Cour d'Appel · Chambre 1 A — 7 janvier 2026

MINUTE N° 4/26

























Copie exécutoire à



- Me Pégah HOSSEINI SARADJEH



- Me Guillaume HARTER 



Copie à M. le PG



Arrêt notifié aux parties



Le 07.01.2026



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 07 Janvier 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 25/00672 - N° Portalis DBVW-V-B7J-IPAB



Décision déférée à la Cour : 15 Janvier 2025 par le juge commissaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE - Chambre commerciale 



APPELANT :



Monsieur [U] [O], exploitant sous le nom commercial 'ISOL 68"

[Adresse 7]

[Localité 10]



Représenté par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me KOLB, avocat au barreau de MULHOUSE



INTIMEE :



S.E.L.A.R.L. MJ AIR, prise en la personne de Maître [Y] [S], Mandataire Liquidateur de Monsieur [U] [O]

[Adresse 8]

[Localité 9]



Représentée par Me Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me TRENSZ, avocat au barreau de MULHOUSE



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Décembre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme RHODE, Conseillère, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



Ministère Public :

représenté lors des débats par M. VARBANOV, substitut général, qui a fait connaître son avis et dont les conclusions écrites ont été communiquées aux parties.



ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :



Vu l'ordonnance du 15 janvier 2025 de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de'Mulhouse, qui a':



'REFORME son ordonnance du 30 octobre 2024';

ORDONNE la vente aux enchères publiques de l'immeuble situé à [Localité 10], 

inscrit au livre foncier au nom de monsieur [U] [O] et cadastre comme suit :

Section 14 n° [Cadastre 4]/[Cadastre 1] et [Cadastre 6]/[Cadastre 2] en pleine propriété (une maison de quatre pièces) ainsi que les parcelles section 14 n° [Cadastre 3]/[Cadastre 1] et n° [Cadastre 5]/[Cadastre 2] pour un tiers indivis, constituant le chemin d'accès';

FIXE la mise à prix à 55.000 € euros au total net vendeur, frais d'acte en sus à la charge de l'acquéreur avec possibilité, en cas de non-enchère, de baisser cette mise à prix d'1/4, puis à 1/3 de la mise à prix initiale, toujours en cas de non-enchère ;

DIT que la vente devra intervenir dans un délai de deux mois suivant la délivrance du certificat de non-appel ;

DESIGNE la SCP Thuet & Herzog, ou tout successeur en son étude, aux fins de procéder à cette vente ;

CHARGE le notaire de dresser le cahier des charges déterminant les conditions de la vente, lequel précisera que l'acquéreur présentera une attestation sur l'honneur indiquant s'il est dirigeant, parent, allié au 2e degré inclus, en vue le cas échéant de solliciter une dispense au ministère public, et précisant en outre qu'il n'est pas débiteur ni contrôleur, et qu'il ne servira pas indirectement l'une des personnes précédemment mentionnée pour réaliser à terme une acquisition indirecte conformément aux articles L642-3 et L642-20 du code de commerce ;

DIT que la publicité de la vente sera effectuée dans un journal d'annonces légales aux dates déterminées par le notaire commis ;

DIT que le notaire commis disposera de tous les moyens qu'il jugera opportun y compris le recours à la force publique avec l'assistance d'un huissier de justice pour réaliser l'accommodement de cette vente ;

DIT qu'un procès-verbal de description sera effectué par un huissier de justice localement compétent, qui sera autorisé à pénétrer dans les lieux, et ce dans les conditions des articles R.233-1 à R.322-3 du code des procédures civiles d'exécution ;

ORDONNE que le produit de la vente soit remis sans délai au liquidateur à charge pour lui de le repartir entre les créanciers suivant leur rang ;

ORDONNE la publicité de l'ordonnance au livre foncier conformément à l'article R.642-

RAPPELE que la présente décision est exécutoire par provision ;

DIT qu'en application de l'article R 642-23 du code de commerce, l'ordonnance sera notifiée par le greffe au moyen d'une lettre recommandée avec accusé de réception au débiteur à sa dernière adresse connue : Monsieur [U] [O] [Adresse 7] et au moyen d'une lettre simple au mandataire judiciaire : SELARL MJ AIR

DIT que les frais de la procédure seront employés en frais privilégies de la procédure collective.'



