Tribunal Judiciaire · Chambre 9 — 9 janvier 2026

Minute n°25/
JUGEMENT DU : 09 janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00437 - N° Portalis DB2N-W-B7J-IS6W
AFFAIRE : S.D.C. RESIDENCE LA CHESNAIE représenté par son Syndic la SAS ACCORD IMMOBILIER (CENTURY 21 HARMONY), immatriculée au RCS du MANS sous le n° 389 999 194, dont le siège social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, 
c/ [U] [R] [X]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

JUGEMENT DU 09 janvier 2026

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND


DEMANDERESSE

S.D.C. RESIDENCE LA CHESNAIE représenté par son Syndic la SAS ACCORD IMMOBILIER (CENTURY 21 HARMONY), immatriculée au RCS du MANS sous le n° 389 999 194, dont le siège social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître David SIMON de la SCP LALANNE - GODARD - BOUTARD - SIMON - GIBAUD, avocats au barreau du MANS



DEFENDERESSE

Madame [U] [R] [X]
née le 05 Avril 1996 à [Localité 7] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Emmanuel BRUNEAU, avocat au barreau du MANS, avocat postulant, et par Me Ervé DMOTENG KOUAM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant




COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Loïc WAROUX
GREFFIER : Judith MABIRE


DÉBATS

À l’audience publique du 05 décembre 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 09 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.



FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Madame [R] [X] est propriétaire d’un appartement et d'une cave dans un immeuble situé au sein de la résidence [Adresse 6], [Adresse 3] et [Adresse 1] et soumis au régime de la copropriété.


L’ensemble immobilier, organisé en copropriété, est géré par la SAS ACCORD IMMOBILIER, en sa qualité de syndic de la résidence. En cette qualité, la SAS ACCORD IMMOBILIER procède aux appels de charges de copropriété permettant l’entretien des parties communes.

Le 19 décembre 2022, maître [F], conseil du syndic de la résidence [Adresse 6] a mis en demeure madame [R] [X] de cesser la location de chambres dans son appartement, le règlement intérieur de copropriété prévoyant l'interdiction de la location des appartements en chambres meublées à des personnes distinctes.

Par ailleurs, à compter de l'année 2022, madame [R] [X] ne s’est pas acquittée des charges régulièrement appelées et n’a pas répondu aux mises en demeure du syndic. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 avril 2025, le syndic de la résidence l'a mise en demeure de régler la somme principale de 9.392,55 € au titre des charges de copropriétés impayées, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse.

Par acte du 4 septembre 2025, le syndic de la résidence [Adresse 6] a fait assigner madame [R] [X] devant le président de ce tribunal auquel il demande de la condamner au paiement des sommes suivantes :
- 10.354,17 € au titre des charges échues,
- 649,90 € au titre des charges non-échues,
- 1.000 € au titre de la résistance abusive,
- 1.700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance et les frais d'exécution de la décision à intervenir.

À l’audience du 5 décembre 2025, le syndic de la résidence [Adresse 6] demande au juge des référés de :
- Rejeter l'ensemble des demandes de madame [R] [X] ;
- Condamner madame [R] [X], en deniers ou en quittances, au paiement de la somme de 12.637,79 € au titre des charges échues impayées ;
- Condamner madame [R] [X], en deniers ou en quittances, au paiement de la somme de 649,90 € au titre des charges non échues en 2025 ;
- Rejeter la demande de délais de paiement ;
- Subsidiairement, en cas d'octroi de délais de paiement, dire et juger que les mensualités ordonnées seront d'un égal montant et qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à bonne date et/ou charges courantes, l'intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible ;
- En tout état de cause :
- Condamner madame [R] [X] au paiement de la somme de 1.000 € au titre de la résistance abusive ;
- Condamner madame [R] [X] au paiement de la somme de 1.700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance et les frais d'exécution de la décision à intervenir.

