Tribunal Judiciaire · Cabinet 1 Contentieux — 2 octobre 2025

AFFAIRE : N° RG 23/00627 - N° Portalis DBWK-W-B7H-CML7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS

 JUGEMENT


Le 02 Octobre 2025

Le Tribunal judiciaire de SOISSONS composé de :

Président : Carole MAILLARD (rapporteur)
Assesseur : Tatiana SAVARY
Assesseur : Christophe DE BOSSCHERE
Greffier lors des débats : Clotilde SAUVEZ
Greffier lors des délibérés : Marie DUFOUR

a rendu le jugement suivant entre :

DEMANDERESSE :

Commune [Localité 7], collectivité territoriale, personne morale de droit public, identifiée au SIREN sous le numéro 210208161, pris en la personne de son représentant légal, Monsieur [T] [E], Maire, autorisé par délibération du Conseil Municipal au Maire
[Localité 7]
[Localité 2]

représentée par Me Charles HECART, avocat au barreau de SOISSONS

ET :

DÉFENDEUR :

M. [Z] [X]
né le 09 Mars 1957 à [Localité 10]
[Adresse 6]
[Localité 1]

représenté par Me Emmanuel BROCARD, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant, et par Me Nathalie COLIGNON-BERTIN, avocat au barreau de SOISSONS, avocat postulant

DÉBATS :

A l’audience du 03 Juillet 2025, tenue en audience publique devant Carole MAILLARD, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile. La date du délibéré a été indiquée dans les conditions prévues par la loi.

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte authentique établi en date du 23 juillet 2018, la commune de [Localité 8] a acquis de Madame [L] [V] [B] veuve [N] une maison d’habitation, ses dépendances et la cour attenante, sise [Adresse 4] et cadastré Section AC n° [Cadastre 3]. 
Suivant acte authentique établi en date du 27 juillet 2018, la commune de [Localité 8] a consenti à Monsieur [Z] [X] une promesse unilatérale de vente portant sur le bien acquis le 23 juillet 2018, pour un prix de 300.000 euros indexé en fonction d’un avis des Domaines à réaliser dans les six mois de la levée de l’option, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire et pour une durée expirant le 31 décembre 2020 à 16 heures. Aux termes de cet acte, le bénéficiaire de la promesse s’est engagé à verser, à compter de la prise de jouissance du bien, une indemnité d’immobilisation mensuelle de 1.500 euros ; la somme totale des versements devant s’imputer sur le prix définitif de vente lors de la réitération par acte authentique. 

Le délai laissé au bénéficiaire pour la levée de l’option a été prorogé de deux années, soit jusqu’au 31 décembre 2022 à 16 heures, par acte sous seing privé conclu le 30 octobre 2020. 

Le prix de vente définitif a été fixé à la somme de 319.404,29 euros et notifié par le promettant au bénéficiaire par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 septembre 2022, reçue le 17 septembre 2022. 

Se prévalant de l’inexécution par Monsieur [Z] [X] de ses obligations formalisées dans l’acte authentique, la commune de [Localité 7] l’a mis en demeure de lui adresser les preuves de ses demandes de financement, d’acquitter sa dette au titre de l’indemnité d’immobilisation arrêtée au 31 décembre 2022 et de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500 euros à compter du 1er janvier 2023, par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2023 reçue le 23 mai 2023. 

La commune de [Localité 7] a réitéré sa mise en demeure, s’agissant du paiement de la dette au titre de l’indemnité d’immobilisation arrêtée au 31 décembre 2022 à la somme de 26.500 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juin 2023. 

*

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2023, la commune de BUCY LE LONG a assigné Monsieur [Z] [X] devant le tribunal judiciaire, aux fins notamment de voir prononcer la réalisation judiciaire de la vente. 

