Tribunal Judiciaire · Référés Civil — 2 janvier 2026

1 CCC DOSSIER + 1 CCC Me 
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 02 JANVIER 2026 

Syndic. de copro. [Adresse 7] 
c/
[K] [I]

DÉCISION N° : 2025/
N° RG 25/05029 - 
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QOIE 


Après débats à l'audience publique tenue le 12 Novembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Syndic. de copro. [Adresse 7]
C/o son syndic, SGPP
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant
 

ET :

Monsieur [K] [I] représenté par Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes (service du Domaine, pôle de gestion des patrimoines privés) [Adresse 2] désigné curateur de sa succession vacante par ordonnance du 30 juillet 2024.
[Adresse 3]
[Localité 8]
non comparant, ni représenté
 



***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 12 Novembre 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Janvier 2026. 

***



FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Monsieur [K] [I] est décédé le 2 mai 2021 à [Localité 8]. 

Suivant requête en date du 10 juillet 2024, enregistrée au greffe des requêtes présidentielles le 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS SGPP GESTION POUR LA PROPRIETE PROVENCE COTE D’AZUR, a sollicité du président du tribunal judiciaire de Grasse qu’il procède à la désignation de l’administration des domaines comme curateur au motif que la succession de Monsieur [K] [I] est vacante.

Par ordonnance datée du 30 juillet 2024, Madame la première vice-présidente du tribunal judiciaire de Grasse, au visa des articles 809 à 810-12 du code civil et 1342 à 1353 du code de procédure civile, a déclaré vacante la succession de Monsieur [K] [I] et nommé en qualité de curateur de cette succession vacante Monsieur le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes (service des Domaines).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS SGPP GESTION POUR LA PROPRIETE PROVENCE COTE D’AZUR, a fait assigner Monsieur [K] [I] représenté par Monsieur le directeur départemental des finances publiques devant président du tribunal judiciaire de Grasse statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa des articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1, 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 36 et 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :
 
- constater que le compte de charges de Monsieur [K] [Y] [I], représenté par le curateur de sa succession vacante à savoir Monsieur le Directeur Départemental des finances publiques des Alpes Maritimes présente un solde débiteur de 10.334,68 € arrêté au 11 août 2025 pour la période de 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025;
- condamner Monsieur [K] [Y] [I], représenté par le curateur de sa succession vacante à savoir Monsieur le Directeur Départemental des finances publiques des Alpes Maritimes au paiement de la somme de 10.334,68 € arrêtée au 11 août 2025 pour la période de 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025 assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 12 août 2025,
- condamner Monsieur [K] [Y] [I], représenté par le curateur de sa succession vacante à savoir Monsieur le Directeur Départemental des finances publiques des Alpes Maritimes au paiement de la somme de 1.000 € à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence,
- dire et juger que l’ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge de Monsieur [K] [Y] [I], représenté par le curateur de sa succession vacante à savoir Monsieur le Directeur Départemental des finances publiques des Alpes Maritimes tel que le stipule le contrat de syndic, régulièrement voté lors des différentes assemblées générales,
- condamner Monsieur [K] [Y] [I], représenté par le curateur de sa succession vacante à savoir Monsieur le Directeur Départemental des finances publiques des Alpes Maritimes au paiement de la somme de 500 € au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire,
- condamner Monsieur [K] [Y] [I], représenté par le curateur de sa succession vacante à savoir Monsieur le Directeur Départemental des finances publiques des Alpes Maritimes au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens.
 
Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [K] [Y] [I] est propriétaire d’un bien au sein de l’immeuble [Adresse 7], qu’il est décédé le 2 mai 2021 et que Monsieur le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes a été désigné en qualité de curateur de sa succession vacante. Il ajoute qu’une mise en demeure de régler les charges de copropriété à hauteur de 10.334,68 € lui a été adressée le 12 août 2025 et qu’elle est restée infructueuse de sorte qu’il est fondé à se prévaloir de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il sollicite ainsi la condamnation de Monsieur [K] [I], représenté par le curateur de sa succession vacante, Monsieur le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, à lui verser la somme de 10.334,68 € au titre des charges arrêtées au 11 août 2025 pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025.
 
L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 12 novembre 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SAS SGPP GESTION POUR LA PROPRIETE PROVENCE COTE D’AZUR demande, par la voix de son conseil, le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assigné à personne morale, Monsieur le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes n’a pas constitué avocat, ni fait part de ses arguments en défense ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], il convient de se référer à son assignation, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 2 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande principale

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l'assemblée générale. 

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
 
Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d'assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d'obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] verse aux débats :
- le contrat de syndic en cours au titre duquel la la SAS SGPP GESTION POUR LA PROPRIETE PROVENCE COTE D’AZUR intervient pour le compte du syndicat requérant;
- l’acte de décès de Monsieur [K] [I], survenu le 21 mai 2021;
- le relevé de propriété dont il ressort que Monsieur [K] [I] figure comme propriétaire des lots 775, 172 et 204 sis [Adresse 5] étant précisé que la copropriété [Adresse 7] est situé [Adresse 6] ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juin 2023, 27 septembre 2024 et 12 septembre 2025;
- les appels de fonds pour la période comprise entre le 1er janvier 2025 et le 1er octobre 2025 inclus adressés au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes
- une situation de compte arrêtée au 11 août 2025;
- la mise en demeure en date du 12 août 2025 visant notamment l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 adressé au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes et l’invitant à régler sous 30 jours la somme de 2.119,32€ correspondant aux provisions “dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours” et à “dans cet élan (à) régulariser l’intégralité de (son) solde débiteur de compte propriétaire s’élevant à 10.334,68€ au titre des charges de copropriété et provisions dues au 11/08/2025".

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l'article 14-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure. Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond. 

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d'ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l'injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue dans le délai requis.

Or, en l’espèce, le copropriétaire en cause est décédé et sa succession est représentée par un curateur de sorte que seule une procédure au fond devant le tribunal judiciaire compétent peut être intentée.

En outre, la mise en demeure en date du 12 août 2025 ne parait pas respecter les conditions de l’article 19-2, seules susceptibles d’ouvrir droit au bénéfice de la procédure accélérée au fond, dès lors qu’elle ne permet pas au requis de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite dans la mesure où ce n’est pas le défaut de paiement dans les trente jours de la totalité des charges et provisions restant dues qui permet la mise en oeuvre de l’article 19-2 mais uniquement le défaut de paiement dans les trente jours des provisions trimestrielles dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours. Or, la formulation de la mise en demeure (p.3) est à ce titre ambiguë.

Le syndicat des copropriétaires requérant sera en conséquence déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas réunies.

2/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
Les dépens seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS SGPP GESTION POUR LA PROPRIETE PROVENCE COTE D’AZUR, qui sera également débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS 

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à mettre en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS SGPP GESTION POUR LA PROPRIETE PROVENCE COTE D’AZUR, irrecevable en toutes ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS SGPP GESTION POUR LA PROPRIETE PROVENCE COTE D’AZUR, aux entiers dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS SGPP GESTION POUR LA PROPRIETE PROVENCE COTE D’AZUR, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Le greffier Le juge statuant selon la 
procédure accélérée au fond