Vu la déclaration d'appel de M. [U] [O] effectuée le 30 janvier 2025 par voie électronique,



Vu la constitution d'intimée de la SELARL MJ Air, représentée par Me [Y] [S], es qualités de mandataire liquidateur de M. [U] [O], effectuée le 19 février 2025 par voie électronique,



Vu les dernières conclusions de M. [U] [O] du 19 novembre 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, aux termes desquelles il est demandé à la cour de':



'DECLARER recevable et bien fondé Monsieur [U] [O] en son appel et en l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,



En conséquence,



ANNULER subsidiairement INFIRMER l'ordonnance du 15 janvier 2025 en ce qu'elle a ordonné la vente aux enchères publiques de l'immeuble sis à [Localité 10] inscrit au livre foncier au nom de Monsieur [U] [O] et fixé les modalités de celle-ci,



Statuant à nouveau,



CONSTATER que l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 10], cadastré section 14 n°[Cadastre 4]/[Cadastre 1] et [Cadastre 6]/[Cadastre 2] en totalité, ainsi que les parcelles cadastrées section 14 n°[Cadastre 3]/[Cadastre 1] et [Cadastre 5]/[Cadastre 2] pour un tiers indivis, constituait la résidence principale de Monsieur [U] [O] à la date d'ouverture de la procédure collective,



CONSTATER son insaisissabilité de plein droit,



En conséquence et en tout état de cause,



DECLARER la SELARL MJ Air, es-qualités, irrecevable, subsidiairement mal fondée en l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions,



L'en DEBOUTER,



CONDAMNER la SELARL MJ Air, es-qualités, à payer à Monsieur [U] [O] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance.'



Vu les dernières conclusions de la SELARL MJ Air, prise en la personne de Me [Y] [S], mandataire liquidateur de M. [U] [O], du 6 novembre 2025, transmises par voie électronique le 7 novembre 2025, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, aux termes desquelles il est demandé à la cour de':



'A TITRE PRINCIPAL



DEBOUTER Monsieur [U] [O] de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions, celles-ci étant mal fondées.



DEBOUTER le ministère public de toutes ses demandes, fins et conclusions, celles-ci étant mal fondées.



CONFIRMER l'ordonnance attaquée en toutes ses dispositions.



A TITRE SUBSIDIAIRE



Si par impossible la Cour devait prononcer la nullité de l'ordonnance, ORDONNER la vente aux enchères publiques de l'immeuble dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités que celles prévues dans le dispositif de l'ordonnance attaquée.



EN TOUT ETAT DE CAUSE



DEBOUTER Monsieur [U] [O] de toutes ses demandes



DEBOUTER le ministère public de toutes ses demandes, fins et conclusions, celles-ci étant mal fondées.



CONDAMNER Monsieur [U] [O] à verser à la SELARL MJ Air ès qualités de mandataire liquidateur un montant de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



CONDAMNER Monsieur [U] [O] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.'



Vu les conclusions de M. le substitut général du 29 octobre 2025, transmises par voie électronique le 30 octobre 2025, aux termes desquelles il demande à la cour de':



'CONSTATER que l'immeuble situé à [Localité 10] constitue la résidence principale de Monsieur [U] [O] et le DÉCLARER insaisissable de plein droit,



En conséquence, INFIRMER l'ordonnance rendue le 15 janvier 2025 par le juge commissaire près le tribunal judiciaire de Mulhouse, en toutes ses dispositions,



REJETER la demande de vente immobilière aux enchères publiques de la SELARL MJ AIR.'



Vu l'ordonnance de clôture en date du 25 novembre 2025 et le renvoi de l'affaire à l'audience de plaidoirie du 1er décembre 2025,



Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions. 



MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la nullité de l'ordonnance :



L'article 455 du code de procédure civile dispose que le jugement doit être motivé. Aux termes de l'article 458 du code de procédure civile, ce qui est prescrit par les articles 447, 451, 454, en ce qui concerne la mention du nom des juges, 455 (alinéa 1) et 456 (alinéas 1 et 2) doit être observé à peine de nullité.



Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs (Civ. 2, 17 octobre 2024, n°22-20.537).



L'article 458 du nouveau code de procédure civile s'applique aux ordonnances sur requête (Civ. 2, 5 avril 1993, n°91-19.151).



En l'espèce, l'ordonnance déférée est ainsi motivée':



'Attendu que selon l'article L. 642-18 du code de commerce, les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code et que le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente ;

Attendu que conformément aux dispositions de l'article L 642-22 du Code de Commerce, une publicité a été effectuée ; qu'aucune proposition d'acquisition de gré à gré satisfaisante n'a été réceptionnée, considération prise des caractéristiques et de l'emplacement du bien ; qu'il importe que ces actifs soient vendus dans les meilleurs délais afin que le prix puisse en être distribué aux créanciers ; que compte tenu de la valeur des biens, telle qu'elle résulte du dossier, il y a lieu d'ordonner la vente aux enchères selon les modalités spécifiées au dispositif''.







Or, dans ses conclusions en première instance, M. [O] se prévalait de l'insaisissabilité de plein droit de la résidence principale, prévue par l'article L. 526-1 du code de commerce.



Force est de constater que le premier juge n'a pas répondu à ce moyen, ce qui constitue un défaut de motifs.



En conséquence, la décision déférée sera annulée. 



Il résulte de l'article 562 du code de procédure civile que la cour d'appel, qui annule un jugement pour un motif autre que l'irrégularité de l'acte introductif d'instance, est tenue de statuer sur le fond de l'affaire (Cass. 2ème civ., 17 mai 2018, n° 16-28.390).



Sur l'insaisissabilité de la résidence de M. [O] :



L'article L. 526-1 du code de commerce, dans sa version applicable au litige, dispose que par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel, ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale, sont de droit insaisissables par les créanciers, dont les droits naissent à l'occasion de l'activité professionnelle de la personne. 



Lorsque la résidence principale est utilisée en partie pour un usage professionnel, la partie non utilisée pour un usage professionnel est de droit insaisissable, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire. La domiciliation de la personne dans son local d'habitation, en application de l'article L. 123-10 du présent code, ne fait pas obstacle à ce que ce local soit de droit insaisissable, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire.



Il résulte de la combinaison des articles L. 526-1 du code de commerce et 1353 du code civil que celui qui se prévaut des dispositions du premier pour soustraire du droit de gage général des créanciers de la procédure collective d'une personne physique, exerçant une activité professionnelle indépendante, un immeuble appartenant à celle-ci, doit rapporter la preuve qu'à la date d'ouverture de cette procédure, cet immeuble constituait sa résidence principale et n'était donc pas entré dans le gage commun des créanciers (Com., 22 novembre 2023, n°22-18.795).



En l'espèce, il est constant que lors de l'ouverture de la procédure collective, M. [O] ne disposait d'aucun droit réel sur l'immeuble, qui constituait alors sa résidence principale, situé [Adresse 7] à [Localité 10], propriété de la SCI Les Ormes, dont il détenait 50 % des parts sociales.



M. [O] n'est devenu propriétaire de cet immeuble que par un acte notarié du 6 juin 2023, aux termes duquel les associés ont décidé d'annuler les 500 parts sociales de la SCI Les Ormes détenues par M. [O], contre attribution corrélative dudit bien immobilier.



Or, d'une part, pour l'application de l'article L. 526-1 du code de commerce, il y a lieu de se placer à la date d'ouverture de la procédure collective, compte tenu de l'effet réel de cette procédure et d'autre part, les parts sociales détenues par M. [O] ne constituent pas des droits sur l'immeuble litigieux.



En conséquence, il y a lieu d'ordonner la vente aux enchères publiques de l'immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10], selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.











Sur les demandes accessoires : 



Les dépens de la procédure seront liquidés en frais privilégiés de la procédure collective.



L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS





LA COUR,



ANNULE l'ordonnance rendue le 15 janvier 2025 par le juge commissaire de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de'Mulhouse,



Statuant à nouveau':



ORDONNE la vente aux enchères publiques de l'immeuble situé à [Localité 10], inscrit au Livre Foncier au nom de Monsieur [U] [O] et cadastré comme suit :



Section 14 n° [Cadastre 4]/[Cadastre 1] et [Cadastre 6]/[Cadastre 2] en pleine propriété (une maison de quatre pièces), ainsi que les parcelles Section 14 n° [Cadastre 3]/[Cadastre 1] et n° [Cadastre 5]/[Cadastre 2] pour un tiers indivis, constituant le chemin d'accès,



FIXE la mise à prix à 55 000 € euros au total net vendeur, frais d'acte en sus à la charge de l'acquéreur,



DESIGNE la SCP Thuet & Herzog, ou tout successeur en son étude, aux fins de procéder à cette vente,



CHARGE le notaire de dresser le cahier des charges déterminant les conditions de la vente, lequel précisera que l'acquéreur présentera une attestation sur l'honneur indiquant s'il est dirigeant, parent, allié au 2ème degré inclus, en vue, le cas échéant, de solliciter une dispense au ministère public et précisant en outre qu'il n'est pas débiteur, ni contrôleur et qu'il ne servira pas indirectement l'une des personnes précédemment mentionnée, pour réaliser à terme une acquisition indirecte conformément aux articles L. 642-3 et L. 642-20 du code de commerce,



DIT que la publicité de la vente sera effectuée dans un journal d'annonces légales aux dates déterminées par le notaire commis,



DIT que le notaire commis disposera de tous les moyens qu'il jugera opportun, y compris le recours à la force publique avec l'assistance d'un huissier de justice, pour réaliser l'accommodement de cette vente,



DIT qu'un procès-verbal de description sera effectué par un commissaire de justice localement compétent, qui sera autorisé à pénétrer dans les lieux et ce dans les conditions des articles R.233-1 à R.322-3 du code des procédures civiles d'exécution,



ORDONNE que le produit de la vente soit remis sans délai au liquidateur, à charge pour lui de le repartir entre les créanciers suivant leur rang,



ORDONNE la publicité de l'arrêt au livre foncier,





DIT que les frais de la procédure seront employés en frais privilégies de la procédure collective,



DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



LE CADRE GREFFIER : LE PRÉSIDENT :