Tribunal Judiciaire · Enrôlement — 3 octobre 2025

JUGEMENT DU : 03 OCTOBRE 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/00943 - N° Portalis DBX7-W-B7I-DLIR
AFFAIRE : [T] [A] C/ [Z] [P]




50D

Minute n°























copie exécutoire délivrée le
03 octobre 2025
à Me CHOLLET 

copie certifiée conforme délivrée le 03 octobre 2025
à Me CHOLLET
Me ROUSSEAU 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Bertrand QUINT

ASSESSEURS : Valérie BOURZAI
François NASS

GREFFIER lors des débats : Flore GALAMBRUN
GREFFIER lors du délibéré : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition au Greffe
- par Bertrand QUINT
- susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience du 04 Septembre 2025 devant Bertrand QUINT siégeant comme JUGE RAPPORTEUR, conformément aux dispositions de l'article 804 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s'y étant pas opposés et le magistrat ayant entendu les plaidoiries

SAISINE : Assignation en date du 16 Juillet 2024


DEMANDEUR :

M. [T] [A]
né le 08 Mai 1986 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Pierrick CHOLLET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 931


DEFENDEUR :

M. [Z] [P]
né le 07 Août 1970 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Nicolas ROUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 763


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 20 mai 2021, [Z] [P] a vendu à [T] [A] une “maison à usage d’habitation rénovée” située au [Adresse 2] à [Localité 5] (désormais au 2 bis de la même impasse suite à une renumérotation de la commune) moyennant le prix de 169.500 €.

Cet acte prévoit (page 9) une clause habituelle d’exclusion de la garantie légale des vices cachés, sauf si le vendeur la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction (idem pour l’acquéreur) ou qu’il est prouvé par l’acquéreur que le vendeur connaissait les vices cachés.

M. [A] a mis en location ce bien le 1er novembre 2021 en contrepartie d’un loyer de 720 €.

Se plaignant du départ de locataire en raison d’infiltrations au niveau des poutres de l’étage, de fuites d’eau au niveau des robinetteries, d’une humidité anormale, de l’apparition de termites et d’une mauvaise évacuation des eaux usées, M. [A] a, par acte du 17 février 2022, assigné M. [P] devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE afin d’obtenir l’organisation d’une expertise. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 3 octobre 2022.

Une extension de la mission initialement confiée à [J] [U] a été prononcée par ordonnance du 7 décembre 2023 pour un problème de solidité de la mezzanine.

L’expert [J] [U] a établi son rapport définitif le 24 mars 2024.

En l’absence d’accord amiable, M. [A] a, par acte du 16 juillet 2024, assigné au fond M. [P] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE aux fins d’annulation de la vente et/ou indemnisation de ses préjudices sur les fondements de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale.

Vu les dernières conclusions notifiées le 4 juin 2025 par M. [A] demandant au Tribunal, en application des articles 1641 et suivants et 1792 et suivants du Code Civil, de :

rejeter les demandes de M. [P] ;
à titre principal :
- dire que les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies ;

- prononcer l’annulation de la vente conclue entre M. [A] et M. [P] le 20 mai 2021 ;

- condamner M. [P] au paiement des sommes suivantes :

* 36.720 € à parfaire au titre du préjudice locatif ;

* 5.000 € au titre du préjudice moral ;


à titre subsidiaire, si l’action estimatoire était retenue par le Tribunal au titre de la garantie des vices cachés :
- prononcer la diminution du prix de vente à hauteur de 85.847,96 € ;

- condamner en conséquence M. [P] à payer à M. [A] les sommes suivantes :

* 85.847,96 € au titre des travaux réparatoires, avec indexation sur la base de l’indice BT 01 en vigueur au jour de la décision à venir ;

* 36.720 € à parfaire au titre du préjudice locatif ;

* 5.000 € au titre du préjudice moral ;

à titre infiniment subsidiaire, si la garantie des vices cachés ne recevait pas application s’agissant des désordres en toiture et de la mezzanine :
- juger que la responsabilité décennale de M. [P] est engagée ;

- condamner M. [P] à régler à M. [A] les sommes suivantes :

 * 85.847,96 € au titre des travaux réparatoires, avec indexation sur la base de l’indice BT 01 en vigueur au jour de la décision à venir ;

* 36.720 € à parfaire au titre du préjudice locatif ;

* 5.000 € au titre du préjudice moral ;

