Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 8 janvier 2026

08 Janvier 2026

AFFAIRE :
[U] [K]
, S.A.R.L. AGENCE DU MARCHE
, [X] [Y] épouse [K]

C/
[W] [N] veuve [B]


N° RG 25/01619 - N° Portalis DBY2-W-B7J-IAMW

Assignation :30 Juillet 2025

Ordonnance de Clôture : 13 Novembre 2025





Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [K]
né le 01 Août 1950 à [Localité 13] ([Localité 9]-ET-[Localité 11])
[Adresse 10]
[Localité 2]
Représentant : Maître Guillaume QUILICHINI de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Aurélie DEGLANE de la selarl BRT, avocat plaidant au barreau de LA ROCHELLE

S.A.R.L. AGENCE DU MARCHE
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentant : Maître Guillaume QUILICHINI de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Aurélie DEGLANE de la selarl BRT, avocat plaidant au barreau de LA ROCHELLE

Madame [X] [Y] épouse [K]
née le 10 Août 1953 à [Localité 8] ([Localité 9]-ET-[Localité 11])
[Adresse 10]
[Localité 2]
Représentant : Maître Guillaume QUILICHINI de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Aurélie DEGLANE de la selarl BRT, avocat plaidant au barreau de LA ROCHELLE

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [N] veuve [B]
[Adresse 3]
[Localité 4]
n’ayant pas constitué avocat 

EVOCATION

L’affaire a été évoquée à l’audience d’orientation du 13 Novembre 2025 et appelée à l’audience collégiale du même jour.

COMPOSITION DU TRIBUNAL
 Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président
Assesseur : Claire SOLER, Vice-Présidente
Assesseur : Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente
Greffier : Valérie PELLEREAU, Greffière

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 13 Novembre 2025, devant Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, en qualité de juge rapporteur.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 08 Janvier 2026.

JUGEMENT du 08 Janvier 2026
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Un compromis de vente d’immeuble sous conditions suspensives a été signé le 18 octobre 2024 aux termes duquel il a été convenu que M. [U] [K] et Mme [X] [Y] épouse [K] devaient vendre à Mme [W] [N] veuve [B] une maison d'habitation située [Adresse 5] à [Localité 15], pour un prix de 505 000 euros, auquel devaient s’ajouter les honoraires de la société [Adresse 7], exerçant sous l’enseigne Century 21, pour un montant de 25 000 euros, à la charge de l’acquéreur. 
 
L’acte prévoyait que la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 janvier 2025 devant Me [R] [H], notaire à [Localité 14]. 
 
Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, M. et Mme [K] et la société [Adresse 7] ont fait assigner Mme [B] devant le présent tribunal aux fins de la voir condamner à payer :

- à M. et Mme [K] la somme de 50 500 euros contractuellement prévue au compromis de vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025 ; 
 
- à la société Agence du Marché la somme de 25 000 euros TTC contractuellement prévue au titre de sa commission, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025 ; 
 
- à M. et Mme [K] et à la société [Adresse 7] la somme de 2 500 euros à chacun d’eux au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les demandeurs exposent en substance que Mme [B] s’est abstenue de verser l’acompte de 10 000 euros prévu au compromis de vente, en dépit des demandes qui lui ont été adressées, et qu’elle a également omis de donner suite aux convocations du notaire en vue de la signature de l'acte authentique. Ils s’estiment par conséquent bien fondés, en application des articles 1103, 1231-1 et suivants et 1231-5 du code civil, à obtenir la condamnation de la défenderesse au paiement de l’indemnité prévue au compromis de vente en faveur des vendeurs ainsi qu’au paiement des honoraires de l'agence immobilière.

Mme [B] a été assignée par acte déposé à l’étude de commissaire de justice, selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile. Pour caractériser la certitude du domicile de la destinataire de l’acte, le commissaire de justice a mentionné que les nom et prénom de l’intéressée figurent sur la boîte aux lettres.

Mme [B] n’a pas constitué avocat. 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 novembre 2025.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le présent jugement sera réputé contradictoire en application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel.

Selon l'article 472 du code de procédure civile, en cas de non comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
 
- Sur la demande d’indemnité au bénéfice des vendeurs :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et cette disposition est d'ordre public. 


La paragraphe 6 de la promesse synallagmatique de vente intitulé “réitération par acte authentique” comporte les dispositions suivantes : 
“Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement.
Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 31 janvier 2025 chez Maître [R] [H], notaire à [Localité 15], que les parties choisissent à cet effet d'un commun accord. 
Les parties donnent tous les pouvoirs aux clercs ou employés de l'étude notariale pour effectuer les formalités préalables à la rédaction de cet acte et toutes les notifications ou déclarations d’aliéner exigées par la loi, notamment aux titulaires du droit de préemption, avec la faculté de signer les documents nécessaires. 
La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : 
- invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire, la somme de cinquante mille cinq cents euros (50 500 €), 
- ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus. 
Dans les deux cas, l’agence aura droit à l'indemnisation prévue au paragraphe « Honoraires de l’agence ».” 

Mme [B] n’a pas déféré à la convocation qui lui a été adressée par lettre recommandée par le notaire le 3 février 2025 afin de réitérer la vente par acte authentique le 13 février 2025.

M. et Mme [K] sont donc bien fondés à considérer que la résolution ou la caducité de la promesse synallagmatique de vente est acquise, même si aucune demande particulière concernant ce point ne figure dans le dispositif de leurs conclusions.