Le syndic de la résidence [Adresse 6] soutient notamment que :
- Madame [R] [X] conteste être redevable de la somme de 840 € correspondant à des frais engendrés dans le cadre de ce dossier à titre précontentieux et contentieux. Or, les frais figurant sur le décompte sont fixés dans le contrat de syndic et, à ce titre, ont fait l’objet d’un vote par l’assemblée générale des copropriétaires au moment du choix de la SAS ACCORD IMMOBILIER en qualité de syndic. Les copropriétaires sont donc redevables des sommes correspondant aux frais de relance, mise en demeure, transmission de dossier à l'huissier ou à l'avocat dont le barème des coûts figure dans le contrat de syndic (pages 11 à 13) car il est parfaitement inéquitable de faire peser sur l’ensemble de la collectivité des frais qui sont uniquement imputables à la défaillance d’un seul copropriétaire ;
- Concernant les sommes de 240 € du 28 décembre 2022 et de 300 € du 31 décembre 2022, il s’avère que madame [R] [X] a procédé, en 2022, à la location des chambres de l’appartement litigieux individuellement via un site en ligne. Le syndic de l’immeuble, puis son conseil, ont été contraints de mettre en demeure madame [R] [X] de cesser l'exploitation des chambres contraire au règlement de copropriété. La gestion de ce contentieux a engendré un coût pour les gestionnaires de l’immeuble à hauteur de 240 € ainsi qu’une somme de 300 € correspondant au coût de la mise en demeure par le conseil du syndicat des copropriétaires. Le barème de l’ensemble de ces frais figure au titre du contrat de syndic et ne peut faire l’objet d’aucune contestation ;
- La somme de 300 € figurant sur le décompte au 30 avril 2025 est contestée mais elle correspond au suivi du dossier contentieux ainsi qu’à sa transmission au conseil du syndicat des copropriétaires conformément au barème figurant dans le contrat de syndic ;
- L’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé. En l’espèce, madame [R] [X] indique, pour justifier sa demande de délais, être en difficultés financières depuis l’année 2022, date du début de sa reconversion professionnelle. Cet argument ne saurait prospérer pour justifier des délais de paiement auquel la copropriété s’oppose fermement. Il n’est pas concevable, pour justifier le non-paiement des charges de copropriété nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble, d’invoquer une simple reconversion professionnelle. De plus, elle se contente pour justifier de sa situation financière de verser aux débats un contrat d’apprentissage datant de 2022. Ces seuls éléments n’établissent pas sa situation financière actuelle et sont insuffisants pour établir, que madame [R] [X] serait en mesure de procéder, en plus du règlement des charges courantes, au règlement de sa dette de charges de copropriété. 

Par ailleurs, le syndic de la résidence [Adresse 6] a sollicité un délai pour produire en cours de délibéré un décompte actualisé des charges impayées.

Le juge des référés l'a autorisé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé avant le 12 décembre 2025.

Madame [R] [X] demande au juge des référés de :
- Juger que les sommes de 240 € du 28 décembre 2022, 300 € du 31 décembre 2022 et 300 € du 30 avril 2025 ne sont pas justifiées ;
- Arrêter le montant des créances échues à la somme de 9.514,17 € (10.354,17 € - 840 €) ;
- Ordonner que la somme de 1.050 € réglée par madame [R] [X] en deux versements, les 3 novembre 2025 (650 €) et 3 décembre 2025 (400 €) soit déduite du montant de la dette ;
- Accorder à madame [R] [X] des délais de paiement sur 24 mois, afin de lui permettre de régler sa dette le 10 de chaque mois ;
- Rejeter les demandes formulées au titre de la résistance abusive et de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Statuer ce que de droit sur les dépens.

