Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VANNES

FB/SC
N° RG 23/00884 - N° Portalis DBZI-W-B7H-EJDB 
MINUTE N° 
DU 01 Juillet 2025

Jugement du UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :
S.A.S. PURE CAPTURE, [B] [N]
c/
[I] [U], [C], [Z], [X] [M] épouse [U]


ENTRE :
S.A.S. PURE CAPTURE, sise le village - 05120 LES VIGNEAUX
Monsieur [B] [N], demeurant 14 rue du 24 février 1848 - 44000 NANTES
Représentés par Me Pierre RODIER, avocat au barreau de VANNES


ET :
Monsieur [I] [U], demeurant 42 rue de Brénudel - 56370 SARZEAU
Madame [C], [Z], [X] [M] épouse [U], demeurant 42 rue de Brénudel - 56370 SARZEAU
Représentés par Maître Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL - DESPREZ, avocats au barreau de VANNES



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président
- M. François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER :
- Madame Sylvie CHESNAIS


DEBATS : en audience publique le 22 Avril 2025
devant Madame Élodie GALLOT-LE GRAND magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 01 Juillet 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort


Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE


Le 29 mai 2021, Monsieur [I] [U], et son épouse Madame [C] [M] sont devenus propriétaires d’un bien immobilier situé 42, rue de Brenudel à 56370 SARZEAU, portant sur un bien à usage professionnel et d’habitation édifié de plein pied.

Par le même acte le vendeur a cédé à l’acquéreur un ensemble de meubles dont un piano YAMAHO C6X, une console d’enregistrement NEVE VR48.

Le 28 juin 2021, les époux [U] ont signé un contrat de location, dénommé contrat de bail professionnel, avec « monsieur [B] [N] président de la sas PURE CAPTURE dont le siège social se situe au Village 05120 LES VIGNEAUX », portant sur une surface de 150 m2, avec 3 pièces et 4 places de parking, au 42 rue de Brénudel 56370 SARZEAU ; le preneur déclarant vouloir y exercer l’activité de Studio de musique.

Le bail a été conclu pour une durée de 6 années à compter du 1er juin 2021.

Antérieurement au bail, les parties ont signé entre elles un document qu’elles ont dénommé : « Avenant 1 au bail professionnel entre [U] [I]/[C] propriétaires et [B] [N] loueur professionnel ».

Cet avenant porte sur plusieurs points dont :
Activité et occupation du studio prioritaire par le loueur, repérées au calendrier partagé, utilisation possible du piano par les propriétaires si aucune activité ou occupation des lieux par le loueur.Piano et batterie à disposition lors des activités du studio pour le loueur par les propriétaires.
Les 6 et 7 mars 2023, Maître [W], Commissaire de justice, a dressé constat de la reprise par les bailleurs d’un Piano YAMAHA C6X, une batterie TAMA SILVERSTAR, une console NEVE VR48 et divers objets de studio d’enregistrement.

Le 7 mars 2023, Maître [W], Commissaire de justice, a dressé un état d’entrée des lieux donnés en location.

Le 6 avril 2023, les époux [U] ont fait délivrer à la société par actions simplifiée (SAS) PURE CAPTURE un Commandement de payer 8220 € au titre des loyers et charges impayés.

Le 6 avril 2023, les époux [U] ont fait délivrer à la société PURE CAPTURE une sommation de payer 14700 € à titre d’utilisation du matériel des bailleurs et d’indemnité pour privation de jouissance.

Les époux [U] ont assigné monsieur [N] et la société par actions simplifiée PURE CAPTURE devant le Tribunal Judiciaire de Vannes.

Le Juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction le 7 février 2025, et fixé l’audience de plaidoirie au 22 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.


EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 janvier 2025, les époux [U] demandent au tribunal, au visa des articles 
57 A de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986,L145-15 du code de commerce,1193, 1729 et 1728 du code civil,de :

A TITRE PRINCIPAL :
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;En conséquence,
ORDONNER l'expulsion de la société PURE CAPTURE et tous occupants de son chef des locaux situés 42 rue de BRENUDEL à SARZEAU, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement, avec, au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;CONDAMNER la société PURE CAPTURE, au paiement de la somme de 6080 € TTC au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges restant dus à ce jour ;CONDAMNER la société PURE CAPTURE, au paiement de la somme de 1600 € au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges restant dus à ce jour si par extraordinaire votre Juridiction retenait que le montant du loyer tel que prévu au bail ne comprenait pas le montant de la TVA ;CONDAMNER la société PURE CAPTURE, à payer au époux [U] une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global jusqu’à la libération des locaux et de la restitution des clés ;CONSTATER que les demandes sous astreinte de la société PURE CAPTURE sont sans objet et les REJETER ;DEBOUTER la société PURE CAPTURE et Monsieur [B] [N] de leur demande de délai de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
ORDONNER judiciairement la résiliation du bail pour non usage de la chose louée raisonnablement et son emploie à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ;En conséquence,
ORDONNER l'expulsion de la société PURE CAPTURE et tous occupants de son chef des locaux situés 42 rue de BRENUDEL à SARZEAU, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement, avec, au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;CONDAMNER la société PURE CAPTURE, au paiement de la somme de 6080 € TTC au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges restant dus à ce jour ;CONDAMNER la société PURE CAPTURE, au paiement de la somme de 1600 € au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges restant dus à ce jour si par extraordinaire votre Juridiction retenait que le montant du loyer tel que prévu au bail ne comprenait pas le montant de la TVA ;CONDAMNER la société PURE CAPTURE, à payer aux époux [U] une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global jusqu’à la libération des locaux et de la restitution des clés ;CONSTATER que les demandes sous astreinte de la société PURE CAPTURE sont sans objet et les REJETER ;
A TITRE TRES SUBSIDIAIRE :
FIXER le montant du loyer du bail commercial à une somme de 1600 € HT/HC pour les locaux situés au 42 rue de BRENUDEL à SARZEAU correspondant à la valeur locative pour un bail de 9 années à compter du 28 juin 2021, date d'effet sollicité par la société PURE CAPTURE ;CONDAMNER la société PURE CAPTURE à payer aux époux [U] les arriérés de loyers ;DIRE ET JUGER que les compléments de loyer dus par le locataire porteront intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1154 du Code civil ;DEBOUTER la société PURE CAPTURE et Monsieur [B] [N] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
DEBOUTER la société PURE CAPTURE de sa demande à voir condamner les époux [U] à lui payer la somme de 40000 € au titre d’un prétendu préjudice d’exploitation et financier ;CONDAMNER la société PURE CAPTURE, à payer aux époux [U] la somme de 600 € TTC en réparation de leur préjudice de jouissance ;DEBOUTER Monsieur [B] [N] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 4.000 € ;DEBOUTER la société PURE CAPTURE de sa demande à voir les époux [U] condamnés à rembourser la somme de 4200 € perçues au titre des charges d’électricité ;CONDAMNER Monsieur [B] [N], à payer à Madame [C] [U] la somme de 4000 € en réparation de son préjudice moral ;CONDAMNER Monsieur [B] [N], à payer à Monsieur [I] [U] la somme de 4000 € en réparation de son préjudice moral ;CONDAMNER solidairement la société PURE CAPTURE et Monsieur [B] [N] à verser aux époux [U] la somme de 4500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la sommation de payer soit la somme de 344,99 € TTC.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 janvier 2055, Monsieur [N] et la société PURE CAPTURE demandent au tribunal, au visa des articles
L145-1 et suivants du code de commerce,1343-5 du code civil,De :