L’indemnité forfaitaire dont le versement incombe à la partie défaillante ne constitue pas une indemnité d’immobilisation dans la mesure où, d’une part, elle n’est pas ainsi qualifiée par la promesse synallagmatique de vente et où, d’autre part et surtout, une indemnité d’immobilisation ne pourrait être mise qu’à la charge de l’acquéreur et non à celle de toute partie défaillante. Il s’agit par conséquent ici d’une clause pénale qui est destinée à contraindre la partie qui refuserait de s’exécuter à le faire, sous peine d’avoir à supporter le paiement de dommages et intérêts. 

L’article 1231-5 du code civil est ainsi rédigé : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. / Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. / Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. / Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”. 

Mme [B] a déclaré dans la promesse synallagmatique de vente qu’elle finançait intégralement l’acquisition pour la somme totale de 566 200 euros tous frais inclus, au moyen de ses fonds personnels, et qu’elle n’aurait pas recours à un ou plusieurs prêts relevant du champ d’application de l’article L. 313-1 du code de la consommation.

Par un courrier électronique adressé le 23 décembre 2024 à l'agence immobilière, Mme [B] a fait savoir en substance qu’elle venait de connaître des problèmes de santé ayant nécessité son hospitalisation au CHU de [Localité 12] mais qu'elle avait toujours l’intention d’acquérir la maison de [Localité 14] le 31 janvier suivant. 

Aucune des pièces du dossier ne permet toutefois de savoir pourquoi elle a refusé la réitération de la vente par acte authentique. 

La défenderesse a fait le choix de ne pas comparaître et le tribunal ne dispose d’aucun élément qui serait de nature à justifier une modération du montant de la clause pénale.

Il y a lieu par conséquent de faire droit à la demande de M. et Mme [K] et de condamner Mme [B] à leur payer la somme de 50 500 euros à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2025, date de présentation de la lettre recommandée du conseil des demandeurs du 4 mars 2025 ayant mis en demeure la défenderesse de procéder au paiement de cette somme.

- Sur la demande au titre de la commission de l'agence immobilière :
 
Selon l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, dite loi Hoguet, aucune somme d'argent représentative d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

Ces dispositions sont d'ordre public et supposent que la vente ait été définitivement conclue pour que l'agent immobilier puisse percevoir le montant de sa commission.

Il est cependant admis qu’en cas d’échec de la vente, l’agent immobilier puisse, dans certaines circonstances et sous certaines conditions, percevoir des dommages et intérêts, en cas de faute de l’acquéreur ou du vendeur ayant empêché la conclusion de la vente et donc le droit pour l’agent immobilier de percevoir sa commission.

L’agent immobilier peut alors obtenir réparation du préjudice qu’il subit du fait de cette faute mais au titre de la responsabilité extra-contractuelle et non au titre de la responsabilité contractuelle. La réparation de ce préjudice ne peut intervenir que sur le fondement de la perte de chance de percevoir la commission et le montant alloué à titre de dommages et intérêts ne peut être égal à celui de la commission qui aurait dû être perçue en cas de réalisation de la vente. 

Le compromis de vente mentionne que les parties reconnaissent qu’il a été négocié par l’agence Century 21 et qu’elles déclarent celle-ci bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de 25 000 euros.

L’acte comporte également les termes suivants : “Ces honoraires seront dus par l’acquéreur et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique. Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’acquéreur ou le vendeur, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’agence sera due intégralement à cette dernière par la partie défaillante, l’opération étant définitivement conclue.”

La sanction ainsi prévue en cas de refus injustifié de réitérer la vente par acte authentique est donc bien la condamnation de la partie fautive au paiement d’une indemnité et non sa condamnation au paiement de la commission envisagée par la promesse synallagmatique de vente.

En s’abstenant de se présenter chez le notaire pour signer l'acte authentique de vente, sans faire valoir aucun motif légitime et alors que les conditions de la vente étaient réunies, Mme [B] a commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui a fait perdre à la société [Adresse 7] une chance de percevoir la commission prévue par la promesse synallagmatique de vente. 

En raison de son caractère sérieux, cette perte de chance doit être fixée à 90 % du montant de la commission d’agence, ce qui représente une somme de 22 500 euros. Dans la mesure où la lettre recommandée de Me [E] du 4 mars 2025 a été envoyée seulement dans l’intérêt de M. et Mme [K], elle n’a pu valablement faire courir les intérêts pour le compte de la société Agence du Marché.

Mme [B] doit par conséquent être condamnée à payer à la société [Adresse 7] la somme de 22 500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025, date de l’assignation.

- Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Il est justifié de faire partiellement droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentées par M. et Mme [K] et par la société Agence du Marché et de condamner Mme [B] au paiement à chacune de ces parties de la somme de 1 000 euros sur ce fondement.

- Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge, statuant d’office ou à la demande d’une partie et par décision spécialement motivée, peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe aucun motif de nature à écarter l’exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS : 

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [W] [N] veuve [B] à payer à M. [U] [K] et Mme [X] [Y] épouse [K] la somme de 50 500 € (cinquante mille cinq cents euros), à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2025 ;

CONDAMNE Mme [W] [N] veuve [B] à payer à la société [Adresse 7] la somme de 22 500 € (vingt-deux mille cinq cents euros), à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025 ;

CONDAMNE Mme [W] [N] veuve [B] aux entiers dépens de l'instance ;

CONDAMNE Mme [W] [N] veuve [B] à payer à M. [U] [K] et Mme [X] [Y] épouse [K] la somme de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [N] veuve [B] à payer à la société Agence du Marché la somme de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
DIT que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
 
Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT