Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 1 février 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 01 Février 2024



 GROSSE :
 Le 05 avril 2024 
 à Me FOURRIER-MOALLIC 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/07817 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4KSJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA REGIONALE DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [B] [I]
née le 07 Décembre 1980, demeurant [Adresse 2]

non comparante












EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé établi le 29 décembre 2010 à effet au 04 janvier 2011, la SA Régionale de l'Habitat a consenti à Madame [I] [B], un bail d'habitation portant sur un logement conventionné situé [Adresse 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 346,50 euros, charges locatives en sus ;
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés ;
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [I] [B] le 17 août 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4954,69 euros en principal ;
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 18 août 2023 ;
Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, dénoncé le 13 décembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l'Habitat a fait assigner en référé Madame [I] [B] devant le juge des contentieux et de la protection, et demande au juge des référés de :
- déclarer recevable la demande de la société UNICIL du fait de la saisine préalable de la CAF et de la CCAPEX des Bouches-du-Rhône ;
- constater que par l’effet du commandement en date du 17/08/2023, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement sis [Adresse 4] est acquise et que Mme [I] occupe donc les lieux sans droit ni titre ;
- ordonner l’expulsion immédiate si besoin est, avec le concours de la force publique de Mme [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 5] ;
- condamner Madame [I] à payer à la société UNICIL, la somme de 5912,47 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 06/11/2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir ;
- la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle globale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que la locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci ;
- juger que l’indemnité d’occupation mensuelle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ;
- condamner Madame [I] à payer à la société UNICIL la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civil, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 01 février 2024 ;
A l'audience, la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régional de l'Habitat représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 6676,97 euros au 08 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus.
Bien que régulièrement citée à étude, Madame [I] [B] n’a pas comparu et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I - Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 01 février 2024 ;

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 18 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin la SA UNICIL justifie par l’extrait KBIS et l’Arrêté du 13 décembre 2018, relatif à l’opération d’apport partiel d’actifs concernant l’Entreprise Sociale de l’habitat (ESH ) UNICIL, venir aux droits de la SA Régionale de l'Habitat, et partant de sa qualité à agir ;

La SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l'Habitat est en conséquence recevable en ses demandes. 

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
 
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
 
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 29 décembre 2010 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [I] [B] le 17 août 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 4954,69 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 octobre 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [I] [B] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [I] [B] est tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 603,61 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux, et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

La SA UNICIL venant aux droits de la SA régionale de l’Habitat fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 6676,97 euros au 8 janvier 2024 ; ce décompte actualisé sera retenu même si Madame [I] [B] n'a pas comparu, la société bailleresse ayant sollicité dans l'assignation le paiement d'indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail;
Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 77,38€, 179,82€, 13€, 72,8€, 168,06 € et de 179,82€ correspondant à des frais de procédure ; 
Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l'évidence requise en référé, le montant de la créance au 8 janvier 2024 s’élève à la somme de 5986,71 euros, déduction faite des frais de procédure.
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5986,71 euros au 8 janvier 2023, Madame [I] [B] sera condamnée à payer à la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l’Habitat la somme de 5986,71 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;









Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Madame [I] [B] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ; de surcroît ni Madame [I] [B] ni la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l’Habitat n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ; au contraire la bailleresse a indiqué que la dette ne cessait d’augmenter et qu’elle s’opposait à l’octroi de tout délai et au maintien dans les lieux ; enfin la condition légale de reprise du paiement du loyer intégral au jour de l’audience n’est pas respectée ;
En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [I] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires
Madame [I] [B] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le17 août 2023 ;
L’équité commande en outre de condamner Madame [I] [B] à payer à la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l’Habitat la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS 
Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :
DECLARONS la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l’Habitat recevable en ses demandes ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 octobre 2023 ;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 17 octobre 2023 ;
ORDONNONS l'expulsion de Madame [I] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 3], au besoin avec l'assistance de la force publique ;
DISONS qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;
DISONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; 
CONDAMNONS Madame [I] [B] à payer à la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l’Habitat la somme de 5986,71 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Madame [I] [B] à payer à titre provisionnel à la SA SOGIMA une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 603,61 euros sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 10 janvier 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [I] [B] à payer à la SA UNICIL venant aux droits de la SA Régionale de l’Habitat la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [I] [B] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 17 août 2023;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE