Tribunal Judiciaire · Référés — 6 janvier 2026

N° RG 25/01971 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UOO2


MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 25/01971 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UOO2
NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL TCS AVOCATS






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 JANVIER 2026



DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SARL VIA VENTE IMMOBILIERE ACHAT (AGENCE VIA), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Paul TROUETTE de la SELARL TCS AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

SCI MERTA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Emeline LEJUSTE, Greffier



ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,










EXPOSE DU LITIGE


La SCI MERTA est propriétaire du lot n° 15 au sein de la copropriété sise [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société VIA VENTE IMMOBILIERE ACHAT, a assigné la SCI MERTA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 02 décembre 2025.

Lors de l'audience, par l'intermédiaire de son avocat, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société VIA VENTE IMMOBILIERE ACHAT, demande à la présente juridiction, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 835 du code de procédure civile, de :

condamner la SCI MERTA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société VIA VENTE IMMOBILIERE ACHAT, les sommes de : 3.671,31 euros à titre de provision à valoir sur les charges régulièrement votées et appelées mais non payées, décompte arrêté comprenant l'appel de fonds pour la période courant du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2025 ;1.500 euros à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts pour résistance abusive perturbant le budget de la copropriété ;condamner la SCI MERTA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société VIA VENTE IMMOBILIERE ACHAT une indemnité de 1.100 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la SCI MERTA aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Paul TROUETTE par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. De son côté, la SCI MERTA, bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas comparu ni personne pour la représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d'échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété impayées

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 

En l'espèce, il est constant que la SCI MERTA est propriétaire du lot n° 15 au sein de la copropriété sise [Adresse 2].
A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 1er octobre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus) que la SCI MERTA reste redevable de la somme de 3.671,31 euros d'arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de la SCI MERTA. Il pèse désormais sur elle la preuve d'avoir à démontrer qu'elle s'est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que La SCI MERTA est donc redevable de la somme de 3.671,31 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 1er octobre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice constante des copropriétaires et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour procédure abusive qu'à la condition d'avoir commis une faute ayant fait dégénérer en abus l'exercice de son droit d'agir en justice.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] ne démontre pas que la SCI MERTA a commis un comportement fautif ou une erreur grossière équipollente au dol, avec l'intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s'abstenant de régler les charges de copropriété qui leur incombe.

Au surplus, le retard de paiement des charges de copropriété est déjà compensé par l'octroi d'intérêts moratoires qui courent sur la somme principale.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, la SCI MERTA sera tenue aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Paul TROUETTE par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner la SCI MERTA à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société VIA VENTE IMMOBILIERE ACHAT.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.


PAR CES MOTIFS,


Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, 

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

DECLARONS la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI MERTA à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société VIA VENTE IMMOBILIERE ACHAT, la somme de 3.671,31 euros (TROIS MILLE SIX CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS et TRENTE ET UN CENTIMES) au titre de l'arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 1er octobre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 1er octobre 2025 ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société VIA VENTE IMMOBILIERE ACHAT, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNONS la SCI MERTA à verser au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société VIA VENTE IMMOBILIERE ACHAT, une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS la SCI MERTA aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Paul TROUETTE par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 06 janvier 2026.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,