Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024
Président : Madame GERMANI,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 29 mars 2024
 à Me REYMOND Aurélie
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 29 mars 2024
 à Me Louis RAMUZ 
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/03288 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3MO4

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N], [O], [M] [P]
né le 15 Octobre 1980 à [Localité 4] (13), domicilié : chez GUIS IMMOBILIER, [Adresse 1]

représenté par Me Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [J] [D] [L]
né le 26 Novembre 1980 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Louis RAMUZ, avocat au barreau de MARSEILLE









–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 4 août 2016, Monsieur [N] [P] et Madame [K] [I] représentés par la SARL ADEQUAT IMMOBILIER ont consenti à Monsieur [J] [L], un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 335 euros et 40 euros de provision sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, Monsieur [N] [P] et Madame [K] [I] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 février 2023 à Monsieur [J] [L] pour la somme principale de 1.075,69 euros. 

La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 9 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023, dénoncé le 28 avril 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [N] [P] a fait assigner Monsieur [J] [L] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [L] et de tous occupants de leur chef, du logement Ordonner en tant que de besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [J] [L] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1.362,65 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2023 outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Condamner Monsieur [J] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 450 euros majorée des charges locatives.Condamner Monsieur [J] [L] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner Monsieur [J] [L] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 janvier 2024.

A cette audience, Monsieur [N] [P] représenté par son conseil, actualise la dette locative à la somme de 834,09 euros. Il s’en rapporte que la demande de délais de paiement et à la suspension du jeu de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [J] [L] sollicite un échéancier sur 16 mois pour apurer la dette qu’il ne conteste pas. Il demande le rejet du jeu de la clause résolutoire pendant la période d’apurement de l’arriéré locatif.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité 

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du litige prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 27 avril 2023 a été dénoncée le 28 avril 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône. 

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Le bailleur doit conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 

En l’espèce, la situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 9 février 2023.

Par conséquent l’action est recevable.


II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Vu l’article 2 du code civil, 
 
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,
 
En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article VIII, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 9 février 2023 pour un arriéré locatif de 1.075,69 euros.
Les sommes visées au commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 9 avril 2023.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif actualisé, que Monsieur [L] reste débiteur au jour de l’audience de la somme de 834,09 euros.
Il ne conteste pas devoir cette somme.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur [N] [P] la somme de 834,09 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit au 9 février 2023.
 
Sur les délais de paiement
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur. 
Monsieur [J] [L] expose avoir subi une longue hospitalisation à la suite d’un accident de la route survenu le 9 septembre 2022. Il a connu à nouveau plusieurs hospitalisations entre décembre 2022 et juin 2023, cette fois-ci en lien avec une maladie génétique.
L’extrait de compte locatif démontre comme il le soutient, une reprise des paiements régulières depuis le mois de Mars 2023. Monsieur [L] est en outre parvenu à résorber une partie de sa dette 
Au regard de la reprise des paiements, il conviendra de faire droit à la demande de délais de paiement et Monsieur [J] [L] sera autorisé à se libérer de sa dette locative en 16 mois par mensualités de 52,13 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
 
Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [J] [L] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire
 
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Au regard de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, et durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [J] [L], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’il se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception:

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
· la clause résolutoire reprendra son plein effet,
· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu'aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé,
· Monsieur [J] [L] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 429,02 euros, étant celui appelé au titre du loyer et charges de janvier 2024

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires 

Sur les dépens 
 
Monsieur [J] [L] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l'instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande fondée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS Monsieur [N] [P] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé, [Adresse 3], réunies à la date du 9 avril 2023,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d'habitation liant les parties ; situé [Adresse 3],

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] à payer à titre provisionnel à Monsieur [N] [P] la somme 834,09 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2023 ;

AUTORISONS Monsieur [J] [L] à apurer la dette sur une durée de 16 mois par 16 mensualités successives de 52,13 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 3], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [J] [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, 
- Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- Monsieur [J] [L] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 429,02 euros,


RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.



LA GREFFIERE LE JUGE