Tribunal Judiciaire · Ventes — 8 janvier 2026

COUR D’APPEL D’[Localité 9]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT

(ORIENTATION)


JUGEMENT : S.D.C. LES JARDINS DE L’ARIANE / S.C.I. YADEME
N° RG 25/00012 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QHQF
N° 26/00002
Du 08 Janvier 2026





































Grosse délivrée 
Me HARRAR

Me LACROUTS

Me SOROVIC

Expédition délivrée 
Me HARRAR

Me LACROUTS

Me SOROVIC

Le 08 Janvier 2026

Mentions :



DEMANDERESSE
S.D.C. LES JARDINS DE L’ARIANE sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet TRUCCO, SARL , au capital social de 7 500,00 €, dont le siège est [Adresse 4], immatriculé au RCS de [Localité 13] sous le numéro B 389.229.683, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Gaëlle HARRAR de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, vestiaire : 501

CRÉANCIER POURSUIVANT LA VENTE

DEFENDERESSE
S.C.I. YADEME société civile immobilière de 1500 € immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 501 752 612 dont le siège social est sis [Adresse 6] représenté par son gérant Monsieur [M] [N] demeurant es qualité audit siège et au [Adresse 7]

représentée par Me Shemaya SOROVIC, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

PARTIE SAISIE

CREANCIER INSCRIT 
S.A.S. EOS FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux agissant en vertu d’un contrat de mandant en date du 9 novembre 2009 en qualité de représentant - recouvreur du fonds commun de titrisation CREDINVEST compartiment CREDINVEST 2 représenté par la société EUROTITRISATION
venant aux droits de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR en vertu d’un contrat de cession de créances en date du 26 novembre 2020.
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Monsieur BECU
GREFFIER : Madame BALDUCCI

A l'audience du 20 Novembre 2025, les parties ont été avisées que le prononcé aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 08 Janvier 2026 conformément à l’article 450 alinea 2 du code de procédure civile. 



JUGEMENT

En matière d’exécution immobilière, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe à l’audience du huit Janvier deux mil vingt six, signé par Monsieur BECU, Juge Unique, assisté de Madame BALDUCCI, Greffier, 


FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par assignation signifiée le 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires dénommé Les Jardins de l’Ariane, ci-après dénommé SDC Les Jardins de l’Ariane,a initié une procédure de saisie immobilière à l'encontre de la société dénommée YADEME, en vertu d'un commandement de payer valant saisie immobilière en date du 27 novembre 2024, en recouvrement d'une somme de 12.947, 83 € arrêtée provisoirement à la date du 24 octobre 2024.

Le commandement de payer a été déposé le 11 décembre 2024 au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 13] (volume 2024 S n°221).

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 23 janvier 2025 au greffe de la juridiction.

Le commandement a été dénoncé au créancier inscrit, la [Adresse 11] (CECAZ), le 21 janvier 2025.

Or, par un contrat de cession en date du 26 novembre 2020, la CECAZ a cédé sa créance au Fonds commun de titrisation Crédinvest, représenté par la société Eurotitrisation.

La société EOS France, recouvreur du FCT Credinvest, a déposé le 15 mai 2015, une requête en relevé de forclusion adressé au Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Nice.

Par une ordonnance du 20 mai 2025, le Juge de l’exécution a autorisé la société EOS France à être relevée de la forclusion pour être autorisée à déclarer sa créance entre les mains du conseil du SDC des Jardins de l’Ariane, créancier poursuivant.

Dans ses dernières conclusions visées le 20 novembre 2025, le SDC Les Jardins de l’Ariane sollicite notamment que :
- la saisie soit validée ;
- la SCI YADEME soit déboutée de sa demande de délais et d’exonération du taux majoré ;
- sa créance soit fixée à la somme de 11.817,15 Euros, outre intérêts postérieurs au taux légal selon décompte arrêté au 24 octobre 2024 ;
- il soit ordonné, en cas de vente amiable, que les dispositions du cahier des conditions de vente resteront applicables ;
- il soit, à défaut de vente amiable, déterminé les modalités de la vente ;
- les frais préalables soient taxés.

Le SDC fait valoir qu’il n’a pas, suite à une erreur, appliqué le taux d’intérêts des professionnels et qu’il ne s’oppose pas à ce que la créance soit fixée à 11.817, 15 Euros au 24 octobre 2024, en principal et intérêts soit un total de 14.348, 72 Euros en prenant en compte les frais.
S’agissant de la demande de délai et d’exonération du taux majoré de 5 points formée par la SCI Yademe, il rappelle que cette société a été condamnée par un jugement du Tribunal judiciaire de Nice en date du 15 octobre 2020 et que, conformément aux dispositions de l’article L 313-3 du code monétaire et financier, les sommes dues au titre d’une condamnation pécuniaire par décision de justice ont fait l’objet d’un taux d’intérêt majoré de 5 points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision est devenue exécutoire. Le SDC relève que la SCI Yademe qui n’a versé aucune somme du 1er juillet 2017 au 21 janvier 2025 est de mauvaise foi.
Elle indique ne pas s’opposer à la vente de vente amiable du bien saisi au prix plancher de 80.000 Euros sous réserve de la production du mandat de vente dont fait état la SCI Yademe dans ses écritures.

La SCI Yademe, dans ses conclusions visées le 20 novembre 2025, sollicite s’agissant de sa créance à l’égard du créancier poursuivant que :
- il soit constaté que la SCI Yademe a d’ores et déjà procédé au règlement de sa dette à hauteur de 7.750 Euros au 20 novembre 2025 ;
- que la créance que détient le SDC « les Jardins de l’Ariane » soit fixé à la somme de 11.817,15 Euros ;

- il soit dit qu’il sera fait application du taux légal applicable aux personnes morales également pour les intérêts postérieurs au 24 octobre 2024 ;
- il soit accordé à la SCI Yademe une exonération totale ou à tout le moins, une réduction de la majoration appliquée sur les intérêts au taux légal.

Elle demande s’agissant de la créance revendiquée par la SASU Eos France que :
- elle soit déclarée irrecevable ;
- la pièce 8 versée par la SASU Eos France soit écartée du débat ;
- cette société soit condamnée à lui verser 5.000 Euros au titre des dommages et intérêts ;
- cette société soit condamnée à lui verser 2 .500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause, elle demande l’orientation de la procédure en vente amiable avec un prix minimum de 80.000 Euros.

A l’appui de ses allégations, il est rappelé que la SCI a été constituée par Monsieur [N] [M] et son ex-épouse, Madame [O] [P]. Le conseil de la SCI précise que les associés de cette société n’ont eu connaissance de la procédure intentée à l’encontre de la SCI que lorsqu’un commissaire du gouvernement s’est présenté à l’adresse du bien saisi, occupé par un locataire, pour dresser un procès-verbal de description des lieux en décembre 2024.
Il est précisé que Monsieur [M] a, depuis janvier 2025, réglé la somme de 7.750 Euros.
S’agissant de la créance du créancier poursuivant, la SCI Yademe fait valoir que le taux d’intérêt légal appliqué à cette créance est erroné ; elle fait valoir qu’en matière de recouvrement de charges de copropriété, le taux d’intérêt applicable au créancier, SDC, ne peut être le taux applicable aux personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels dans la mesure où le syndicat est doté de la personnalité morale. Au soutien de sa demande visant à être exonéré de la majoration de cinq points sur les intérêts légaux, elle affirme n’avoir été informé du jugement du 15 octobre 2020 qu’en décembre 2024 et avoir accompli des efforts dès qu’elle a pris connaissance de cette condamnation.
La SCI relève s’agissant de la créance alléguée par la société EOS France que l’intervention de cette société est irrecevable pour défaut de titre exécutoire et chose jugée. La SCI soutient ainsi que si la CECAZ a bien cédé 30 créances à Eurotitrisation (dont EOS France est le représentant), aucune indication ne permet d’identifier correctement les créances cédées, telles que le nom du débiteur, la date, la nature ou le montant de la créance. Elle en conclut que la SASU EOS France ne démontre pas que son mandant a acquis la créance détenue par la CECAZ à l’encontre de la SCI. Elle fait également valoir que la question a déjà été tranchée par la juge de l’exécution de [Localité 13] le 23 février 2023 et la Cour d’appel d’[Localité 8] le 18 janvier 2024 qui ont considéré cette demande comme irrecevable.
Elle précise, par ailleurs, que la tentative de la SASU EOS France de régulariser cette difficulté en produisant un acte réitératif de cession de créance datée du 15 avril 2025 ne saurait lui être opposé dans la mesure où il s’agit d’un document établi pour les besoins de la cause. Elle émet, en outre, un doute sur l’authenticité de ce document qu’elle considère comme ayant été « fabriqué de toute pièce et élaboré au fil du contentieux » et indique avoir déposé une plainte à l’encontre de la SASU EOS France et la SA Eurotitrisation pour faux, usage de faux et tentative d’escroquerie au jugement.
La SCI Yademe fait valoir également qu’à la date du 17 juin 2025, date à laquelle EOS France a déclaré sa créance, la prescription était acquise.
Elle justifie sa demande de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article L 121-2 du code des procédures civiles d’exécution relatives à l’abus de saisie ainsi que sur les dispositions de l’article 295 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions visées le 20 novembre 2025, la société EOS France sollicite que :

- il soit jugé qu’elle est munie d’un titre exécutoire valable ;
- il soit jugé recevable en ses demandes en sa qualité de mandataire-recouvreur de la société Eurotitrisation ;
- la partie saisie soit jugée mal fondé dans sa contestation de la créance de la société Eos France ;
- la partie saisie soit déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- que sa créance soit fixée à la somme de 58.325,84 Euros ;
- que la société Yademe soit condamnée à 2000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code civil.

A l’appui de ses allégations, la société EOS soutient que son titre est parfaitement valable en expliquant que la créance cédée par la CECAZ correspond bien au numéro de prêt que cet établissement bancaire avait attribué au prêt accordé à la SCI Yademe. Elle indique que dans l’acte de prêt le financement a été identifié sous le numéro 0922360 soit le même numéro que celui figurant sur le contrat de cession. La société EOS soutient que selon l’autocollant apposé sur la couverture de la copie exécutoire qui a été délivrée par le notaire ayant reçu la vente, le numéro de crédit 0922360 est associé au numéro de dossier 0597358 et que selon le contrat de prêt, le numéro 0597358 a été rattachée à la référence A0465693, lequel figure à la première page du contrat de prêt annexé à l’acte notarié.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 08 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la créance alléguée par la société EOS, créancier inscrit

Sur le bien-fondé de la créance

L’article 1355 du code civil dispose que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. 

Aux termes de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, le juge de l’exécution de Nice a, par un jugement du 23 février 2023, déclaré irrecevable les demandes de la société EOS France à l’encontre de la SCI Yademe pour défaut de qualité à agir dans la mesure où les références des créances mentionnées dans la liste des créances cédées ne permettaient d’identifier ni la personne du débiteur ni le contrat de prêt.

Ce jugement a été confirmé en toutes ses dispositions par un arrêt de la Cour d’appel d’[Localité 10] en date du 18 janvier 2024.

Cette instance portait sur les mêmes parties et la même créance.

Il y a lieu, en conséquence, d’en conclure que la demande formée par la société EOS France est irrecevable en application du principe de l’autorité de la chose jugée.

Cette demande étant irrecevable, il n’y a pas lieu de statuer sur l’éventuelle prescription invoquée.

Enfin, il y a lieu de constater que, en tout état de cause, l’acte de cession de créance réitératif en date du 15 avril 2025, lequel a été produit pour la première fois lors de la déclaration de créance du 17 juin 2025 (il n’avait pas été joint à la requête en relevé de forclusion pourtant reçu le 15 mai 2025), n’est pas de nature à entraîner la remise en cause du dispositif du jugement du 23 février 2023 confirmé par la Cour d’appel d’[Localité 10].
En effet, cette pièce qui s’apparente à une preuve faite à soi-même, au vu des circonstances susmentionnées, ne peut être tenue comme probante dans le cadre de cette déclaration de créance.

Sur la demande visant à la condamnation de la société EOS France à verser des dommages-et-intérêts à la SCI YADEME :

L’article L 121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie. 

En l’espèce, la société EOS France a agi en qualité de créancier inscrit suite à l’instance poursuivie par le SDC Les Jardins de l’Ariane. Elle a été autorisée à être relevée de la forclusion pour être autorisée à déclarer sa créance entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant par ordonnance en date du 20 mai 2025. 

Au vu des éléments susmentionnés, et bien que sa demande ait été finalement déclarée irrecevable, il convient de rejeter la demande de la SCI Yademe visant à la condamnation de la société EOS France à lui verser des dommages-et-intérêts.