A TITRE PRINCIPAL :
RECEVOIR l'intégralité des moyens et prétentions de la SAS PURE CAPTURE ;REQUALIFIER le contrat de bail régularisé le 28 juin 2021 entre la SAS PURE CAPTURE et Monsieur et Madame [U] en contrat de Bail commercial, emportant toutes conséquences de droit ;DIRE nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 23 avril 2023 ;DIRE que la Société PURE CAPTURE ne saurait être tenue du paiement des loyers et charges réclamés par les bailleurs tant dans ce commandement de payer du 26 avril 2023 que dans la sommation de payer signifiée le même jour ;DIRE sans fondement les autres griefs des bailleurs à l’encontre de la SAS PURE CAPTURE ;CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à faire poser un compteur d’eau dans les locaux loués, indépendant de leur propre installation personnelle, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte du paiement de la somme de 100 € par jour de retard ;CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à faire poser un compteur électrique dans les locaux loués, indépendant de leur propre installation personnelle, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte du paiement de la somme de 100 € par jour de retard ;CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au remboursement des sommes perçues au titre des charges d’électricité depuis le début du bail à hauteur de 4200 € ;
CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à mettre à disposition de la SAS PURE CAPTURE une 4ème place de parking dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte du paiement de la somme de 50 € par jour de retard ;CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à payer à la SAS PURE CAPTURE la somme de 40000 € à titre de dommages-intérêts ;CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à payer à Monsieur [B] [N] la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts ;A TITRE SUBSIDIAIRE :
AUTORISER la Société PURE CAPTURE les plus larges délais de paiement pour apurer une éventuelle dette de loyer, en sus du loyer et des charges courants et jusqu’à extinction de la dette ;ORDONNER jusqu’à l’expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire,EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à payer à la SAS PURE CAPTURE la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER Monsieur et Madame [U] aux dépens de l’instance.DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de toute demande contraire ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Il convient de rappeler que la mission du juge est de statuer sur des litiges qui lui sont soumis et non de constater, de dire et juger, de donner acte aux parties de l'existence de faits ou d'actes dont elles se prévalent, les demandes en ce sens ne tendant pas à faire trancher un point litigieux et ne constituant pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile.

Ces « demandes », qui constituent en réalité à tout le moins des moyens, ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES DES PARTIES

Sur le bail

Les époux [U] précisent avoir conclu un bail avec Monsieur [N] en sa qualité de président de la société PURE CAPTURE.

Ils soutiennent que la société PURE CAPTURE s’est installée dans les lieux et ne s’est pas totalement acquittée du loyer. Ils affirment que le statut des baux professionnels doit trouver à s’appliquer au bail signé le 28 juin 2021, l’exercice d’une activité artistique étant purement civil, et le bail précisant que la location est soumise à l’article 57 A inséré dans la loi 86-1290 du 23 décembre 1986.

En réplique Monsieur [N] et la société PURE CAPTURE soutiennent que le bail signé le 28 juin 2021 l’a été entre les bailleurs et la société SAS PURE CAPTURE, qu’il porte sur un immeuble dans lequel le fonds exploité appartient à la SAS PURE CAPTURE, qui est une société commerciale immatriculée au registre du commerce et des sociétés de GAP sous le numéro 892 344 4417, et qu’il doit être soumis aux dispositions de l’article 145-1 du code de commerce relatif au statut des baux commerciaux.

L’article L145-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur du 06 août 2008 au 01 janvier 2023, relatif au baux commerciaux, précise :
I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, …
Le bail sous seings privés signé le 28 juin 2021, a été établi entre les époux [U], en qualité de bailleurs, et monsieur [B] [N] président de la sas PURE CAPTURE.

Le bail a été consenti pour une activité de studio de musique.

Monsieur [N] indique dans ses écritures être ingénieur du son. Il s’agit d’une prestation de service consistant en la réalisation d’enregistrements sonores, notamment musicaux, dans un local équipé et piloté par un ingénieur du son.

L’ingénierie du son est une activité libérale non réglementée qui peut être exercée en tant qu’entreprise individuelle ou société.

Les parties s’accordent avec Monsieur [N] pour considérer que le bail a été consenti à la société PURE CAPTURE.

Monsieur [N] et la société PURE CAPTURE soutiennent que le bail signé est soumis au statut des baux commerciaux.

Pour en être ainsi, et répondre aux exigences de l’article L145-1 du code de commerce, le preneur doit exercer dans un local affecté une activité commerciale, artisanale ou industrielle, y exploiter un fonds de commerce ou une entreprise industrielle et artisanale lui appartenant et être immatriculé.

Le siège de la société est à LE VILLAGE 05120 LES VIGNEAUX, son objet social consiste en : 
La production audiovisuelle. La production musicale, phonographique et multimédia. Le conseil en matière de création, édition, production, exploitation, organisation, promotion et gestion de réalisations ou d'œuvres de toutes natures. L'acquisition, la cession et l'exploitation de tous droits nécessaires à l'exploitation d'enregistrement audiovisuels, sonores, phonographiques ou musicaux. Les prestations de services techniques et la location de matériel en lien avec les activités ci-dessus (pièce 22 demandeurs).

La nature de l’activité de la société est ainsi à la fois commerciale et libérale non réglementée.

L’exploitation du studio de musique par la société PURE CAPTURE n’est pas limitée à la seule activité studio d’enregistrement d’un ingénieur du son, activité libérale, mais également à la production et à l’exploitation d’œuvres, et à la location, activité commerciale ;

Et, la société PURE CAPTURE immatriculée au registre du commerce et des sociétés est une société commerciale.

Dès lors,

Au regard de l'activité exercée par le preneur, à savoir une activité commerciale, la relation locative unissant les époux [U] à la société PURE CAPTURE est soumise au statut des baux commerciaux.

Le contrat de location est donc de droit soumis aux dispositions des articles 145-1 et suivant du code de commerce, dispositions d'ordre public, instaurant notamment une durée de location minimale de 9 ans et un droit au renouvellement. 

Le bail du 28 juin 2021 sera requalifié en bail commercial.

Sur la demande en nullité du commandement de payer

Monsieur [N] et la société PURE CAPTURE soulèvent la nullité du commandement payer qui a été délivré à la société PURE CAPTURE le 6 avril 2023 au motif qu’il ne répondrait pas aux exigences des dispositions des articles L 145-41 et L 145-17- 7 – 1° du Code de Commerce.

L’article L145-41 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 01 octobre 2016 indique que : 
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 145-17 du code de commerce est relatif au refus de renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité.

Il n’est pas nécessaire d’insérer dans le commandement la copie de l’article 145-1 du code de commerce ; mais le délai d’un mois doit être mentionné.

Il doit être relevé que,

D’une part, la clause résolutoire du bail du 20 juin 2021 mentionne que le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer rappelant la clause résolutoire et resté sans effet dans ce délai ;

D’autre part, le commandement de payer, visant ladite clause résolutoire, mentionne lisiblement un délai de paiement d’un mois au-delà duquel le propriétaire entend expressément se prévaloir et user du bénéfice de la clause résolutoire du bail qu’il reproduit.

Ledit commandement répond ainsi aux exigences de l’article 145-41 du code de commerce, il n’y a pas lieu de prononcé une nullité à son encontre.

Cette demande sera rejetée.

Sur les effets du commandement de payer 

Le commandement de payer signifié le 23 avril 2023 à la société PURE CAPTURE tend au paiement de la somme de 8220 € au titre des seuls loyers de septembre 2021 à avril 2023 et vise la clause résolutoire insérée dans le bail pour soutenir une demande d’expulsion.

Les époux [U] soutiennent que la société PURE CAPTURE n’a pas réglé les causes du commandement

Le bail fixe le loyer à la somme annuelle de 6000 € hors taxes et hors charges, avec une périodicité de paiement mensuelle, soit 500 € par mois hors taxes et hors charges. 

Le bail précise que le loyer sera révisé par indexation automatique en fonction de la variation de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Monsieur [N] et la société PURE CAPTURE soutiennent que le loyer était entendu payable sans taxes, cependant il convient de relever que le bail précise que le loyer est assujetti à la TVA, de plein droit.

Dans cette situation la TVA s’incrémente sur le loyer convenu. Peu importe que les bailleurs ne justifient pas de déclaration auprès des services fiscaux, la TVA est due par le preneur.

De sorte que le locataire doit s’acquitter mensuellement au titre du loyer de la somme de 500 € + la tva au taux de 20 %, soit 600 €, TTC hors charges.

Le bailleur soutient que l’avenant 1 signé antérieurement au bail mentionne que le loyer est évolutif selon l’activité du studio. Cet avenant est mentionné en annexe du bail.

Le bailleur en application de cet avenant a décidé d’augmenter le loyer à compter du mois d’octobre 2022 à la somme mensuelle de 1560 € TTC. Il ne justifie d’aucun accord et d’aucune notification d’augmentation.

Les parties font seulement état d’un accord entre elles de fixer le loyer à verser à 600 €, hors TVA et hors charges, à compter du 1er janvier 2023, soit avec la TVA au taux de 20% en sus, un montant de 720 € à régler mensuellement hors charges. Cette seule augmentation doit être prise en compte.

Selon les éléments communiqués, et les affectations des paiements indiquées par la société PURE CAPTURE, sur la période du commandement le compte des loyers dus, hors charges, s’établirait ainsi :
mois
loyer
TTC
reglé sur loyer
reste dû
sept-21
 500,00 € 
 600,00 € 
 500,00 € 

oct-21
 500,00 € 
 600,00 € 
 500,00 € 

nov-21
 500,00 € 
 600,00 € 
 500,00 € 

déc-21
 500,00 € 
 600,00 € 
 500,00 € 

janv-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 500,00 € 

févr-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 500,00 € 

mars-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 500,00 € 

avr-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 500,00 € 

mai-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 500,00 € 

juin-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 500,00 € 

juil-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 500,00 € 

août-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 500,00 € 

sept-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 500,00 € 

oct-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 600,00 € 

nov-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 600,00 € 

déc-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 600,00 € 

janv-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 600,00 € 

févr-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 600,00 € 

mars-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 600,00 € 

avr-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 600,00 € 



 12 480,00 € 
 10 700,00 € 
 1 780,00 € 

A l’exception de trois mois, la société PURE CAPTURE s’est abstenue de régler la TVA sur les loyers, celle-ci est pourtant due.

Ainsi au titre des seuls loyers, sur la période du commandement de septembre 2021 à avril 2023, c’est une somme de 1780 € qui reste due par la société PURE CAPTURE au bailleur au titre des loyers.


La société PURE CAPTURE ne démontre pas avoir réglé cette somme avant le 23 mai 2023, de sorte que les effets de la clause résolutoire sont acquis au 23 mai 2023.

L’expulsion de la société PURE CAPTURE sera ordonnée.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

La société PURE CAPTURE occupe ainsi les lieux sans droit ni titre, et occasionne par ce fait, un préjudice à les époux [U] qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges.

Cette indemnité sera due à compter du 7 mai 2023 et jusqu'à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les demandes financières

Selon l'article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette. 

En l'espèce, la société PURE CAPTURE conteste la dette.

Au-delà du loyer, le bail ajoute que le preneur doit régler mensuellement une provision sur charges de 205 € répartie entre les dépenses d’électricité pour 200 € et la consommation d’eau pour 5 € et 40 % de la taxe foncière.

Les époux [U] sollicitent le paiement de loyers, charges et indemnités d'occupation dus du mois de juin 2021 à celui de décembre 3024, à hauteur de 6080 €,
Ainsi répartis : 
- loyers impayés avec TVA : 26 880,00 €
- taxes foncières 2022 et 2023 : 1 039,00 €
- charges locatives hors TVA: 8 815,00 €

Soit, 
mois
Loyer
&
Indemnité
d’occupation
TTC
prov sur charges
sans TVA
dû
encaissé selon le bailleur
reste dû selon compte du bailleur
juin-21


 205,00 € 
 205,00 € 


juil-21


 205,00 € 
 205,00 € 


août-21


 205,00 € 
 205,00 € 


sept-21
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 800,00 € 

oct-21
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 500,00 € 

nov-21
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 700,00 € 

déc-21
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 700,00 € 

janv-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 700,00 € 

févr-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 600,00 € 

mars-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 600,00 € 

avr-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 600,00 € 

mai-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 600,00 € 

juin-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 600,00 € 

juil-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 600,00 € 

août-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 600,00 € 

sept-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 600,00 € 

oct-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 600,00 € 

nov-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 600,00 € 

déc-22
 500,00 € 
 600,00 € 
 205,00 € 
 805,00 € 
 800,00 € 

janv-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 800,00 € 

févr-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 800,00 € 

mars-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 800,00 € 

avr-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 800,00 € 
 
S/T



 17 195,00 € 
 13 400,00 € 
 3 795,00 € 
mai-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 800,00 € 

juin-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 800,00 € 

juil-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 800,00 € 

août-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 800,00 € 

TF 2022



 580,00 € 


sept-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 1 520,00 € 

TF 2023



 459,00 € 


oct-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 805,00 € 

nov-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 1 264,00 € 

déc-23
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 805,00 € 

janv-24
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 805,00 € 

févr-24
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 805,00 € 

mars-24
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 805,00 € 

avr-24
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 805,00 € 

mai-24
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 805,00 € 

juin-24
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 805,00 € 

juil-24
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 805,00 € 

août-25
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 805,00 € 

sept-24
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 805,00 € 

oct-24
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 805,00 € 

nov-24
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 805,00 € 

déc-24
 600,00 € 
 720,00 € 
 205,00 € 
 925,00 € 
 805,00 € 
 




 19 539,00 € 
 17 254,00 € 
 2 285,00 € 






 6 080,00 € 

De sorte qu'au vu du bail, des règlements antérieurs et du décompte produit, les prétentions du bailleur apparaissent fondées en leur quantum.

