Cour d'Appel · Chambre civile — 8 janvier 2026

ARRET N°8 .



N° RG 24/00857 - N° Portalis DBV6-V-B7I-BIUGW



AFFAIRE :



S.C.I. THR IMMO

C/

M. [M] [E], S.C.I. AMBAZAC LIBERATION, S.C.I. DES CHARENTES









SG/TT







Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente



















Grosse délivrée aux avocats





COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 08 JANVIER 2026

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Le HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :





ENTRE :



S.C.I. THR IMMO,

demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Florence BERARD de la SELARL SELARL VERGER-MORLHIGHEM ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES



APPELANTE d'une décision rendue le 12 NOVEMBRE 2024 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES







ET :



Monsieur [M] [E]

né le 08 Juin 1960 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Amandine DOUNIES de la SELARL SELARL AMANDINE DOUNIES, avocat au barreau de LIMOGES





S.C.I. AMBAZAC LIBERATION,

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Amandine DOUNIES de la SELARL SELARL AMANDINE DOUNIES, avocat au barreau de LIMOGES





S.C.I. DES CHARENTES,

demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Amandine DOUNIES de la SELARL SELARL AMANDINE DOUNIES, avocat au barreau de LIMOGES





INTIMES



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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 13 Novembre 2025. L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 octobre 2025.



La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 



Puis, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 08 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.



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LA COUR



EXPOSE DU LITIGE 



Faits et procédure 



Le 26 octobre 2021, M. [M] [E], en son nom personnel et 'es qualité' de gérant de la S.C.I. des Charentes et la S.C.I. Ambazac Libération, vendeur, et la SCI THR Immo-Ravier, acquéreur, ont signé un compromis de vente immobilière portant sur un ensemble de 45 lots, situé au [Adresse 3] (87), pour un prix de 1 040 000 euros.



Le compromis de vente a été consenti sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 1 100 000 euros, réalisée au plus tard le 31 décembre 2021, l'acquéreur devant justifier de l'acceptation ou le refus de son prêt au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai précité. L'acte prévoyait également le versement par l'acquéreur, à titre de dépôt de garantie d'une somme de 20 000 euros auprès de l'étude notariale de Maître [Z] [H], outre une stipulation de pénalité de 50 000 euros dans le cas où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique alors que les conditions relatives à l'exécution du contrat étaient remplies. 



Par courrier recommandé en date du 15 février 2022, M. [M] [E], gérant des S.C.I. des Charentes et Ambazac Libération, a informé la S.C.I. THR Immo-Ravier de la caducité du compromis, faute d'avoir justifié de l'accord de financement dans le délai imparti.



Par courrier recommandé en date du 20 juin 2023, la S.C.I. THR Immo-Ravier a avisé M. [M] [E], la S.C.I. des Charentes et la S.C.I. Ambazac Libération de sa demande de déconsignation de la somme de 20 000 euros séquestrée par Maître [H]. 



Faute de parvenir à un accord amiable, par acte délivré le 17 août 2024, M. [S] [W], la S.C.I. des Charentes et la S.C.I. Ambazac Libération ont fait assigner la S.C.I. THR Immo-Ravier devant le Tribunal Judiciaire de Limoges aux fins principalement de voir : 

- ordonner que leur soit versée la somme de 20 000 euros séquestrée chez Me [H], notaire, au titre du dépôt de garantie prévu selon le compromis de vente, 

- condamner la S.C.I. THR Immo-Ravier à leur verser : 

* la somme de 50 000 euros au titre de la clause de pénalité prévue dans le compromis de vente, 

* la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Par jugement contradictoire du 12 novembre 2024, le Tribunal Judiciaire de Limoges a : 

- ordonné le versement de la somme de 20 000 euros séquestrée chez Me [Z] [H], au titre du dépôt de garantie prévu au compromis de vente signé le 26 octobre 2021, à M. [M] [E], la S.C.I. des Charentes et la S.C.I. Ambazac Libération ;

- condamné la S.C.I. THR Immo-Ravier à payer à M. [M] [E], la S.C.I. des Charentes et la S.C.I. Ambazac Libération, la somme de 30 000 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement de la clause pénale et l'article 1231-5 du code civil ;



- débouté M. [M] [E], la SCI des Charentes et la SCI Ambazac Libération de leur demande au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil ; 

- condamné la S.C.I. THR Immo-Ravier à payer à M. [M] [E], à la S.C.I. des Charentes et à la S.C.I. Ambazac Libération la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l'instance. 



Par déclaration du 9 décembre 2024, la SCI THR Immo a relevé appel de ce jugement. 



La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 8 octobre 2025. 





Prétentions des parties 



Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 30 juillet 2025, auxquelles la cour se référe expressément, la S.C.I. THR Immo demande à la Cour de : 

- infirmer et de réformer le jugement déféré, voir rejuger, 

Et :

- constater que la non réalisation de la condition suspensive n'est pas imputable à la SCI THR Immo ;

- constater la caducité de la vente ;

Par conséquent, 

- dire n'y avoir lieu à application de la clause pénale ;

- débouter M. [M] [E], la SCI des Charentes et la SCI Ambazac Libération de leur demande au titre de la mise en oeuvre de la clause pénale ; 

- constater que la clause de séquestre doit être qualifiée de clause pénale ;

- dire n'y avoir lieu à application de la clause dite de séquestre ;

- ordonner en conséquence la restitution à la SCI THR Immo du dépôt de garantie de 20 000 euros séquestrée chez Me [Z] [H] prévu au compromis de vente signé le 26 octobre 2021 ;



A titre subsidiaire, 

- ordonner le versement par la SCI THR Immo la somme de 1 euro à titre symbolique au titre de la clause pénale ;



En tout état de cause, 

- condamner M. [M] [E], la SCI des Charentes et la SCI Ambazac Libération au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens d'instance. 





Dans le dernier état de leurs conclusions déposées le 6 juin 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [M] [E], la S.C.I. des Charentes et la S.C.I. Ambazac Libération demandent à la Cour de : 

- confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Limoges le 12 novembre 2024 ;

- ordonner le versement à M. [M] [E], la SCI des Charentes et la SCI Ambazac Libération de la somme de 20 000 euros séquestrée chez le notaire Me [Z] [H] au titre du dépôt de garantie prévu selon le compromis de vente signé le 26 octobre 2021;

- condamner la SCI THR Immo à verser à M. [M] [E], la SCI des Charentes et la SCI Ambazac Libération:

* la somme de 50 000 euros au titre de la clause de pénalité prévue dans le compromis signé le 26 octobre 2021 ;

* la somme de 10 000 euros au titre des préjudices qu'ils ont subis;

* la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.





MOTIFS DE LA DÉCISION



I - Sur l'imputabilité de la réalisation de la condition suspensive et la restitution du dépôt de garantie



La SCI THR Immo soutient qu'elle a parfaitement accompli les obligations qui lui incombaient, et qu'elle n'est pas responsable de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Elle produit en ce sens trois refus d'établissements bancaires, et affirme avoir toujours régulièrement informé l'ensemble des parties de l'avancement de ses recherches. Elle verse également aux débats une pièce qui selon elle n'a pas été transmise par son précédent conseil en première instance (pièce n°5), qui établit que le refus de financement émanant de la Caisse d'épargne fait bien apparaître le montant du financement sollicité ainsi que ses conditions. Elle estime donc qu'aucune faute, négligence ou passivité ne peut lui être reprochée, soutenant rapporter la preuve que la condition suspensive avait échoué hors sa responsabilité, rendant le compromis de vente caduque.



