Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024
Président : Madame GERMANI,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 29 mars 2024
 à Me Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
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 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................


N° RG 23/07403 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HH4

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [J] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante









–EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous signature privée en date du 1er décembre 2010, l’EPIC 13 HABITAT a consenti à Madame [J] [E] un bail d'habitation portant sur un appartement de type F 5 situé [Adresse 1] ;

Alléguant des impayés de loyers et charges, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Madame [J] [E] le 27 juin 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 803,11 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, dénoncé le même jour au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner Madame [J] [E] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire Condamner Madame [J] [E] au paiement à titre provisionnel de 1.333,52 euros compte arrêté au 9 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Condamner Madame [J] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des derniers loyers échus majorés des charges jusqu’à la libération des lieux avec revalorisation ;Ordonner l'expulsion immédiate de Madame [J] [E] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;Condamner solidairement Madame [J] [E] à payer à l’’EPIC 13 HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et le frais pour parvenir à l’expulsion.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 janvier 2024.

A l’audience, l’EPIC 13 HABITAT, représentée par son avocat demande le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2.663,22 euros arrêtée au jour de l’audience de laquelle sera à déduire la somme de 260 euros, dont le montant est en cours d’encaissement. Le bailleur confirme la reprise du paiement des loyers. Il s’en rapporte sur les demandes de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire.

Madame [J] [E] comparait en personne. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité 

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 22 novembre 2023 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit dans le délai requis par la loi.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

L’EPIC 13 HABITAT doit conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 

En l’espèce, l’impayé locatif a été signalé à la caisse d’allocations familiales par courrier recommandé du 20 mars 2023 dont il a été accusé réception le 23 mars 2023. 

Par conséquent l’EPIC 13 HABITAT est recevable en ses demandes.


II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Vu l’article 2 du code civil, en vertu duquel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a aucun effet rétroactif,
 
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,
 
En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 16 au paragraphe VIII une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [J] [E] pour un arriéré locatif de 803,11 euros.

Les sommes visées au commandement que Madame [E] ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 27 aout 2024 .

 
Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif actualisé à l’audience, que la locataire resterait débitrice d’une dette de 2.663,22 euros au jour de l’audience au 25 janvier 2024.
Madame [J] [E] ne conteste pas devoir cette somme, indiquant avoir réglé récemment la somme de 260 euros, non déduite du décompte.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [J] [E] à payer l’EPIC 13 HABITAT cette somme de 2.403,22 euros à titre provisionnel, sous réserves des bonnes fins d’encaissement de la somme de 260 euros.

III. Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire
 
Sur les délais de paiement
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur. 
Madame [J] [E] expose que l’APL a été suspendu par le fait que la caisse d’allocations familiales a perdu à deux reprises son dossier. Elle a deux enfants à charge et travaille en qualité d’éducatrice 
Au regard de la reprise du paiement des loyers en cours, des capacités de paiement de la locataire et tenant également compte de ce que la dette est en grande partie du fait de l’absence de versement de l’allocation logement pour un motif non imputable à Madame [E], il conviendra de faire droit à la demande de délais de paiement. Madame [J] [E] sera autorisée à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 66,75 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. 

Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
 
Il convient d'attirer l'attention de Madame [J] [E] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire
 
Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Madame [J] [E], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si elle se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
· la clause résolutoire reprendra son plein effet,
· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu'aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé,
· Madame [J] [E] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 608,44 euros.
L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, elle n’est pas soumise à indexation.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
 

IV. Sur les mesures accessoires 

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
Madame [J] [E] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 
Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.
 

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS L’EPIC 13 HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties relatif au bien situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 27 aout 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d'habitation liant les parties situé [Adresse 1]

CONDAMNONS Madame [J] [E] à payer à titre provisionnel à l’EPIC 13 HABITAT, la somme de 2.403,22 euros sous réserves des bonnes fins d’encaissement de la somme de 260 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023 ; 

AUTORISONS Madame [J] [E] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 36 mensualités successives de 66,75 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 1], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [J] [E] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, 
- Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- Madame [J] [E] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 608,44 euros.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;



CONDAMNONS Madame [J] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE