Tribunal Judiciaire · 3ème Chambre — 9 janvier 2026

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 09 Janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 22/08064 - N° Portalis DB3T-W-B7G-T3XJ
AFFAIRE : S.A.R.L. MARC & JO C/ [Adresse 7] [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme REA


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MARC & JO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elodie MARCET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J082




DEFENDERESSE

[Adresse 7] [Localité 6] (SECAR), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Paul BRISSET, avocat au barreau de PARIS,, vestiaire : P370





Clôture prononcée le : 20 mars 2025
Débats tenus à l’audience du : 06 octobre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 09 janvier 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 09 janvier 2026.





EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2007, la [Adresse 7] [Localité 6] (ci-après la SECAR) a donné à bail à la société H.A.M.J. le local commercial n°88 A d’une surface de 153 m² à usage de vente, ainsi que le local n°88 C d’une surface de 56 m² à usage exclusif de réserve, tous les deux situés au Niveau 93 du Centre commercial BELLE-EPINE à [Localité 8] aux fins d’y exercer une activité de :

« prêt-à-porter homme et femme haut de gamme, à l’exclusion de toute autre activité, le tout sous l’enseigne « MAC DOUGLAS ».

Le bail a été conclu pour une durée de 12 années entières et consécutives à compter du 1er décembre 2007, pour venir à échéance le 30 novembre 2019.

Le bail a initialement été consenti et accepté moyennant un loyer minimum garanti hors taxes et hors charges annuel de 105 833 €, assorti d’une clause d’indexation et d’une clause de loyer variable dont le taux est fixé à 7,10 % hors taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes, pour la surface à usage de vente.

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2013, la société H.A.M.J. a cédé son fonds de commerce portant sur les locaux précités à la S.A.R.L. MARC & JO, et ce, à compter de la date de transfert de propriété dudit fonds, soit le 1er mars 2013.

Par acte d’huissier en date du 27 octobre 2022, la SECAR lui a fait signifier un commandement de payer les loyers à hauteur de 143 134,67 € TTC en principal.

Suivant assignation délivrée par huissier le 25 novembre 2022, la S.A.R.L. MARC & JO a attrait la SECAR devant le tribunal judiciaire de Créteil, en contestation du commandement de payer.

Suivant conclusions d’incident notifiées par RPVA le 3 juillet 2023, la SECAR a saisi le juge de la mise en état d’un incident, et suivant ordonnance du 7 juin 2024, le Juge de la mise en état a rejeté les demandes de provisions de la SECAR.


EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 19 mars 2025, la S.A.R.L. MARC & JO a demandé à la juridiction, au visa des articles 1103, 1104, 1218, 1719, 1720, 1721, 1722, 1723 et 1343-5 du Code civil, et de l’article L. 145-41 du Code de commerce, de :

« - JUGER recevable et bien fondée la société MARC&JO en ses demandes, fins et prétentions ;

- JUGER irrecevable et mal fondée la société SECAR en ses demandes, fins et prétentions ;

À TITRE PRINCIPAL :

- JUGER que le commandement de payer du 17 octobre 2022 se trouve privé d’effet pour avoir été délivré dans des conditions exemptes de bonne foi et que, de surcroît, le quantum de la demande n’est pas certain,

- JUGER mal fondé le bailleur en ses demandes et l’en DEBOUTER ;

À TITRE SUBSIDIAIRE :

- JUGER que le commandement de payer du 17 octobre 2022 se trouve privé d’effet au regard de la perte partielle de la chose louée ;

- JUGER mal fondé le bailleur en ses demandes et l’en DEBOUTER ;

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : SUR L’OCTROI DE DÉLAIS DE PAIEMENT :

Pour le cas où, par impossible, la juridiction saisie rejetterait l’argumentation tendant à remettre en cause l’exigibilité des loyers ou charges échus pendant la période susvisée, ainsi que le caractère contestable de l’obligation :

- ACCORDER au preneur un délai de 24 mois [VINGT QUATRE MOIS] pour se libérer des causes dudit commandement ou de toute somme qui, le cas échéant, serait considérée comme exigible par le Juge de la mise en état du Tribunal, à la date à laquelle celui-ci sera amené à statuer ;

