Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 8 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 21/09796 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUXPX

N° MINUTE : 



Assignation du :
15 juillet 2021

JUGEMENT 
rendu le 08 Janvier 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], 
représenté par son syndic, le Cabinet BR COPROPRIETE, SAS 
[Adresse 2]
[Localité 13]

représenté par Maître Estelle CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2480


DÉFENDEURS

La société ALLIANZ IARD, SA, 
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Adresse 16]
[Localité 15]

représenté par Maître Philippe-gildas BERNARD de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0013

Le Cabinet SAINT GERMAIN, SAS, 
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 14]
[Localité 12]

représentée par Maître Arnaud MAGERAND de STREAM LAW, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0132

Décision du 08 Janvier 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/09796 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUXPX





La SCI 14 L’EPEE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 11]

représentée par Maître Jean-yves CHABANNE de la SELARL Bâti-juris, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #A0679

La SCI LOUXIMMO, 
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 11]

représenté par Maître Marie-Margaret BENHAIM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1464


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Emilie GOGUET, Greffière lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition.



DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Lucie AUVERGNON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



Exposé du litige : 

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 17] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il était administré par le cabinet SAINT GERMAIN jusqu’au 9 mai 2019, avant que le cabinet PAUL ROLLAND ne lui succède. 

Le 10 août 2015, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire d’un courtier, la société ASSURCOPRO, souscrit une police d’assurance n° 55452852 auprès de la compagnie ALLIANZ à effet au 1er septembre 2015. 

Au sein de cet immeuble, la SCI LOUXIMMO, constituée par M. [U] [R] et Mme [J] [R], est propriétaire d’un appartement situé au 4ème étage, également assuré auprès de la société ALLIANZ IARD par contrat n° 43002190 souscrit le 14 janvier 2008 à effet au 18 juin 2008. 

La SCI 14 L’EPEE est propriétaire d’un studio situé au 3ème étage de l’immeuble, également assuré auprès de la société ALLIANZ IARD. 

Le 21 mai 2017, un incendie est survenu dans l’appartement de la SCI LOUXIMMO, en raison d’un échauffement des installations électriques privatives, endommageant ses parties privatives, celles de la SCI 14 L’EPEE ainsi que des parties communes de l’immeuble.

Le 27 juin 2017, le gérant de la SCI 14 L’EPEE a donné pouvoir au cabinet SAINT GERMAIN, en qualité de syndic de l’immeuble, « d’accepter et de percevoir de la compagnie ALLIANZ COURTAGE l’indemnité relative aux parties immobilières privatives de (ses) biens, suite au sinistre incendie survenu le 21 mai 2017, à mandater en qualité d’expert d’assuré le cabinet APEX EXPERTISES, et à effectuer toutes démarches administratives afférentes au sinistre ». 

Le 6 juillet 2017, la compagnie Allianz a adressé au courtier d’assurance, la société ASSURCOPRO, un courriel ainsi rédigé : « Je vous informe du règlement d’un acompte de 50.000 € au profit de notre assuré, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]. Le chèque parviendra à votre agence dans les prochains jours, charge à vous ensuite de le transmettre à l’assuré ». 

Le 13 juillet 2017, la compagnie Allianz Iard a adressé au courtier d’assurance, la société ASSURCOPRO, un courriel ainsi rédigé : « nous vous informons avoir émis un chèque d’acompte de 40.000 € au bénéfice de la SCI LOUXIMMO (propriétaire de l’appartement dans lequel l’incendie a pris naissance) pour les dommages relatifs aux parties immobilières privatives. Le chèque parviendra à votre cabinet dans les prochains jours. Nous vous remercions de bien vouloir remettre ce chèque au bénéficiaire ». 

Par courrier daté du 14 juillet 2017 et tamponné le 16 juillet 2017, la compagnie ALLIANZ IARD a adressé à la société ASSURCOPRO, un chèque n° 2055225 d’un montant de 40.000 € libellé à l’ordre de la SCI LOUXIMMO.

Par lettre en date du 18 juillet 2017, la société ASSURCOPRO a adressé au cabinet SAINT GERMAIN, syndic, le chèque précité n° 2055225 d’un montant de 40.000 € libellé à l’ordre de la SCI LOUXIMMO, en annexe d’un courrier ainsi rédigé : « nous avons l’avantage de vous adresser sous ce pli un chèque à l’ordre de la copropriété d’un montant de 40.000 € en règlement du sinistre désigné en rubrique. Acompte sur parties immobilières privatives – SCI LOUXIMMO ». 

Le syndic a encaissé ce chèque sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires avant de reverser cette somme à la SCI LOUXIMMO. 

Le 15 avril 2019, le cabinet SAINT GERMAIN a adressé le courriel suivant à la SCI LOUXIMMO : « Une erreur de libellé de ALLIANZ nous a fait vous adresser un virement de 40.000 € le 3 octobre 2017. Cette somme était en fait destinée à une autre victime mais la référence indiquait LOUXIMMO, sans doute en raison du fait que le sinistre se trouvait dans votre appartement. Par ailleurs, j’ai compris que vous avez reçu les indemnisations vous revenant, cette somme est donc surabondante par rapport aux indemnisations que vous avez reçues. Je vous remercie de nous retourner ces fonds et vous joins un RIB à cet effet ». 

Le 9 juin 2019, le cabinet SAINT GERMAIN, interrogé par l’avocat de la SCI LOUXIMMO sur le fondement de sa demande, a précisé à ce dernier : « la compagnie ALLIANZ qui assurait l’immeuble au moment de l’incendie, nous a viré 40.000 € que nous avons viré à notre tour à LOUXIMMO, pensant que cette somme leur était destinée. En principe, les virements ont tous été fait directement aux victimes et celui-ci était fait à tort via la copropriété. Mme [R] avait d’ailleurs semblé étonnée de ce virement. Cette somme n’est d’ailleurs certainement pas reprise dans le décompte final des sommes versées à votre cliente, elle est venue « en trop » indûment. Elle était destinée à la SCI L’EPEE qui est en dessous de l’appartement qui a brûlé ». 

Faute d’avoir pu obtenir de la SCI LOUXIMMO la restitution de la somme de 40.000 € qu’il estimait lui avoir versée à tort, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 17] représenté par le cabinet PAUL ROLLAND a, par acte d’huissier en date du 15 juillet 2021, assigné le cabinet SAINT GERMAIN devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander principalement, au visa de l’article 1992 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation au paiement de la somme de 40.000 € augmentée des intérêts au taux légal. 

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/09796.

Par actes d’huissier en date des 7 et 10 juin 2022, le cabinet SAINT GERMAIN a assigné en intervention forcée la société ALLIANZ IARD et la SCI LOUXIMMO. 

L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 22/08495, a été jointe le 25 octobre 2022, par mentions aux dossiers, à l’affaire enregistrée sous le numéro RG 21/09796.


Par acte d’huissier en date du 14 février 2024, le cabinet SAINT GERMAIN a assigné en intervention forcée la SCI 14 L’EPEE. 

L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 24/02514, a été jointe le 12 mars 2024, par mentions aux dossiers, à l’affaire enregistrée sous le numéro RG 21/09796.


Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 17] demande au tribunal de : 

Vu les articles 1241 et 1992 du code civil, l’article 4 du code de procédure civile, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Le recevoir en ses demandes et l’en dire bien fondé, 

A titre principal, 

Dire et juger que le cabinet SAINT GERMAIN a commis une faute dans l’exécution de sa mission de syndic,

Débouter le cabinet SAINT GERMAIN de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre, 

Condamner le cabinet SAINT GERMAIN à lui payer la somme de 40.000 €, augmentée des intérêts au taux légal,

Condamner le cabinet SAINT GERMAIN à apporter toute réponse sur le versement de la somme de 50.000 € à la SCI 14 L’EPEE,

Condamner le cabinet SAINT GERMAIN et la compagnie ALLIANZ à apporter toute réponse sur le versement de la somme de 50.000€ à verser à divers copropriétaires,

Dire et juger que la SCI 14 L’EPEE a commis une faute dans le cadre du suivi du sinistre,

Débouter la SCI 14 L’EPEE de l’ensemble des demandes formées à son encontre, 

Débouter la compagnie ALLIANZ de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre, 

Dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que les demandes de la SCI 14 L’EPEE sont justifiées, il lui est demandé de :

Condamner le cabinet SAINT GERMAIN à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son égard,

A titre subsidiaire, 

Dans l’hypothèse où le tribunal ne s’estimerait pas assez éclairé sur l’état des comptes et les sommes perçues de part et d’autre afin de faire la lumière sur la somme de 40.000 € objet de la présente procédure, désigner tel expert judiciaire spécialisé avec pour mission de :
- se faire remettre tout document utile concernant l’incendie et les indemnisations ou tout autre document qu’il estimerait utile dans l’accomplissement de sa mission,
- convoquer les parties,
- entendre tous sachants pour l’accomplissement de sa mission,
- fournir tous renseignements techniques ou de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues,
- fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, ainsi que les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis,
- dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 265 et suivants du code de procédure civile, et qu’il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes interrogées et s’adjoindre tout spécialiste de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne,
- dire que l’expert sera mis en œuvre conformément à la loi, 

Dire et juger que le coût de la provision à valoir sur la désignation de l’expert judiciaire sera mis en intégralité à la charge du cabinet SAINT GERMAIN,

A toutes fins utiles :

Condamner le cabinet SAINT GERMAIN ainsi que toute partie succombante à lui payer la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.


Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, le cabinet SAINT-GERMAIN demande au tribunal de : 

Vu les articles 1104 et 1240 du code civil, l’article 1992 du code civil, l’article 1302 et suivants du code civil, l’article 1353 du code civil,

A titre principal, 

Juger que le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] ne rapporte pas la preuve de son préjudice, 

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de toutes ses demandes fins et conclusions, 

A titre subsidiaire, 
 
Juger que le cabinet SAINT-GERMAIN n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité, 

En conséquence, 

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 17] de toutes ses demandes fins et conclusions, 

A titre subsidiaire, 
 
Juger que la SCI 14 L’EPEE a reçu des sommes indument, 

En conséquence, 

Condamner la SCI 14 L’EPEE à relever et garantir le CABINET SAINT GERMAIN de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, 


A titre subsidiaire, en cas de condamnation du CABINET SAINT GERMAIN 

Suspendre l’exécution provisoire, 

En tout état de cause, 

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] Paris [Adresse 10], ALLIANZ IARD, la SCI LOUXIMMO, la SCI [Adresse 18] de toutes leurs demandes fins et conclusions, 

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et la SCI 14 L’EPEE chacun à la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 


Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2024, la SCI 14 L’EPEE demande au tribunal de : 

Vu les articles 9, 331, 699 et 700 du code de procédure civile, les articles 1240 et 1241 du code civil, les pièces versées aux débats, 

Juger que la SCI 14 L’EPEE n’a pas perçu indument la somme de 40.000,00 €, 

En conséquence :

Débouter le cabinet SAINT GERMAIN, et tout autre partie, de leurs demandes à l’encontre de la SCI 14 L’EPEE ; 

A titre reconventionnel : 

Condamner le syndicat des copropriétaires solidairement avec le cabinet SAINT GERMAIN et ALLIANZ IARD à (lui payer) la somme de 50.000,00 €, au titre de la créance dont elle est titulaire sur le fondement des déclarations d’ALLIANZ, du syndicat des copropriétaires et du cabinet SAINT GERMAIN, 

Condamner le cabinet SAINT GERMAIN à la somme de 20.000,00 € en indemnisation de son préjudice, 

En tout état de cause :
 
Condamner le cabinet SAINT GERMAIN à payer la somme de 7.000,00 € à la SCI 14 L’EPEE au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamner le cabinet SAINT-GERMAIN aux entiers dépens. 