Les intimés soutiennent au visa de l'article 1304-3 du Code civil que la condition suspensive est réputée accomplie si son défaut de réalisation est imputable au débiteur de l'obligation, que selon eux la SCI THR Immo ne démontre pas, conformément au contrat, qu'elle aurait justifié d'une demande de prêt dans les 8 jours suivant la signature du compromis, qu'elle ne démontre pas plus un quelconque refus notifié dans le délai de 5 jours après le 31 décembre 2021. Selon les intimés, les documents produits à l'appui de l'appel sont largement postérieurs aux échéances contractuelles et dénués de valeur probante. 



Il résulte des dispositions des articles 1304 et 1304-3 du code civil que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 

L'article 1304-6 du même code ajoute qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

La charge de la preuve repose sur le bénéficiaire de la condition suspensive.



En l'espèce, il est prévu au compromis de vente signé le 26 octobre 2021 une clause de séquestre et le versement d'une somme de 20 000 euros 'à titre de dépôt de garantie' qui ne peut 'en aucun cas être considérée comme un versement d'arrhes'. 'L'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé (...) que s'il justifie de la non réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée au premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées (...). Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur par application et due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus'.



Comme l'a justement relevé le premier juge, le versement de la somme séquestrée à l'un ou l'autre des cocontractants suppose donc au préalable de caractériser la réalisation ou non des conditions suspensives.



Il est prévu au compromis la condition suspensive d'obtention d'un prêt aux conditions suivantes : 

'- montant maximum de la somme empruntée : un million cent mille euros (1 100 000,00 euros)

- durée maximale de remboursement : 20 ans

- taux nominal d'intérêt maximum: 2% l'an (hors assurances)

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.

L'acquéreur s'oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de huit jours du présent compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles: lettre ou attestation.

A défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti le vendeur aura la faculté de demander à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.

Dans le cas où l'acquéreur n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l'accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la résolution des présentes. 

L'acquéreur devra informer sans retard le vendeur de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive'.



Il résulte de ces stipulations contractuelles que la SCI THR Immo devait déposer ses demandes de prêts au plus tard le 3 novembre 2021, soit dans les huits jours de la signature du compromis faite le 26 octobre 2021, et d'en justifier au vendeur par tous moyens.

La SCI THR Immo ne verse au débat aucune attestation de dépôt de demande de prêt. Les pièces 6 et 14 sont insuffisantes, car elles ne comportent aucun élément détaillé sur les éléments de la demande de prêt, ni la date de la demande. Par ailleurs, si la SCI THR Immo verse au débat une attestation de demande de financement le 2 novembre 2021 pour un montant de 1 100 000 euros, cette attestation est datée du 29 avril 2022 (pièce 4). De surcroit, il est très étonnant de constater que la lettre de refus du prêt émanant du [Adresse 6] est datée du 15 octobre 2021, soit avant même le compromis qui a été signé postérieurement le 26 octobre 2021, outre que le montant sollicité de 1 400 000 euros est supérieur aux stipulations contractuelles (pièce 3). Enfin, la lettre de refus de demande de financement de la Caisse d'épargne datée du 26 novembre 2021 pour un montant de 1 100 000 euros au taux maximal de 2%, ne comporte aucune date de dépôt du dossier de financement, ni la durée de l'emprunt sollicité. De surcroît, cette même pièce a été soumise au premier juge qui l'évoque dans le jugement déféré: 'En l'espèce, le courrier émanant de la caisse d'épargne d'Auvergne et du Limousin en date du 26 novembre 2021 dont l'objet est : refus de financement ne comporte ni le montant du financement sollicité ni ses conditions, de sorte qu'il ne saurait remplir les conditions contractuelles susmentionnées', et il est très étonnant de constater que cette même pièce comportant la même date porte désormais mention du montant du financement et de la condition du taux d'emprunt (pièce 5).



Il s'évince de ces observations, outre des questionnements sur la véracités des pièces produites par l'appelant, comme l'a justement retenu le premier juge, que la SCI THR Immo ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu'elle aurait formulée une demande de prêt conforme aux conditions fixées au compromis, ni ne rapporte la preuve de la non réalisation de la condition suspensive hors sa responsabilité.

Le séquestre prévue au compromis, par lequel la SCI THR Immo a versé la somme de 20 000 euros à titre de d'être de garantie, ne saurait s'analyser comme une clause pénale, et la somme reste acquise au vendeur s'il est relevée de la part de l'acquéreur une faute dans la réalisation de la condition suspensive, ce qui est le cas en l'espèce.



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé et le dépôt de garantie restera acquis au vendeur, sauf à préciser comme l'a fait le premier juge que cette somme sera déduite du montant de la clause pénale par application des stipulations contractuelles.







II - Sur les demandes en paiement au titre de la clause de pénalité contractuelle



La SCI THR Immo demande la réduction du montant accordé au titre de la clause pénale au motif d'une disproportion avec le préjudice subi. Elle fait valoir notamment que le bien objet du présent litige a été vendu par acte authentique le 17 juin 2022, soit quelques semaines ou bien en même temps que l'envoi de la LRAR du vendeur constatant la caducité du compromis de vente. 



M. [E], la SCI Charentes et la SCI Ambazac Libération soutiennent que conformément à l'article 1231-5 du Code civil et aux dispositions du compromis de vente, la SCI THR Immo a manifestement manqué à ses obligations et en conséquence, la clause pénale est applicable. 



En l'espèce, le compromis de vente prévoit une stipulation de pénalité : 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de cinquante mille euros (50 000,00 euros) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'



La SCI THR Immo ayant échoué à rapporter la preuve d'avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles, la conditions suspensive est réputée accomplie comme l'a justement relevé le premier juge. Par ailleurs, le vendeur a bien mis en demeure l'acquéreur de la caducité du compromis et de son droit de réclamer les pénalités prévues au contrat.



Dès lors, c'est à bon droit que le vendeur sollicite l'application de la clause pénale et qu'il convient de confirmer le jugement déféré ayant fait droit à cette demande. La somme de 20 000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie viendra en déduction de la somme de 50 000 euros.





III - Sur la demande de dommages et intérêts formulées par les intimés



Les intimés réclament au titre de dommages et intérêts liés au préjudice constitué par le fait qu'ils ont dû se résoudre à se prévaloir de la caducité du compromis de vente seulement le 15 février 2022, le versement d'une indémnité de 10 000 euros.



Comme l'a justement relevé le premier juge, les vendeurs ont déjà été indemnisés au titre de la clause pénale s'agissant de l'inexécution de l'obligation contractuelle, et n'apportent aucun élément permettant d'apprécier l'existence d'un préjudice indépendant.



Par conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les vendeurs de ce chef.





IV ' Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile 



Pour avoir succombé en son recours, la SCI THR Immo sera condamnée à supporter les entiers dépens d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu'elle puisse bénéficier des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.





Il serait par contre inéquitable de laisser M. [M] [E], la SCI des Charentes et la SCI Ambazac Libération supporter la totalité des frais irrépétibles qu'ils ont dû exposer cause d'appel pour assurer la défense de leurs intérêts, de sorte qu'ils se verront allouer une indemnité de 1 000 euros pour leurs frais irrépétibles d'appel en sus de la somme de 1 500 euros octroyée par le premier juge, avec condamnation de la SCI THR Immo au paiement de ladite indemnité.





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PAR CES MOTIFS

 



La Cour d' appel statuant publiquement, par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



Déclare recevable l'appel interjeté par la SCI THR Immo ;



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Limoges ;



Y ajoutant,



Condamne la SCI THR Immo à payer à M. [M] [E], la SCI des Charentes et la SCI Ambazac Libération la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

 

Condamne la SCI THR Immo aux dépens d'appel ;



En empêchement légitime de Madame Corinne BALIAN, Présidente, cet arrêt a été signé par Madame Stéphanie GASNIER, Conseillère, magistrat qui a siégé à l'audience de plaidoirie et participé au délibéré.



LA GREFFIÈRE, P/ LA PRÉSIDENTE,







Line MALLEVERGNE. Stéphanie GASNIER.

 Conseillère