EN TOUTE HYPOTHÈSE,

- JUGER que le quantum de la créance n’est pas certain, liquide et exigible,

- DEBOUTER EN CONSEQUENCE le Bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- CONDAMNER la société SECAR à payer à la société MARC&JO la somme de 3.500€ [TROIS MILLE CINQ CENT EUROS] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER la société SECAR aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Me Elodie MARCET. »

Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 mars 2025, [Adresse 7] RUNGIS a demandé au tribunal, au visa de l’article 789 du Code de procédure civile, de :

« - CONSTATER la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée à la demande de la société SECAR à la société MARC & JO en date du 27 octobre 2022,

En conséquence,

- DEBOUTER la société MARC & JO de sa demande de constatation de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire,

- DEBOUTER la société MARC & JO de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

- DEBOUTER la société MARC & JO de sa demande de délai de paiement sur 24 mois, subsidiairement la ramener à des délais plus courts de 6 mois maximum avec clause de déchéance du terme outre le paiement à bonne date des échéances courantes.

- DEBOUTER la société MARC & JO en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel et principal

- CONSTATER que la société MARC & JO n’a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 octobre 2022 dans le mois de sa signification ;

En conséquence,

- CONDAMNER la société MARC & JO à payer à la société SECAR la somme de 232.211 ,42 euros TTC selon décompte arrêté au 14 mars 2025 (1er trimestre 2025 inclus) au titre des loyers, charges et accessoires dus en vertu du bail du 18 décembre 2007, à parfaire, assortie des intérêts conventionnels de retard stipulés à l’article 29 du contrat de bail du 18 décembre 2007, soit au taux de l’intérêt légal majoré de 5 points ;

- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’article 30 du Bail, à la date du 27 novembre 2022, et prononcer la résiliation du bail ;

- ORDONNER l’expulsion de la société MARC & JO et de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier ;

- ORDONNER le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix de la société SECAR, aux risques et frais de la société MARC & JO et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, et DIRE qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société MARC & JO d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur l’autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution et R.433-2 à R-433-5 du Code des procédures civiles d’exécution ;

- ASSORTIR cette expulsion d’une astreinte forfaitaire et définitive de 900 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et prononçant l’expulsion ;

A titre reconventionnel et subsidiaire, si jamais le Tribunal venait à considérer, par extraordinaire, que le Preneur n’est pas redevable de l’intégralité de sa dette en raison des périodes de fermeture des commerces non essentiels pendant la crise sanitaire de la Covid-19, ce que le Bailleur conteste expressément :

- CONDAMNER la société MARC & JO à payer à la société SECAR la somme de 111.520.889,58 euros TTC selon décompte arrêté au 14 mars 2025, à parfaire, assortie des intérêts conventionnels de retard stipulés à l’article 29 du contrat de bail du 18 décembre 2007, soit au taux de l’intérêt légal majoré de 5 points, au titre des loyers, charges et accessoires dus en vertu du bail du 18 décembre 2007 pendant les périodes au titre desquelles son commerce était ouvert ;

En tout état de cause,

- CONDAMNER la société MARC & JO au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »


Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 20 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 6 octobre 2025 et mise en délibéré au 9 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la nullité du commandement de payer du 27 octobre 2022

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1353 de ce code :
« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 1728 du Code civil dans sa version applicable dispose que :
« Le preneur est tenu de deux obligations principales :
(...)
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Selon l’article 1741 du même code, « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa version applicable, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le Bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit fautif ;

- le Bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté.

Aux termes des stipulations de l’acte de cession de fonds de commerce conclu le 1er mars 2013 (pièce n° 5 en défense) entre la société H.A.M.J. et la S.A.R.L. MARC & JO, le loyer minimum garanti dû par le Preneur des lieux conformément au bail du 18 décembre 2007 s’élevait, à la date du 1er janvier 2013, à la somme de 141 270,60 € HT HC, outre un loyer variable additionnel HC correspondant à 7,10 % du chiffre d’affaires HC.

Le bail applicable entre les parties comporte dans ses conditions générales une clause résolutoire stipulant que le bail serait résilié de plein droit en cas de manquement du Preneur à l’une quelconque de ses obligations, après l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, les causes du commandement de payer litigieux se fondent sur une somme réclamée de 143 134,67 €.

Le commandement reproduit les dispositions de l’article L. 145-41 ainsi que les stipulations de l’article 30 du bail relatives à la clause résolutoire en cas de commandement de payer demeuré infructueux, et mentionne le délai d’un mois dont dispose le Preneur pour s’acquitter des causes invoquées.

1- Sur la mauvaise foi du Bailleur

Le Preneur fait valoir que ce commandement lui a été délivré de mauvaise foi dès lors que :
- l’arriéré locatif résulte de la crise liée à la pandémie de Covid-19 ;
- le Bailleur l’aurait écarté des plans du centre commercial servant à orienter les flux de clientèles ;
- une concurrence déloyale lui aurait été imposée par le Bailleur qui a permis l’implantation de deux boutiques de vêtements accolées à son commerce ;
- le Bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Sur les circonstances exceptionnelles liées au Covid-19

Il est de jurisprudence désormais constante qu’il appartient au Bailleur de tenir compte du contexte sanitaire prégnant et des restrictions gouvernementales ayant affecté particulièrement les établissements de vente de prêts-à-porter au cours de la crise liée au Covid-19, assimilable à des circonstances exceptionnelles (voir notamment C. cass., Civ 3e, 30 juin 2022, n° 21-20.190, Publié au bulletin).

Dans de telles circonstances, il revient ainsi au Bailleur de manifester sa bonne foi en tenant compte de l’exécution par le Preneur de ses obligations contractuelles eu égard à un tel contexte.

En l’espèce, il résulte du courrier recommandé avec accusé de réception adressé le 18 juin 2020 (pièce n° 75 en défense) par la SECAR à la S.A.R.L. MARC & JO que le Bailleur a proposé à la société preneuse de :
- mensualiser le paiement des loyers et charges des 2e et 3e trimestres 2020 ;
- reporter au 1er septembre et 1er octobre 2020 la date d’exigibilité du loyer et des charges des mois d’avril et mai 2020

Dès lors, il y a lieu de constater que le Bailleur n’a ainsi pas manqué à son devoir de bonne foi eu égard aux circonstances exceptionnelles découlant de la crise sanitaire du Covid-19.

Sur l’invisibilisation du Preneur au sein du centre commercial BELLE-EPINE

Si le Preneur soutient que la SECAR aurait, en mesure de représailles, invisibilisé sa boutique sur la brochure d’information et sur les plans physiques mis à la disposition de la clientèle afin de l’orienter au sein du centre commercial, il lui appartient cependant de rapporter la preuve de telles manœuvres dolosives qui aurait contribué à diminuer son chiffre d’affaires au point d’aggraver l’arriéré locatif désormais réclamé par le Bailleur.

En l’espèce, la S.A.R.L. MARC & JO verse aux débats un exemplaire de ladite brochure et des photographies des panneaux cartographiant les boutiques du centre (pièce n° 19 en demande). S’il ressort de ces productions que l’emplacement de la boutique du demandeur est bien grisé et n’apparaît pas dans la liste des commerces consultables par la clientèle du centre, force est de constater que de tels éléments ne sont pas datés et ne permettent pas au Tribunal de vérifier que cette lacune informative est concomitante du non-règlement des loyers visés dans les causes du commandement de payer litigieux.

Au surplus, il découle des stipulations du bail initial, au titre I de l’exposé préalable (pièce n° 1 en demande), que la politique promotionnelle commune et unifiée ressort d’un groupement d’intérêt économique créé entre tous les commerçants du centre qui s’engagent à y adhérer et à lui apporter leur concours. Or, il résulte d’un extrait de compte versé en procédure par le Bailleur que le Preneur était débiteur de sommes à l’égard du [Adresse 5] depuis le premier trimestre 2015 (pièce n° 102 en défense).