En conséquence, il convient de condamner la société PURE CAPTURE à verser aux époux [U] 6080 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31 décembre 2024.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2023 sur la somme de 1780 € et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande de délai et de la suspension des effets de la clause résolutoire

La suspension de la clause résolutoire et l’obtention de délais de paiement résultent de la combinaison de l’article L. 145-41 du Code de commerce et de l’article 1343-5 du Code civil.

L’article L. 145-41 du Code de commerce rappelle que le locataire peut obtenir la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement dans les formes et conditions fixées à l’article à l’article 1343-5 du Code civil. 

L’article 1343-5 du Code civil indique :
« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société PURE CAPTURE sollicite un délai pour régler les sommes qui seraient dues au bailleur dans le cadre du commandement de payer, et ainsi suspendre les effets de la clause résolutoire.

Les époux [U] s’opposent fermement à cette demande.

Pour solliciter le bénéfice d’un délai de grâce, le débiteur doit justifier d’une situation financière obérée qui résulte de circonstances indépendantes de sa volonté. 

Par ailleurs, ce texte renvoie à la notion de bonne foi. La "bonne foi" du locataire est sa croyance de se trouver dans une situation conforme au droit, et sa conscience d'agir sans léser les droits de son bailleur. 

Dans les faits la société PURE CAPTURE n’a pas réglé totalement les causes du commandement et s’est abstenue de régler intégralement, par la suite, les sommes dues au bailleur, et ne justifie pas de possibilité de régler le loyer et l’arriéré du ;

De plus elle a effectué des travaux sans justifier d’une autorisation et domicilié dans les lieux la société PURE CAPTURE PUBICHING sans accord préalable ; bien que ces désordres et atermoiements imputés en faute à la société PURE CAPTURE, pièces à l'appui, ne soient introduits qu'au soutien d'une demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail sur laquelle il n'y a pas lieu de statuer du fait de l'accueil de la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, ils ne sont pas indifférents pour apprécier le comportement du preneur.

Les époux [U] font état de la situation financière difficile, le loyer ayant été fixé modestement pour permettre à Monsieur [N] et à la société PURE CAPTURE de développer une activité, les contraignant à renégocier leur prêt immobilier.

Au vu de la situation des parties,

Il ne convient pas de suspendre les effets de la clause résolutoire, et de revenir sur la résolution du bail commercial ;

Mais il peut être accordé à la société PURE CAPTURE un délai de 8 mois pour régler les sommes dues telles que fixées au dispositif et libérer les lieux et trouver un nouveau studio. 
Sur les charges et la demande remboursement

La société PURE CAPTURE sollicite le remboursement de charges d’électricité perçues dans le cadre de la location du studio.

Sur le principe toute rétrocession d'énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit.

La Cour de cassation dans un arrêt du 2 octobre 2013 N° 12-24.795, a conforté ce principe de non refacturation de l'électricité au locataire. 

Certes, les époux [U] ne justifient pas de cette autorisation.

Le bail précise :
(le preneur) remboursera au bailleur les charges suivantes :
…
Consommation EDF …
Et,
« Le preneur remboursera au bailleur toutes les charges, quelle que soit leur nature, y compris les frais d’électricités … à ce titre le preneur versera à chaque terme de loyer, en sus du loyer, une provision pour charges égales à 200 € (EDF) … ».

Ces charges comprennent ainsi une participation aux dépenses d’électricité nécessaire au fonctionnement du studio.

Les bailleurs versent aux débats les factures d’abonnement et de consommation d’électricité.

La société PURE CAPTURE ne s’en est pas plus inquiétée lors de la signature du bail, et il est de surcroit difficile de la dispenser de compenser l'avantage dont elle a pu bénéficier.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande de remboursement des dépenses d’électricité.

Sur les demandes relatives au stationnement et aux compteurs

Le bail étant résilié il n’est pas utile de statuer sur ces demandes.

Sur les demandes indemnitaires

Sur la demande indemnitaire de la société PURE CAPTURE au titre du prejudice d’exploitation

La société PURE CAPTURE présente une demande indemnitaire de 40000 € à l’appui d’un préjudice d’exploitation.

Elle soutient cette demande en exposant que le matériel mis à sa disposition par les bailleurs a été repris ; avec la précision que le matériel qui a été cédé aux les époux [U] à l’occasion de leur acquisition doit nécessairement demeurer dans le local à usage de studio.

La société PURE CAPTURE n’est pas partie prenante à l’acte d’achat des biens meubles en complément de l’achat immobilier, et ne peut disposer aux lieu et place des époux [U], leurs propriétaires, de leur affectation ou de leur usage.

La société PURE CAPTURE rappelle également que l’Avenant 1, annexé au bail, mentionne :
Activité et occupation du studio prioritaire par le louer, repérées au calendrier partagé, utilisation possible du piano par les propriétaires si aucune activité ou occupation des lieux par le loueurPiano et batterie à disposition lors des activités du studio pour le loueur par les propriétaires.Les propriétaires s’engagent à ne pas utiliser leur piano après que celui-ci ait été accordé pour l’activité du studio par loueur.
Ces formulations ne sont pas claires, et sans doute faut-il entendre « le locataire » pour « le loueur ».

Sans doute également faut-il comprendre que les parties ont souhaitées convenir d’un partage des lieux et du piano et de la batterie, créant ainsi une situation complexe et mal définie.

Il n’en est cependant pas fait état dans le bail.

Le 4 février 2023, Monsieur [B] [N] changeait les serrures du studio bloquant toute possibilité d’utilisation du piano par les bailleurs.

Le 8 février 2023, les époux [U] mettaient alors en demeure Monsieur [B] [N] de leur restituer leur matériel, celui-ci leur indiquait qu’ils pourraient récupérer leur matériel le 7 mars 2023.

Un accord a ainsi été trouvé sur la restitution du matériel.

Dans les faits, les parties s’accordent pour dire que ce matériel a été déplacé et laissé à la seule disposition de leur propriétaire, les époux [U], les 6 et 7 mars 2023.

La société PURE CAPTURE, qui précise avoir été contrainte au remplacement de ce matériel pour une somme de 16159,90 €, fixe son préjudice d’exploitation et financier à 40000 €, sans présenter d’autres éléments comptables que des factures établies en février et mars 2023 et des comptes de résultat, très succin, des années 2021, 2022, et 2023.

La baisse de chiffre d’affaire de 50% relevée entre 2022 et 2023 et les taux de charges, hors amortissements, de 94 % en 2922 et 91 % en 2023, ne suffit pas à caractériser l’incidence de la présence du matériel qui avait été laissé à disposition, puis de leur remplacement, sur l’activité économique de la société, mais il convient cependant d’en tenir compte.

S’il est tout à fait normal que la société PURE CAPTURE soit contrainte à l’acquisition des outils qui lui sont nécessaires pour remplir son objet social, la cessation d’utilisation du matériel laissé à disposition doit également être prise en compte.

Dès lors,

Au vu de ces éléments, il ne sera fait droit que partiellement à la demande indemnitaire au titre d’une perte d’exploitation à hauteur de 10000 € ;

Sur les demandes indemnitaires des parties au titre d’un préjudice moral

Monsieur [N] présente une demande indemnitaire de 4000 € à l’appui d’un préjudice moral.

Sur le même fondement les époux [U] présentent une demande d’un même montant pour chacun d’eux.

Bailleurs et preneur ont été mis en relation par le conseiller Immobilier qui procédait à l’entremise entre la société LES BELOUGAS MALIXIEUX et les époux [U] leur permettant sans doute d’établir un plan financier destiner à justifier une demande d’emprunt.

Il semblerait qu’un contexte quasi-amical se soit instauré entre les époux [U] et Monsieur [N], générant malheureusement une relation locative mal cadrée juridiquement, avec des concessions réciproques aux contours flous.

La situation locative ainsi posée ne pouvait que générer rapidement des tracas de part et d’autre qui ont donné lieux à des échanges et des actions réciproques peu compatibles avec une relation locative apaisée.

L’activité peu bénéficiaire de la société PURE CAPTURE n’a pas permis d’apaiser les relations.

