Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 7 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VANNES

FB/MM
N° RG 24/00357 - N° Portalis DBZI-W-B7I-EPC5 
MINUTE N° 
DU 07 Octobre 2025

Jugement du SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :
[D] [R], [T] [O]
c/
[F] [E], S.C.I. CHT IMMOBILIER, S.A.S. CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER S.A. MMA IARD ,es qualité d’assureur de la Société CHT IMMOBILIER, Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES , es qualité d’assureur de la Société CHT IMMOBILIER,


ENTRE :
Madame [D] [R], demeurant 2 Allée de Coubertin - 29900 CONCARNEAU
Monsieur [T] [O], demeurant 2 Allée de Coubertin - 29900 CONCARNEAU
Représentés par Maître Morgane LE FELLIC-ONNO de la SELARL SELARL MORGANE LE FELLIC-ONNO, avocats au barreau de VANNES
postulant de Maître Danaé PAUBLAN de l’ASSOCIATION LPBC, avocats au barreau de QUIMPER


ET :
Madame [F] [E], demeurant 8 rue des Pierres Noires - 56380 BEIGNON
Représentée par Maître Sabrina GUERIN de la SELAS GUERIN TREMOUREUX MARTIN, avocats au barreau de RENNES

S.A.S. CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER (intervenante volontaire), sise 54 avenue de la Libération - 35380 PLELAN-LE-GRAND
S.A. MMA IARD,es qualité d’assureur de la Société CHT IMMOBILIER,sise 160 rue Henri Champion - 72030 LE MANS
Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, es qualité d’assureur de la Société CHT IMMOBILIER, sise 160 rue Henri Champion - 72030 LE MANS
Représentées par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président
- M. François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER :
- Madame Sylvie CHESNAIS

DEBATS : en audience publique le 01 Juillet 2025
devant Élodie Gallot-Le Grand magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 Octobre 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort


Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit: 


EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R], alors propriétaires d’un bien immobilier situé 1, rue du domaine 56380 BEIGNON, avaient mandaté la société par actions simplifiée CONSEIL HABITAT TRANSACTION CHT IMMOB, agence immobilière, à l’enseigne CHT IMMOBILIER, située à 35380 PLELAN-LE-GRAND.

L’agence a procédé à l’entremise entre les vendeurs et Madame [F] [E].

La vente du bien immobilier et du mobilier le garnissant devant avoir lieu au prix de 230 000 €, le financement s’effectuant par le biais de deniers personnels de l’acquéreur et d’un prêt immobilier de 60000 € à souscrire par l’acquéreur.

Par courrier du 12 avril 2023, les vendeurs ont dénoncé le compromis de vente et sollicité auprès de leur acquéreur le versement de la clause pénale.

Les 4 et 15 mars 2024, Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R] ont assigné madame [F] [E], l’agence immobilière CHT IMMOBILIER et les compagnies d’assurances MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES devant le Tribunal judiciaire de VANNES ;

L’assignation visait la SARL CHT IMMOBILIER et le procès-verbal la SCI CHT IMMOBILIER ;

Sur demande du Juge de la Mise en Etat, l’extrait Kbis de la société a été produit et rectification a été faite de la SAS CHT IMMOBILIER.

L’instruction clôturée le 25 avril 2025 a fait l’objet d’un rabat le 17 juin 2025 pour recevoir les conclusions modificatives en demande dirigées contre la SAS CHT IMMOBILIE et clôturée de nouveau.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 1er juillet 2025 et la décision mise en délibéré au 7 octobre 2025.


EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 mai 2025, Monsieur [O] [T] et Madame [D] [R] demandent au tribunal, au visa des articles 1112-1, 1231 et 1994 du code civil et L 124-3 du Code des assurances, de  :

- JUGER que Madame [F] [E] et la société CHT IMMOBILIER ont engagé leur responsabilité contractuelle.

En conséquence,

CONDAMNER Madame [F] [E] à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [R] [D] la somme de 22 000 € au titre de la clause pénale figurant au compromis du 30/12/2022 ;
CONDAMNER solidairement et/ou in solidum Madame [F] [E] et la société CHT IMMOBILIER ainsi que MMA IARD SA et MMA ASSURANCES MUTUELLES, assureurs de la SARL CHT IMMOBILIER à payer à Madame [R] [D] et Monsieur [O] [T] :
- 5 000 € au titre de la perte de chance d'avoir pu vendre au prix de 230 000 € et de la moins-value observée,

- 1 499,69 € au titre des frais divers exposés en raison du différemment de la vente,

Soit un total 6 499.69 €, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure adressée à Madame [E] et à la société CHT le 1er juin 2023.