Dès lors, aucune mauvaise foi du Bailleur n’est établie de ce chef.

Sur l’organisation d’une concurrence déloyale au détriment de la S.A.R.L. MARC & JO

La S.A.R.L. MARC & JO fait également exposer que le Bailleur lui a causé une concurrence déloyale en laissant s’installer à proximité de sa boutique des commerces enseignes INVITI et ZELYS proposant des produits équivalents visant une même clientèle.

Il ressort de l’article 3 du titre I relatif aux conditions générales du bail que :
« Les locaux, objet des présentes, sont compris dans un ensemble immobilier à usage de centre commercial. Cet ensemble constitué de magasins et services, est organisé, conçu, planifié, réalisé et géré, en vue de satisfaire les besoins de la clientèle. Dès lors, chaque unité composant le centre commercial doit exercer une attraction propre et bénéficie de l’effet global de synergie. Pour cette raison, le centre commercial doit répondre au respect permanent d’une organisation rationnelle et d’un équilibre entre les différents commerces et services mis à la disposition des consommateurs.

(...)

L’organisation rationnelle et l’équilibre invoqués à l’alinéa 1 du présent article rendent impossible toute stipulation, au profit du Preneur, d’un droit d’exclusivité ou d’une garantie de non-concurrence quelconque. »

Ainsi, le Preneur ne saurait invoquer à l’encontre du Bailleur une garantie exclusive de toute concurrence alors qu’il y avait expressément renoncé aux termes des stipulations du bail.

Dès lors, aucune déloyauté ne peut être imputée à la SECAR de ce chef.

Sur le respect par la SECAR de son obligation de délivrance 

La S.A.R.L. MARC & JO soutient enfin que le Bailleur a fait délivrer de mauvaise foi le commandement de payer litigieux dans la mesure où il n’a pas respecté sa propre obligation de délivrance en échouant à maintenir un environnement commercial favorable dans un espace commercial où plusieurs emplacements de boutiques étaient inoccupés et vacants, et en tardant à réparer une infiltration d’eau depuis la toiture de la galerie portant atteinte à la jouissance paisible des lieux par le Preneur.

En premier lieu, la vacance partielle des emplacements d’une galerie commerciale ne constitue pas en soi un manquement du Bailleur à son obligation de délivrance dans la mesure où un taux de vacance est inévitablement lié au renouvellement périodique des boutiques. 

En outre, la S.A.R.L. MARC & JO affirme par ailleurs dans ses écritures qu’elle s’adresse à une clientèle particulière, désireuse d’acquérir des articles d’habillement moyen ou haut de gamme en vue d’évènements cérémoniels, et donc peu susceptible d’être affectée par le taux de vacance d’autres commerces de la galerie.

Au demeurant, le demandeur lui-même reconnaît que les emplacements directement attenants à sa boutique sont bien occupés par des enseignes et ne sont donc pas vacants.

En second lieu, si le demandeur verse aux débats la photographie d’un espace de la galerie situé devant sa boutique et indiquant une fuite d’eau depuis le plafond en raison des seaux disposés sur le parterre (pièce n° 22 en demande), cette pièce n’est pas datée, de sorte qu’elle n’est pas rattachable aux causes visées dans le commandement de payer, et il n’est pas même établi qu’elle lui serait antérieur.

2- Sur la perte de la chose louée

Le Preneur fait ensuite exposer que le commandement de payer serait nul en raison de la perte partielle de la chose louée causée par la crise sanitaire liée au Covid-19.

En application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national.

En application de l’article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du Code civil (voir en ce sens, C. cass. Civ. 3e, 30 juin 2022, n° 21-20.190, Publié au bulletin).

Dès lors, la demanderesse ne saurait invoquer la perte même partielle de la chose louée pour établir la mauvaise foi du Bailleur, lequel a, ainsi que rappelé supra, tenu compte de ces circonstances exceptionnelles pour lui proposer d’aménager le paiement des loyers.


Il résulte de tout ce qui précède qu’aucune mauvaise foi ne peut être imputée au Bailleur dans la délivrance du commandement de payer du 27 octobre 2022, dont le quantum était intelligible pour le Preneur et que, en conséquence, il n’y a pas de juger que le commandement de payer litigieux serait privé d’effet.

Sur la validité du commandement de payer et l’expulsion du Preneur

Il y a donc lieu de constater la validité de commandement de payer, dont la S.A.R.L. MARC & JO n’apporte pas la preuve qu’elle en aurait acquitté les causes dans le mois suivant sa délivrance, en payant au Bailleur l’arriéré locatif réclamé.

Ainsi, le commandement de payer devant être regardé comme étant demeuré infructueux, il convient de constater l’acquisition, à compter du 27 novembre 2022, de la clause résolutoire insérée à l’article 3 du bail ainsi qu’il est demandé à la juridiction à titre reconventionnel par le défendeur, ce qui rend sans objet la demande tendant à prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. MARC & JO et de tous occupants de son chef des lieux loués, composé du local commercial n°88 A d’une surface de 153 m² à usage de vente, ainsi que du local n°88 C d’une surface de 56 m² à usage exclusif de réserve, tous les deux sis au Niveau 93 du Centre BELLE-EPINE à [Localité 8], avec l’éventuelle assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du défendeur et aux frais de la société demanderesse dans les conditions précisées au dispositif en lui accordant un délai de 9 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du présent jugement.

Il n’y a en revanche pas lieu d’ordonner une astreinte jusqu’à la libération des lieux par la société demanderesse.

Sur la demande de délais de grâce par la S.A.R.L. MARC & JO

L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est de jurisprudence constante que le juge saisi d’une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour refuser de suspendre une telle clause en application de l’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce (Cass. Com., 13 décembre 2005, n° 04-16.255, Publié au bulletin).

En l’espèce, il résulte du solde du dernier décompte actualisé produit en procédure par le défendeur (pièce n° 108 en défense) que la société demanderesse présente de nombreux retards de paiement depuis son entrée dans les lieux loués et que son arriéré locatif présente un caractère structurel qui s’est aggravé depuis la crise sanitaire liée au Covid-19, sans réelle amélioration jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire, et ce malgré les paiements ponctuels effectués à l’attention du Bailleur y compris après l’acquisition de cette clause, dont les montants demeurent modiques en regard de la créance cumulée.

Dans les circonstances particulières de l’espèce, il y a lieu de débouter la S.A.R.L. MARC & JO de sa demande d’octroi d’un délai de grâce de 24 mois pour s’acquitter de ses obligations.

Sur les montants dus par la S.A.R.L. MARC & JO

Il résulte du dispositif des dernières conclusions du défendeur que ce dernier ne réclame – à titre reconventionnel aussi bien principal que subsidiaire – que le paiement, par la société preneuse, des seules sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires dus en vertu du bail du 18 décembre 2007.

Or ce bail a pris fin avec l’acquisition de la clause résolutoire le 27 novembre 2022 que le défendeur a lui-même demandé au Tribunal de constater.

Il ne résulte d’aucune prétention mentionnée dans le dispositif de ses dernières conclusions qu’il réclamerait également le paiement de sommes au titre de l’indemnité d’occupation due postérieurement à l’acquisition de cette clause résolutoire.

Dès lors, les montants dus par le demandeur à l’instance ne peuvent s’entendre que de l’arriéré locatif à la date de la fin du bail, soit au 27 novembre 2022.

Cet arriéré locatif s’élevait, selon le dernier décompte actualisé versé aux débats (pièce n° 108 en demande) à la somme de 122 866,67 € à la date d’acquisition de la clause résolutoire. Il convient cependant de tenir compte de ce que le dernier trimestre de l’année 2022 doit être proratisé au regard de la fin du bail au 27 novembre 2022, alors que le loyer trimestriel avait été appelé pour une période s’étirant initialement du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022.

Au 1er octobre 2022, le montant des loyers, charges et accessoires dus au titre du 4e trimestre 2022 s’élevait à la somme de 54 801,32 € dont il convient de retrancher un solde de charges de 1 697,26 € en faveur du Preneur, soit une somme finale de 53 104,06 € initialement due au titre de ce trimestre contractuel, qui s’est terminé 35 jours avant son échéance prévisible.

Le dernier loyer contractuellement dû s’élevait donc à 53 104,06 € / 92 (nombre de jours du 4e trimestre 2022) x 57 (nombre de jours du début du trimestre jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire) = 32 901,42 € arrondis à 32 901 €.

Le solde au titre de l’arriéré locatif s’élevait donc à 123 866 € (solde reporté au dernier décompte, à la date du 27 novembre 2022, le 4e trimestre 2022 étant déjà échu) - 53 104,06 € (4e trimestre 2022 non dû entièrement en raison de l’acquisition de la clause résolutoire) + 32 901,42 € (dernier trimestre proratisé dû au titre du bail) = 103 663,36 € restant impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1342-10 du Code civil : « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus anciennes ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

Il résulte de ce qui précède qu’il y lieu d’imputer prioritairement sur l’arriéré locatif à la date d’acquisition de la clause résolutoire les paiements ultérieurement effectués par la société expulsée, avant toute éventuelle imputation sur l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à libération des locaux, au paiement de laquelle la SECAR ne prétend d’ailleurs pas dans le cadre de la présente instance.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte précité que la S.A.R.L. MARC & JO a effectué au profit de la SECAR, postérieurement au 27 novembre 2022, date de fin de leurs relations contractuelles, des virements d’un montant cumulé de 409 701,26 € entre le 6 décembre 2022 et le 11 mars 2025.

Il résulte de ce qui précède que, à la date de clôture des débats, la dette locative de S.A.R.L. MARC & JO d’un montant de 103 663,36 € avait été entièrement apurée, nonobstant l’exigibilité de l’indemnité d’occupation dont le paiement lui incombe depuis le 27 novembre 2022 sans que le Tribunal ne soit pour autant saisi d’une demande tendant à l’y condamner.

En conséquence, il convient de débouter la SECAR de ses demandes reconventionnelles tant principales que subsidiaires en paiement de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.R.L. MARC & JO aux entiers dépens.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans un souci d’équité.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. MARC & JO de sa demande tendant à juger de nul effet le commandement de payer qui lui a été signifié le 27 octobre 2022 par la [Adresse 7] [Localité 6] ;

CONSTATE l’acquisition, à effet du 27 novembre 2022, de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 18 décembre 2007 liant la SOCIETE CIVILE POUR L’ETUDE ET L’AMENAGEMENT DU CENTRE D’AFFAIRES REGIONAL DE [Localité 6] à la S.A.R.L. MARC & JO et portant sur le local commercial n°88 A d’une surface de 153 m² à usage de vente, ainsi que le local n°88 C d’une surface de 56 m² à usage exclusif de réserve, tous deux sis au Niveau 93 du Centre commercial BELLE-EPINE à [Localité 8] ;

DÉCLARE sans objet la demande de la [Adresse 7] [Localité 6] tendant à prononcer judiciairement la résiliation du bail ;

ORDONNE l’expulsion, à l’expiration d’un délai de 9 mois à compter de la signification du présent jugement, de la S.A.R.L. MARC & JO et de tous occupants de son chef des lieux loués, composés du local commercial n°88 A d’une surface de 153 m² à usage de vente, ainsi que du local n°88 C d’une surface de 56 m² à usage exclusif de réserve, tous les deux situés au Niveau 93 du Centre BELLE-EPINE à [Localité 8], avec l’éventuelle assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du défendeur et aux frais de la société demanderesse dans les conditions fixées par le Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la [Adresse 7] [Localité 6] de sa demande de paiement de l’arriéré locatif au titre des loyers, charges et accessoires dus en vertu du bail du 18 décembre 2007 résilié à compter du 27 novembre 2022, qui a été entièrement apuré par la date de clôture des débats ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. MARC & JO de sa demande à titre infiniment subsidiaire tendant à l’octroi de délais de paiement d’une durée de 24 mois ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. MARC & JO aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Fait à [Localité 3], l’an DEUX MIL VINGT SIX ET LE NEUF JANVIER

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT