Tribunal Judiciaire · PAC - Contentieux — 13 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX 

JUGEMENT DU 13 octobre 2025

MINUTE N° : 25/663
FN/ELF

N° RG 23/00932 - N° Portalis DB2W-W-B7H-LXPW (RG n° 24/03644 joint)
50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente
0A Sans procédure particulière

AFFAIRE : 
S.C.I. L.A.M.B
C/ 
Madame [X] [K] [H]
S.A.S. CAFPI


DEMANDERESSE

S.C.I. L.A.M.B
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Antoine ETCHEVERRY de la SELARL DAMC, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 26




DÉFENDERESSES

Madame [X] [K] [H]
née le 04 Octobre 1968 à [Localité 5] (ROUMANIE)
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie GUIHENEUF, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 148


S.A.S. CAFPI
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphanie AUDRA-MOISSON, avocat au barreau de ROUEN, avocat postulant, vestiaire : 43, Maître Lisa KOLINS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 08 septembre 2025

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier


Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

JUGEMENT : contradictoire 
 Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 octobre 2025

Le présent jugement a été signé par Frédérique NIBOYET, Vice Présidente, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte d'huissier en date du 20 février 2023, la SCI LAMB a fait assigner Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Rouen. Mme [H] a assigné en intervention forcée la société CAFPI le 5 septembre 2024.

Une jonction des dossiers a été ordonnée le 5 novembre 2024.

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 7 novembre 2023 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, la SCI LAMB demande au tribunal de bien vouloir :

A titre principal : 
 
- DÉBOUTER Madame [X] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
 
- CONDAMNER Madame [X] [H] à payer à la SCI LAMB la somme de 36.000 € en application de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 9 décembre 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter du 05 février 2021, date de la réception de la mise en demeure.
 
A titre subsidiaire : 
 
- CONDAMNER Madame [X] [H] à payer à la SCI LAMB la somme de 36.000 € en raison de la perte de chance de conclure la vente pour un montant de 360.000 euros, dont le taux ne pourra être inférieur à 10 %, assortie des intérêts au taux légal à compter du 05 février 2021, date de la réception de la mise en demeure.
 
En tout état de cause : 
 
- CONDAMNER Madame [X] [H] à payer à la SCI LAMB la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

 
Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 1er septembre 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, Mme [H] demande au tribunal de bien vouloir :

A TITRE PRINCIPAL : 

- Déclarer Madame [K] [H] recevable et bien-fondée dans ses demandes ; 
 
- Déclarer la SCI LAMB mal fondée dans ses demandes à l’endroit de Madame [H] ; 
- Débouter la SCI LAMB de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires ; 
 
- Débouter la Société CAFPI de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires ; 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 

- Réduire a de plus juste proportion le montant de l’indemnité d’immobilisation en tant que clause pénale ; 

- Condamner la Société CAFPI à relever et garantir Madame [H] des éventuelles condamnations mises à leur charge ;
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
 
- Condamner la SCI LAMB à la somme de 2.000 euros pour procédure abusive au profit de Madame [K] [H] ; 
 
- Condamner la Société CAFPI à payer à Madame [K] [H] la somme de 2.000 euros à titre de dommage et intérêts au titre du préjudice moral ;
 
- Condamner in solidum la SCI LAMB et la Société CAFPI au versement d’une somme de 4.000 € au profit de Madame [K] [H] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner in solidum la SCI LAMB et la Société CAFPI aux entiers dépens.


Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 29 août 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, la société CAFPI demande au tribunal de bien vouloir :

- DÉBOUTER l’ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de CAFPI ; 
 
- CONDAMNER Madame [H] à verser à la société CAFPI la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
- LAISSER à la charge de Madame [H] les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que les moyens des parties développés dans leurs conclusions seront rappelés dans la motivation de la décision.

La clôture de l’instruction est intervenue le 1er septembre 2025.

L'affaire a été fixée à l'audience du 8 septembre 2025.

Le délibéré est fixé au 13 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS


Sur la demande de la société LAMB tendant au versement de l'indemnité d'occupation

La société LAMB se plaint de l'absence de communication par Mme [H] de refus de prêts conformes et demande en conséquence le versement de l'indemnité d'occupation d'un montant de 36 000 euros. Elle souligne notamment les erreurs quant au projet de financement, au montant, au taux d'intérêt ou encore à la durée d'emprunt. Elle soutient que Mme [H] est selon l'acte du 9 décembre 2019, et peu importe la possibilité d'une substitution, responsable également.

Mme [H] s'oppose au versement de l'indemnité d'occupation stipulée, relevant être passée par des courtiers immobiliers, indiquant que l'un des justificatifs, celui de « vousfinancer » est conforme aux modalités que devait revêtir le contrat de prêt selon la promesse de vente, étant précisé qu'un courtier s'adresse toujours à plusieurs banques, impliquant donc l'existence de plusieurs refus. Elle admet des erreurs dans le justificatif émanant de CAFPI et se plaint de cette société qui était au courant de son projet financier.

Aux termes de l'article 1103 du code civil : Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1304-3 du code civil : La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En l'espèce, il ressort des pièces jointes que selon promesse de vente du 9 décembre 2019 entre la société LAMB (promettant) et Mme [H] (bénéficiaire), les parties ont convenu de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à une somme de 36 000 euros dans le cas où les conditions suspensives seraient réalisées (p. 11 de l'acte).

Une faculté de substitution est prévue en page 27 mais en tout état de cause, Mme [H] est signataire de la promesse de vente litigieuse, et il est prévu que « le bénéficiaire restera solidairement débiteur avec son substitué de toutes sommes que celui-ci pourra devoir au promettant en exécution des présentes ». Ainsi, il appartient à Mme [H] de justifier de demandes de prêt, éventuellement au nom du substitué envisagé mais en remplissant les conditions posées dans la promesse s'agissant des caractéristiques du prêt autorisées.

En page 13 de l'acte est prévue une condition suspensive d'obtention du prêt répondant aux caractéristiques suivantes :

organisme prêteur : tout organisme financier,montant maximal de la somme empruntée : 360 000 euros,durée maximale de remboursement : 25 ans,taux nominal d'intérêt maximal : 1,10% l'an (hors assurance).
Et il y est ajouté que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l'article 1304-3 al. 1 du code civil.

S'il est admis que le dépôt d'une demande auprès d'un courtier puisse satisfaire l'obligation de déposer une demande de prêt, encore faut-il que le bénéficiaire de la promesse justifie d'un refus adressé par les banques sollicitées, la seule information d'un refus des banques transmises par le courtier étant insuffisante à établir la réalité de ce refus.

Le document du courtier en crédit « vousfinancer » en date du 10 mars 2020, à l'attention de la SCI Abondance [H] - Mme [X] [H], se contente d'indiquer « ne pouvoir donner une suite favorable à la demande de prêt » pour « parfaire le financement de l'opération suivante : 360 000 euros, sur 25 ans au taux de 1,10% ». Il convient de relever que le courtier en crédit ne mentionne pas les banques auxquelles il s'est adressé et que Mme [H] ne produit pas la copie du contrat signé avec le courtier pour vérifier sa bonne foi dans sa recherche de crédit s'agissant de l'acquisition du bien à [Localité 6].

En outre, deux refus de prêts immobiliers sont requis.

Par ailleurs, Mme [H] produit plusieurs justificatifs de CAFPI expert en crédit selon courriers du 4 janvier 2024, rappelant qu'elle a contacté CAFPI pour l'obtention d'un prêt immobilier à [Localité 6] d'un montant de 360 000 euros sur 300 mois à 1,75 % (refus de la banque CFCAL en date du 30 janvier 2020), le second ayant pour objet un prêt de 360 000 euros sur 300 mois à 1,10% (refus du Crédit du Nord en date du 6 janvier 2020), le troisième ayant pour objet un prêt de 386 000 euros sur 240 mois à 1,24% (refus du crédit agricole le 10 février 2020). Toutefois il convient de relever que les courriers sont du 4 janvier 2024, donc trop tardifs pour être pris en compte. D'autant plus que la société CAFPI conteste la réalité de ces courriers et communique une demande de prêt au Crédit du Nord le 7 janvier 2020 pour 393 623 euros (comprenant l'achat du bien 360 000 euros et les honoraires, frais de notaires et frais de garantie pour le surplus), de sorte que la demande de prêt au Crédit du Nord la veille pour un montant limité de 360 000 euros est, ainsi que le relève la société CAFPI dans ses écritures, incohérent.

La société CAFPI a transmis un refus de prêt le 17 mars 2020 qu'il convient d'examiner comme étant dans le temps du compromis de vente ; il résulte de ce courrier au notaire que le prêt sollicité par la SCI ABONDANCE [H] pour financer ledit bien à [Localité 6] est de 392 689,40 euros sur une durée de 240 mois modulable ; la société CAFPI communique dans ses pièces le détail de la demande, auprès du crédit agricole et il est à noter que le montant est bien supérieur au montant maximal de 360 000 euros visé dans la promesse. Mme [H] ne conteste d'ailleurs pas que les demandes de la société CAFPI sont non conformes aux modalités requises dans le compromis de vente.

Compte tenu de ces éléments, Mme [H], signataire du compromis de vente, et n'ayant pas fait jouer la clause de substitution, ne justifie pas de demandes de prêts conformes aux stipulations contractuelles, de sorte que la condition suspensive est réputée remplie.

L'indemnité d'immobilisation est destinée à compenser le préjudice du vendeur en cas d'absence de signature de la vente par le fait de l'acquéreur ; il ne s'agit dès lors pas d'une pénalité susceptible de révision.

En conséquence, Mme [H] sera tenue de verser à la société LAMB une somme de 36 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 9 décembre 2019, assortie des intérêts au taux légal mais seulement à compter du prononcé du présent jugement.

Dans la mesure où il a été fait droit à la demande principale de la société LAMB, il n'y a pas à examiner sa demande subsidiaire sans objet.

Compte tenu de ces solutions, la demande de Mme [H] en dommages et intérêts pour procédure abusive à l'encontre de la société LAMB sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [H] tendant à ce que la société CAFPI la garantisse de toute condamnation

Mme [H] relève s'être rapprochée le 14 décembre 2019 de la société CAFPI mandataire intermédiaire des opérations de banque afin qu'elle lui recherche un financement à distance pour l'acquisition du bien litigieux à [Localité 6]. Elle observe qu'il est effectivement constaté à la lecture du refus de prêt transmis par la société CAFPI que celui-ci ne répond pas aux exigences de la promesse de vente, alors pourtant qu'elle a transmis l'ensemble des documents nécessaires à la recherche de financement. Elle conteste l'allégation de la société CAFPI comme quoi elle l'aurait mandaté pour un financement supérieur à celui de la promesse de vente, à savoir un financement à 110%. Elle ajoute que la société CAFPI fournit d'ailleurs plusieurs refus de prêts avec des conditions différentes et notamment figure sur l'un d'entre eux le montant de 360 000 euros conforme à la promesse. Elle conclut à une négligence de la société CAFPI dans la rédaction des refus de prêts. Elle conteste toute pression sur Mme [W] et note que cette dernière n'a pour seule pression que celle exercée par son employeur : CAFPI.

En réplique, la société CAFPI soutient avoir parfaitement assumé ses obligations eu égard au mandat qui lui a été confié. Elle relève que le mandat de recherche ne comportait ni montant maximum, ni taux maximum, ni durée. Elle expose que Mme [H] se trouvait en réalité dans une démarche de maximiser son épargne disponible comme en atteste la note de synthèse établie par le mandataire en charge du dossier mentionnant un financement à 110% pour garder un maximum d'épargne. En ce qui concerne les refus de crédit établis par la société CAFPI en 2024, soit plus de 4 ans après le mandat conclu entre les parties, la société CAFPI observe que ces courriers résultent d'une erreur de Mme [W] sous la pression de Mme [H], Mme [W] ayant après recoupement des quelques informations, établi ces refus par erreur.

