Cour d'Appel · 4e chambre civile — 8 janvier 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 08 JANVIER 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 24/05111 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QNCD





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 08 AOUT 2024 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 13] 

N° RG 24/01184





APPELANTS :



Monsieur [W] [D]

né le 25 Juin 1975 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté à l'audience par Me Celia VILANOVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Hicham KOULLI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES



Monsieur [C] [X]

né le 12 Août 1989 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté à l'audience par Me Celia VILANOVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Hicham KOULLI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES



S.C.I. K.REN, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 879 236 529 dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représenté à l'audience par Me Celia VILANOVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Hicham KOULLI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES







INTIMES :



Madame [I] [S] épouse [A]

née le 11 Mars 1962 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée à l'audience par Me Ouiçal MOUFADIL, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES



Monsieur [K] [A]

né le 19 Novembre 1960 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée à l'audience par Me Ouiçal MOUFADIL, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES



S.C.I. D.E.G Société civile immobilière immatriculée le n° 405. 307. 745, dont le siège social est [Adresse 5] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée à l'audience par Me Ouiçal MOUFADIL, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES













Ordonnance de clôture du 14 Octobre 2025



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 NOVEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie ABEN-MOHA









ARRET : 



- Contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Julie ABEN-MOHA, Greffière.





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* *









FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS :



1. La société DEG, constituée de M. [K] [A], Mme [I] [S], épouse [A] et de M. [N] [A] est propriétaire d'un ensemble immobilier sis à [Localité 14] soumis au régime de la copropriété au sein duquel M. [K] [A] exploite au rez-de-chaussée un fonds de commerce d'achat-vente et réparation de véhicules. 



2. Suivant acte du 7 août 2019, Mme [W] [D] et M. [C] [X] ont offert d'acquérir le fonds de commerce et les murs sous la condition suspensive de la signature d'un compromis de vente avant le 30 septembre 2019.



3. Mme [D] et M. [T] ont constitué la Sas Earth Race.



4. Par acte authentique en date du 12 septembre 2019, la société DEG a consenti un compromis de vente des lots de copropriété à la société Earth Race au prix de 488 800 euros.



5. Suivant contrat du 1er janvier 2020, la société DEG a consenti à M [A] et Mme [D] un bail d'habitation portant sur un logement de fonction sis au 1er étage de l'ensemble immobilier.



6. Suivant avenant du 26 janvier 2020, la société DEG et la société K.Ren, se substituant à la société Earth Race, ont fixé la signature de l'acte authentique au plus tard le 31 mars 2020. 



7. Suivant acte d'avocat en date du 27 janvier 2020, M. [K] [A] a cédé le fonds de commerce à la Sas Earth Race.

 

8. Le 17 décembre 2020, le notaire de l'acquéreur a informé celui de la venderesse que sa cliente ne souhaitait pas régulariser la vente.



9. Après une convocation pour la signature de l'acte authentique le 16 juillet 2020, et une sommation de comparaître devant notaire délivrée le 15 décembre 2020, le notaire instrumentaire a dressé un procès-verbal de carence suivant acte du 23 décembre 2020.



10. Par acte du 25 février 2021, la SCI DEG, M. [K] [A] et Mme [I] [A] ont fait assigner la société K.Ren, Mme [D] et M. [X] en exécution forcée de la vente et paiement du prix de vente devant le tribunal judiciaire de Perpignan.



11. Par ordonnance du 16 février 2023, confirmée par arrêt de la cour de ce siège du 23 novembre 2023, le juge de la mise en état a condamné la SCI K.Ren à verser à la société DEG et aux consorts [A] une provision de 421 333 euros à valoir sur le prix de vente de l'immeuble.



12. Par ordonnance en date du 26 mars 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d'instance de la société DEG et des consorts [A]. 



13. C'est dans ce contexte que, par acte du 15 avril 2024, la société DEG et M. [K] [A] et Mme [I] [A] ont fait assigner la société K.Ren et les consorts [Y] devant le tribunal judiciaire de Perpignan aux fins de voir juger que les parties sont libérées de leurs engagements et d'indemnisation.



14. Par jugement réputé contradictoire du 8 août 2024, le tribunal judiciaire de Perpignan a : 

- Dit et jugé que les parties sont libérées de leurs engagements,

- Condamné solidairement la société K.Ren et les consorts [Y] au paiement de la somme de 24 500 euros au titre de la stipulation de pénalité, sous réserve de déduire les sommes déjà perçues,

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires,

- Condamné in solidum la société K.Ren et les consorts [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à chacun des demandeurs,

- Condamné in solidum la société K.Ren et les consorts [Y] aux entiers dépens,

- Rappelé que l'exécution provisoire était de droit.



15. Les consorts [Y] et la société K.Ren ont relevé appel de ce jugement le 11 octobre 2024. 





16. Par uniques conclusions remises par voie électronique le 9 janvier 2025, les consorts [Y] et la société K.Ren demandent en substance à la cour, au visa des articles 1137 et suivants, 1240 et suivants du code civil, de : 

- Confirmer le jugement du 8 août 2024 en ce qu'il a :

- Dit et jugé que les parties sont libérées de leurs engagements,

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires des intimés à savoir :

- Condamner solidairement la société K.Ren et les consorts [Y] au paiement d'une somme de 15 000 euros en faveur de chacun des consorts [A],

- Condamner solidairement la société K.Ren et les consorts [Y] au paiement d'une somme de 5 699,57 euros.

- Réformer le jugement du 8 août 2024 en ce qu'il a :

- Condamné solidairement la société K.Ren et les consorts [Y] au paiement de la somme de 24 500 euros au titre de la stipulation de pénalité, sous réserve de déduire les sommes déjà perçues,

- Condamné in solidum la société K.Ren et les consorts [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à chacun des demandeurs,



Statuant à nouveau :



- A titre principal :

 - Débouter les intimés de leur demande de paiement de la somme de 24 500 euros au titre de la stipulation de pénalité,

 - Condamner solidairement les intimés au remboursement de la somme de 24 500 euros correspondant au montant du dépôt de garantie qui était consigné sur le compte séquestre tenu par Me [U], montant recouvert pas les intimés dans la cadre de l'exécution forcé du jugement du le jugement du 16 février 2023 confirmé par arrêt du 23 novembre 2023.

- A titre subsidiaire :

- Minorer le montant de la stipulation de pénalité à la somme de 1 euro.

- Condamner les appelants solidairement au paiement de la somme de 1 euro au titre de la stipulation contractuelle

Ce faisant,

- Condamner solidairement les intimés au remboursement de la somme de 24 499 euros correspondant au montant du dépôt de garantie qui était consigné sur le compte séquestre tenu par Me [U] montant recouvert pas les intimés dans la cadre de l'exécution forcé du jugement du 16 février 2023 confirmé par arrêt du 23 novembre 2023.

- Encore plus subsidiairement :

- Minorer le montant de la stipulation de pénalité dans les plus larges mesures,



- En tout état de cause,

- Condamner les intimés in solidum au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à chacun des appelants, 

- Les condamner aux entiers dépens.





17. Par uniques conclusions remises par voie électronique le 24 mars 2025, la société DEG et M. et Mme [A] demandent en substance à la cour, au visa des articles 1137 et suivants, 1217 et suivants, 1240 et suivants du code civil, de : 

- Confirmer le jugement du 8 août 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes plus amples ou contraires, l'infirmer. 



Statuant à nouveau, 

- Condamner solidairement, sinon in solidum, la société K.Ren et les consorts [Y] au paiement d'une somme de 15 000 euros en faveur de chacun des consorts [A],

- Condamner solidairement sinon in solidum la société K.Ren et les consorts [Y] au paiement d'une somme de 5 699,57 euros.

Y ajoutant :

- Condamner solidairement, sinon in solidum, la société K.Ren et les consorts [Y] à payer à la société DEG et aux consorts [A] la somme de 5 000 € à chacun en réparation du préjudice résultant de l'abus du droit d'agir imputable aux appelants,

- Condamner solidairement sinon in solidum la société K.Ren et les consorts [Y] au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux consorts [A] la somme de 2 500 euros chacun sur le même fondement, au titre des frais irrépétibles de l'instance d'appel,

- Condamner solidairement sinon in solidum la société K.Ren et les consorts [Y] au entiers dépens.





18. Vu l'ordonnance de clôture en date du 14 octobre 2025. 



19. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.







MOTIFS



 - Sur la caducité du compromis 



20. En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



21. L'article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.



22. Aux termes du compromis de vente et de son avenant, les parties ont convenu que la vente était subordonnée à la réalisation de deux conditions suspensives :

- l'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif

- l'obtention d'un prêt

 

23. En dépit de la réalisation de ces deux conditions suspensives et d'une sommation d'avoir à signer l'acte authentique, les acquéreurs ont refusé de le régulariser invoquant la nécessité d'engager des frais de remise aux nomres de conformité l'installation électrique du local commercial.