Les bailleurs ont eu à subir des défauts de paiement, l’organisation d’évènements musicaux bruyants, et l’utilisation de leur jardin par leur locataire, mais ils ont concouru à leur dommage, et ne justifient d’aucun préjudice distinct de la relation locative ou causé par la mauvaise foi de leur locataire.

Le locataire a, de son côté, fait face à des conditions de location et de prêt, mal définies mais pris l’initiative de changer les serrures et de restituer le matériel Il ne justifie pas plus d’un préjudice distinct de la relation locative ou causé par la mauvaise foi des bailleurs.

Le partage des responsabilités dans la relation locative conduit à rejeter ces demandes indemnitaires.

Sur la demande des époux [U] au titre d’un préjudice de jouissance

Les époux [U] indiquent avoir été privés de l’accès à leur piano entre le changement des serrures le 4 février 2023, et la restitution du piano le 6 mars 2023, soit pendant un mois.

Ils n’apportent aucun autre élément sur l’utilisation réelle de l’instrument de musique, antérieurement au changement de serrures, et postérieurement à sa restitution du piano.

Monsieur [N] leur oppose une intention de vendre de piano, affirmant avoir observé une annonce en ce sens, ce que les époux [U] ne réfutent pas.

Dès lors le préjudice de jouissance invoqué n’est pas établi, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Au titre de l’article 700 et des dépens

Les manquements de la société PURE CAPTURE ont conduit les époux [U] à engager la présente procédure et de se faire assister par un Conseil. Il convient d’en prendre compte.

Ainsi,

L’équité commande qu’il soit attribué une indemnité aux les époux [U] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il convient de fixer à 3000 €.

L’ensemble des dépens doit être laissé à la charge solidaire de monsieur [N] et la société PURE CAPTURE.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, 

REQUALIFIE le bail signé le 28 juin 2021 entre Monsieur [I] [U] et son épouse Madame [C] [M], bailleurs, et monsieur [N], au nom de la société PURE CAPTURE, preneur, en bail commercial ;

REJETTE la demande de nullité du commandement du 23 avril 2023 ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 23 mai 2023 ;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour la société PURE CAPTURE d'avoir libéré les lieux après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE la société PURE CAPTURE à payer à Monsieur [I] [U], et son épouse Madame [C] [M], une indemnité d'occupation fixée au montant au montant du dernier loyer réglé, due jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, et ce, à compter du 23 mai 2023 ;

CONDAMNE la société PURE CAPTURE à payer à Monsieur [I] [U], et son épouse Madame [C] [M], 6080 € au titre des loyer et charges dus au 30 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2023 sur la somme de 1780 € et à compter du jugement pour le surplus ;

DIT que la société pourra se maintenir dans les lieux pendant huit mois pour lui permettre de retrouver un nouveau studio, se libérer des sommes dues dans un délai de huit mois, des sommes dues;

ACCORDE à PURE CAPTURE des délais de paiement, et l'autorise à s'acquitter de sa dette dans un délai de huit mois, par des versements mensuels de 750 euros, le dernier étant majoré du solde de la dette,

DIT que ces sommes seront exigibles le 1er de chaque mois et que le premier paiement interviendra le 1er du premier mois après la signification du jugement, les sommes devant être versées en même temps que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’au complet départ des lieux ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible immédiatement sans autre formalité,

CONDAMNE la société PURE CAPTURE à payer à Monsieur [I] [U], et son épouse Madame [C] [M] une indemnité d’occupation qui ne pourra être réclamée qu'à compter de la date d'arrêté de compte, soit à compter du 31 décembre 2024, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir impayées ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U], et son épouse Madame [C] [M] à régler à la société PURE CAPTURE 10000 € de dommages et intérêts au titre d’un préjudice d’expoloitation ;


DEBOUTE Monsieur [N], Monsieur [I] [U], et son épouse Madame [C] [M], de leurs demandes indemnitaires au titre d’un préjudice moral ;

DEBOUTE la société PURE CAPTURE de sa demande en emboursement de charges d’électricité ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] et la société PURE CAPTURE à régler 3000 € à monsieur [I] [U], et son épouse Madame [C] [M], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] et la société PURE CAPTURE aux dépens.


LE GREFFIER LE PRESIDENT