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, la société ALLIANZ IARD demande au tribunal de : 
 
A titre principal : 

Juger que la compagnie Allianz n’a commis aucune faute dans le versement de l’acompte de 40.000,00 euros dû à la SCI LOUXIMMO, 

Juger que la compagnie Allianz a réglé l’acompte de 50.000,00 euros dû à la SCI 14 l’Epée, 

Juger que la SCI 14 l’Epée ne démontre pas la réalité et le quantum de son préjudice moral, 

Juger que la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir condamner la compagnie Allianz à « apporter toute réponse » n’est pas une prétention, 

Juger que la désignation d’un expert judiciaire serait inutile en l’espèce, 

En conséquence, 

Prononcer la mise hors de cause de la compagnie Allianz, 

Débouter le cabinet Saint-Germain, et toute autre partie, de leurs demandes formées à l’encontre de la compagnie Allianz, 

A titre subsidiaire, si par extraordinaire un expert judiciaire devait être ordonnée : 

Prononcer la mise hors de cause de la compagnie Allianz ; 

A titre infiniment subsidiaire, 

Juger bien fondée la compagnie Allianz dans ses protestations et réserves quant à la demande d’expertise judiciaire sans aucune reconnaissance de la recevabilité et du bien-fondé des prétentions du syndicat des copropriétaires, 

En tout état de cause : 

Condamner solidairement toute partie succombante à payer la somme de 3.000,00 euros à la compagnie Allianz au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 décembre 2022, la SCI LOUXIMMO demande au tribunal de : 

Vu l’article 768 du code de procédure civile,

Après avoir constaté l’épuisement de sa saisine au regard du dispositif de l’assignation du cabinet Saint-Germain, du fait du prononcé de l’ordonnance du 24 octobre 2022,

Prononcer la mise hors de cause pure et simple de la SCI LOUXIMMO,

Vu les articles 9 du code de procédure civile et 1241 du code civil,

Déclarer le cabinet Saint-Germain mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la SCI LOUXIMMO, 

L’en débouter, 

Condamner le cabinet Saint-Germain au paiement de la somme de 
3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 octobre 2025 pour plaidoiries. 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
L’affaire, plaidée à l’audience du 23 octobre 2025, a été mise en délibéré au 8 janvier 2026. 


MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 40.000 € formée à titre principal par le syndicat des copropriétaires à l’encontre du cabinet SAINT GERMAIN

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 17] soutient, sur le fondement des dispositions des articles 1992 du code civil, 1241 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, que le cabinet SAINT GERMAIN, ancien syndic, a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions et, précisément, dans sa gestion financière, dès lors que : 
- ayant reçu le 18 juillet 2017 un courrier de la société ALLIANZ IARD lui notifiant la transmission d’un chèque établi à l’ordre de la copropriété, il n’a pas vérifié le libellé du chèque daté du 14 juillet 2017 transmis en annexe à ce courrier et libellé à l’ordre de la SCI LOUXIMMO, et a procédé par erreur à l’encaissement dudit chèque sur le compte bancaire du syndicat alors qu’il aurait dû être encaissé par la SCI LOUXIMMO ; après s’être aperçu de son erreur, il a reversé cette somme, non pas à la SCI LOUXIMMO mais à la SCI 14 L’EPEE, en procédant, le 23 avril 2019, à une écriture au crédit du compte de la SCI 14 L’EPEE intitulée « REGUL ERREUR ATTRIBUTION » pour, le 25 avril 2019, émettre une autre écriture, mais cette fois au débit du compte, intitulée « REGUL COMPTE CREDITEUR/VIRT DU 25/04/19, sans jamais interroger la SCI 14 L’EPEE ni la société ALLIANZ IARD ; il estime que cette faute lui a causé un préjudice « de trésorerie évident concernant la somme de 40.000 € ».

Le cabinet SAINT GERMAIN soutient que : 
- le préjudice financier du syndicat des copropriétaires n’est pas démontré, dès lors qu’il résulte des pièces et conclusions d’ALLIANZ IARD que la somme litigieuse de 40.000 € n’a jamais été destinée au syndicat, 
- il n’a commis aucune faute puisqu’il a adressé le chèque de 40.000 € à la société LOUXIMMO, conformément au libellé du chèque ; ce n’est que suite à l’assignation délivrée par le syndicat qu’il s’est interrogé sur le bénéficiaire dudit chèque et a donc, « pour pallier cette erreur », versé, le 23 avril 2019, à partir de la trésorerie du syndicat, la somme de 40.000 € à la SCI 14 L’EPEE, de bonne foi ; il a réalisé les démarches utiles pour tenter de récupérer la somme de 40.000 € auprès de la société LOUXIMMO ; 
- les pièces délivrées dans le cadre de l’instance démontrent qu’il a correctement versé la somme de 40.000 € à la société LOUXIMMO, de sorte que le compte de la SCI 14 L’EPEE est devenu comptablement créditeur, le solde financier lui ayant été reversé pour 30.949 € le 25 avril 2019, étant précisé que, bien que la SCI L’EPEE n’ait pas été destinataire d’un virement bancaire, il faut comprendre qu’elle a bien été créditée comptablement sur les comptes de la copropriété ; le compte de la SCI L’EPEE présentait au 23 avril 2019 un solde débiteur de 30.949,60 € mais, ayant été crédité des 40.000 € indus ce même jour, son compte est devenu créditeur le 25 avril 2019 de la somme de 9.797,20 €, qui doit être remboursée au syndicat, sur le fondement de l’article 1302-1 du code civil.

La société ALLIANZ IARD expose que les dommages, tant aux parties privatives qu’aux parties communes de l’immeuble, ont fait l’objet d’une évaluation contradictoire et que la compagnie ALLIANZ a versé différents acomptes au titre du contrat souscrit auprès d’elle par le syndicat des copropriétaires, qui apparaissent sur le relevé de compte de l’immeuble le 28 janvier 2018 :
- somme de 50.000 € au titre des provisions travaux en parties communes, virée sur le compte du syndicat le 19 décembre 2017, 
- sommes suivantes réglées à la SCI LOUXIMMO : somme de 430.000 € au titre des provisions travaux en parties privatives, en ce compris la somme de 40.000 € initialement encaissée sur le compte du syndicat ; outre, le règlement « APS SERVICES » de 17.512 € et le règlement « ALLO DIAGNOSTIC » de 4.320 €,
- somme suivante réglée à la SCI L’EPEE au titre de provisions pour travaux en parties privatives : 50.000 €, réglée par virement sur le compte bancaire du syndicat le 18 janvier 2018,
- somme de 50.000 €, versée sur le compte bancaire du syndicat au titre de l’indemnisation de provisions pour travaux sur parties privatives de « divers copropriétaires ». 

Elle précise que si le syndic a encaissé par erreur le chèque référencé 2055225 de 40.000 € à l’ordre de la SCI LOUXIMMO (transmis au syndic et non directement à la SCI LOUXIMMO du seul fait du courtier ASSURCOPRO), la situation a été régularisée le 4 janvier 2018 via un virement de la même somme du syndicat à la SCI LOUXIMMO.
 
Elle estime qu’elle ne peut être responsable des agissements du cabinet Saint-Germain qui, estimant de manière erronée que l’acompte de 40.000,00 euros avait été transmis par erreur à la SCI LOUXIMMO, a procédé au virement de ce même montant sur le compte de la SCI 14 l’Epée, créant un préjudice de trésorerie au préjudice de la copropriété.

Elle considère que les demandes visant à « apporter toute réponse » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Elle fait valoir qu’en tout état de cause, elle a totalement indemnisé ses assurés et n’a pas à répondre aux interrogations de tiers aux contrats d’assurance, d’autant plus que cette demande n’a aucun lien avec l’objet de l’instance, relatif à l’erreur de réaffectation de la somme de 40.000,00 euros commise par le cabinet Saint-Germain.

La SCI LOUXIMMO réitère en synthèse les moyens présentés par la société ALLIANZ IARD. 

***

Les alinéas 1 à 3 de l’article 18 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». 

Compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d'appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684). 

La faute engageant la responsabilité du syndic s'apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Il peut ainsi s'exonérer de sa responsabilité en établissant qu'il n'a fait qu'exécuter une décision régulière de l'assemblée générale ou en prouvant qu'il a agi avec diligence et compétence (ex. : Cour d'appel de Versailles, 7 mars 2016, n° RG 14/07239 ; Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 15 janvier 2020, n° RG 19/03285). 

Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l'exercice de sa mission (Civ. 3e, 6 mars 1991, no 89-18.758).

Par ailleurs, il est constant que le juge doit évaluer le préjudice dont il constate l'existence. 

Les juges du fond apprécient souverainement le montant du préjudice dont ils justifient de l’existence par l’évaluation qu’ils en font, sans être tenus d’en préciser les divers éléments (Ass. plén., 26 mars 1999, n° 95-20.640, Bull n 3 ; Ch. Mixte, 6 septembre 2002, n 98-22.981, Bull n 3).Ils choisissent la méthode et le mode de calcul qui leur paraissent les mieux appropriés (ex. : Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-21.920, 10 octobre 2019, n° 18-19.855) et ne sont pas tenus de préciser les éléments qui ont servi à leur évaluation (ex. : Com. 5 juillet 2017, n° 16-12.836).

En l’espèce, il est constant que le chèque de la société ALLIANZ 
n° 2055225 d’un montant de 40.000 €, libellé à l’ordre de la SCI LOUXIMMO et adressé par le courtier ASSURCOPRO au syndic le 18 juillet 2017 (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires) a, dans un premier temps, été encaissé par erreur sur le compte du syndicat (pièce n° 7 de la société ALLIANZ IARD, courriel du service « support trésorerie » d’ALLIANZ en date du 13 février 2018), alors même que, si le courrier du courtier exposait un « chèque à l’ordre de la copropriété », ces termes étaient néanmoins suivis de la mention, en caractère « gras », d’un « acompte sur parties immobilières privatives – SCI LOUXIMMO ». Le libellé du chèque était en tout état de cause clair. Néanmoins, cet erreur n’a pas causé de préjudice au syndicat des copropriétaires. 

Il est également établi qu’une somme de 40.000 € a ensuite été transférée du compte du syndicat vers le compte de la SCI LOUXIMMO, quand bien même la date de ce virement n’est pas certaine : « 3 octobre 2017 » selon les termes du courrier du cabinet SAINT GERMAIN adressé le 15 avril 2019 à la société LOUXIMMO (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires) ; « 4 janvier 2018 » selon le mail échangé en interne au sein de la société ALLIANZ aux termes duquel le service « support trésorerie » d’Allianz expose à la direction « indemnisation service client » de cette même société que « le 4 janvier 2018, un virement de 40.000 € a été initié par la banque du compte du SDC C098 [Adresse 3] vers le compte de la SCI LOUXIMMO pour régularisation (voir l’avis en pièce jointe) » (pièce n° 7 de la société ALLIANZ IARD). 

