Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 8 janvier 2026

ARRET 

N°





S.A. L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES





C/



S.A.R.L. [Localité 5] CINE



 



















































































DB/MEC/SB/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/05124 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I6IU 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU VINGT NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS





PARTIES EN CAUSE :



S.A. L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée et plaidant par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Ghislaine CHAUVET-LECA, avocat au barreau de PARIS





APPELANTE





ET





S.A.R.L. [Localité 5] CINE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée et plaidant par Me Justine LOPES, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Armelle DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMEE



 



DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 16 octobre 2025 devant la cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier.



Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 08 janvier 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





PRONONCÉ :



Le 08 janvier 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.





*

* *



DECISION :



Suivant contrat régularisé le 24 juin 2015, la société Immobilière européenne des Mousquetaires a donné à bail en l'état futur d'achèvement à la société [Localité 5] Ciné des locaux d'une superficie de 3 400 m² de plancher au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 5] (Somme) et destinés à l'exploitation de salles de cinéma, projections diverses et contenus additionnels.



Par avenant du 28 mars 2018, la date de mise à disposition des locaux a été fixée au plus tard au 30 novembre 2017.



La coque du bâtiment, livrée brute de gros 'uvre, a été mise à disposition du preneur le 4 juillet 2017, de sorte qu'il y a réalisé les travaux de second 'uvre et de finition permettant l'ouverture au public le 13 décembre 2017.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 octobre 2019 adressée à la société Immobilière européenne des Mousquetaires, la société [Localité 5] Ciné a dénoncé l'inadéquation des portes vitrées en façade à leur usage et a enjoint au bailleur de procéder aux travaux permettant d'assurer la sécurité des spectateurs.



Suivant factures des 27 juillet 2020 et 2 novembre 2020, la société [Localité 5] Ciné a fait procéder au remplacement des bloc-portes du hall d'entrée et des salles n°1 et 5, pour un montant de 78 895,62 euros TTC.



Par courriel du 1er juin 2021, la société [Localité 5] Ciné a dénoncé l'inadéquation des portes d'entrée et de sortie du cinéma, leur vieillissement prématuré, leur dégradation et un risque pour la sécurité des spectateurs. Le preneur a donc demandé à la société Immobilière européenne des Mousquetaires de supporter le montant des travaux de remplacement de ces portes.



Par courrier du 3 août 2021, la société Immobilière européenne des Mousquetaires a refusé de prendre en charge ces travaux.



Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2022, la société Abbeville Ciné a fait assigner la société Immobilière européenne des Mousquetaires devant le tribunal judiciaire d'Amiens aux fins de remboursement desdits travaux.



Elle faisait valoir en première instance que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme du local loué en raison du défaut de conformité des blocs-portes mis en 'uvre lors de l'édification de l'ouvrage, de sorte qu'il en est résulté un trouble de jouissance. En outre, elle soutenait que les travaux étaient nécessaires afin de remédier urgemment à un risque pour la sécurité des spectateurs et de son personnel.



Pour conclure au débouté des demandes de la société [Localité 5] Ciné, la société Immobilière européenne des Mousquetaires faisait valoir en première instance qu'elle a satisfait à son obligation de délivrance dès lors que les portes litigieuses sont conformes aux stipulations contractuelles, notamment au cahier des charges et des prescriptions techniques et architecturales. Elle ajoutait que les dysfonctionnements ont pour origine un défaut d'usage imputable à la clientèle du cinéma.



Par jugement du 29 novembre 2023, le tribunal judiciaire d'Amiens a :

Condamné la société Immobilière européenne des Mousquetaires à payer à la société [Localité 5] Ciné la somme de 78 895,62 euros,

Condamné la société Immobilière européenne des Mousquetaires à payer à la société [Localité 5] Ciné la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamné la société Immobilière européenne des Mousquetaires aux dépens,

Rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit.



Par déclaration du 19 décembre 2023, la société Immobilière européenne des Mousquetaires a interjeté appel de cette décision. 



Vu les conclusions récapitulatives déposées le 23 août 2024 par lesquelles la société Immobilière européenne des Mousquetaires demande à la cour de : 

Déclarer la société Immobilière européenne des Mousquetaires recevable et bien fondée en son appel et en ses demandes, 

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu qu'il n'est pas démontré que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, 

Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Immobilière européenne des Mousquetaires à payer à la société [Localité 5] Ciné la somme de 78 895,62 euros ainsi que la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Débouter la société [Localité 5] Ciné de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, 

Condamner la société [Localité 5] Ciné à payer à la société Immobilière européenne des Mousquetaires une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, 

Condamner la société [Localité 5] Ciné aux entiers dépens, 

Y ajoutant en appel : 

Condamner la société [Localité 5] Ciné à payer à la société Immobilière européenne des Mousquetaires une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société [Localité 5] Ciné aux entiers dépens d'appel. 



Elle fait valoir : 

- que l'obligation de délivrance n'est pas d'ordre public,

- qu'il a été convenu la livraison d'une coque « brute de gros oeuvre » comprenant l'installation de portes mais que ce sont bien des ouvrages conformes aux stipulations du cahier des charges et des prescriptions techniques et architecturales qui ont été initialement livrés par le bailleur,

- que la société [Localité 5] Ciné ne démontre pas que les portes installées ne seraient pas conformes, 

- qu'il résulte du rapport de l'expert d'assurance que l'état des portes (ayant rendu nécessaire une intervention/des travaux) résultait de l'usage qui en était fait par les clients du locataire.



Vu les conclusions récapitulatives déposées le 10 juin 2024 par lesquelles la société [Localité 5] Ciné, demande à la cour de : 

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Condamner la société Immobilière européenne des Mousquetaires à payer à la société [Localité 5] Ciné la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Elle fait valoir :

- que les articles 1.6.1 et 1.6.4 du cahier des charges et des prescriptions techniques et architecturales mettent à la charge du bailleur la fourniture des portes en tôle d'acier donnant sur l'extérieur et celle des portes vitrées à deux vantaux battants sur charnières situées en façade, en nombre suffisant pour être conformes aux normes de sécurité,

- que les portes défaillantes installées par le bailleur font partie intégrante de la coque mise à disposition du preneur,

- que le cinéma a une capacité totale d'accueil de plus de 1 200 places et que l'activité du preneur implique nécessairement un usage fréquent des portes, 

- que les portes installées ne répondent pas au niveau de solidité qu'exige un cinéma et qu'il n'est pas acceptable qu'elles soient inutilisables après seulement quelques mois d'utilisation, qu'en effet les dysfonctionnements sont apparus au mois de mars 2018 alors que le cinéma n'avait ouvert que depuis le mois de décembre 2017,

- qu'en effet, le contrat de bail dont la destination contractuelle est l'exploitation d'un cinéma oblige le bailleur à délivrer un local apte à cette utilisation et à en faire jouir paisiblement le preneur et ce pendant toute la durée du bail,

- que le bailleur doit supporter le coût des travaux nécessaires pour que les lieux loués soient conformes à leur destination prévue au bail, 

- que les portes litigieuses, font également office d'issue de secours, 

- qu'après mise en demeure du bailleur et compte-tenu de l'urgence grandissante pour la sécurité de ses clients et ses salariés, elle a été dans l'obligation de procéder elle-même aux travaux qui s'imposaient, aux mois de juillet et de décembre 2020. 



Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, la société immobilière Européenne des Mousquetaires a fait assigner la société Abbeville Ciné à comparaître à l'audience du 23 août 2024 devant la juridiction du premier président de la cour d'appel d'Amiens pour lui demander d'arrêter l'exécution provisoire attachée au jugement rendu le 29 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d'Amiens et à titre subsidiaire d'autoriser la consignation entre les mains d'un tiers habilité désigné à cette fin de la somme de 78 895,62 euros.



Par ordonnance du 14 novembre 2024, le délégué du premier président cour d'appel d'Amiens a débouté la société immobilière Européenne des Mousquetaires de sa demande principale mais a fait droit à sa demande subsidiaire et ordonné la consignation de la somme principale de 78 895,62 euros outre celle de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens entre les mains de la Caisse de Dépôts et Consignations.



Compte-tenu du défaut d'exécution du jugement entrepris et suivant conclusions d'incident notifiées le 10 juin 2024, la société [Localité 5] ciné avait préalablement demandé au conseiller de la mise en état d'ordonner la radiation de l'affaire.

Cependant et au regard de l'ordonnance du 14 novembre 2024 du délégué du premier président, par message RPVA du 28 janvier 2025, le conseil de la société [Localité 5] ciné a indiqué se désister de son incident.

Par ordonnance du 19 mars 2025, le conseiller de la mise en état a donc constaté que la société [Localité 5] ciné se désiste de son incident de procédure.



La clôture a été prononcée le 28 mai 2025 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 16 octobre 2025. 



Cependant, la société [Localité 5] ciné a déposé ses conclusions d'intimée n° 2 le 12 août 2025 aux termes desquelles elle demande à la cour d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture au jour de l'audience de plaidoirie afin de faire valoir ses nouveaux moyens, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, de condamner la société Immobilière européenne des Mousquetaires à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



La société Immobilière européenne des Mousquetaires a déposé des conclusions de procédure le 4 septembre 2025 aux termes desquelles elle demande à la cour d'écarter les conclusions adverses (conclusions d'intimé n°2) notifiées le 12 août 2025, après la clôture de l'instruction et de rejeter la demande de rabat de l'ordonnance de clôture.



Par conclusions de procédure du 6 octobre 2025 la société [Localité 5] ciné demande de nouveau à la cour d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture au jour de l'audience de plaidoirie et de juger recevable ses conclusions d'intimée n°2 notifiées le 12 août 2025.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions de fond et de procédure respectives. 



Par message RPVA du 6 octobre 2025, le greffe de la 1ère chambre civile de cette cour a demandé au conseil de la société Immobilière européenne des Mousquetaires de lui faire parvenir dans les plus brefs délais ses observations écrites sur les dernières conclusions de procédure notifiées le 6 octobre 2025 par le conseil de la société [Localité 5] Ciné. Ce dernier a rappelé par message du 14 octobre 2025 qu'il avait déjà répondu par conclusions du 4 septembre 2025.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la révocation de l'ordonnance de clôture :

Il résulte de l'article 803 du code de procédure civile que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

En l'espèce, le conseil de la société Immobilière européenne des Mousquetaires a demandé que la clôture soit prononcée lors de la mise en état du 28 mai 2025. Les parties ont donc été informées par message RPVA du 22 mai 2025 que la question de la clôture serait examinée à l'audience de mise en état du 28 mai et la clôture a effectivement été prononcée à cette date, sans objection formalisée par les parties.

La société [Localité 5] Ciné a ainsi été en mesure de faire valoir ses observations et le fait qu'elle ait déposé de nouvelles conclusions un peu plus de deux mois avant l'audience de plaidoirie ne modifie pas le fait que celles-ci ont été transmises plus de deux mois après la clôture. 

En tout état de cause, la société [Localité 5] Ciné ne fait état d'aucune cause grave susceptible de justifier la révocation de l'ordonnance de clôture. 

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à sa demande de révocation et ses conclusions du 12 août 2025 seront écartées des débats.



Sur la demande de remboursement des travaux sur le fondement de l'obligation de délivrance :

L'article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1°) de délivrer au preneur la chose louée (...) ;

2°) d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3°) d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires.

La délivrance est la remise au preneur de la disposition de la chose, conformément à l'objet du contrat. La délivrance conforme doit porter sur la chose louée et ses équipements pour les besoins de la destination prévue au bail. 

La délivrance et la jouissance paisible du bien loué sont des obligations continues du bailleur, exigibles pendant toute la durée du bail.

Aucune clause contractuelle ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée elle-même, à savoir de la chose définie au bail et de ses accessoires indispensables à une utilisation normale et sans danger des lieux.

Par ailleurs, si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, certains travaux d'entretien et de réparation, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu de plein droit, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par la vétusté de la chose louée.

C'est au bailleur qu'il appartient de prouver qu'il s'est libéré entièrement de son obligation de délivrance continue et conforme.

En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur des travaux lui incombant.



En l'espèce, le bail commercial régularisé entre la société Immobilière européenne des Mousquetaires et la société [Localité 5] Ciné le 24 juin 2015 stipule que les locaux remis au preneur seront constitués par une « coque livrée brut de gros 'uvre », c'est-à-dire un bâtiment comportant tous les travaux de 1er 'uvre. 

L'article 1.1 du bail portant sur la désignation des locaux donnés à bail indique qu'ils correspondent aux documents et plans annexés au bail.

Le bail en son article 10 et 10.1 « Remise des locaux » et « Engagement du Bailleur » précise que le bailleur s'engage [...] à livrer au preneur les locaux, objet du présent bail, selon les modalités et prestations définies tant dans le corps du bail ainsi que dans le cahier des prescriptions techniques et architecturales (CPTA).
L'article 10.3.1 ajoute que les locaux objet du bail seront mis à la disposition du preneur dans la forme prévue par le cahier des prescriptions techniques et architecturales.

Il ressort de ce cahier des charges et des prescriptions techniques et architecturales, qu'il appartiendra au bailleur de fournir toutes les portes donnant sur l'extérieur.

Il précise encore que le bailleur fournira notamment les vitrines extérieures et les portes vitrées.

En outre, l'article 2.1 « Destination contractuelle » prévoit que les locaux sont destinés à une activité commerciale d''exploitation de salles de cinéma, projections diverses et contenus additionnels.

Enfin, l'article 11.2 du bail prévoit que toute réparation, rénovation ou réfection, nécessitée par la vétusté n'est pas à la charge du preneur.



Après la réalisation des travaux de construction, la société Immobilière européenne des Mousquetaires a fait appel au bureau Véritas pour vérification de ceux-ci. 

Dans son rapport du 24 novembre 2017, le bureau Véritas a attesté avoir inspecté les travaux incombant à la société Immobilière européenne des Mousquetaires qui l'a mandaté (page 3), les menuiseries et vitrages faisant partie des éléments inspectés et à la charge du bailleur. Ce contrôleur a ensuite précisé que le choix des matériaux des portes et de leur qualité relève du maître de l'ouvrage car ils ne sont pas déterminés par la réglementation.



Les portes litigieuses ne relèvent donc nullement d'un agencement commercial mais font partie intégrante du gros oeuvre au sens des stipulations contractuelles convenues entre les parties.



Il résulte des échanges de courriels et de correspondances entre les parties que le preneur s'est rapidement plaint de la mauvaise qualité des portes et de leur vieillissement prématuré, celles-ci n'étant pas adaptées aux passages fréquents d'une nombreuse clientèle générés par les besoins d'une activité d'exploitation de cinéma.



Le bailleur a mandaté un expert sur place le 28 août 2019 et produit le rapport de ce dernier aux débats. Celui-ci convient que les portes présentent un mauvais état et qu'elles ont donc mal résisté à l'usage. Il attribue les désordres constatés aux contraintes exercées par la clientèle sur les équipements. 



Dans ces conditions, il est constant que les portes d'entrée et de sortie présentent un état d'usure avancé causé par les allées et venues fréquentes d'une clientèle nombreuse pour les besoins d'une activité de projection de cinéma.

Il convient toutefois d'observer que c'est au bailleur qu'incombe contractuellement la délivrance des portes litigieuses et que ces équipements doivent correspondre aux besoins de l'activité prévue au bail.

En outre, cette obligation de délivrance conforme pèse sur le bailleur pendant toute la durée du bail.

À cet égard, le bailleur ne peut se contenter d'affirmer qu'il a livré des portes conformes au cahier des charges au moment de la prise de possession du local promis en l'état futur d'achèvement.

En tout état de cause, c'est au bailleur qu'il appartient de prouver qu'il se libère effectivement de son obligation de délivrance continue des équipements.

Dès lors, en l'état d'une mise en demeure restée vaine et des besoins de l'exploitation de l'activité commerciale dans des conditions de sécurité satisfaisante, s'agissant notamment d'issues de secours, le preneur s'est trouvé contraint de faire procéder au remplacement des portes usagées.

En effet et comme le relève à juste titre la juridiction du premier degré, le remplacement des portes litigieuses était impératif et les travaux entrepris apparaissent justifiés au vu de l'importance des désordres listés.

En effet, l'objet même du contrat étant de permettre l'exploitation d'une activité commerciale, le bailleur ne peut exiger sans mauvaise foi du preneur de s'abstenir de toute initiative jusqu'à l'occurrence d'une décision judiciaire définitive, ce qui aurait impliqué une cessation de l'activité commerciale de la société [Localité 5] Ciné.

Il est par ailleurs constant que le bailleur ne conteste pas la nécessité proprement dite des travaux mais leur prise en charge qui lui incombe en définitive.

Dans ces conditions et étant rappelé qu'en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, le preneur est fondé à se faire indemniser du coût de remplacements des équipements litigieux dont il justifie.



Par conséquent, la société Immobilière européenne des Mousquetaires est condamnée à payer à la société [Localité 5] Ciné la somme de 78 895,62 euros et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.



Sur les frais irrépétibles et les dépens : 

La société Immobilière européenne des Mousquetaires, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'appel et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens. 



L'équité commande de condamner la société Immobilière européenne des Mousquetaires à payer à la société [Localité 5] Ciné la somme de 2 000 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile et sa demande présentée sur ce même fondement sera rejetée.





PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, 



Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,



Écarte des débats les conclusions n°2 du 12 août 2025 de la société [Localité 5] ciné, postérieures à la clôture,



Confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise,



Y ajoutant, 



Condamne la société Immobilière européenne des Mousquetaires aux dépens de l'appel,



Condamne la société Immobilière européenne des Mousquetaires à payer à la société [Localité 5] Ciné la somme de 2 000 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés par cette dernière en appel et la déboute de sa propre demande présentée sur ce même fondement,



Rejette les autres demandes. 





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE