Tribunal Judiciaire · 7ème Chambre — 8 janvier 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 18]

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
08 Janvier 2026


N° R.G. : N° RG 22/09186 - N° Portalis DB3R-W-B7G-X5DJ

N° Minute :








AFFAIRE

S.D.C. SDC [Adresse 4] n

C/

S.A.R.L. SJS IMMO





Copies délivrées le :












DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 5]
Syndic : société cabinet IFNOR
[Adresse 8]
[Localité 2]

représentée par Me Xavier PAULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0358


DEFENDERESSE

S.A.R.L. SJS IMMO
[Adresse 1]
[Localité 16]

défaillant




En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Septembre 2025 en audience publique devant :

Juline LAVELOT, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente
Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente
Juline LAVELOT, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Florence GIRARDOT, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.







EXPOSE DU LITIGE

La SARL SJS IMMO, en sa qualité de promoteur immobilier, a fait construire un ensemble immobilier sur une parcelle sise [Adresse 14]), cadastrée section [Cadastre 20]. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], sont quant à eux propriétaires de la parcelle voisine, cadastrée section O n° [Cadastre 9].

Un bornage amiable contradictoire a été mené par M. [U] [F], géomètre expert, en 2011, à la demande des époux [L] en vue d'une division foncière de leur terrain, cadastré section O n° [Cadastre 7], en trois parcelles, cadastrées section O n°[Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12]. 

Le plan de bornage dressé par le géomètre-expert a été approuvé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] selon résolution du 18 mai 2011 de l'assemblée générale de copropriété.

Les époux [L] ont ensuite cédé les parcelles cadastrées section O n° [Cadastre 11] et [Cadastre 12] à la SARL SJS IMMO qui a entrepris la construction de six maisons d'habitation sur les terrains acquis.

Une fois les travaux de construction achevés, le cabinet IFNOR, syndic en exercice représentant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], a alerté, par courriers recommandés des 5 février et 20 juin 2018, la SARL SJS IMMO d'une évacuation d'eaux pluviales en provenance de son terrain, au niveau de l'allée desservant les garages des copropriétaires, située en contrebas du terrain appartenant à la SARL SJS IMMO, générant des infiltrations et l'accumulation de boues au niveau des garages des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a missionné un huissier de justice aux fins de faire constater les désordres qui a réalisé un procès-verbal de constat en date du 26 avril 2017.

En l'absence de réponse, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par le cabinet IFNOR, déplorant qu'une partie de la construction réalisée par la SARL SJS IMMO empiète sur son terrain, a assigné la SARL SJS IMMO devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire.

Par ordonnance du 24 septembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [Y] [B] en qualité d'expert qui s'est adjoint un sapiteur, Madame [C] [R], en qualité de géomètre expert. 

Madame [C] [R] a établi une note technique datée du 20 octobre 2020.

Monsieur [Y] [P] a rendu son rapport définitif le 4 novembre 2021.

Par actes d'huissier en date des 27 janvier, 1er et 18 février, 11 et 29 mars 2021, la SARL SJS IMMO a assigné Monsieur [Z] [H], architecte, la SELARL ATHENA, ès-qualités de liquidateur de la société ID ENER BAT, la société AXA France IARD, ès-qualités d'assureur de la société ID ENER BAT, la société AY BAT et son assureur, la société MIC, aux fins d'expertise commune. 

Par ordonnance du 9 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a débouté la SARL SJS IMMO de ses demandes aux fins d'expertise commune.

Par exploit du 20 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IFNOR, a assigné la SARL SJS IMMO devant le tribunal judiciaire de Nanterre, au visa des articles 544, 545 et 1240 du code civil, aux fins de :

- Homologuer le rapport d'expertise de M. [Y] [B], expert judiciaire,
- Dire et juger que l'empiétement d'un m² sur la parcelle de terrain appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] est imputable à la SARL SJS IMMO à l'occasion de son opération de construction, 
- Dire et juger que la SARL SJS IMMO a engagé sa responsabilité délictuelle à raison de sa faute caractérisée par l'empiétement d'1 m² dont elle s'est rendue coupable à l'occasion de son opération de construction sur le terrain dudit syndicat,
- Dire et juger que la SARL SJS IMMO devra prendre toutes mesures pour faire cesser cet empiétement illégitime,
- Dire et juger que l'opération de construction pratiquée par la SARL SJS IMMO a causé des dommages caractérisés par des ruissellements de son terrain sur celui du syndicat des copropriétaires,
- Dire et juger à tout le moins qu'à défaut de cessation par la SARL SJS IMMO de l'empiétement sur le terrain appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3], ledit syndicat pourra être autorisé à faire cesser cet empiétement aux frais de celle-ci évalués à la somme minimale de 30.000 euros telle qu'évaluée dans le rapport d'expertise judiciaire,
- Condamner la SARL SJS IMMO à faire cesser l'empiétement dont elle s'est rendue coupable à l'occasion de son opération de construction de son immeuble, sur le terrain appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à venir, avec faculté pour ledit syndicat de faire liquider ladite astreinte devant la juridiction,
- Condamner à tout le moins, la SARL SJS IMMO à défaut de cessation volontaire de l'empiétement réalisé par sa faute sur le terrain appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à verser audit syndicat la somme de 30.000 euros correspondant aux frais à engager pour faire cesser ledit empiétement en ses lieux et place,
- En tout état de cause, condamner la SARL SJS IMMO à payer audit syndicat des copropriétaires susvisé la somme de 20.000 euros toutes causes de préjudices confondues à raison notamment de l'empiétement et des ruissellements provenant du terrain de cette société promoteur vers celui en contrebas dudit syndicat 
- Condamner la SARL SJS IMMO aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise et de constat d'huissier de la SCP SIBRAN,
- Condamner la SARL SJS IMMO à verser au syndicat des copropriétaires susvisé les frais irrépétibles d'instance de 8.000 euros comprenant les honoraires de la procédure en référé expertise, les 3 rendez-vous d'expertise avec les dires et la présente procédure au fond,
- Dire n'y avoir pas lieu à écarter l'exécution provisoire.

La SARL SJS IMMO régulièrement citée à personne morale n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2023. 

L'affaire a été entendue à l'audience du 4 septembre 2025 et mise en délibéré au 8 janvier 2026. 

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que " si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".

I. Sur les demandes de " dire et juger "

Les demandes dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte.

II. Sur la demande en homologation du rapport d'expertise judiciaire

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sollicite l'homologation du rapport d'expertise de Monsieur [Y] [B] du 4 novembre 2021.

Or, le rapport d'expertise est un document livrant au tribunal des informations apportées par l'expert et des propositions. Il ne saurait donner lieu en l'état à une homologation mais seulement permettre au tribunal de statuer sur les demandes des parties. 

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur la demande formulée de la sorte.

III. Sur l'action en démolition pour empiètement

1) Sur l'empiètement allégué par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l'article 544 du code civil, " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ".

L'article 545 dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. 

En application de ces articles, lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage, la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée, quand le propriétaire de ce fonds l'exige, malgré l'importance relativement minime de l'empiètement. L'action en démolition pour empiètement suppose au préalable que le demandeur à cette action rapporte la preuve de ce que la construction du voisin est érigée en tout ou partie sur sa propriété.

En l'espèce, il est constant qu'un bornage amiable a été mené par Monsieur [U] [F], géomètre-expert, en 2011 à la demande des époux [L], propriétaires de la parcelle [Adresse 13], auparavant cadastrée section O n°[Cadastre 7] divisée en trois parcelles, cadastrées section O n° [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12]. Il ressort des pièces versées au dossier que ce plan de bornage a été approuvé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] lors de l'assemblée générale du 18 mai 2011.

Ce bornage amiable et contradictoire retrouvé par Madame [C] [R], sapiteur, constitue par conséquent le document à partir duquel l'expert judiciaire, Monsieur [Y] [B], a apprécié les limites séparatives entre la parcelle du [Adresse 13], acquise par la SARL SJS IMMO, et la parcelle du syndicat des copropriétaires [Adresse 3].

Madame [C] [R], géomètre-expert, a constaté dans une note technique datée du 20 octobre 2020 " un débord en sifflet de la construction édifiée par la SARL SJS IMMO à l'angle nord de la propriété de la résidence [Adresse 17]. Ce débord représente à son maximum 25 cm pour une superficie de moins de 1m2 ". Le géomètre-expert conclut à l'existence d'un empiètement d'une partie de la construction édifiée par la SARL SJS IMMO sur la propriété riveraine du syndicat de propriétaires du [Adresse 3], cadastrée [Cadastre 20].

Il ressort du rapport définitif de l'expert, Monsieur [P], daté du 4 novembre 2021 ainsi que du constat d'huissier du 26 avril 2017 que la SARL SJS IMMO a démonté le grillage séparant les deux parcelles et fait édifier à la place un mur pignon qui empiète sur la limite séparative de propriété.

Il convient de relever que SARL SJS IMMO, représentée par son conseil, était présente lors de l'ensemble des opérations d'expertise au cours desquelles elle n'a pas contesté l'existence d'un empiètement, l'expert notant lors de sa réunion du 8 janvier 2021 qu'" un consensus est de toute façon partagé sur le fait qu'il y a empiètement ". 

Il résulte de l'ensemble de ces constatations faites par l'expert et de l'examen des pièces versées aux débats que l'empiètement est constitué.

2) Sur la demande de démolition de l'empiètement sur le fonds du syndicat de copropriétaire

La démolition est la sanction d'un droit réel transgressé.

L'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 



En l'espèce, l'empiètement est confirmé aux termes du rapport d'expertise judiciaire du 4 novembre 2021, lequel indique que " au regard de ce qui précède, il apparait qu'une partie de la construction édifiée par la SARL SJS IMMO empiète sur la propriété riveraine du [Adresse 22] [Adresse 17] ". L'expert considère que cet empiètement est imputable au constructeur et à ses sous-traitants. 

A titre liminaire, il ressort tant de la note technique du sapiteur que du rapport définitif de l'expert judiciaire, M. [P], qu'une négociation aux fins d'acquisition du m2 empiétant sur le terrain du syndicat des copropriétaires, bien qu'envisagée, n'a pu aboutir. 

S'agissant de la cessation de l'empiètement, l'expert relève que la SARL SJS IMMO n'a pas souhaité chiffrer le coût de la démolition-reconstruction du débord de la construction empiétant sur le terrain du syndicat des copropriétaires et que ce dernier a produit au cours des opérations d'expertise une estimation du coût de remise en état des lieux sur la base d'un devis établi par le cabinet d'architecte Alterna d'un montant de 10.000 euros. L'expert a considéré que ce montant était sous-évalué au motif que " ce montant ne prend pas en compte la modification de la descente vers le logement du [Adresse 13] et les travaux nécessaires affectant toute la hauteur du soutènement se chiffrent à au moins 20.000 euros ".

Le tribunal constate que la SARL SJS IMMO, bien que présente lors des opérations d'expertise, n'a pas comparu. Il en découle que les faits allégués par le demandeur et les éléments probatoires versés aux débats ne sont pas contestés.

Dès lors qu'il est établi que la construction litigieuse constitue une atteinte au droit de propriété du syndicat des copropriétaires en violation de l'article 544 du code civil, il n'y a pas lieu de rechercher si cet empiètement serait constitutif d'un préjudice pour les demandeurs et le tribunal ne peut refuser d'ordonner la démolition des constructions empiétant sur le terrain d'autrui. 

Par conséquent, il convient donc d'ordonner la démolition de l'ouvrage litigieux tel que constaté aux termes de l'expertise judiciaire.

Afin de garantir l'exécution de cette mesure et, compte tenu des circonstances de l'espèce et notamment de l'échec des tentatives de résolution amiable de ce litige et de l'absence de réaction de la SARL SJS IMMO malgré le caractère contradictoire de l'expertise judiciaire de M. [P], il convient d'ordonner la démolition sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant signification de la présente décision, et ce, pendant une durée de 6 mois. 

Le tribunal estime que l'astreinte prononcée est une mesure suffisante et appropriée pour garantir l'exécution de l'obligation de démolition, et qu'il n'y a pas lieu, à ce stade, d'autoriser le syndicat des copropriétaires à se substituer aux défendeurs pour faire exécuter cette démolition à leurs frais et risques. En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à être autorisé à procéder à la destruction de l'ouvrage en cas de carence des défendeurs sera rejetée.

IV. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires formulée au titre des désordres causés par la SARL SJS IMMO

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en indemnisation sur l'article 1240 du code civil.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

1) S'agissant du préjudice matériel causé par l'empiètement

Le syndicat des copropriétaires sollicite l'allocation de la somme de 30.000 euros correspondant " aux frais engagés pour faire cesser ledit empiètement en ses lieux et place ", décomposée comme suit : 
- 10.000 euros au titre des travaux de démolition-reconstruction, 
- 20.000 euros au titre de la " modification de la descente vers le logement du [Adresse 15] ", telle que préconisée par l'expert.

Or, si l'empiètement sur le terrain d'autrui caractérise une faute, la démolition de l'ouvrage supprimant l'empiétement répare le préjudice résultant dudit empiétement.
Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SARL SJS IMMO de ce chef.

2) S'agissant du préjudice de jouissance causé par les ruissellements et écoulements d'eaux pluviales

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il subit depuis le début de l'opération de construction réalisée par la SARL SJS IMMO, des ruissellements et des écoulements d'eau provenant du terrain voisin et sollicite l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 20.000 euros en réparation de ce préjudice. 

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : 

- Un courrier recommandé avec accusé de réception du 5 février 2018 du cabinet IFNOR, syndic représentant le syndicat des copropriétaires, à la société SJS IMMO aux termes duquel le syndicat des copropriétaires se plaint de l'existence d'infiltrations et de ruissellements d'eaux de pluie en raison du remplacement d'un grillage séparant les deux parcelles par un mur de parpaing,
- Un courrier recommandé avec accusé de réception du 20 juin 2018 du syndic IFNOR énumérant les divers désordres générés par les opérations de construction en cas de temps pluvieux, à savoir :  " des boues dévalant de votre parcelle, boxes non utilisables car emboués, évacuation de vos eaux de pluies vers notre parcelle, présence permanence d'eau au pied du mur extérieur des boxes de votre côté, résidus dans l'allée des boxes et boues à chaque pluie, traces d'humidité sur les murs et sols de certains boxes ", 
- Le procès-verbal d'assemblée générale du syndicat de copropriétaires du 29 mai 2018 ayant approuvé la 26ème et 27ème résolution sollicitant la réparation du préjudice à raison des écoulements de boues endommageant la partie basse de la copropriété en cas de forte pluie ainsi que la demande de mise en place d'un drain sur la parcelle voisine du [Adresse 13]. 

Aux termes de son rapport d'expertise, M. [P] a constaté l'existence de ruissellements vers les garages de la résidence [Adresse 17] et l'accumulation d'eau derrière le mur qui déborde vers les garages. En outre, l'expert a noté que " les traces d'humidité sont visibles sur le mur et dans les garages en limite de propriété ". 

Afin de mettre fin à ces dommages, l'expert préconise d'étancher les murs mitoyens qui n'ont pas été conçus pour retenir l'eau et de drainer le remblai vers un puisard à creuser. 

Il convient de souligner que lors de la réunion du 30 août 2021, la SARL SJS IMMO a produit un devis d'un montant de 3.000 euros pour la pose d'un drain et d'une couche étanche de protection qui a été validé par l'expert. Il ressort des conclusions de l'expert que la SARL SJS IMMO s'est engagée à réaliser ces travaux simultanément au paysagement du terrain en attente de l'accord de la mairie du [Localité 21], tout en indiquant que l'opération de drainage était dissociable de celle de paysagement. 

Par conséquent, au vu de ces éléments, la matérialité des désordres et leur origine, au demeurant non contestés par les défendeurs lors des opérations d'expertise, sont établis.

Il ressort des pièces versées au dossier que le cabinet IFNOR, syndic en exercice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a signalé l'apparition des désordres à la SARL SJS IMMO depuis au moins le 5 février 2018, date du premier courrier recommandé du syndicat des copropriétaires au défendeur. 

Selon le syndicat des copropriétaires, ce préjudice de jouissance a duré durant 5 années sans préciser toutefois si la SARL SJS IMMO a fait procéder aux travaux de drainage de nature à remédier aux désordres tel qu'elle s'était engagée à le faire lors des opérations d'expertise.

Par son absence, le défendeur s'empêche de rapporter la preuve de l'exécution de travaux de nature à remédier aux désordres subis par le syndicat de copropriétaires. 



Si l'expert n'a pas évalué le préjudice immatériel subi par syndicat de copropriétaires, il est constant que les copropriétaires ont subi des infiltrations de leurs boxes de garage depuis au moins 2018.

Ainsi, le préjudice allégué par le syndicat de copropriétaires s'analyse en un préjudice de jouissance qui sera justement réparé par l'allocation de la somme forfaitaire de 8.000 euros. 

V. Sur les autres demandes

La SARL SJS IMMO succombant au principal sera condamnée aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris ceux du référé et les frais d'expertise.

Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriétaires l'intégralité des frais irrépétibles exposés par lui dans la présente instance, il convient de condamner la société SJS IMMO à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de constat d'huissier du 26 avril 2017.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société SJS IMMO à procéder ou à faire procéder à la démolition de tous les ouvrages et murs qu'elle a édifiés et qui empiètent sur la parcelle située [Adresse 6] cadastrée section [Cadastre 19] ainsi qu'à la remise en état du fonds empiété, ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

ORDONNE cette démolition par et aux frais de la SARL SJS IMMO sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement et pendant une durée de six mois ; 

CONDAMNE la SARL SJS IMMO à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par le cabinet IFNOR, la somme de 8.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SARL SJS IMMO à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par le cabinet IFNOR, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile comprenant les frais de constat d'huissier de justice ;

CONDAMNE la SARL SJS IMMO aux dépens de l'instance, en ce compris ceux du référé et des frais d'expertise judiciaire ;

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Florence GIRARDOT, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,