Il convient de relever que le courtier en crédit est tenu exclusivement par les dispositions du contrat de mandat et non par celles du compromis de vente.

Or, en l'espèce, le mandat confié à CAFPI par la SCI ABONDANCE, Mme [H], stipulait, dans le § relatif aux « besoins de l'emprunteur », « caractéristiques principales : nature, montant, durée, particularités » : « prêt immobilier à taux fixe ».

Ainsi, il en résulte que Mme [H] n'a pas spécifiquement introduit dans le mandat confié à la société CAFPI les caractéristiques requises pour le prêt recherché. Elle ne démontre pas avoir mandaté la société CAFPI pour l'obtention d'un crédit répondant aux modalités fixées par le compromis de vente.

La responsabilité du courtier en crédit ne peut être recherchée pour défaut de conseil en cas de refus de prêt. En effet, il n'appartient pas au courtier de conseiller son client sur le montant du prêt à obtenir.

Quant à la reconstitution erronée par Mme [W] au sein de la société CAFPI des demandes de prêt, elle a eu lieu en 2024, soit 4 ans après l'échec de la vente, de sorte qu'elle est sans lien de causalité avec la signature du mandat avec CAFPI en 2020 et l'absence de recherche de prêts conformes aux stipulation de la promesse de vente de 2019.

En conséquence, la demande de Mme [H] tendant à ce que la société CAFPI la garantisse de toute condamnation sera rejetée.

Sur la demande de Mme [H] en dommages et intérêts contre la société CAFPI pour son préjudice moral

Aux termes de l'article 1992 du code civil : Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

En l'espèce, il ressort des pièces communiquées que plusieurs courriers à l'entête de CAFPI en date du 4 janvier 2024 ont été envoyés à Mme [H] justifiant rétroactivement notamment d'un refus de prêt de 360 000 euros sur 300 mois à 1,10% en date du 6 janvier 2020 par le crédit nord, répondant aux conditions du compromis de vente. Mme [E] [W], courtier en financement immobilier pour la société CAFPI, selon attestation du 5 avril 2025, écrit que « la cliente ne cessait de [la] relancer » et que « après recoupement des quelques informations et sous la pression de la cliente, [elle] a établi ces refus », elle ajoute remarquer aujourd'hui que « ces lettres sont une erreur, puisqu'elles ne peuvent pas correspondre à la réalité des demandes d'emprunt qui ont été faites au vu des éléments du dossier qui ont pu être retrouvés ».

Cette faute de gestion a causé un préjudice à Mme [H] en pouvant lui laisser croire que les démarches utiles à la défaillance légitime de la condition suspensive avaient été faites et dans la mesure où CAFPI est courtier en crédit et donc professionnel tenu d'un devoir de loyauté envers son client.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Mme [H] tendant à l'indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 2000 euros.

Sur les frais et dépens, l’exécution provisoire

Mme [H] et la société CAFPI, parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnées in solidum aux dépens.

L'équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes respectives des parties sur ce point seront rejetées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.




PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, susceptible d’appel,

CONDAMNE Mme [X] [H] à payer à la SCI LAMB la somme de 36 000 euros en application de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 9 décembre 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, 

REJETTE la demande de Mme [H] tendant à ce que la société CAFPI la garantisse des condamnations mises à sa charge,
 
REJETTE la demande de Mme [H] en dommages et intérêts contre la SCI LAMB ;
 
CONDAMNE la société CAFPI à verser à Mme [K] [H] une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

CONDAMNE Mme [H] et la société CAFPI in solidum aux dépens,

REJETTE les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande non présentement satisfaite,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE