Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 23 octobre 2025

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 23/10/2025





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N° de MINUTE : 25/765 

N° RG 24/05416 - N° Portalis DBVT-V-B7I-V37R



Ordonnance de référé (N° 24/000573) rendue le 15 Octobre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]







APPELANT



Monsieur [K] [T]

né le 11 Novembre 1957 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]



représenté par Me Marc Debeugny, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/008014 du 14/11/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 7])





INTIMÉE



SA [Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]



représentée par Me Arnaud Vercaigne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Chloé Schulthess, avocat au barreau de Lille





DÉBATS à l'audience publique du 17 juin 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025 après prorogation du délibéré en date du 25 septembre 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 juin 2025



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Par acte sous seing privé du 8 février 2024, prenant effet au 1er mars 2022, la société Vilogia Logifim a donné à bail à M. [K] [T] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 549,16 euros charges incluses.



Se prévalant d'humidité occasionnant des moisissures dans le logement et de problèmes de santé en résultant, M. [T] a, par acte signifié le 11 juillet 2024, fait assigner la société Vilogia Logifim, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque statuant en matière de référé, en vue d'obtenir :


la suspension des paiements des loyers dus par M. [T] à la société Vilogia Logifim à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;

la condamnation la société Vilogia Logifim, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de l'ordonnance à intervenir, à procéder au relogement de M. [T] et de tout occupant de son chef de la maison sise [Adresse 2] aux frais de la société Vilogia Logifim, dans un logement similaire (à même loyer) uniquement dans la commune de [Localité 9], et ceci jusqu'à la remise en état de l'immeuble ;

la mise en 'uvre d'une mesure d'expertise ;

la désignation de tel expert qu'il plaira au juge des contentieux de la protection de [Localité 8], avec pour mission de :


entendre les parties et tous sachants,

recueillir leur accord pour procéder par voie dématérialisée aux échanges entre les intervenants à la mesure d'instruction, dans le cadre déterminé par http://www.certeurope.fr/opalexe.php,

aviser le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal préalablement à l'adjonction des services d'un sapiteur d'une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d'une telle adjonction,

se rendre sur les lieux,

se faire remettre tout document utile,

décrire l'immeuble loué par M. [T],

dire si le logement est affecté de désordres,

décrire les désordres affectant l'immeuble en indiquant la nature, l'importance, la date d'apparition et en rechercher la cause,

de façon plus générale, indiquer les dommages subis par les parties résultant des désordres constatés et le cas échéant résultant des travaux de reprise,

fournir à la juridiction tout élément de fait de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues,

déterminer et chiffrer tous travaux de nature à supprimer tous désordres ;


l'exécution provisoire de la décision à intervenir.




Suivant ordonnance en date du 15 octobre 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s'agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, a :


Ordonné une mesure d'expertise du logement situé [Adresse 1] à [Localité 10] ;

Commis pour y procéder, M. [R] [E] lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien si besoin est, avec pour mission de :


se rendre sur les lieux, 

entendre les parties et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue de réunions d'expertise, 

se faire remettre tout document utile à l'accomplissement de sa mission, 

décrire l'état du logement, 

déterminer la nature et l'ampleur des désordres affectant le logement, 

déterminer l'origine et les causes des désordres ainsi constatés, 

rechercher la date d'apparition des désordres,

indiquer s'ils sont de nature à nuire à la solidité de l'ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination, 

déterminer les moyens d'y remédier et en évaluer le montant,

fournir tout élément de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

fournir tout élément technique ou de fait de nature à permettre le cas échéant la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et, de manière générale, faire toute observation utile au règlement du litige,

répondre aux dires des parties de manière complète et circonstanciée ;


Dit que l'expert procédera à sa mission dans le cadre des articles 263 et suivants du code de procédure civile sous le contrôle du juge mandant ;

Dit qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance prise sur requête d'office ;

Dit que l'expert dressera un rapport écrit de ses opérations dont il devra déposer l'original au greffe de la chambre des contentieux de la protection du tribunal avant le 15 avril 2025, sauf prorogation dûment accordée par le juge chargé du contrôle de l'expertise, et adresser copie aux parties, mention de cet envoi étant portée sur l'original ;

Dispensé M. [T] de consignation, ce dernier étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale selon décision rendue par le bureau d'aide juridictionnelle de ce tribunal le 18 juillet 2024 ;

Débouté M. [T] de ses demandes de suspension de paiement des loyers et de condamnation sous astreinte aux fins de relogement ;

Laissé à M. [T] la charge des dépens ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.




M. [T] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 18 novembre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant les dispositions ayant débouté M. [T] de ses demandes de suspension de paiement des loyers et de condamnation sous astreinte aux fins de relogement et laissé à M. [T] la charge des dépens.

 

La société Vilogia Logifim a constitué avocat le 21 novembre 2024. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, M. [T] demande à la cour de :


Réformer partiellement l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Dunkerque du 15 octobre 2024 en ce qu'elle a :


Débouté M. [T] de ses demandes de suspension de paiement des loyers et de condamnation sous astreinte aux fins de relogement ;

Laissé à M. [T] la charge des dépens ;


Confirmer l'ordonnance pour le surplus.


Sur appel :


Ordonner la suspension du paiement des loyers dus par M. [T] à la société Vilogia Logifim à compter du 20 juin 2024, date de délivrance de l'assignation de référé ;

Condamner la société Vilogia Logifim, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de l'arrêt à intervenir, à procéder, aux frais de la société Vilogia Logifim, au relogement de M. [T] et de tout occupant de son chef de la maison sise [Adresse 2] aux frais de la société Vilogia Logifim, dans un logement même de taille moindre dans la Commune de [Localité 9] - [Localité 6] - [Localité 14] - [Localité 13] (ou autre) ;

Débouter la société Vilogia Logifim de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions contraires dont les prétentions au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Vilogia Logifim à payer à Me Debeugny, avocat, aux offres de droit, la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 37 de la loi de 1991 ;

Condamner la société Vilogia Logifim aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement est requis comme en matière d'aide juridictionnelle.




Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2025, la société Vilogia Logifim demande à la cour de :


Déclarer la demande de sursis à statuer de M. [T] irrecevable conformément à l'article 74 du code de procédure civile ;

Confirmer l'ordonnance du 15 octobre 2024 en toutes ses dispositions ;

Débouter M. [T] de sa demande fondée sur l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamner M. [T] à payer à la société Vilogia Logifim une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [T] aux dépens.




Selon acte d'huissier du 25 avril 2025, la société Vilogia a signifié à M. [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 4358,93 euros arrêtée au 11 avril 2025.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2025.



Par une note du 12 août 2025, M. [T] a transmis deux pièces relatives à l'expertise judiciaire en cours :

- une synthèse de la réunion d'expertise du 5 mai 2025,

- une demande de prolongation du délai d'expertise adressée au magistrat de première instance le 4 juillet 2025.



Par message électronique du 13 août 2025, la société Vilogia demande le rejet de la note et des pièces transmises postérieurement à l'ordonnance de clôture.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



Sur la recevabilité de la note et des pièces transmises après l'ordonnance de clôture



Sans demander le rabat de l'ordonnance de clôture afin de poursuivre la mise en état de l'affaire, M. [T] a transmis, par note du 12 août 2025, la synthèse de la réunion d'expertise du 5 mai 2025, déjà produite aux débats par ailleurs, ainsi qu'une note relative à la poursuite des opérations d'expertise sur un délai plus long.



Rappelant que la cour n'est pas saisie du bien-fondé du prononcé d'une expertise judiciaire, les parties ne contestant pas la décision avant-dire droit de mesure d'instruction confiée à M. [E], expert judiciaire, aux fins de déterminer la cause des désordres et les moyens d'y remédier, cette pièce n'est pas utile à l'examen des demandes soumises à la cour, de sorte qu'il n'y a pas lieu de rabattre l'ordonnance de clôture pour admettre ces pièces au débat. 



La note susvisée et ses pièces jointes seront déclarées irrecevables. 





Sur la demande de suspension des loyers et charges à compter de la délivrance de l'assignation



En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



L'article 20-1 de la même loi dispose que 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.'



M. [T] sollicite la suspension rétroactive du paiement de son loyer par le juge judiciaire statuant en la forme des référés, sans indiquer le fondement juridique de sa demande. 



En l'état des informations portées à la connaissance de la cour, la saisine de l'agence régionale de santé n'a pas été suivie d'un arrêté préfectoral prononçant l'insalubrité du logement.



Il sera rappelé à cet effet qu'il convient de distinguer les notions d'insalubrité du logement, d'indécence du logement. 



L'insalubrité d'un logement concerne les logements qui présentent un danger ou un risque pour la santé et la sécurité physique des personne. Elle est constatée et traitée dans le cadre d'une procédure administrative, sous le contrôle éventuel du juge administratif, et peut donner lieu à une interdiction d'habiter le logement. 



Le contrôle de la décence d'un logement est soumis au juge judiciaire, il s'agit d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Un logement insalubre est nécessairement indécent, mais le logement indécent n'est pas nécessairement insalubre. Le logement insalubre ou le logement indécent ne sont pas forcément inhabitables.



En application des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, la cour retient que le cadre juridique de la demande de M. [T] relève des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail déféré, s'agissant de l'indécence du logement. 



Par ailleurs, si le bailleur indique que M. [T] a donné congé le 15 mai 2025, il n'indique pas que son locataire aurait effectivement quitté les lieux, de sorte qu'il sera considéré que le bail se poursuit. 



En l'espèce, au stade de la mise en oeuvre de la décision avant-dire droit de recherche des causes des désordres et des remèdes, il n'y a pas lieu à appréciation au fond des désordres caractéristiques de l'indécence et des travaux pour y remédier, de sorte qu'il n'y a pas lieu à suspension du loyer, avec ou sans consignation, le temps des travaux.



L'ordonnance sera confirmée sur ce point par substitution de motifs. 



Sur la demande de relogement sous astreinte



Outre que l'attribution d'un logement social relève de procédures administratives qui ne relèvent pas de la compétence du juge judiciaire, cette demande de M. [T] pose également la question de son cadre juridique, que l'intéressé ne précise pas dans ses conclusions.



Pour rappel, dans le cadre d'une procédure administrative relative à l'insalubrité du logement, le préfet peut prescrire au bailleur de reloger son locataire, soit en raison de l'inhabitabilité du logement loué, soit le temps de travaux rendant le logement inhabitable.



En l'espèce, le débat entre les parties porte sur le respect des normes de décence du logement loué, dont le juge des référés n'est pas encore saisi. 



Il s'ensuit que la demande de relogement de M. [T], qui s'entend nécessairement pour le temps des travaux, n'est pas fondée, quels que soient ses revirements quant à la commune de relogement. 



L'ordonnance sera confirmée sur ce point par substitution de motifs. 



Sur les frais du procès



Le sens du présent arrêt conduit à laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et à ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de première instance qui a statué en ce sens également sera confirmée sur ces derniers points. 





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Déclare la note de M. [T] du 12 août 2025 et ses pièces jointes irrecevables,



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme l'ordonnance déférée,



Dit que chaque partie conservera ses dépens d'appel,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 







Le greffier









Fabienne DUFOSSÉ







Le président









Cécile MAMELIN