Sur la demande visant à la condamnation de la société EOS France à verser à la SCI Yademe une somme au titre de l’article 700 du code procédure civile :

Au vu des circonstances de l’espèce, il apparaît équitable de condamner la société EOS France dont la demande est irrecevable à verser la somme de 1.500 Euros à la SCI YADEME sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la procédure diligentée par le SDC Les Jardins de l’Ariane, créancier poursuivant :

Le SDC Les Jardins de l’Ariane poursuit la vente des biens appartenant à la SCI Yademe sis à Nice, [Adresse 3] composé des lots n°233 et 464 figurant au cadastre sous les références, section HN numéro [Cadastre 1].


Sur le titre exécutoire :

Par un jugement réputé contradictoire en date du 15 octobre 2020, devenu définitif (certificat de non appel en date du 28 août 2024), le Tribunal judiciaire de Nice a condamné la SCI Yademe a versé au SDC Les Jardins de l’Ariane les sommes suivantes : 
- 7 650, 30 Euros représentant les charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 1er janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2019, date de la mise en demeure :
- 256, 85 Euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 300 Euros au titre des dommages et intérêts ;
- 1 000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’assemblée générale en date du 30 mars 2022, les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] ont voté en faveur de la saisie immobilière en vue de la vente des lots n°233 et n°464 appartenant à la SCI Yademe en exécution du jugement susmentionné.

Le SDC Les Jardins de l’Ariane dispose donc bien d’un titre exécutoire.

Sur le montant de la créance : 

Il ressort de l’ensemble des pièces fournies que la créance de la SDC Les Jardins de l’Ariane à l’égard de la SCI Yademe doit être fixée à la somme de 11.817, 15 euros à la date du 24 octobre 2024, outre intérêts postérieurs au taux légal.

Par ailleurs, les documents joints par le débiteur sont insuffisants, en l’absence d’un décompte précis, pour établir que le versement de la somme de 7.750 euros alléguée, lequel est justifié par deux copies de captures d’écran, n’aurait été affectée qu’au paiement de cette seule créance, et ce, dans la mesure où le débiteur a également, à minima, des charges courantes à régler.

Dès lors, sa demande visant à constater le règlement de sa dette à hauteur de 7.500 Euros sera rejetée.

Sur l’orientation de la procédure :

Le débiteur sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis à une somme minimum de 80.000 Euros net vendeur.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la demande de vente amiable à ce prix.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, il y a lieu d’autoriser la vente amiable pour un prix qui ne saurait être inférieur à 80.000 euros, net vendeur.

Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 2.531, 57euros, conformément à l’état de frais produit.

Sur les dépens :

La SCI Yademe sera condamnée aux dépens n’entrant pas dans l’état des frais de saisie immobilière.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant en matière d’exécution immobilière, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Déclare irrecevable la demande formée par la société EOS France, créancier inscrit ;

Valide la procédure de saisie immobilière diligentée par le SDC Les Jardins de l’Ariane à l’égard de la SCI Yademe pour la somme de 11.817, 15 €, arrêtée au 24 octobre 2024 ;

Déboute la SCI Yademe de sa demande visant à ce que soit constaté le règlement de la somme de 7.750 Euros au titre de cette dette à la date du 20 novembre 2025 ;

Autorise la vente amiable des biens saisis ;

Fixe à la somme de 80.000 € (quatre-vingt mille euros), net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Taxe les frais de poursuite à la somme de 2.531, 37 € (deux mille cinq-cents trente et un euros et trente-sept centimes) ;

Dit que les frais taxés seront payés directement par l'acquéreur en sus du prix ;

Dit que l’affaire sera appelée à l’audience du 07 mai 2026 à 09h00 ;

Rappelle que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il convient d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que le justificatif du paiement des frais de poursuite à hauteur de 2.531, 37 € ; 

Dit que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

Ordonne la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié ;

Condamne la SCI Yademe aux dépens pour ceux excédant les frais taxés dans la procédure l’opposant au SDC Les Jardins de l’Ariane ;

Déboute la SCI Yademe de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société EOS France ;

Condamne la société EOS France a versé à la SCI Yademe la somme de 1.500 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.



 La greffière Le juge de l’exécution