24. Il n'est contesté par aucune des parties qu'elles sont libérées de leurs engagements de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.



 - sur l'application de la stipulation de pénalité



25. Les appelants font grief au premier juge de les avoirs condamnés au paiement de la somme de 24500 euros en application de la clause pénale inscrite au compromis de vente ainsi rédigée :



' Stipulation de pénalité : 

Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre la somme de vingt-quatre-millecinq cents euros (24.500,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil. 

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. 

Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. 

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente'.



26. Pour échapper à l'application de cette disposition contractuelle, ils arguent de l'absence de tout manquement fautif tiré de leur refus de régulariser l'acte authentique se fondant d'une part sur la non-conformité de l'installation électrique du local commercial que les vendeurs leur aurait sciemment cachée lors de la signature du compromis de vente et ayant causé des dysfonctionnements au matériel d'exploitation, d'autre part sur le grief tiré de la présence de fissures affectant la toiture. Ils en veulent pour preuve que ces vices auraient justifié la vente du bien, postérieurement au désistement des vendeurs de leur action en vente forcée, au prix très inférieur à celui convenu entre les parties de 110000 euros.



27. C'est cependant à bon droit que la société DEG et les époux [A] font valoir que :

- le compromis de vente mentionnait qu'un état de l'installation éléctrique avait été établi pour la partie de l'immeuble affectée à l'habitation et n'était pas obligatoire s'agissant de la partie affectée à l'usage commercial, 

- la stipulation d'une clause aux termes de laquelle l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve au jour de la vente tel qu'il l'a vu et visité était valide, - les acquéreurs ont en tout état de cause occupé les locaux commerciaux depuis le mois de janvier 2020 dans le cadre d'un bail commercial sans déplorer jusqu'au mois de décembre 2020 de quelconques dysfonctionnements éléctriques et ne justifient au demeurant de ce que l'état de l'installation électrique nécessiterait des travaux d'un coût de 100000 euros alors que la société DEG a fait évaluer le coût de menues réparations nécessaires telles que préconisées par la société spécialisée dans la maîtrise des risques (APAVE) à hauteur de 1000 euros.



28. Les appelants ne justifient pas davantage ni de ce que le bien objet du compromis aurait été vendu pour un prix réduit postérieurement à la caducité du compromis de vente, ni de la réalité des vices graves affectant de la toiture dont ils se prévalent.



29. Tenant l'ensemble de ces observations, la S.C.I K.Ren et les consorts [Y] ne sont pas fondés à se soustraire à l'application de la stipulation de pénalité.



 - sur la demande de réduction de la pénalité



30. La S.C.I K.Ren et les consorts [Y] ne démontrent pas en quoi la pénalité convenue par les parties représentant 5% du prix de vente serait manifestement excessive. Il est relevé au surplus que la société Earth-Race à laquelle s'est substituée la SCI K.Ren a laissé partiellement impayés les loyers du bail commercial qui lui avait été consenti dans l'attente de la vente de l'immeuble.



31. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce que la SCI K.Ren et Mme [W] [D] et M. [C] [X] ont été solidairement condamnés au paiement de la somme de 24500 euros au titre de la stipulation de pénalité.



 - sur les demandes indemnitaires des consorts [A]



32. Ainsi que relevé à bon droit par le premier juge, M. et Mme [A] ne justifient pas d'un préjudice qui ne soit déjà réparé par l'application de la clause pénale de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'ils ont été déboutés de leurs demandes indemnitaires.



 - sur la demande indemnitaire au titre de l'abus du droit d'agir



33. L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol qui ne sont pas caractérisées au cas d'espèce. 



34. La demande indemnitaire des intimés fondée sur le caractère abusif de l'appel sera en conséquence rejetée.



35. Parties succombantes, la société K.Ren, Mme [W] [D] et M. [C] [X] supporteront la charge des dépens d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS:



Statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute la SCI DEG et M. et Mme [A] de leur demande indemnitaire au titre de l'abus du droit d'agir,



Condamne in solidum la société K.Ren, Mme [W] [D] et M. [C] [X] aux dépens d'appel.



Condamne in solidum la société K.Ren, et Mme [W] [D] et M. [C] [X] à payer à la SCI DEG, M. [K] [A], Mme [I] [A] chacun la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le Greffier, Le Président,