamment :
- déclaré parfaits les désistements d'instance et d'action de M. [V] [D], la SCI At 73, M. [M] [F] et M. [H] [A],
- déclaré parfait le désistement d'incident du syndicat des copropriétaires.

La clôture a été fixée le 10 juillet 2025 par ordonnance du 19 juin 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2025 et mise en délibéré au 9 janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 09 juillet 2025, M. [Y] [R], M. [C] [J], M. [X] [J], M. [W] [K], Mme [T] [K], M. [Z] [O], M. [N] [S], la SCI Dudule, la SCI Jefrimont, la SCI Peuta et la SCI La Tarentaise 3, ci-après désignés “les requérants”, demandent au tribunal de :
- donner acte du désistement d’instance et d’action de la SCI Jefrimont, 
- à titre principal annuler l’assemblée générale du 09 janvier 2021,
- à titre subsidiaire annuler les résolutions n°4, 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 09 janvier 2021,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux requérants la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- dire qu’en cas d’exécution forcée par voie d’huissier, les sommes dues en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1995 régissant le tarif des huissiers de justice, seront supportées par le débiteur en sus des sommes allouées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- dire que les requérants seront dispensés de régler au titre des charges, les sommes auxquelles le syndicat des copropriétaires serait condamné par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à celui des frais de procédure divers et des frais d’avocats entraînés par la présente procédure,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

A titre liminaire, les requérants demandent de prendre acte du désistement d’instance et d’action de la SCI Jefrimont. 

Au soutien de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 09 janvier 2021, les requérants font valoir, sur le fondement de l’article 17-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 9 bis du décret n°67-223 du 17 mars 1967, que la convocation adressée aux copropriétaires mentionne un délai de 3 jours avant la tenue de l’assemblée générale pour envoyer le formulaire de vote par correspondance, qu’en omettant de préciser le caractère franc du délai le syndic de copropriété n’a pas suffisamment informé les copropriétaires quant aux modalités de vote par correspondance et qu’en conséquence l’assemblée générale a été irrégulièrement convoquée. 

Pour conclure à la nullité des résolutions n°4, 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 09 janvier 2021, les requérants soulèvent, sur le fondement de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, un premier moyen relatif au défaut d’informations des copropriétaires. 

Tout d’abord, ils exposent que la convocation adressée aux copropriétaires mentionne sous la résolution n°4 que le choix de la division en volumes de l’ensemble immobilier a été défini et approuvé lors de l’assemblée générale du 03 octobre 2020 alors que le principe de ladite division n’a été approuvé que lors de l’assemblée générale du 28 février 2025 par l’adoption de la résolution n°44, que les copropriétaires ont été destinataires d’une information erronée sur un point déterminant et qu’en conséquence les copropriétaires ont voté des résolutions relatives à la scission de la copropriété en volumes sans savoir que d’autres options étaient envisageables. 

Ensuite, ils expliquent que le procès-verbal de l’assemblée générale du 03 octobre 2020 précise aux résolutions n°15 et 16 que les bouts de couloirs seront traités dans le cadre de la restructuration des règlements de copropriété et des états descriptifs de division de l’ensemble immobilier, que la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 indique que les bouts de couloirs seront maintenus sous statut de parties communes spéciales à jouissance privative sans création de lots et de tantièmes, que la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 est en contradiction avec ce qui a été approuvé lors de l’assemblée générale du 03 octobre 2020, que le maintien des bouts de couloirs, qui sont des parties communes, sous statut de parties communes spéciales à jouissance privative est contraire aux dispositions légales et que l’adoption de la résolution n°28 lors de l’assemblée générale du 17 juin 2025 relative à la cession des bouts de couloirs à certains copropriétaires n’a pas régularisé la difficulté. 

Enfin, ils retiennent le caractère incomplet du rapport de la société COPRO+ quant à la question des bouts de couloirs, à la situation juridique de La Douna 6 et à la nouvelle organisation des entités nouvellement créées. 

Les requérants soulèvent, sur le fondement de l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, un deuxième et dernier moyen relatif au non-respect de l’obligation de mise en concurrence. Ils relèvent que les résolutions n°6 et 7 ont été votées sans mise en concurrence alors que cela était obligatoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 08 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- donner acte du désistement d’instance et d’action de la SCI Jefrimont et M. [B] [J],
- débouter les requérants de leurs demandes, 
- condamner les requérants in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- condamner les requérants aux dépens. 

A titre liminaire, le syndicat des copropriétaires demande qu’il soit donné acte du désistement d’instance et d’action de la SCI Jefrimont et de M. [B] [J], gérant de la SCI Peuta.

Pour conclure au rejet de la demande de nullité de l’assemblée générale du 09 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la convocation adressée aux copropriétaires mentionne expressément que le formulaire de vote par correspondance doit être adressé avant le 06 janvier 2021 et qu’en conséquence l’assemblée générale a été régulièrement convoquée.

Pour conclure au rejet de la demande de nullité des résolutions n°4, 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 09 janvier 2021, concernant le moyen relatif au défaut d’informations des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires explique tout d’abord que la convocation ne mentionne pas que le choix de la division en volumes de l’ensemble immobilier a été approuvé lors de l’assemblée générale du 03 octobre 2020, que les informations transmises sont conformes à celles communiquées lors des assemblées générales antérieures et que la résolution n°4 n’a pas fait l’objet d’un vote. Il expose ensuite que la résolution n°15 relative aux bouts de couloirs de l’assemblée générale du 03 octobre 2020 a fait l’objet d’un report de vote et qu’il n’y a aucune contradiction avec les informations contenues dans la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021. Il relève enfin que les requérants ne démontrent pas l’insuffisance du rapport de la société COPRO + et l’incidence de cette prétendue insuffisance sur le vote des résolutions litigieuses. 

Concernant le moyen relatif au non-respect de l’obligation de mise en concurrence, le syndicat des copropriétaires relève que les missions confiées au géomètre-expert et au notaire, objets des résolutions n°6 et 7, ont été à nouveau soumises au vote lors de l’assemblée générale du 27 mars 2021 et qu’en conséquence la demande d’annulation des résolutions n°6 et 7 est devenue sans objet. 

Le syndicat des copropriétaires relate que le projet de refonte du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division a été reporté lors de l’assemblée générale du 23 février 2024 par l’adoption de la résolution n°28 compte tenu du projet de transformation de l’hôtel en palace, de rénovation et de surélévation de l’ensemble immobilier mené par la société Palace des Neiges, que le principe de la division de la copropriété en volumes a été voté lors de l’assemblée générale du 28 février 2025 par l’adoption de la résolution n°44, que la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division a été votée lors de l’assemblée générale du 17 juin 2025 par l’adoption de la résolution n°13 sans que les requérants ne s’y opposent et qu’en conséquence la présente procédure est dénuée d’intérêt. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS :

A titre liminaire, le syndicat des copropriétaires conclut que “le présent recours apparaît dénué d’intérêt” compte tenu de l’adoption de la résolution n°13 relative à la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division lors de l’assemblée générale du 17 juin 2025 sans que les requérants ne s’y opposent.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2025 (pièce n°33 défendeur) que le projet d’état descriptif de division modificatif résultant des plans établis par le cabinet Magnan-Perrillat-Clare, géomètres experts, et de l’acte établi par Me [I] [L], notaire, a été validé sans opposition des requérants. Ceci étant, ce projet d’état descriptif de division est la conséquence du projet de transformation de l’hôtel en palace, de rénovation et de surélévation de l’ensemble immobilier mené par la société Palace des Neiges qui a été validé lors des assemblées générales des 23 février 2024 (pièce n°24 défendeur), 12 juillet 2024 (pièce n°32 défendeur) et 28 février 2025 (pièce n°30 défendeur). Ce projet d’état descriptif de division n’est donc pas le fruit de l’étude des modalités de modernisation et de restructuration des règlements de copropriété et des états descriptifs de division confiée à la société COPRO + dont le projet de scission de la copropriété en volumes a été reporté lors de l’assemblée générale du 23 février 2024 (pièce n°24 défendeur). Les contestations des requérants concernant la mission confiée à la société COPRO + ne sont donc pas devenues sans objet d’autant plus qu’aucune assemblée générale n’a annulé les résolutions litigieuses. 

En conséquence, il y a lieu de statuer sur les demandes formulées par les requérants. 


I. La demande de constater le désistement de la SCI Jefrimont 

L’article 789 du Code de procédure civile dispose que “Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance [...]”

L’article 384 du Code de procédure civile dispose que “En dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l'instance s'éteint accessoirement à l'action par l'effet de la transaction, de l'acquiescement, du désistement d'action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d'une partie. L'extinction de l'instance est constatée par une décision de dessaisissement”.

En l’espèce, les requérants n’ont pas saisi le juge de la mise en état, seul compétent, d’une demande de constater le désistement d’instance et d’action de la SCI Jefrimont.

En conséquence, la demande de donner acte du désistement d’instance et d’action de la SCI Jefrimont sera déclarée irrecevable.


II. La demande de nullité de l’assemblée générale du 09 janvier 2021 dans son entier 

Il résulte de l'article 17-1 A, alinéa 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction modifiée par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable au litige, que les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté.

Selon l'article 9 bis du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi précitée, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, pour être pris en compte lors de l'assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion. Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l'adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l'envoi.

En l’espèce, les requérants produisent uniquement la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 adressée le 09 décembre 2020 par le syndic de copropriété à M. [N] [S] (pièce n°1 demandeurs). En l’absence de contestations, il sera considéré que cette même convocation a été adressée aux autres requérants. 

Sont joints à cette convocation une note relative aux modalités de participation à l’assemblée générale précisant que le formulaire de vote par correspondance “doit être adressé au syndic au moins 3 jours francs avant la réunion” (page 4 pièce n°1 demandeurs) et le formulaire de vote par correspondance (page 10 pièce n°1 demandeurs) mentionnant une date limite de réception le 06 janvier 2021. L’assemblée générale ayant eu lieu le 09 janvier 2021, les votes devaient être reçus avant le 05 janvier 2021, les 06, 07 et 08 janvier étant les 3 jours francs. La date limite de réception mentionnée dans le formulaire est donc erronée. Ceci étant, cette erreur de computation n’a pas porté grief aux copropriétaires qui ont disposé d’un délai supplémentaire pour faire parvenir leur vote d’autant plus que les requérants n’ont pas soulevé de contestations relatives à la tardiveté des votes qui seraient parvenus le 06 janvier 2021. 

Au surplus, aucune disposition légale ou réglementaire ne prévoit que le délai franc de 3 jours est prescrit à peine de nullité de l’assemblée générale dans son entier. Les copropriétaires ont donc été en mesure de voter par correspondance. Il ne peut donc être considéré que les informations relatives au vote par correspondance mentionnées dans la convocation sont insuffisantes.

En conséquence, les requérants ont été régulièrement convoqués et seront déboutés de leur demande de nullité de l’assemblée générale du 09 janvier 2021 dans son entier. 


III. La demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 09 janvier 2021

L’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes”.

La décision d’assemblée générale résulte exclusivement d’une délibération sanctionnée par un vote (Cass. Civ. 3ème, 13/11/2004, n°03-11.741).

En l’espèce, l’assemblée générale du 09 janvier 2021 a pris acte des documents joints à la convocation en ce qui concerne la résolution n°4 dont l’intitulé est “information concernant la mise en conformité du socle juridique, gouvernance et gestion de l’ensemble immobilier [Adresse 12]” (pièce n°2 demandeurs). La résolution n°4 ne comporte donc aucune délibération sanctionnée par un vote et ne peut donc constituer une décision adoptée par l’assemblée générale susceptible d’être contestée. 

En conséquence, les requérants seront déboutés de leur demande d’annuler la résolution n°4 de l’assemblée générale du 09 janvier 2021 de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé “[Adresse 12]”. 


IV. La demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 09 janvier 2021

L’article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que “l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I”.

En l’espèce, l’assemblée générale a adopté la résolution n°5 intitulé “COPRO + : mise en conformité du socle juridique, gouvernance et gestion de l’ensemble immobilier [Adresse 12]” et a notamment décidé de poursuivre les travaux de mise en conformité de l’ensemble immobilier et de prendre acte des préconisations de la société COPRO +.

Les requérants soulèvent deux moyens : l’un relatif au défaut d’informations des copropriétaires (A) et l’autre relatif au non-respect de l’obligation de mise en concurrence (B). 

A. Le défaut d’informations des copropriétaires 

Il convient de préciser que pour annuler la résolution n°5 sur le fondement du défaut d’informations des copropriétaires, il est impératif de se positionner à la date du vote et de prendre uniquement en considération les informations qui ont été transmises aux copropriétaires et celles qui étaient connues du syndicat des copropriétaires et du syndic de copropriété lors de l’assemblée générale et qui auraient pu être communiquées. 

Les requérants considèrent que le défaut d’informations des copropriétaires serait caractérisé par l’information erronée quant au vote sur le choix d’une division en volumes (1), la contradiction entre la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 et le procès-verbal du 03 octobre 2020 concernant le problème des bouts de couloirs (2) et l’insuffisance du rapport de la société COPRO + (3). 

1. L’information erronée quant au vote sur le choix d’une division en volumes 

A la lecture du projet de résolution n°4 annexé à la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 (pièce n°1 demandeurs), il est précisé que “dans la continuité de l’orientation définie et approuvée lors de l’assemblée générale tenue en date du 03.10.2020 visant à la division en volume de l’ensemble immobilier, l’intervention de prestataires spécialisés est indispensable”. 

Les requérants en déduisent que les copropriétaires ont été informés que la division en volumes a été adoptée lors de l’assemblée générale du 03 octobre 2020 alors qu’il n’y a eu aucun vote et que cette information erronée a influencé leur vote en faveur de la résolution n°5 relative à la poursuite de l’étude confiée à la société COPRO + dans la mesure où l’adoption définitive de la division en volumes fait échec à toutes autres solutions alternatives. 

Tout d’abord, contrairement à ce qu’affirment les requérants, la société COPRO + ne s’est jamais engagée à exposer toutes les options possibles pour la refonte de la copropriété mais s’est engagée à proposer “un ou plusieurs scenarios [...] de manière à organiser le débat avec le comité de pilotage” puis à arrêter avec le comité de pilotage “une version définitive sur la configuration de l’ensemble immobilier et son fonctionnement” (pièce n°10 demandeurs). Force est de constater que la société COPRO + a proposé la scission de la copropriété en volumes qui a été acceptée par le comité de pilotage. C’est la raison pour laquelle, cette solution a été présentée aux copropriétaires lors de l’assemblée générale du 03 octobre 2020 sans procéder à un quelconque vote (pièce n°27 demandeurs) et qu’il en est fait état dans le projet de résolution n°4 de l’assemblée générale du 09 janvier 2021. En partant du postulat que la société COPRO + devait présenter les différentes solutions pour la refonte de la copropriété, les requérants commettent donc une erreur. 

Ensuite, contrairement à ce qu’affirment les requérants, la mission confiée à la société COPRO + n’est pas conditionnée au vote préalable de la division en volumes. Lors de l’assemblée générale du 22 février 2020, la résolution n°18 relative à l’étude des modalités de modernisation et de restructuration des règlements de copropriété et des états descriptifs de division a été adoptée (pièce n°8 demandeurs). La mission de refonte de la copropriété a été confiée à la société COPRO + qui a prévu 4 étapes : les deux premières, à savoir l’actualisation des études antérieures et l’élaboration d’une organisation générale du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, constituant la phase n°1 et les deux dernières, à savoir l’élaboration du cahier des charges des missions du géomètre-expert et du notaire et l’accompagnement jusqu’à la formalisation des actes, constituant la phase n°2 (pièce n°10 demandeurs). Ces différentes étapes ne sont que les opérations préalables à la scission de la copropriété en volumes, solution proposée par la société COPRO + et retenue par le comité de pilotage, pour lesquelles l’article 28 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’impose pas une décision de l’assemblée générale quant au principe de la division en volumes. Ce n’est qu’à l’issue des différentes étapes que l’assemblée générale devait se prononcer sur le principe même de la scission de la copropriété en volumes. Avant cette décision finale, les copropriétaires devaient être tenus informés des évolutions et devaient valider les travaux de la société COPRO + à l’issue de la phase n°1 avant la mise en oeuvre de la phase n°2. C’est la raison pour laquelle l’assemblée générale du 22 février 2020 a pris note “qu’après la première phase du devis Copro + d’un montant de 12 000 euros HT, le rapport émis par Copro + sera soumis à validation lors d’une assemblée générale en vue de pouvoir mettre en oeuvre la seconde phase du devis Copro +” ce qui est l’objet de l’assemblée générale du 09 janvier 2021 avec le vote des résolutions n°5, 6 et 7. 

Enfin, même si le terme “approuvé” est ambigu le projet de résolution n°4 ne mentionne pas un vote sur le principe de la division en volumes mais fait état d’une orientation qui a été donnée. Surtout ledit projet vise la note d’information de la société COPRO + annexée à la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 qui précise l’absence de vote lors de l’assemblée générale du 03 octobre 2020 et qu’il appartient à l’assemblée générale de décider de la poursuite de la mission et de l’engagement des budgets des spécialistes. 

Dès lors, les copropriétaires n’ont pas été trompés quant au fait que la division en volumes aurait été votée lors de l’assemblée générale du 03 octobre 2020.

2. La contradiction entre la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 et le procès-verbal du 03 octobre 2020 concernant le problème des bouts de couloirs

Il ressort des débats que certains copropriétaires se sont appropriés des bouts de couloirs qui étaient au moment de l’assemblée générale du 09 janvier 2021 des parties communes. 

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 03 octobre 2020 mentionne sous les résolutions n°15 et 16 que “l’assemblée générale prend acte que les emprises sur parties communes seront traitées dans le cadre de la restructuration des règlements de copropriété et des états descriptifs de division de l’ensemble immobilier. En conséquence, l’assemblée générale décide de reporter cette question à une prochaine assemblée générale” (pièce n°27 demandeurs).

La note d’information de la société COPRO + annexée à la convocation de l’assemblée générale du 09 janvier 2021 indique le “maintien des bouts de couloir sous statut de parties communes spéciales à jouissance privative, sans création de lots et de tantièmes”. 

Contrairement à ce qu’affirment les requérants, il n’y a eu aucune décision de l’assemblée générale sur la question des bouts de couloir puisqu’il n’y a eu qu’une prise d’acte et un report du vote. Il n’y a donc pas de contradiction entre une décision de l’assemblée générale et la proposition de la société COPRO + validée par le comité de pilotage de procéder à la scission de la copropriété en volumes sans régulariser préalablement les appropriations des bouts de couloirs. Aucune disposition légale n’impose de régulariser d’éventuelles appropriations de parties communes avant une division en volumes. C’est d’ailleurs ce qui a été fait à l’assemblée générale du 17 juin 2025 lors de laquelle la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division a été adoptée sans que la question des bouts de couloirs n’ait été réglée (pièce n°33 défendeur). Si le statut de parties communes spéciales à jouissance privative n’est pas conforme aux dispositions impératives des articles 6-2 et 6-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il ne s’agit que d’une note de la société COPRO + qui n’a donc aucune incidence sur la qualification juridique des bouts de couloirs. 

Les copropriétaires ont donc été informés de la préconisation de la société COPRO + validée par le comité de pilotage d’exclure du projet de scission en volumes de la copropriété les bouts de couloirs. Si les copropriétaires étaient en désaccord, ils étaient en capacité de s’opposer à la poursuite de la mission confiée à la société COPRO + en votant contre la résolution n°5. 

3. L’insuffisance du rapport de la société COPRO +

Il sera constaté que la note établie par la société COPRO + annexée à la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 (pièce n°1 demandeurs) précise que “la tranche ferme de l’étude COPRO + (étapes 1 & 2) a défini les préconisations de réorganisation du [Adresse 12] à travers une division en volumes permise par l’article 28 de la loi de 1965. Il s’agit donc de remettre en oeuvre le fonctionnement prévu à l’origine avec 4 copropriétés regroupées dans une Union de copropriétés. L’union gère les espaces et moyens communs et prend les décisions concernant la globalité de l’ensemble immobilier” et “le choix retenu entre les membres du COPIL et les prestataires est d’aller au plus simple, pour réussir la division avec le maximum de garanties et de laisser à chacune des entités le soin de faire évoluer, s’ils le souhaitent, leur organisation interne, sans modifier les équilibres de répartition de masse générale et de droit du sol initiaux”. C’est la raison pour laquelle la société COPRO + indique notamment le maintien de la situation des bouts de couloirs et le maintien de la structure hybride existante pour l’hôtel. 

Au stade de la phase n°2, les informations communiquées par la société COPRO + sont suffisantes pour permettre aux copropriétaires de se prononcer sur la poursuite de la mission confiée à cette dernière, étant précisé qu’il ne s’agit que des opérations préalables à l’opération de scission de la copropriété. Les requérants ne démontrent pas en quoi le rapport de la société COPRO + serait insuffisant pour le vote de la résolution n°5. Si tel avait été le cas, ils auraient pu demander des explications au cours de l’assemblée générale pour éclairer leur vote. 

Il résulte de ce qui précède que les documents joints à la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 permettaient aux copropriétaires d’être correctement informés quant à la proposition retenue par la société COPRO + de scission de la copropriété en volumes validée par le comité de pilotage et quant à l’avancée de la mission confiée à la société COPRO +, de sorte qu’aucun défaut d’informations ne peut être caractérisé. 

B. Le non-respect de l’obligation de mise en concurrence 

La résolution n°5 ne concerne ni un marché de travaux ni un contrat. Son objet est la poursuite de la mission confiée à la société COPRO + qui a été votée lors de l’assemblée générale du 22 février 2020 (pièce n°8 demandeurs). L’obligation de mise en concurrence n’était donc pas applicable au vote de cette résolution. 

En conséquence, les requérants seront déboutés de leur demande d’annuler la résolution n°5 adoptée lors de l’assemblée générale du 09 janvier 2021 de la copropriété dénommée “[Adresse 12]”. 


V. La demande d’annulation des résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale du 09 janvier 2021

L'action en contestation d'une décision d'une assemblée antérieure est dépourvue d'intérêt, faute d'objet, et est donc irrecevable si la décision de régularisation prise par la nouvelle assemblée revêt un caractère définitif (Cass. Civ. 3ème, 14/04/2010, n°09-13.988, Cass. Civ. 3ème, 02/03/2017, n°16-11.735). 

En l’espèce, l’assemblée générale du 09 janvier 2021 a adopté la résolution n°6 intitulé “Géomètre : budget alloué aux travaux de division en volume en vue de la scission de l’ensemble immobilier du [Adresse 12]” et a notamment décidé d’effectuer les travaux de division volumétrique de l’ensemble immobilier en retenant la proposition de la société Agate Géomètres Experts pour un montant de 21.600 euros TTC. 

L’assemblée générale du 09 janvier 2021 a adopté la résolution n°7 intitulé “Notaire : budget alloué à l’étude de scission en volume de l’ensemble immobilier [Adresse 12]” et a notamment validé la proposition d’étude relative à la future scission de l’ensemble immobilier en retenant la proposition de l’étude notariale LexGroup pour un montant prévisionnel estimé à 21.600 euros TTC. 

Ces deux résolutions ont, à nouveau, été soumises aux votes lors de l’assemblée générale du 27 mars 2021 aux résolutions n°14 et 15 qui ont été adoptées (pièce n°8 défendeur) et lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2021 aux résolutions n°4 et 5 qui ont été adoptées (pièce n°13 défendeur). Pour autant ni les résolutions n°14 et 15 ni les résolutions n°4 et 5 ne revêtent de caractère définitif puisque les requérants les ont contestées et les instances sont toujours en cours ce qui n’est pas contesté par les parties.

Dès lors, il y a lieu de statuer sur la demande d’annulation des résolutions n°6 et 7.

L’article 21 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire”.

L’article 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que “la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises”.

En l’espèce, l’assemblée générale du 22 février 2020 a adopté la résolution n°12 (pièce n°8 demandeurs) fixant “le montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence des entreprises est rendue obligatoire en prévision de l’assemblée générale à : - 2 devis à demander à partir de 5 000 euros TTC, - 3 devis à demander à partir de 20 000 euros TTC”. 

Les parties ne contestent pas que la mise en concurrence était obligatoire pour le vote des résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale du 09 janvier 2021. Pour autant, la convocation adressée aux copropriétaires ne fait pas état d’une mise en concurrence et seules la proposition technique et financière de la société Agate Géomètres Experts et celle de LexGroup Notaires ont été jointes (pièce n°1 demandeur). Ce n’est que par mails des 23 et 30 juin 2021, soit postérieurement à l’assemblée générale du 09 janvier 2021, que le syndic de copropriété a pris attache avec d’autres sociétés pour l’établissement de devis (pièce n°10 défendeur). Cette mise en concurrence tardive a justifié la réitération du vote des résolutions n°6 et 7 lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2021 afin de régularisation (pièce n°13 défendeur). Il n’est donc pas établi que pour l’assemblée générale du 09 janvier 2021 le syndicat des copropriétaires a demandé des devis à plusieurs cabinets de géomètres experts et à plusieurs notaires. 

Dès lors, l’obligation de mise en concurrence n’a pas été respectée par le syndicat des copropriétaires pour le contrat visant à confier à un géomètre-expert les travaux de division en volume en vue de la scission de l’ensemble immobilier et pour le contrat visant à confier à un notaire l’étude de scission en volume. 

En conséquence, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur le moyen relatif au défaut d’informations des copropriétaires, les résolutions n°6 et n°7 adoptées lors de l’assemblée générale du 09 janvier 2021 de la copropriété dénommée “[Adresse 12]” seront annulées. 


VI. Les demandes accessoires 

∙ Les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”. 

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

∙ Les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Le syndicat des copropriétaires, partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer aux requérants la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

∙ Les droits proportionnels de recouvrement du commissaire de justice 

Les requérants ne justifient d’aucun fondement juridique qui permettrait de mettre les droits proportionnels de recouvrement du commissaire de justice à la charge du débiteur. 

En conséquence, les requérants seront déboutés de leur demande de juger que les sommes dues en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1995 seront supportées par le débiteur. 

∙ La dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure 

Conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont l'application est d'ordre public, les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

DECLARE irrecevable la demande de donner acte du désistement d’instance et d’action de la SCI Jefrimont, 

DEBOUTE M. [Y] [R], M. [C] [J], M. [X] [J], M. [W] [K], Mme [T] [K], M. [Z] [O], M. [N] [S], la SCI Dudule, la SCI Jefrimont, la SCI Peuta et la SCI La Tarentaise 3 de leur demande de nullité de l’assemblée générale du 09 janvier 2021 dans son entier, 

DEBOUTE M. [Y] [R], M. [C] [J], M. [X] [J], M. [W] [K], Mme [T] [K], M. [Z] [O], M. [N] [S], la SCI Dudule, la SCI Jefrimont, la SCI Peuta et la SCI La Tarentaise 3 de leur demande d’annuler les résolutions n°4 et n°5 de l’assemblée générale du 09 janvier 2021 de la copropriété dénommée “[Adresse 12]”, 

ANNULE les résolutions n°6 et n°7 adoptées lors de l’assemblée générale du 09 janvier 2021 de la copropriété dénommée “[Adresse 12]”,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 12]” aux dépens, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 12]” à payer la somme globale de 1.500 euros à M. [Y] [R], M. [C] [J], M. [X] [J], M. [W] [K], Mme [T] [K], M. [Z] [O], M. [N] [S], la SCI Dudule, la SCI Jefrimont, la SCI Peuta et la SCI La Tarentaise 3 au titre des frais irrépétibles, 

DISPENSE M. [Y] [R], M. [C] [J], M. [X] [J], M. [W] [K], Mme [T] [K], M. [Z] [O], M. [N] [S], la SCI Dudule, la SCI Jefrimont, la SCI Peuta et la SCI La Tarentaise 3 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 12]” dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, 

DEBOUTE M. [Y] [R], M. [C] [J], M. [X] [J], M. [W] [K], Mme [T] [K], M. [Z] [O], M. [N] [S], la SCI Dudule, la SCI Jefrimont, la SCI Peuta et la SCI La Tarentaise 3 de leur demande de juger que les sommes dues en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1995 seront supportées par le débiteur. 

Ainsi jugé et prononcé le 09 janvier 2026, la minute est signée par Monsieur [...], Président et Madame [...], Greffière.

La Greffière Le Président