Aux termes de ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 16 février 2025, la commune de BUCY LE LONG sollicite du tribunal bien vouloir : 

Condamner Monsieur [Z] [X] à lui payer la somme de 319.434,29 euros au titre de la vente ; Juger que cette somme portera intérêts au taux légal à dater de l’assignation ; Juger que le transfert de propriété du bien sis [Adresse 5], cadastré : section AC, n°[Cadastre 3] ; surface 00ha 03 a 96 ca aura lieu au moment du paiement complet du prix de vente majoré des intérêts au taux légal ; Ordonner la publication du jugement aux frais de Monsieur [Z] [X] au service de la publicité foncière de [Localité 9] ; 
A titre subsidiaire : 
Juger que Monsieur [Z] [X] et toute personne de son chef est occupant sans droit ni titre du bien sis [Adresse 5], cadastré : section AC n°[Cadastre 3], surface 00ha 03 a 96 ca et le condamner à payer la somme de 26 500 euros arrêtée au 15 mai 2023, en sus de 1500 euros par mois à partir du 1er janvier 2023, et jusqu’à libération des lieux par [Z] [X] ou tous occupants de son chef ;
En tout état de cause : 
Débouter Monsieur [Z] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; Condamner Monsieur [Z] [X] aux dépens et à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 
Au soutien de sa demande principale en exécution forcée de la vente, elle fait valoir la force obligatoire de la promesse de vente conclue par acte authentique le 27 juillet 2018. Elle expose ainsi que Monsieur [X], par courrier de son conseil du 10 février 2023, a manifesté son intention d’exécuter la promesse donc de lever l’option. Elle en conclut que la vente est devenue parfaite du fait de cette rencontre des volontés des parties, tant sur la chose que sur le prix, et précise que les cocontractants n’ont pas fait de l’acte authentique à intervenir une réitération de leur consentement. Elle ajoute que Monsieur [X] a fait défaillir la condition suspensive, dont elle dit qu’elle doit être réputée accomplie, lui permettant dès lors de solliciter l’exécution forcée de la vente. Elle précise au demeurant que la promesse de vente n’est pas caduque, en ce sens que la clause de caducité ne devrait pas pouvoir être retenue à son encontre, la défaillance étant du seul fait de Monsieur [X], lequel n’a pas justifié de démarches aux fins d’obtention d’un prêt. 

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle fait valoir en premier lieu que Monsieur [K] demeure partiellement redevable de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue, à hauteur de 8.445,38 euros. En second lieu, elle fait état du refus du défendeur de conclure un bail commercial à compter du 1er janvier 2023, de sorte qu’il est depuis cette date occupant sans droit ni titre du bien appartenant à la commune, justifiant sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer commercial contractuellement défini par la promesse de vente. 

Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [K], la commune de [Localité 7] conteste en premier lieu toute modification unilatérale des dispositions de la promesse de vente et rappelle que les fonds perçus du défendeur à titre d’indemnité d’immobilisation sont des fonds publics, insusceptibles de prêts ou d’avances à une entreprise. Elle précise néanmoins qu’après discussion avec le receveur municipal, les sommes versées par Monsieur [X] à ce titre pourront faire l’objet d’une déduction directe du prix de vente mais sous condition préalable d’un paiement effectif et total des sommes dues ; elle rappelle que sur une somme totale due de 63.000 euros le défendeur reste redevable de la somme de 8.445,38 euros arrêtée au 31 décembre 2024. 
Sur le prix de vente définitif notifié, outre sa contestation d’une imputation de la facture NORMAND, elle indique qu’elle ne peut être tenue responsable du fait que ce prix soit supérieur au prix initialement prévu et renvoie cette augmentation à la responsabilité du défendeur, qui a tardé dans ses démarches et n’a pas respecté ses engagements. Elle rappelle à ce titre les défauts de paiement de l’indemnité d’immobilisation, le refus de ce dernier de conclure un bail commercial contractuellement prévu en cas de non-réalisation de la promesse et soutient le défaut de preuve rapportée des demandes de prêt refusées dont il allègue. Pour les mêmes raisons tenant au non-respect de ses obligations par le défendeur, elle s’oppose à sa demande en délai de grâce et rappelle la précédente prorogation de deux années dont le délai est échu au 31 décembre 2022. 