Or, il ressort des pièces versées aux débats que : 
- le cabinet SAINT GERMAIN, considérant comme il l’expose dans ses courriers adressés à la SCI LOUXIMMO et au conseil de cette dernière en date des 15 avril 2019 et 9 juin 2019 (pièces n° 6 et 7 du SDC citées in extenso dans l’exposé des motifs du présent jugement) que cette somme avait été adressée par erreur à la SCI LOUXIMMO alors qu’elle était destinée à la SCI 14 L’EPEE, a, alors que le compte copropriétaire de la SCI 14 L’EPEE était débiteur à l’égard de la copropriété de 9.050,31 € au 10 avril 2019, crédité ledit compte copropriétaire d’un montant de 40.000 € le 23 avril 2019 au titre d’une « REGUL ERREUR ATTRIBUTION » (extrait du grand livre du 1er janvier au 15 juillet 2019, pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires), ce qui ramenait le solde du compte de ce copropriétaire, eu égard au solde précédent, à un montant de « - 30.949,69 € » (au crédit de la SCI 14 l’EPEE), puis a viré ladite somme de 30.949,69 € sur le compte bancaire UBS Monaco n° [XXXXXXXXXX09] de ladite société le 26 avril 2019 (pièce n° 1 de la SCI 14 L’EPEE, relevés de comptes de l’année 2019 de la SCI 14 L’EPEE, page 3),
- cette somme de 40.000 € ne correspond à aucune des provisions et indemnités accordées par la société ALLIANZ à la SCI 14 L’EPEE en règlement du sinistre, reçues par l’intermédiaire du syndic conformément au pouvoir précité (pièce n° 9 de la société ALLIANZ IARD) à charge pour lui de les reverser à la SCI 14 L’EPEE, à savoir : 
* une indemnité définitive de 150.572,74 € (lettre d’acceptation de la SCI 14 L’EPEE, pièce n° 3 de la SCI L’EPEE et pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires), 
* qui est décomposée comme suit : 120.914,01 dont sont déduits les honoraires d’expert d’un montant de 6.653,13 € au titre du règlement immédiat, outre 29.658,73 € au titre du règlement différé,
* et qui a donné lieu aux versements suivants de la société ALLIANZ sur le compte du syndicat des copropriétaires : 50.000 € le 15 janvier 2018, 64.260,88 € le 29 mars 2018 et 29.440, 48 € le 22 mars 2019 (pièces n° 8 et 11 de la société ALLIANZ IARD), 
- contrairement à ce qu’affirme le cabinet SAINT GERMAIN, l’extrait du grand livre précité démontre que le syndic n’a pas, suite au virement précité de 40.000 € en date du 23 avril 2019, remis au débit du compte copropriétaire de la SCI 14 L’EPEE ledit montant de 40.000 € mais, et sans qu’il s’en explique aucunement dans le cadre de la présente instance, inscrit, à la date du 25 avril 2019 : 
* au débit dudit compte une somme de « 40.746,89 € » au titre d’une « REGUL COMPTE CREDITEUR / VIRT DU 25/04/19 », qui n’a pas fait l’objet d’un virement en retour de la SCI 14 L’EPEE eu égard à l’extrait de compte de ladite SCI produit, 
* au crédit dudit compte une somme de « 9.797,20 € » au titre d’une « REGUL COMPTE CREDITEUR / VIRT DU 25/04/19 », qui ne correspond pas à un virement de la SCI 14 L’EPEE eu égard à l’extrait de compte de ladite SCI produit,
* de sorte que l’extrait du compte copropriétaire de la SCI 14 L’EPEE indique, au 9 mai 2019, qu’elle n’était plus débitrice à l’égard du syndicat que d’une somme de 2.152,71 € correspondant exclusivement à une somme distincte due au titre de la répartition des charges de l’année 2018 au 9 mai 2019 inscrite audit compte à la date du 9 mai 2019. 

Dès lors qu’il est établi que cette somme de 40.000 € ne correspondait pas aux montants des indemnités devant être reversées à la SCI 14 L’EPEE, la faute du syndic est caractérisée et sa responsabilité engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires, peu important à cet égard que le syndicat des copropriétaires démontre, ou non, eu égards à l’ensemble des indemnités qui auraient dû être reversées à la SCI 14 L’EPEE en exécution du pouvoir précité, que cette SCI soit en définitive, globalement et par compensation, en situation d’indu à l’égard du syndicat des copropriétaires. 

A cet égard, la demande d’expertise judiciaire formée à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires « afin de faire la lumière sur la somme de 40.000 € objet de la présente procédure » n’est pas justifiée, le tribunal ne pouvant, en application de l’alinéa 2 de l’article 146 du code de procédure civile, suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, dès lors que le syndicat des copropriétaires : 
- produit uniquement, s’agissant des documents comptables, un relevé du compte copropriétaire de la SCI LOUXIMMO du 1er janvier 2019 au 1er avril 2021 édité le 11 juin 2021 (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires) et un extrait du grand livre « du 1er janvier 2019 au 15 juillet 2019 » relatif au compte copropriétaire de la SCI 14 L’EPEE du 1er janvier 2019 au 9 mai 2019 (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires) ; 
- se contente d’exposer que « l’actuel syndic ne dispose d’aucun document comptable relatif à l’incendie et aux indemnisations perçues, excepté ce qui a été versé aux débats » sans démontrer ni même alléguer qu’il n’a pas reçu les archives de la part du précédent syndic à la fin de son mandat le 9 mai 2019, ou que ce dernier aurait refusé de les lui communiquer, 
- n’a pas davantage initié une action à l’encontre l’ancien syndic sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. 

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir que la faute du cabinet SAINT GERMAIN a, a minima, emporté une désorganisation de la situation comptable et financière du syndicat des copropriétaires qui sera justement réparée par l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 10.000 €. 

Il convient donc de condamner le cabinet SAINT GERMAIN à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Le cabinet SAINT GERMAIN ne justifie par aucun moyen du bien-fondé de son recours en garantie formé à l’encontre de la SCI 14 L’EPEE, dont il sera débouté. 


2 - Sur la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir condamner le cabinet SAINT GERMAIN et la compagnie ALLIANZ à « apporter toute réponse sur le versement de la somme de 50.000 € à verser à divers copropriétaires »

En l’espèce, par courriel du 15 janvier 2018, la direction indemnisation service client de la société ALLIANZ a exposé au cabinet SAINT GERMAIN avoir notamment procédé à un virement de 50.000 € sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires en règlement de provisions relatives à des travaux en parties privatives pour « divers copropriétaires ». 

Le cabinet SAINT GERMAIN a, par retour de courriel du 28 janvier 2018, interrogé la société ALLIANZ sur la date du règlement de cette somme, qu’il n’identifiait pas dans le relevé de compte de l’immeuble, et sur la destination desdits fonds (pièce n° 8 de la société ALLIANZ IARD). Aucune pièce versée aux débats ne démontre que la société ALLIANZ ait répondu à cette interrogation. 

Le syndicat des copropriétaires expose que sa demande a « pour objectif d’obtenir des éclaircissements sur les indemnisations du sinistre du 21 mai 2017 de sorte que l’ensemble de ses prétentions en sont au sens de l’article 4 du code de procédure civile ».

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires ne formule aucune demande tendant à voir condamner le cabinet SAINT GERMAIN et la compagnie ALLIANZ à produire certaines pièces,a demande d’expertise judiciaire formée à titre subsidiaire ne vise pas ladite somme mais « la somme de 40.000 € », objet du paragraphe 1 du présent jugement. 

Enfin, il n’allègue ni avoir reçu la somme précitée, ni ne pas l’avoir reçue sur ses comptes et il ne produit au demeurant aucun document comptable relatif à l’année 2018 ; il n’allègue donc d’aucun préjudice. 

Dès lors, la société ALLIANZ IARD fait à juste titre valoir que, telle qu’elle est formulée, la demande du syndicat des copropriétaires n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elle ne vaut pas consécration d'aucun droit et est dépourvue de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

Il convient donc de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir condamner le cabinet SAINT GERMAIN et la compagnie ALLIANZ « à apporter toute réponse sur le versement de la somme de 50.000 € à verser à divers copropriétaires ». 

3 - Sur les demandes reconventionnelles formée par la SCI 14 L’EPEE et sur la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir condamner le cabinet SAINT GERMAIN « à apporter toute réponse sur le versement de la somme de 50.000 € à la SCI 14 L’EPEE »


3-1 Sur la demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 50.000 € formée par la SCI 14 L’EPEE à l’encontre du syndicat des copropriétaires, du cabinet SAINT GERMAIN et de la société ALLIANZ IARD, au titre de « la créance dont elle est titulaire sur le fondement des déclarations d’ALLIANZ, du syndicat des copropriétaires et du cabinet SAINT GERMAIN » et sur la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir condamner le cabinet SAINT GERMAIN « à apporter toute réponse sur le versement de la somme de 50.000 € à la SCI 14 L’EPEE »

La SCI 14 L’EPEE expose « découvrir par la présente procédure avoir été privée d’une juste indemnisation de son préjudice ». Elle soutient qu’elle a reçu une somme de 30.949,69 € le 26 avril 2019 mais qu’elle n’a en revanche jamais été rendue destinataire : 
- ni de la somme de 40.000,00 € le 23 avril 2019, 
- ni de l’acompte de 50.000,00 € versé par ALLIANZ IARD sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires, contrairement à ce que soutient le cabinet SAINT GERMAIN.

Elle estime que, par voie de conséquence : 
- soit la société ALLIANZ IARD n’a jamais versé les acomptes mentionnés dans ses conclusions ou dans des proportions moindres ; 
- soit le cabinet SAINT GERMAIN, destinataire des acomptes de la société ALLIANZ IARD, n’a pas reversé ces derniers aux copropriétaires. 
 
Elle estime que sa demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires est fondée dès lors que « qu’elle ne sait pas, eu égard aux modalités de gestion des comptes, qui a ou aurait dû lui verser cette somme, reconnue comme étant due par le cabinet SAINT GERMAIN, par le syndicat des copropriétaires et par ALLIANZ ». 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 17] demande au tribunal de voir condamner le cabinet SAINT GERMAIN à « apporter toute réponse sur le versement de la somme de 50.000 € à la SCI 14 L’EPEE », en faisant valoir que : 
- la société ALLIANZ IARD expose avoir versé, sur le compte du syndicat, « la somme de 50.000 € à la SCI 14 L’EPEE » outre, sur le compte du syndic, la somme de 50.000 € le 15 janvier 2018, la somme de 64.260,88 € le 29 mars 2018 et la somme de 29.440,48 € le 22 mars 2019, sans que la société ALLIANZ IARD précise les références bancaires desdits virements, de sorte que le sort réservé à ces versements est inconnu puisque l’actuel syndic ne dispose d’aucun document comptable relatif à l’incendie et aux indemnisations perçues, excepté ce qui a été versé aux débats, et que les défendeurs ne produisent aucune pièce comptable ou relevé bancaire qui permettrait de faire la lumière sur les sommes perçues,
- si la SCI 14 L’EPEE justifie avoir perçu une somme de 30.949,69 € du syndicat des copropriétaires, le 26 avril 2019, le syndicat ne sait pas à quoi correspond cette somme, 
- sa demande a « pour objectif d’obtenir des éclaircissements sur les indemnisations du sinistre du 21 mai 2017 de sorte que l’ensemble de ses prétentions en sont au sens de l’article 4 du code de procédure civile ».

Il estime que la demande formée à son encontre par la SCI 14 L’EPEE n’est pas fondée dès lors que : 
- il est étranger au fait que, prétendument, la SCI 14 L’EPEE n’aurait pas perçue le ou les indemnisations de la compagnie ALLIANZ IARD, étant relevé que la SCI 14 L’EPEE ne s’est jamais manifestée avant d’être assignée en intervention forcée, 
- la SCI 14 L’EPEE a bien été destinataire, de la part du syndicat des copropriétaires, des sommes suivantes adressées par la compagnie ALLIANZ IARD : 29.440,48€ le 20 mars 2019 et 18.200 € le 29 mars 2019.

La société ALLIANZ IARD soutient avoir intégralement réglé l’indemnité de 150.572,74 euros due à la SCI 14 L’EPEE, en exécution de la lettre d’acceptation signée le 21 mai 2017, en précisant avoir versé les sommes suivantes sur le compte du syndic à charge pour lui de retransmettre lesdites sommes conformément à la demande de la SCI 14 L’EPEE : 
 - le 15 janvier 2018, 50.000,00 euros, à titre d’acompte, 
- le 29 mars 2018, au titre de l’indemnité immédiate, 64.260,88 euros (120.914,01 euros – 6.653,13 euros [cabinet d’expertise Apex] – 50.000 euros [acompte précité]) ; 
- le 22 mars 2019, au titre de l’indemnité différée, sur présentation des factures, 29.440,48 euros. 

Elle expose qu’elle ne peut subir les errements financiers de l’ancien syndic et qu’il appartient à la SCI 14 L’Epée de diriger ses réclamations contre le syndic de l’époque, à qui elle avait donné mandat de percevoir les indemnités pour son compte.

Le cabinet SAINT GERMAIN expose que les pièces délivrées dans le cadre de l’instance démontrent qu’il a correctement versé la somme de 40.000 € à la société LOUXIMMO, de sorte que le compte de la SCI 14 L’EPEE est devenu comptablement créditeur, le solde financier lui ayant été reversé pour 30.949 € le 25 avril 2019, étant précisé que bien que la SCI L’EPEE n’ait pas été destinataire d’un virement bancaire, il faut comprendre qu’elle a bien été créditée comptablement sur les comptes de la copropriété ; le compte de la SCI L’EPEE présentait, au 23 avril 2019, un solde débiteur de 30.949,60 € mais, ayant été crédité des 40.000 € indus ce même jour, son compte est devenu créditeur le 25 avril 2019 de la somme de 9.797,20 €, qui doit être remboursée au syndicat, sur le fondement de l’article 1302-1 du code civil.

***

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

En l’espèce, l’indemnité définitivement accordée par la société ALLIANZ à la SCI 14 L’EPEE en règlement du sinistre est de 150.572,74 €, décomposée comme suit : 120.914,01 dont sont déduits les honoraires d’expert d’un montant de 6.653,13 € au titre du règlement immédiat, outre 29.658,73 € au titre du règlement différé (lettre d’acceptation signée par la SCI 14 L’EPEE le 21 février 2018, pièce n° 3 de la SCI L’EPEE et pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires). La SCI 14 L’EPEE prouve donc l’obligation dont elle réclame l’exécution. 

S’agissant de la preuve du paiement de cette somme, le cabinet SAINT GERMAIN, en qualité de syndic de l’immeuble, avait reçu pouvoir de la SCI 14 L’EPEE de percevoir les indemnités (pièce n° 9 de la société ALLIANZ IARD), à charge pour lui de les retransmettre à la SCI 14 L’EPEE. 

La société ALLIANZ verse aux débats un document interne (capture d’écran, pièce n° 11 de la société ALLIANZ) faisant état des virements suivants opérés sur le compte du syndicat des copropriétaires : 50.000 € le 15 janvier 2018, 64.260,88 le 29 mars 2018 et 29.440, 48 € le 22 mars 2019 (pièces n° 8 et 11 de la société ALLIANZ IARD). 

S’agissant précisément de l’acompte de 50.000 €, objet de la présente demande, la pièce n° 11 précitée, qui fait état d’un virement du compte d’ALLIANZ vers celui du syndicat à la date du 15 janvier 2018, est corroborée par le courriel du cabinet SAINT GERMAIN en date du 28 janvier 2018 (pièce n° 8 de la société ALLIANZ IARD) confirmant la réception du virement de 50.000 € au titre de la provision due à la SCI 14 L’EPEE et précisant que ce virement apparait sur le relevé de compte de l’immeuble comme ayant été reçu le « 18 janvier 2018 ».

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce comptable, et en particulier aucune pièce relative à l’année 2018, qui contredise l’encaissement sur son compte de ladite somme de 50.000 €. 

Il est donc établi que l’acompte litigieux de 50.000 € a été payé par la société ALLIANZ et viré sur le compte du syndicat des copropriétaires. La responsabilité de la société ALLIANZ IARD doit donc être exclue.

Le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose la preuve du transfert de cette somme revenant à la SCI 14 L’EPEE, se contente d’affirmer que « l’actuel syndic ne dispose d’aucun document comptable relatif à l’incendie et aux indemnisations perçues, excepté ce qui a été versé aux débats », sans aucunement alléguer qu’il n’a pas reçu les archives de la part du précédent syndic, à la fin de son mandat le 9 mai 2019, ou que ce dernier aurait refusé de les lui communiquer. Il n’a pas davantage initié une action à l’encontre de l’ancien syndic sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il ne formule aucune demande tendant à voir condamner le cabinet SAINT GERMAIN à produire certaines pièces. Sa demande d’expertise judiciaire formée à titre subsidiaire ne vise pas l’acompte litigieux de 50.000 € ni le surplus des indemnités devant être perçues par la SCI 14 L’EPEE mais « la somme de 40.000 € », objet du paragraphe 1 du présent jugement. 

Telle qu’elle est formulée, la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir condamner le cabinet SAINT GERMAIN à « apporter toute réponse sur le versement de la somme de 50.000 € à la SCI 14 L’EPEE » n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elle ne vaut pas consécration d'aucun droit et est dépourvue de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709). Elle sera donc rejetée. 

En l’état des pièces versées aux débats, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’acompte de 50.000 €, versé par la société ALLIANZ IARD sur son compte, a été remis à la SCI 14 L’EPEE. 

Dès lors que ces fonds, présents sur le compte du syndicat des copropriétaires (et non sur celui de l’ancien syndic) sont la propriété de la SCI 14 L’EPEE, le syndicat des copropriétaires sera seul condamné à payer à la SCI 14 L’EPEE la somme de 50.000 € correspondant à l’indemnité provisionnelle attribuée à la SCI 14 L’EPEE au titre du sinistre incendie survenu le 21 mai 2017.

Par voie de conséquence, la faute du cabinet SAINT GERMAIN, ayant consisté à ne pas réaffecter ledit acompte de 50.000 € à la SCI 14 L’EPEE sera retenue. Néanmoins, cette faute, si elle peut justifier une demande de dommages et intérêts, ne justifie pas de faire droit au recours en garantie du syndicat des copropriétaires s’agissant de la présente condamnation en paiement de la somme de 50.000 € présente sur ces comptes, qui ne représente pas un « préjudice » pour le syndicat. Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à voir, « dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que les demandes de la SCI 14 L’EPEE sont justifiées », condamner le cabinet SAINT GERMAIN à le garantir de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son égard. 

3-2 Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 20.000 € formée par la SCI 14 L’EPEE à l’encontre du cabinet SAINT GERMAIN en indemnisation de « son préjudice » 

La SCI 14 L’EPEE soutient avoir subi un préjudice moral caractérisé par : 
- la nécessité d’engager des frais d’avocat, ainsi que le temps passé au règlement du litige et à la réalisation des travaux, 
- le fait d’avoir dû avancer des sommes au titre de la réparation de ses parties privatives puisque son indemnisation a été omise, étant précisé qu’elle aurait dû être indemnisée à hauteur de 150.572,74 € mais n’en sollicite aujourd’hui que 50.000,00 € de façon tout à fait raisonnable alors qu’elle a dû réaliser plusieurs travaux à sa charge et cesser ses activités de location pour faire réaliser ces travaux,
- le fait de devoir justifier de l’ensemble de ses comptes bancaires alors que la charge de la preuve incombe en réalité aux demandeurs à l’instance, 
- le fait d’avoir été flouée par une rétention d’information sur la gestion du sinistre et de lire que cette situation serait de « sa faute », alors que ses gérants ne parlent pas français pour être citoyens britanniques non francophones résidant en Angleterre. 

En l’espèce, il convient, à titre liminaire, de relever que si la SCI 14 L’EPEE forme, au sein de la partie « discussion » de ses dernières conclusions, la présente demande de dommages et intérêts à l’encontre du cabinet SAINT GERMAIN et du syndicat des copropriétaires, elle ne présente cette prétention, dans le dispositif des dernières conclusions de la SCI 14 L’EPEE, qu’à l’encontre du cabinet SAINT GERMAIN. En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est pas saisi d’une demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral formée à l’encontre du syndicat. 

Eu égard aux motifs précédemment adoptée, la faute du cabinet SAINT GERMAIN, ayant consisté à ne pas réaffecter l’acompte litigieux de 50.000 € à la SCI 14 L’EPEE, sera retenue. 

Toutefois, le préjudice moral d'une personne morale correspond à une atteinte à son image (ex. Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 12 septembre 2018, n° RG 15/16712), sa réputation, sa crédibilité (ex. : Cour d'appel de Chambéry, 2ème chambre, 24 juin 2021, n° RG 19/00176) ou son objet statutaire, laquelle n'est pas démontrée en l'espèce. Par ailleurs, les frais d’avocats relèvent de la condamnation distincte au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, aucune pièce n’est versée aux débats s’agissant des préjudices matériels évoqués et en particulier de la cessation par la SCI 14 L’EPEE de son activité de location.

Il convient donc de débouter la SCI 14 L’EPEE de sa demande de condamnation du cabinet SAINT GERMAIN à lui payer la somme de 20.000 € en indemnisation de son préjudice moral. 

4 - Sur les demandes accessoires

Le cabinet SAINT GERMAIN, qui succombe partiellement, sera condamné aux entiers dépens de l’instance. 

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : 
- la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires, 
- la somme (qui apparaît justifiée en équité au regard des fautes commises par le cabinet SAINT GERMAIN) de 3.000 € à la SCI 14 L’EPEE, 
- et la somme de 1.500 € à la SCI LOUXIMMO.

Le syndicat des copropriétaires, la SCI 14 L’EPEE et la SCI LOUXIMMO seront déboutés du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles. 

L’équité commande de débouter la société ALLIANZ IARD de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. 

Par voie de conséquence, le cabinet SAINT GERMAIN sera débouté de l’ensemble de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement. 

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande d’expertise formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 17] « afin de faire la