Tribunal Judiciaire · JCP — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 7]
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/00518 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZESS

N° de Minute : 25/00568

JUGEMENT 

DU : 06 Octobre 2025





S.C.I. SAINT MARTIN


C/

[X] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Octobre 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.C.I. SAINT MARTIN, dont le siège social est sis [Adresse 3]



comparante en personne 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [X] [F], demeurant [Adresse 2]



comparant en personne ;




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Juillet 2025 

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Octobre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

















Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2021 à effet au 1er décembre 2021, la société civile immobilière (SCI) Saint Martin a donné en location à M. [X] [F], pour une durée initiale de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, un appartement n°2 situé au rez-de-chaussée du [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 460 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, la SCI Saint Martin a fait délivrer à M. [X] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 490 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 8 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, la SCI Saint Martin a fait délivrer à M. [X] [F] un congé pour motifs légitimes et sérieux avec effet au 30 novembre 2024.

Par acte du commissaire de justice du 2 janvier 2025, la SCI Saint Martin a fait assigner M. [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir :

constater la validité du congé et, en conséquence, dire que M. [X] [F], est occupant sans droit ni titre,
à défaut, constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et pour non-paiement des loyers et charges,
ordonner l'expulsion de M. [X] [F], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
condamner M. [X] [F], au paiement de la somme de 1 960 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,
condamner M. [X] [F], au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement,
condamner M. [X] [F], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux,
condamner, en outre, M. [X] [F], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision,
condamner M. [X] [F], au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ordonner l'exécution provisoire,
condamner M. [X] [F], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 3 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 juillet 2025.

La SCI Saint Martin, représentée par M. [P] [C], son représentant légal, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Elle précise que si les paiements sont effectués par le locataire, elle n’est pas opposée aux délais de paiement. Elle ajoute également que le locataire a repris le paiement des loyers. 

M. [X] [F] a comparu en personne. Il ne conteste pas le principe de la dette mais souligne les difficultés financières. Il explique avoir changé de travail afin de pouvoir payer le loyer. Il indique également avoir subi un accident de voiture en mai 2025 qui l’a empêché de se déplacer pour aller récupérer les documents auprès du commissaire de justice. Il explique être en contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire de 1 800 euros par mois. Il ajoute également posséder un plan d’épargne retraite dont le solde lui permettrait de régler la dette. Il sollicite la suspension des effets du congé et des délais de paiement, précisant pouvoir régler la somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2025 et le juge a demandé à M. [C] de transmettre un extrait Kbis de la SCI Martin.

Celui-ci est parvenu au greffe de la juridiction par courriel du 8 juillet 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en expulsion :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 3 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours.

Par ailleurs, la SCI Saint Martin justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Son action est donc recevable.

Sur la validité et les effets du congé 

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, notamment l’inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de six mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. 
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
En l’espèce, le congé est régulier en la forme puisqu’il a été valablement signifié le 27 mai 2024 à M. [X] [F] par commissaire de justice, et ce plus de six mois avant la date d’échéance du bail (1er décembre 2024).
S’agissant du motif légitime et sérieux, le congé a été donné pour défaut de paiement des loyers et charges, obligation principale du locataire aux termes du contrat et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. A cet effet, il résulte du décompte produit qu’à la date du congé, le 27 mai 2024, M. [X] [F] était débiteur de la somme de 1 470 euros à l’égard de la société bailleresse. 
M. [X] [F] ne conteste pas la dette locative. 
Il apparaît donc que le congé a régulièrement été donné et que le bail est censé avoir pris fin le 30 novembre 2024. 
Il y a lieu, en conséquence, de déclarer le locataire occupant sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2024.
Cependant, la bailleresse n’est pas opposée à la demande de suspension des effets du congé et de délais de paiement formulée par le locataire, pourvu que les règlements soient honorés.
Il ressort des débats et du décompte actualisé que M. [X] [F] a repris le paiement intégral du loyer courant. 
Au regard de ses efforts et de la reprise des paiements, il convient de faire droit à la demande de suspension des effets du congé délivré et de délais de paiement.
M. [X] [F] sera ainsi autorisé à s'acquitter de sa dette par mensualités successives d'un montant de 200 euros, en sus du loyer courant et des charges, selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, le congé pour motifs légitimes et sérieux sera réputé n’avoir jamais joué.

En cas de défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée, sans qu’il soit nécessaire de saisir à nouveau le Juge des contentieux de la protection.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, le congé pour motifs légitimes et sérieux reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SCI Saint Martin pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, suivant le décompte arrêté au mois de septembre 2024, échéance incluse, la dette de M. [X] [F] au titre des loyers et charges impayés est de 1 960 euros, échéance de septembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023 sur la somme de 490 euros et du présent jugement pour le surplus.

Il convient donc de condamner M. [X] [F] à payer cette somme à la SCI Saint Martin et de l’assortir des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [X] [F] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 septembre 2023.

L’équité commande de rejeter la demande présentée par la SCI Saint Martin au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DECLARE valable le congé pour motifs légitimes et sérieux signifié le 27 mai 2024 par la société civile immobilière Saint Martin à M. [X] [F] en ce qui concerne l’appartement n°2 situé au rez-de-chaussée du [Adresse 4] à [Localité 8] donné à bail par contrat du 17 novembre 2021 et avec effet au 30 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [X] [F] à payer la société civile immobilière la somme de 1 960 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023 sur la somme de 490 euros et du présent jugement pour le surplus;
AUTORISE M. [X] [F] à se libérer de sa dette au moyen de 10 versements mensuels d’un montant de 196 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant toutefois être ajustée pour permettre de solder l’intégralité de la dette,

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

SUSPEND la prise d’effet du congé pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, le congé sera réputé n'avoir jamais joué ;

DIT que pendant les délais consentis, à défaut de paiement à l'échéance du montant ainsi convenu ou du loyer courant et à la suite d'une mise en demeure adressée à M. [X] [F] et restée infructueuse pendant plus de 15 jours :
1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;
2°) le congé produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 1er décembre 2024;
3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de M. [X] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personne expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
5°) M. [X] [F] sera condamné à payer à la SCI Saint Martin une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu'à la libération effective des lieux;

REJETTE la demande présentée par la société civile immobilière Saint Martin au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [F] aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 7 septembre 2023 ;




REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier La juge des contentieux de la protection