*

Aux termes de ses conclusions n°3, notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, Monsieur [Z] [X] sollicite du tribunal bien vouloir : 

Lui donner acte qu’il s’engage à acquérir l’immeuble sis à [Localité 7], [Adresse 4], objet de la promesse de vente du 28 juillet 2018, après imputation sur le prix de vente, au jour de l’être authentique, de l’intégralité des sommes versées à concurrence de 1 500 € par mois, au titre de l’indemnité d’immobilisation à compter du 1 juillet 2019 Jusqu’au 31 décembre 2022 ; Juger que la commune de [Localité 7] devra également imputer sur le prix de vente la facture des établissements Normand pour un montant de 9 822 € ; Ordonner à la commune de [Localité 7] d’établir une nouvelle promesse de vente ou un avenant de prorogation de la promesse existante afin de mettre en place les financements nécessaires à l’acquisition sous astreinte de 50 jour par jour de retard ; Accorder à Monsieur [X] ou à toute personne morale qui se substituerait un délai complémentaire de 12 mois maximum pour procéder à la réitération authentique de la vente ; Débouter la commune de [Localité 7] de toute demande supplémentaire ou contraire ; Condamner la commune de [Localité 7] à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.
Au soutien de ses prétentions, il expose que la non-réalisation de la condition suspensive de financement est exclusivement imputable à la commune de [Localité 7], dont il dit qu’elle a modifié unilatéralement les stipulations de la promesse unilatérale de vente en lui indiquant que la somme globale versée depuis son entrée en jouissance ne serait pas imputée sur le prix de vente lors de l’acte authentique mais remboursée a posteriori. Il ajoute souhaiter exécuter la promesse unilatérale de vente et indique considérer que celle-ci est prorogée, ce dont il convient de formaliser. 
Il fait par ailleurs état d’un désaccord persistant sur le prix, contestant l’intégration de la facture NORMAND afférente à des travaux non listés dans les travaux prévus aux termes de la promesse et dont il dit qu’elle a été prise en charge par l’assureur de la commune. Il ajoute avoir réalisé des aménagements valorisant le bien, tant intérieurs qu’extérieurs, travaux qui lui ont coûté la somme totale de 209.730 euros.
Il fait encore valoir que la promesse dont s’agit et son avenant n’ayant pas été réitérés dans les délais convenus, il est nécessaire soit d’en établir une nouvelle, soit de régulariser un nouvel avenant de prorogation, faute de quoi la banque refuse d’étudier sa demande de financement complémentaire. 
Au soutien enfin de sa demande de délais de grâce, il indique avoir fourni des efforts pour obtenir le financement nécessaire à l’acquisition du bien. Il expose ainsi avoir cédé un autre fond de commerce en 2024, afin d’obtenir un prêt moins conséquent ; il fait par ailleurs valoir que le refus d’imputation de l’indemnité versée sur le prix par la commune de [Localité 7] a largement contribué aux refus de prêts. 


La clôture est intervenue le 12 juin 2025, par ordonnance du même jour, et les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 03 juillet 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées de ce que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 octobre 2025.


MOTIFS

A titre liminaire, il importe de rappeler que les demandes tendant à “juger” ou “donner acte” ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments qui ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Dès lors, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement. 

Sur la demande principale en réalisation judiciaire de la vente
Il résulte des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent notamment être exécutés de bonne foi. 

Aux termes de l’article 1124 du même code, « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». 

En vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation. 

En l’espèce, l’acte notarié de promesse unilatérale de vente établi le 27 juillet 2018 entre les parties stipule que « La réalisation de la promesse aura lieu : Soit pas la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente […]. Soit, en cas d’impossibilité de signer l’acte de vente avant l’expiration du délai ci-dessus que ce soit par le fait du promettant ou en l’absence d’un ou plusieurs documents nécessaires à la régularisation de l’acte, par la levée de l'option faite par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire dans le même délai […] ». 

L’acte précise, dans son paragraphe intitulé "CARENCE" : « Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique avec paiement des frais, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire. Si la vente n’était pas réalisée du fait du promettant, le bénéficiaire, après avoir versé au notaire rédacteur l’intégralité du prix et des frais […], sera en droit de lui faire sommation par exploit d’huissier de se présenter chez le même notaire […] ». 

Par ailleurs, l’acte authentique prévoit, à titre de "CONDITION PARTICULIERE" : « De convention expresse entre les parties, compte tenu de la date d’entrée en jouissance ci-dessus stipulée, Monsieur [Z] [X] s’engage à verser chaque mois à compter de la prise de jouissance à l’achèvement des travaux ci-dessus énumérés et jusqu’à la réalisation des présentes, une somme équivalente de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500,00 €). La somme totale de tous les versements seront imputés sur le prix ci-dessus lors de la réalisation des présentes par acte authentique, lors de son paiement. 
[…]
En cas de non régularisation de la vente pour quelques motifs que ce soient, le bénéficiaire s’oblige à régulariser avec le promettant un bail commercial de NEUF (9) ANS stipulant un loyer mensuel de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500,00 €) à indexer selon variation de l’Indice des Loyers Commerciaux […] ». 

L’acte précise encore, dans son paragraphe "COUT DE L’OPERATION ET FINANCEMENT PREVISIONNEL", qu’à titre indicatif le coût et le financement de l’opération comprennent le prix de vente de 300.000,00 euros, outre les frais de la vente d’un montant de 22.230,00 euros ; soit un total de 322.230,00 euros.

L’acte notarié stipule enfin, au titre des "CONDITIONS SUSPENSIVES" relatives à l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt(s) : « Qu’il soit obtenu par le bénéficiaire une ou plusieurs offres définitives de prêts entrant dans le champ d’application de l’article L.313-1 du Code de la consommation. 
Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenues :
[…]
Montant maximum de la somme empruntée : DEUX CENT QUARANTE MILLE EUROS (240 000,00 EUR.). Durée de remboursement : 12 ANS.Taux nominal d’intérêt maximum : 1,8 % l’an (hors assurances).[…]
Offres définitives de prêts au plus tard le 30 juin 2020.
Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire.
[…]
Pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, le bénéficiaire devra : 
Justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la condition suspensive,Et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. 
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. 
Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté de justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant. ». 

Il résulte des écritures concordantes des parties que Monsieur [X] est entré en jouissance du bien, après réalisation des travaux contractuellement définis, le 1er juillet 2019. L’indemnité d’immobilisation est donc due par Monsieur [X] à compter de cette date. 

Il est également établi que le délai de la promesse de vente a été prorogé de deux années, soit jusqu’au 31 décembre 2022 à 16 heures, par avenant conclu sous seing privé le 30 octobre 2020. Aux termes de cet acte, « Toutes les clauses de la promesse de vente du 27/07/2018 continueront de s’appliquer jusqu’au 31/12/2022 à l’exception de la clause « PRIX » qui figure aux pages 6 et 7 de l’acte à laquelle il est ajouté la disposition ci-après : Le prix pré-défini de TROIS CENT MILLE EUROS (300 000,00 EUR) sera majoré des intérêts financiers évaluées à TROIS MILLE EUROS ainsi que les taxes foncières payées par la commune entre le 31 décembre 2020 et le 31 décembre 2022 ; ce prix sera également majoré de toutes les sommes payées par la commune et supportées par cette dernière en raison de la prorogation du délai – sur présentation des justificatifs-. ». Le prix définitif de la vente, notifié au bénéficiaire de la promesse le 15 septembre 2022, est fixé à la somme de 319.404,29 euros. 

Il convient d’envisager en premier lieu le caractère parfait de la vente, allégué par la demanderesse ; puis, à défaut, la demande reconventionnelle en régularisation de la promesse. 

Sur le caractère parfait de la vente 

Il résulte des éléments en procédure que Monsieur [X], par courrier de son conseil du 10 février 2023, a expressément manifesté son intention d’exécuter la promesse unilatérale de vente ; soit de lever l’option. Toutefois, en application des stipulations contractuelles liant les parties, la levée de l’option devait intervenir, sous réserve de la réalisation de la condition suspensive, avant le 31 décembre 2022 à 16 heures. Celle-ci intervient donc tardivement ; et il ne résulte pas des pièces produites que Monsieur [X] ait formellement fait part de son intention de lever l’option antérieurement au 31 décembre 2022, délai de rigueur pour ce faire. Au surplus, la levée de l’option n’a pas été faite conformément au formalisme contractuellement défini, la promesse stipulant qu'elle pouvait se réaliser par la levée de l’option faite par tous moyens auprès du notaire rédacteur ; ce dont il n’est pas justifié. 

Il convient également de relever que, contrairement à ce qu’il soutient, Monsieur [X] apparaît seul responsable de la non réalisation de la condition suspensive. En effet, il ne peut valablement tenir la commune de [Localité 7] pour responsable des refus de prêts allégués, au motif que celle-ci a refusé d’imputer les sommes versées au titre de l’indemnité d’immobilisation sur le prix définitif de vente. De fait, Monsieur [X] s’est lui-même obligé, par la signature de l’acte authentique de promesse de vente, à souscrire un prêt immobilier d’un montant maximum de 240.000 euros. De surcroît, aux termes dudit acte, il devait avoir obtenu les offres définitives de prêt avant le 30 juin 2020 ; délai prorogé au 30 juin 2022 en application de l’avenant conclu le 30 octobre 2020. Ainsi, en tout état de cause, Monsieur [X] n’a pas respecté les délais conventionnels pour l’obtention d’un prêt dans la mesure où, tant le refus de prêt du LCL communiqué le 07 décembre 2022, que les refus postérieurs transmis par le courtier ensuite de demandes de ce dernier en date du 14 avril 2023, ont été obtenus hors délai contractuellement fixé. Or, en application des stipulations de l’acte authentique précitées, la vente n’ayant pas été réalisée par acte authentique avec paiement des frais dans le délai imparti, soit au 31 décembre 2022 à 16 heures, Monsieur [X] s’est trouvé à compter de cette date déchu du bénéfice de la promesse. 

Il convient encore de relever que les contestations formulées par Monsieur [X] quant à l’imputation de la facture établie par l’entreprise D. NORMAND le 15 novembre 2018 pour un montant de 9.822,00 euros TTC d’une part, et quant à l’imputation des sommes versées au titre de l’indemnité d’immobilisation d’autre part, sont révélatrices d’un désaccord subsistant entre les parties quant au prix définitif de vente. Ce désaccord est encore étayé par l’absence de justification par le défendeur de sa signature, précédée de la mention « Vu pour accord », de l’acte de notification du prix définitif de vente adressé par la commune de [Localité 7] le 15 septembre 2022. 

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la promesse de vente n’a pu devenir une vente parfaite du fait de la levée formelle de l’option par le bénéficiaire le 10 février 2023. En conséquence, la commune de [Localité 7] sera déboutée de sa demande en réalisation judiciaire de la vente et de sa demande subséquente de publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais du défendeur. 
 
Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [X] 

Outre les éléments précédemment exposés, il y a lieu de rappeler que Monsieur [X] n’a pas respecté l’intégralité de ses obligations auxquelles il était astreint en application de la promesse en cause. Ainsi, outre la défaillance de la condition suspensive de son fait exclusif, il est établi qu’il n’a pas versé l’intégralité des sommes dues au titre de l’indemnité d’immobilisation. Le bail commercial contractuellement prévu en cas de non régularisation de la vente, qui a fait l’objet d’un projet d’acte notarié, n’a pas été conclu ; celui-ci ayant été établi au nom de Madame [I] [H] épouse [X] alors que seul Monsieur [Z] [X] avait la qualité de bénéficiaire de la promesse de vente. Ainsi, il est établi que ce dernier a fait preuve d’une mauvaise foi caractérisée dans l’exécution de ses obligations tirées de la promesse de vente en cause. Il ne peut donc être retenu ni une exécution volontaire et de bonne foi par le bénéficiaire des termes de la promesse, ni une prorogation de celle-ci au-delà du terme contractuellement fixé au 31 décembre 2022 à 16 heures. 

Il convient au demeurant de rappeler que conformément aux stipulations contractuelles, Monsieur [X] n’ayant pas justifié de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive sous huitaine ensuite de la mise en demeure adressée le 15 mai 2023 et reçue le 23 mai 2023, la condition suspensive est réputée défaillie, emportant caducité de la promesse. La commune de [Localité 7] a donc retrouvé son entière liberté contractuelle depuis le 1er juin 2023. Dès lors, sous réserve de considérer que la promesse a été prorogée du fait de l’exécution volontaire par le bénéficiaire de ses obligations entre le 1er janvier 2023 et le 31 mai 2023, le contrat étant nécessairement une rencontre de volontés des parties le tribunal ne peut enjoindre à la commune de BUCY LE LONG de conclure ni un nouvel avenant de prorogation, ni une nouvelle promesse de vente. Les parties demeurent cependant libres de conclure une nouvelle vente si elles l’entendent. 

Pour les mêmes raison, Monsieur [X] est mal fondé à solliciter un délai supplémentaire de 12 mois pour exécuter les termes de la promesse en cause, désormais caduque. 
En conséquence, Monsieur [X] sera débouté de ses demandes reconventionnelles aux fins de régularisation de l’acte et de délais de grâce. 

La demande principale de la commune de [Localité 7] et la demande reconventionnelle de Monsieur [X] n’étant pas été accueillies, il y a lieu de statuer sur la prétention subsidiaire de la demanderesse. 


 II. Sur la demande subsidiaire en paiement des indemnités d’immobilisation et d’occupation

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1217 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; la partie envers laquelle l’engagement a été imparfaitement exécuté peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation. 

En l’espèce, l’acte authentique de promesse unilatérale de vente prévoit, à titre de "CONDITION PARTICULIERE" : « De convention expresse entre les parties, compte tenu de la date d’entrée en jouissance ci-dessus stipulée, Monsieur [Z] [X] s’engage à verser chaque mois à compter de la prise de jouissance à l’achèvement des travaux ci-dessus énumérés et jusqu’à la réalisation des présentes, une somme équivalente de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500,00 €). La somme totale de tous les versements seront imputés sur le prix ci-dessus lors de la réalisation des présentes par acte authentique, lors de son paiement. 
[…]
En cas de non régularisation de la vente pour quelques motifs que ce soient, le bénéficiaire s’oblige à régulariser avec le promettant un bail commercial de NEUF (9) ANS stipulant un loyer mensuel de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500,00 €) à indexer selon variation de l’Indice des Loyers Commerciaux […] ».

Il est établi que Monsieur [X] n’a pas versé l’intégralité des indemnités d’immobilisation mensuelles dues, ce qu’il ne conteste pas. En effet, il ressort des pièces produites et des écritures de la demanderesse que sur la somme totale de 63.000 euros due à ce titre sur la période courant du 1er juillet 2019 au 31 décembre 2022 (1.500 € x 42 mois), Monsieur [X] demeure redevable de la somme de 8.445,38 euros arrêtée au 31 décembre 2024. Il convient donc de le condamner à verser cette somme à la commune de [Localité 7].
Par ailleurs, il est établi que le bail commercial contractuellement prévu en cas de non régularisation de la vente, pour quelques motifs que ce soient, n’a pas été régularisé par le promettant. Il convient à ce titre de relever qu’aux termes du projet de bail, le preneur était Madame [I] [X] et non Monsieur [Z] [X] ; de sorte qu’il n’a pas été conclu. Or, ensuite de la caducité établie de la promesse unilatérale de vente au 31 décembre 2022 et en l’absence de régularisation du bail commercial contractuellement défini, il y a lieu de constater que Monsieur [Z] [X] est occupant sans droit ni titre du bien sis [Adresse 4] à [Localité 7] et cadastré Section AC n° [Cadastre 3] depuis le 1er janvier 2023. En conséquence, il convient de le condamner à verser à la commune de [Localité 7], légitime propriétaire dudit bien, une indemnité d’occupation de 1.500 euros, conformément aux stipulations de la promesse de vente en cause, ce à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ; étant néanmoins rappelée la liberté des parties de régulariser la situation si elles l’entendent, notamment par conclusion de la vente ou d’un bail commercial. 

 III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.


En l’espèce, Monsieur [Z] [X], partie qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Monsieur [Z] [X], condamné aux dépens, sera condamné à verser à la commune de [Localité 7] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la commune de [Localité 7] de sa demande en réalisation judiciaire de la vente et publication subséquente du jugement au service de la publicité foncière ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [X] de ses demandes en régularisation de l’acte et délais de grâce ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 8.445,38 euros au titre de l’indemnité contractuelle d’immobilisation ; 

CONSTATE que Monsieur [Z] [X] est occupant sans droit ni titre du bien sis [Adresse 4] à [Localité 7] et cadastré Section AC n° [Cadastre 3], propriété de la commune de [Localité 7] ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à verser mensuellement à la commune de [Localité 7], en derniers ou quittances, la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à libération effective des lieux de tous occupants de son chef sans droit ni titre, caractérisée par la remise des clefs.

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] aux entiers dépens de l’instance ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à verser à la commune de [Localité 7] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Le présent jugement a été prononcé par Madame Carole MAILLARD, Présidente, assistée de Marie DUFOUR, Greffier, et ils en ont signé la minute.

Le Greffier, Le Président,