- 3 000 € au titre du préjudice moral ;

CONDAMNER les mêmes solidairement et/ou in solidum à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [R] [D] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;
DIRE n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 mai 2024, Madame [F] [E] demande au tribunal, au visa des articles 1304-3 et 1231-5 du code civil, de  :

A titre principal,

CONSTATER l’absence de responsabilité de Madame [H] dans la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier et dans l’absence de signature de l’acte de vente ;
DEBOUTER Madame [R] et Monsieur [O] de leur demande de condamnation en paiement de la clause pénale d’un montant de 22 000 euros ;
DEBOUTER Madame [R] et Monsieur [O] de leur demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts ;
A titre subsidiaire,

CONDAMNER l’agence CHT IMMOBILIER à garantir l’intégralité des sommes qui seraient mises à la charge de madame [E] ;
A titre infiniment subsidiaire,

JUGER le montant de la clause pénale prévue dans le compromis de vente manifestement excessive ;
REDUIRE à de bien plus justes proportions le montant de la clause pénale au regard des circonstances de l’espèce ;
DEBOUTER Madame [R] et Monsieur [O] de toutes leurs demandes indemnitaires complémentaires ;
En tout état de cause,

DEBOUTER Madame [R] et Monsieur [O] de toutes demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNER Madame [R] et Monsieur [O] à verser la somme de 2 500 euros à Madame [H] au titre de l’article 700 du code de procédure, outre les entiers dépens.
A titre subsidiaire

CONDAMNER Madame [R] et Monsieur [O] à verser la somme de 2 500 euros à Madame [H] au titre de l’article 700 du code de procédure, outre les entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 4 juin 2024, la Société CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, de  :

REJETER les demandes, fins et conclusions de Monsieur [O] et Madame [R] dirigées contre la Société CHT IMMOBILIER, et les Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;
CONDAMNER la partie succombante à verser à la Société CHT IMMOBILIER et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

Monsieur [O] et Madame [R] retiennent la faute de Madame [F] [E] en ce qu’elle ne disposait pas des deniers personnels annoncés par celle-ci lors de la signature du compromis de vente et ne justtifie pas des demandes d’octroi de prêt.

Monsieur [O] et Madame [R] soutiennent que l’agence immobilière CHT IMMOBILIER a failli à son devoir de conseil en ne précisant pas aux termes du compromis de vente que le financement comptant était subordonné à l’aboutissement d’une procédure de divorce.

Madame [F] [E] répond que la vente est devenue caduque faut d’accord de prêt immobilier dans un délai de 45 jours de la signature du compromis.

Madame [F] [E] soutient également que l’agence immobilière CHT IMMOBILIER a failli à son devoir de conseil et de mise en garde.

La Société CHT IMMOBILIER soutient avoir accompli les diligences nécéssaires notamment en s’assurant de la solvabilité de l’acquéreur, propriétaire indivis de plusieurs biens, et bénéficiaire d’un revenu suffisant pour prendre en charge un remboursement de prêt.


MOTIFS DU JUGEMENT

Il convient de rappeler que la mission du juge est de statuer sur des litiges qui lui sont soumis et non de constater, de dire et juger, de donner acte aux parties de l'existence de faits ou d'actes dont elles se prévalent, les demandes en ce sens ne tendant pas à faire trancher un point litigieux et ne constituant pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile.

Ces « demandes », qui constituent en réalité à tout le moins des moyens, ne donneront pas lieu à mention au dispositif.


Sur la vente et la clause pénale

Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R] sollicitent le paiement de la clause pénale insérée dans le compromis.

Selon l’article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 01 octobre 2016 : 

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Un compromis de vente a été régularisé entre Monsieur [T] [O], Madame [D] [R] et Madame [F] [E] par l’intermédiaire de l’agence immobilière CHT IMMOBILIER, rédacteur de l’acte.

Ce compromis, signé par voie électronique n’est pas daté, les parties ne s’accordent pas sur une date de signature, et il n’est pas justifié par les parties d’un certificat de signature, pas plus de la réception de la notification ouvrant un droit de rétractation.

Il est cependant indiqué que la vente doit être réitérée par acte authentique au plus tard le 15 avril 2023.

Au chapitre financement il est précisé que le coût total de l’opération de 259800 € sera financé par les deniers personnels de l’acquéreur à hauteur de 199 800 € et d’un ou plusieurs prêts bancaires d’un montant de 60 000 €.

Selon la condition suspensive du compromis, la vente sera caduque du fait de la non obtention du ou des prêts dans le délai de 45 jours de la signature.

Selon les pièces communiquées par les demandeurs, Madame [E] a reçu trois refus de prêt pour un montant de 60 000 € sur 25 ans, de la part du Crédit Agricole les 8 février 2023 et 4 avril 2023, et de la Caisse d’Epargne le 7 avril 2023 qu’elle a communiqués tardivement aux vendeurs.

Par ailleurs, Madame [E] se trouve dans l’impossiblité de justifier des deniers personnels, cette situation ayant vraisemblablement une incidence sur la décision des organismes bancaires.

Cette impossibilité pour Madame [E] de pouvoir justifier d’un apport pourtant annoncé, ne peut que la priver de se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive.

Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R] soutiennent que Madame [F] [E], en méconnaissance des dispositions de l’article 1112-1 du code civil, aurait eu un comportement fautif en effectuant une fausse déclaration sur la réalité de l’existence de ses deniers personnels et ne pouvait s’engager dans son acquisition.

Il ressort des débats que ces deniers trouveraient leur source à l’occasion de la procédure de divorce en cours de Madame [E], qui n’aurait pas trouvé son terme au moment de la vente.

Le compromis dans ces circonstances précise :

… en cas de déclaration fausse ou inexacte de l’acquéreur emportant l’annulation du présent contrat aux torts exclusif de ce dernier, tel qu’énoncé ci-dessus au paragraphe déclarations de l’acquéreur, le vendeur percevra du dit acquéreur à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 22000 €.
 
Cependant,

L’article 1231-5 du code civil, introduit par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dispose en son dernier alinéa que : sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

De ce fait, pour actionner une clause pénale deux conditions cumulatives doivent être réunies :

- Un manquement du débiteur à son obligation ;
- Une mise en demeure préalable du débiteur.

Les vendeurs ont pris eux-mêmes l’initiative de rompre les effets du compromis de vente le 12 avril 2023, entendant faire application de la clause de caducité de vente visée au titre des conditions suspensives.

Il convient d’observer que les conditions de caducité du compromis de vente visées insérées au paragraphe CONDITIONS SUSPENSIVES, sont au nombre de trois :
La non obtention d’un prêt,
La délivrance d’un certificat d’urbanisme rendant l’immeuble impropre à sa destination,
La délivrance d’un état hypothécaire absent d’inscription d’un montant supérieur au prix de cession.

La justification des deniers constituant l’apport de l’acquéreur n’est donc pas une condition suspensive.

Certes Madame [E] n’était pas en possession des deniers au jour du compromis de vente, espérant obtenir les fonds nécessaires après la clôture de sa procédure de divorce, son mari devant lui verser une soulte afin de devenir seul propriétaire d’un bien immobilier commun.

Ceci n’est pas remis en cause, seul le report du versement de la soulte est en cause.

Mais il doit être relevé qu’aucune mise en demeure n’a été adressée à Madame [E], sollicitant de celle-ci la justification de son apport, et il ne lui a pas plus été adressée une sommation de signer l’acte authentique qui aurait permis de mettre en évidence une volonté de ne pas signer de l’acquéreur faute de disponibilités suffisantes.

Dans ces circonstances, les conditions de mise en jeu de la clause pénale n’étant pas réunies, la clause pénale insérée dans le compromis ne peut pas plus être invoquée par les vendeurs.

Leur demande à ce titre sera rejetée.

Sur la perte de chance et les frais de différé de vente

Ne disposant pas des fonds pour parvenir à financer son achat, Madame [E] n’était pas à même de signer l’acte authentique de réitération de la vente.

Par la suite, les vendeurs, reprenant la libre disposition de leur bien ont poursuivi leur volonté de vendre et sont parvenus à signer un nouveau compromis de vente le 31 mai 2023, certes à un prix de 225000 €, inférieur de 5000 €, au prix d’acquisition de Madame [E], mais à des conditions de financement différentes et plus avantageuses puisque sans condition suspensive de l’octroi d’un prêt.

Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R] soutiennent que cette situation leur occasionne une perte de chance et un préjudice pécuniaire.

La perte de chance, est mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.
Il doit être tenu compte des contraintes et des aléas qui entourent un projet de vente immobilière qui ne peuvent assurer le vendeur d’un résultat.

En l’espèce, l’attitude de Madame [E] qui a conduit à l’anéantissement du compromis est la source d’une perte de chance de vente, et la source d’un préjudice financier lié aux charges courantes du bien à vendre dont il doit être tenu compte.

Cette perte peut être fixée à 1000 €.

Les demandes indemnitaires de Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R] seront acceptées à hauteur de ce montant de 1000 €.

Sur le préjudice moral 

Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R] soutiennent que le contexte de vente de leur bien à Madame [E] leur occasionne un préjudice moral, du fait de l’anxiété qu’il a généré chez Monsieur [O] alors gravement malade.
 
Comme indiqué la mise en vente d’un bien comprend des contraintes et des aléas susceptibles d’anxiété et s’inscrit dans un processus sur un long terme.

Le projet de vente à Madame [E] n’y déroge pas, il doit en être tenu compte.

La demande indemnitaire de Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R] sera acceptée à hauteur de 2000 €.

Sur la responsbilité conjointe de la S.A.S CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER

Selon l’article 1231-1du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 01 octobre 2016 :

Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’agent immobilier est tenu à un devoir d’information, dans ce cadre il doit s’assurer de la régularité de la transaction et de l’exactitude des énonciations des parties, notamment la capacité de l’acquéreur pour acquérir le bien.

En l’espèce la S.A.S CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER au delà de l’entremise entre les parties, avait l’obligation de s’assurer de la solvabilité de Madame [E], ou à tout le moins alerter les vendeurs sur l’aléas qui pesait sur la capacité de Madame [E] à remplir son engagement de financement partiel de l’achat par le biais de fonds propres. 

Le non respect de cette obligation relève d’une faute de la S.A.S CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER, en lien avec les préjudices de perte de chance et moral de Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R].

La S.A.S CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER sera donc condamnée solidairement avec Madame [E] à réparer ces préjudices.


Sur l’appel en garantie de madame [E] envers la S.A.S CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER

Madame [E] a son entière responsabilité dans la situation induite par son manque de fonds disponibles pourtant annoncé dans le compromis.

Son appel en garantie sur les sommes indemnitaires auxquelles qu’elle sera condamnée à régler à Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R] ne peut prospérer.

Elle sera déboutée de cet appel en garantie.

Au titre de l’article 700 et des dépens

Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R] ont engagé, des frais, et se sont fait assister par leurs Conseils. Il convient d’en prendre compte.

Ainsi,

L’équité commande qu’il soit attribué une indemnité à Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R], ensemble, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il convient de fixer à 3000 € ; Madame [E], la S.A.S CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER et la companie d’assurance MMA seront condamnése in solidum au paiement de cette somme.

L’ensemble des dépens doit être laissé à la charge de Madame [E], la S.A.S CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER et la companie d’assurance MMA.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal,

REJETTE Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R] en leur demande en paiement de la clause pénale insérée dans le compromis de vente signé avec Madame [F] [E] ;

RECOIT Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R] en leurs demandes indemnitaires, formulées à l’encontre de Madame [F] [E], la S.A.S CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER , MMA IARD SA et MMA IAR ASSURANCES MUTUELLES ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [E], la S.A.S CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER , MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à régler à Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R];

1000 € en répration de leur préjudice au titre de la perte de chance et des dépenses engagés avant la revente,2000 € au titre du préjudice moral;
REJETTE la demande d’appel en garantie de Madame [F] [E] à l’égard de la S.A.S CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER , MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;


CONDAMNE in solidum Madame [F] [E], la S.A.S CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER, MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à régler à Monsieur [T] [O] et Madame [D] [R], ensemble, 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [E], la S.A.S CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER , MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens.


LE GREFFIER LE PRESIDENT