Madame [R] [X] fait valoir les moyens et arguments suivants :
- Les sommes de 240 € du 28 décembre 2022 "remise dossier", 300 € du 31 décembre 2022 "remise dossier avocat" et 300 € du 30 avril 2025 "envoi dossier huissier" ne sont pas justifiées et doivent être déduites des sommes dues ;
- Elle sollicite par ailleurs des délais de paiement car sa situation professionnelle ne lui a pas permis de payer les charges lors de leur échéance. Au début des impayés, elle était en formation professionnelle qu'elle a désormais achevée. Elle a pu prendre contact avec la SAS ACCORD IMMOBILIER pour qu'elle gère la gestion locative de son bien. Elle a ainsi effectué deux paiements de 657 et 400 € ;
- La demande au titre de la résistance abusive doit être rejetée car les impayés ne résultent pas de sa mauvaise volonté mais de difficultés pour mettre en location son bien et de son absence de revenus lors de sa formation.

MOTIFS

Sur la demande de paiement des charges :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété.

Il résulte de l’article 14 de la même loi que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et d’équipement commun de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

Il résulte de l’article 18 de la même loi que l’administration de l’immeuble est à la charge du syndicat, ce qui comprend le recouvrement des charges de copropriété.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que “sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur”. 

De plus, les dispositions du contrat de syndic, signées par les parties, prévoient le montant de ces frais, le syndic de la résidence [Adresse 6] produisant le contrat du syndic signé avec la SAS ACCORD IMMOBILIER, le 13 mai 2024. Le montant des sommes due ne peut donc être contesté puisqu'il a été contractuellement prévu avec le syndicat des copropriétaires, représentant l'ensemble des copropriétaires.

Il résulte des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que :
« À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 ».

Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge des seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Il est justifié du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale.

Il est constant que le défendeur n’a pas versé les provisions dues à leurs dates d’exigibilité.

Les formalités de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, notamment celles relatives aux mises en demeure.

En l'espèce, le syndic de la résidence [Adresse 6] sollicite au titre des charges de copropriété les sommes de : 12.637,79 € au titre des charges échues impayées et 649,90 € au titre des charges non échues en 2025.

Au soutien de sa demande, le syndic de la résidence a versé en cours de délibéré un décompte actualisé au 12 décembre 2025 au solde débiteur de 11.587,89 €.

Ce décompte comprend les versements de 657 € et 400 € effectués les 3 novembre et 3 décembre 2025 et encaissés les 6 novembre 2025 et 12 décembre 2025. Le décompte fait également état des sommes de :
- 240 € le 28 décembre 2022 pour la remise du dossier à maître [F],
- 300 € le 31 décembre 2022 pour la remise du dossier à l'avocat,
- 300 € le 30 avril 2025 pour l'envoi du dossier à l'huissier.

Il convient de relever que les sommes de 240 € du 28 décembre 2022 pour la remise du dossier à maître [F] et de 300 € du 31 décembre 2022 pour une remise du dossier à l'avocat sont sollicitées au même titre, à savoir pour la remise du dossier à l'avocat, à trois jours d'intervalle.

Or, la double facturation de la remise du dossier à l'avocat, les 28 et 31 décembre 2022 n'est nullement expliquée par le syndic de la résidence [Adresse 6] et ne semble pas justifiée, le conseil du syndic ayant uniquement mis en demeure madame [R] [X] par courrier de son conseil maître [F], le 19 décembre 2022, de cesser la location de chambres de son appartement.

En conséquence, madame [R] [X] sera uniquement condamnée au paiement de la somme de 240 € pour la remise du dossier au conseil du syndic, en 2022, maître [F]. La somme de 300 € inscrite au décompte le 31 décembre 2022 sera déduite des sommes dues car non justifiée.

Enfin, la somme de 300 € inscrite au décompte le 30 avril 2025 pour l'envoi du dossier à l'huissier est justifiée, le contrat de syndic prévoyant que ces frais sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Dès lors, madame [R] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 11.287,89 € (11.587,89 € - 300 €) au titre des charges échues, selon décompte actualisé au 12 décembre 2025, en deniers ou en quittances

Par ailleurs, le syndic de la résidence [Adresse 6] sollicite également la somme de 649,90 € au titre des charges non échues en 2025.

Or, le décompte actualisé au 12 décembre 2025 comprend les appels de charges de copropriété jusqu'au 31 décembre 2025. 

Le syndic de la résidence [Adresse 6] ne peut donc également solliciter la somme de 649,90 € au titre des charges non échues en 2025, la somme de 649,90 € étant déjà inscrite dans le décompte actualisé et madame [R] [X] étant déjà condamnée à la payer, au titre des charges échues selon décompte actualisé au 12 décembre 2025.

La demande de condamnation au paiement de la somme de 649,90 € au titre des charges non échues en 2025 sera en conséquence rejetée. 

Sur la demande de délais de paiement :

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le juge des référés peut accorder des délais de paiement au débiteur en situation de régler sa dette et qui fournit une offre de règlement sérieuse.

En l’espèce, madame [R] [X] sollicite des délais de paiement afin de régler sa dette. Au soutien de sa demande, elle explique que sa situation professionnelle ne lui a pas permis de payer les charges lors de leur échéance. Elle s'est reconvertie et ne percevait pas de salaire lors de sa formation professionnelle. Depuis que cette formation est terminée, elle a pu effectuer deux paiements et mettre son bien en gestion locative auprès de la SAS ACCORD IMMOBILIER.

Madame [R] [X] verse aux débats :
- Un certificat de scolarité pour une formation du 25 août 2022 au 25 août 2023 ;
- Une attestation de formation pour un contrat d'apprentissage du 28 août 2023 au 10 juillet 2025 ;
- Des échanges de mails en novembre 2023 et avril 2024 avec la SAS ACCORD IMMOBILIER pour la mise en place d'un échéancier ;
- Des échanges de mails en juillet 2025 avec la SAS ACCORD IMMOBILIER pour la mise en gestion locative de son bien.

Au vu de sa situation financière, de ses démarches récentes pour mettre en location son bien immobilier auprès de la SAS ACCORD IMMOBILIER avec des loyers prévisionnels compris entre 700 et 720 €, et de ses deux versements en novembre et décembre 2025, madame [R] [X] justifie d'une offre sérieuse de règlement, les derniers versements ayant permis d'apurer une partie de sa dette locative. 

En conséquence, il convient d'autoriser madame [R] [X] à s'acquitter de sa dette d'un montant de 11.287,89 € par paiements mensuels de 500 € pendant 24 mois, paiements qui devront être effectués le 10 de chaque mois au plus tard, étant observé qu’à défaut de règlement d'une seule de ces mensualités, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive : 

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndic de la résidence [Adresse 6] ne justifie pas de la mauvaise foi de madame [R] [X], ni de l’existence d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires. 

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande. 

Sur les autres demandes :

Madame [R] [X] succombe et sera condamnée uniquement aux dépens et non aux frais d'exécution de l'ordonnance qui ne sont pas connus pour le moment.

Par suite, elle est redevable envers le syndicat des copropriétaires d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 1.100 €.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE madame [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires géré par la SAS ACCORD IMMOBILIER, la somme de ONZE MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT-NEUF CENTIMES (11.287,89 €) au titre des charges échues au 12 décembre 2025, avec intérêts à compter du commandement de payer ;

ACCORDE des délais de paiement à madame [R] [X] et dit qu’elle pourra s’acquitter de sa dette par paiements mensuels de CINQ CENTS EUROS (500 €) à effectuer le 10 de chaque mois au plus tard, jusqu’à extinction de la dette ; 

DIT qu’à défaut pour elle de respecter une seule échéance à la date convenue, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ; 

CONDAMNE madame [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de MILLE CENT EUROS (1.100 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT QUE ces condamnations en paiement sont prononcées en deniers ou quittances ;

REJETTE les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE madame [R] [X] aux dépens.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Judith MABIRE Loïc WAROUX