à titre très infiniment subsidiaire, si le chiffrage de M. [A] n’était pas retenu, condamner M. [P] à régler à M. [A] les sommes suivantes :
* 51.904,60 € au titre des travaux réparatoires ;

* 36.720 € à parfaire au titre du préjudice locatif ;

* 5.000 € au titre du préjudice moral ;

en tout état de cause, condamner M. [P] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens y compris les frais d’expertise judiciaire.
Au soutien de ses demandes, M. [A] fait valoir qu’une tour du château voisin a fait l’objet d’un arrêté de péril imminent le 2 juillet 2021 et que le locataire a quitté les lieux le 30 mars 2022 en raison du mauvais état de l’immeuble litigieux. L’acquéreur s’appuie sur le rapport d’expertise judiciaire mais souhaite que d’autres travaux non retenus par M. [U] soient pris en compte (pose de panneaux hydrofuges dans les pièces dites humides, reprise des peintures et de l’électricité, changement complet de la cuisine, traitement des termites). Il considère que l’expert judiciaire a correctement traité les dires de M. [P] même si les réponses apportées déplaisent au défendeur, que M. [U] a parfaitement rempli sa mission avec l’assistance de plusieurs sapiteurs, qu’il n’a pas outrepassé sa mission et qu’il a bien constaté des désordres.



Arguant de sa qualité d’acquéreur profane, M. [A] estime que la garantie des vices cachés est applicable même si l’acte de vente comporte une clause d’exclusion en la matière étant donné que M. [P] ne pouvait ignorer les vices affectant la maison compte tenu de sa qualité de vendeur professionnel de la construction, qu’il est gérant d’une société spécialisée dans le bâtiment, qu’il a procédé à la rénovation complète de l’immeuble, que tous les vices étaient antérieurs à la vente mais se sont révélés postérieurement, que ces vices sont graves puisqu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination vu les problèmes d’humidité relevés, le manque de solidité de la mezzanine et l’impossibilité de louer le bien litigieux. Il entend opter pour l’action rédhibitoire compte tenu de l’importance des travaux devant être réalisés. A défaut, il sollicite une réduction du prix de vente correspondant à la valeur des travaux réparatoires. 

Le demandeur entend également le cas échéant se prévaloir de la garantie décennale puisque M. [P] a lui-même réaliser des travaux avant la mise en vente du bien litigieux, qu’il ne s’agissait pas d’un simple rafraîchissement puisqu’il a notamment créé une mezzanine et repris la couverture et que ladite mezzanine est bien un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code Civil. 

Il souhaite quoi qu’il en soit recevoir également des indemnités en réparation de son préjudice locatif dont le principe a été retenu par l’expert judiciaire et de son préjudice moral en ce qu’il a été trompé par son vendeur qui a refusé toute intervention amiable, que cette situation perdure depuis des années et que l’acquéreur s’est trouvé privé des revenus locatifs qui étaient censés lui permettre de rembourser les échéances de son emprunt immobilier. Enfin, il demande que l’exécution provisoire de droit s’applique en l’absence de la moindre justification pour l’écarter.

Vu les dernières conclusions notifiées le 12 mai 2025 par M. [P] demandant au Tribunal de :

à titre principal, débouter M. [A] de toutes ses demandes ;
à titre subsidiaire, ramener à de plus justes proportions le montant des travaux strictement nécessaires à la reprise des désordres ;
en tout état de cause :
- débouter M. [A] de ses demandes d’indemnisation au titre du préjudice locatif et du préjudice moral ;

- condamner M. [A] au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens ;

- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [P] conteste la qualité du travail de l’expert judiciaire au motif que son rapport ne serait pas complet, qu’il n’aurait pas répondu aux dires récapitulatifs du défendeur, qu’il a outrepassé sa mission en procédant à des contestations non prévues concernant l’isolation et en retenant la responsabilité de M. [P] alors qu’aucun désordre n’a été constaté.






Le défendeur estime que la garantie des vices cachés n’est pas applicable étant donné qu’il existe une clause d’exclusion à ce sujet dans l’acte de vente, qu’elle ne peut être écartée car M. [P] n’était pas un vendeur professionnel et que sa société n’est pas davantage spécialisée dans le bâtiment, qu’en tout état de cause les problèmes d’évacuation des eaux usées et de termites ne sont pas antérieurs à la vente, que la présence d’humidité dans les murs étaient quant à eux apparents, que les infiltrations en provenance de la couverture sont liées à l’intervention d’ouvriers sur le château voisin postérieurement à la vente et que tous les vices allégués sont loin de rendre le bien impropre à son usage ou d’en diminuer fortement son usage.

M. [P] réfute également l’application de la garantie décennale en ce qu’il n’a effectué que quelques travaux de rénovation sans lien avec les désordres dénoncés et ne nécessitant aucune autorisation administrative, que ces simples travaux de rafraîchissement ne peuvent s’apparenter à la construction d’un ouvrage, qu’il en de même pour la mezzanine qui ne fait pas corps avec le bâtiment et que l’humidité est due à la porosité de la pierre bordelaise et aux remontées capillaires qui ne sont pas imputables au vendeur.

S’agissant des indemnités réclamées, M. [P] souligne que l’action rédhibitoire et l’action estimatoire ne peuvent se cumuler et que les devis produits ne reprennent pas les préconisations formulées par l’expert judiciaire.

M. [P] s’oppose enfin à l’exécution provisoire de la décision à intervenir notamment en cas d’annulation de la vente car il pourrait y avoir des difficultés au niveau de la publicité foncière en cas d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 septembre 2025 et la décision mise en délibéré au 3 octobre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°) SUR LES GARANTIES APPLICABLES

Rappel général de la réglementation

D’après les articles 1641 et suivants du Code Civil, le vendeur est en principe tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est toutefois jamais tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Le vendeur est au contraire tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. En présence d’une telle clause de non-garantie, celle-ci doit être écartée si le vendeur avait connaissance du vice (sachant qu’il est présumé le connaître s’il a la qualité de professionnel) ou si une réticence dolosive lui est imputable.

Par ailleurs, en vertu des articles 1792 et suivants du Code Civil, toute personne qui vend, après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est responsable de plein droit, envers l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Cette garantie est applicable pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage pour tous les désordres non apparents.

Sur la qualité du rapport d’expertise judiciaire

C’est à tort que M. [P] soutient que M. [U] aurait outrepassé sa mission concernant l’isolation de la cuisine, les plaques de plâtre ou le mur de douche dans la salle de bain. En effet, les commentaires qui ont pu être faits à ce sujet étaient tous en lien le problème d’humidité anormale (nécessité de poser du placo hydrofuge ou normal) qui faisait bien partie de la mission de l’expert vu l’assignation initiale en référé et la première ordonnance rendue le 3 octobre 2022.

Force est de constater qu’il est parfois difficile de s’appuyer sur le rapport remis par M. [U] étant donné que ses conclusions sont laconiques tant sur la réalité des vices ou désordres que sur leur origine et les travaux propres à y remédier. Il convient toutefois de relever que M. [P] n’a pas facilité la tâche de l’expert puisqu’il s’est plaint à juste titre d’un manque d’information au sujet des travaux que l’ancien propriétaire a entrepris avant de vendre l’immeuble à M. [A]. Ce grief doit toutefois être nuancé dans la mesure où M. [P] a déclaré dans l’acte de vente page 11 avoir réalisé des “travaux de rénovation légère (cloisonnement, ravalement des façades intérieures, planchers, peintures) qui ne nécessitaient pas d’autorisation d’urbanisme et qui n’ont pas porté sur le gros oeuvre”. Le vendeur a également refusé de communiqué son acte d’achat alors que la comparaison entre le prix d’achat et le prix de revente aurait été particulièrement intéressante pour la résolution de ce litige.

Il est par ailleurs regrettable que les réponses de M. [U] soient très brèves à propos des dires transmis par les parties même s’il n’avait pas à se prononcer concernant des problématiques purement juridiques. Cependant, les courtes explications de M. [U] sont au moins en partie compensées par les rapports de trois sapiteurs (SANEO INSPECTION pour l’évacuation des eaux usées, [L] [O] pour les infiltrations en toiture et l’humidité, TEXP INGÉNIERIE pour la solidité de la mezzanine). 

Quoi qu’il en soit, personne n’a soulevé la nullité du rapport d’expertise judiciaire ni sollicité de contre-expertise. Le Tribunal fera donc au mieux avec les éléments dont il dispose.

Sur les infiltrations provenant de la toiture

M. [U] a relevé l’existence de traces d’infiltrations en provenance du toit à trois endroits, et en particulier la présence d’eau sur une plaque de cuisson et dans l’âtre de la cheminée. 

A la lecture de l’attestation d’[Y] [X], il est possible que ces infiltrations soient liées à des glissements de tuiles suite à une intervention d’ouvriers qui sont montés sur le toit de la maison pour procéder à des travaux de sécurisation sur le château voisin dénommé les 4 Fils Aymon en vertu d’un arrêté de péril imminent pris par la commune de [Localité 5] le 2 juillet 2021 (soit après la vente). 

Cela étant dit, le sapiteur [L] [O] a expliqué que les tuiles auraient dû être fixées pour éviter les glissements ainsi que le prévoit le DTU 40.22. Il convient de préciser que les directives techniques unifiées (DTU) n’ont pas de caractère réglementaire mais qu’elles correspondent néanmoins aux règles de l’art habituellement reconnues par les professionnels du bâtiment. Leur non-respect permet donc de caractériser un manquement à l’égard du constructeur concerné. 

M. [O] a également relevé l’absence d’engravement d’un solin en zinc ou d’une tuile canal tranchée fixée dans le mur amont pour assurer une étanchéité parfaite (alors qu’il s’agit d’une pratique simple et efficace depuis le 10ème siècle pour le bâti ancien) ainsi qu’un entourage de cheminée inadapté partant du faîtage. 

Il ressort de ces éléments que les glissements de tuile, quand bien même seraient-ils intervenus accidentellement après la vente du fait d’un tiers, sont en fait liés à une malfaçon qui elle est antérieure à la vente (une mauvaise fixation). La garantie des vices cachés peut donc recevoir application dès lors que ce vice est grave (il nécessite une reprise importante de la toiture puis embellissements intérieurs conformément au devis de la SARL CHEMINÉES & RÉNOVATIONS en annexe du rapport d’expertise).

La clause d’exclusion figurant à ce sujet dans l’acte authentique de vente ne peut être retenue. En effet, M. [P] ne peut sérieusement soutenir qu’il était profane au moment de vendre son bien alors qu’il reconnaît avoir fait lui-même des travaux, qu’il est qualifié d’“artisan” dans l’acte de vente et qu’il dirige une SARL EDCCO EURO DESIGN CONCEPTION A COÛTS OPTIMISÉS (qui selon l’INPI a notamment pour activité des “travaux généraux de bâtiments et aménagement des travaux sur bâtiments” et pour code APE “autres travaux spécialisés de construction”). Il a beau dire qu’il travaille essentiellement dans le domaine très spécifique de “l’installation de machines et équipements mécaniques” comme l’indique le RCS, il n’a pas produit le moindre marché signé en rapport avec cette prétendue activité principale qui ne serait pas celle d’une entreprise spécialisée dans le bâtiment. Ses allégations sont d’autant moins crédibles que M. [P] via sa société EDCCO a adressé à M. [A] un devis en date du 5 juillet 2021 portant sur des travaux de rénovation sur la maison litigieuse comportant des prestations dans différents corps de métier du bâtiment : “placoplâtre, isolation en laine de roche, parquet, carrelage, escalier, cuisine aménagée, ravalement et rejointage des murs en pierres et moelles, peinture, sanitaires, plomberie, VMC, radiateurs, spots électriques, terrasse en bois à l’extérieur”... La mauvaise foi de M. [P] est donc manifeste à ce sujet. Il doit être considéré comme un homme du bâtiment ayant l’habitude de réaliser des travaux variés, et non comme un “artisan” n’ayant aucune connaissance en la matière tel un boucher ou un potier par exemple.

La clause de non garantie des vices cachés sera en conséquence écartée. En tant que vendeur professionnel, il est réputé connaître l’existence de ce premier vice caché.

En revanche, la responsabilité civile décennale des constructeurs instituée par les articles 1792 et suivants du Code Civil n’est pas applique car il n’est pas démontré que M. [P] a fait des travaux au niveau de la couverture avant de revendre son bien.

Sur l’humidité ambiante

Même s’il doit être considéré comme un profane contrairement à son cocontractant, M. [A] pouvait dans une certaine mesure s’apercevoir que la maison qu’il s’apprêtait à acheter était susceptible d’être affectée par des problèmes d’humidité vu le climat local, la présence de mur en vielles pierres et la proximité immédiate d’un château médiéval en mauvais état.

Il n’en demeure pas moins qu’il n’avait pas les compétences suffisantes pour apprécier l’ampleur des graves désordres qui se sont pour lui révélés après la vente (plus précisément lorsque la maison a été mise en location). En effet, le sapiteur [O] a constaté des remontées capillaires matérialisées par la présence en quantité anormale de sels cristallisés qui détruisent progressivement les murs en pierres de tailles ou moellons. Ce phénomène est accentué par l’absence de système de ventilation de type VMC et la pose de panneaux en placoplâtre BA 13 classique dans les pièces dites humides (salle d’eau, cuisine et WC) au lieu de panneaux hydrofuges de couleur verte ainsi que l’absence de grilles de ventilation pour les menuiseries.




Il sera donc tenu pour acquis que ce vice est réellement apparu pour l’acquéreur postérieurement à la vente et qu’il était grave au point de rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Il aurait eu une influence déterminante sur le prix de vente s’il avait été connu en temps utile vu l’importance des travaux réparatoires en résultant (plusieurs dizaines de milliers d’euros comprenant des injections de fluide anti capillaire à la base des murs pour créer une arase étanche + un traitement anti-sels) et l’impossibilité de louer la maison en l’état selon M. [U].

M. [P] doit en répondre sur le fondement de la garantie des vices cachés nonobstant la clause d’exclusion eu égard à sa qualité de vendeur professionnel. Sa responsabilité civile décennale est également engagée puisqu’il a dit à M. [O] qu’il avait à tout le moins appliqué un produit hydrofuge sur le mur de refend en pierre de taille, ce qui démontre qu’il avait connaissance de ce problème d’humidité sans pour autant l’avoir traité efficacement.

Sur les termites

M. [A] a fait réaliser un traitement anti-termites par la SASU LABORATOIRE LAMOLIE les 26 et 27 novembre 2021 pour un coût de 1.980 €.

Même si l’immeuble était affecté par l’humidité, il n’est pas certain que ces insectes xylophages étaient déjà présents avant la vente qui s’est conclue le 21 mai 2021. Au contraire, il ressort du diagnostic obligatoire établi à ce sujet par ACTIV EXPERTISE qu’aucun indice d’infestation de termites n’a été relevé lors de la visite du 2 février 2021 (au moins pour les parties visibles ne nécessitant aucune destruction de l’existant).

Toutefois, il est de notoriété publique que les termites se développent dans les zones humides. Or, la maison vendue par M. [P] était anormalement humide. Quand bien même les termites n’avaient pas infesté l’immeuble avant la vente, leur apparition est alors au moins en partie liée aux travaux inefficaces réalisés par le défendeur pour régler le problème d’humidité qu’il ne pouvait ignorer. La garantie décennale peut donc être retenue sur ce point. Il en de même pour la garantie des vices cachés vu le coût du traitement par rapport au prix de vente.

Sur l’évacuation des eaux usées 

La pièce n°26 communiquée par M. [A], censée correspondre à un courriel de son ex-locataire pour expliquer les raisons de son départ dont des problèmes d’évacuation des eaux usées, ne présente aucune fiabilité concernant son auteur ou la date d’envoi. Elle ne saurait donc constituer une preuve en la matière.

Le rapport d’inspection télévisée des réseaux d’assainissement réalisé par SANEO INSPECTION pour le compte de l’expert judiciaire n’a pas mis en évidence de contrepente ou anomalie.

M. [U] a pour sa part tout au plus relevé une difficulté au niveau d’un regard mais la reprise à effectuer est d’un montant modeste (1.100 € TTC). Ce vice, qui ne peut être qualifié de grave, n’aurait eu aucune réelle influence sur le prix de vente s’il avait été connu en temps utile. La garantie des vices cachés est donc inapplicable.

La responsabilité décennale des constructeurs ne l’est pas davantage dès lors qu’il n’est nullement démontré que M. [P] serait intervenu à ce niveau avant la vente et que de surcroît l’impropriété de l’ouvrage à sa destination n’est pas caractérisée.

Cette réclamation sera en conséquence rejetée.

Sur la mezzanine 

Il ressort de la vérification de la stabilité structurelle effectuée par TEXP INGÉNIERIE pour le compte de l’expert [U] que la mezzanine en bois construite par M. [P] ne respecte pas les règles de l’art puisque les solives sont sous-dimensionnées.

Cependant, il n’est pas établi que cette mezzanine serait actuellement affectée du moindre désordre telle qu’une fissure, un mouvement ou fléchissement de tout ou partie de la structure alors que plus de 4 ans se sont écoulés depuis la vente litigieuse. Il est donc loin d’être acquis que la solidité de la mezzanine est d’ores et déjà compromise. Aucun risque sérieux d’effondrement n’est caractérisé.

Par conséquent, les demandes présentées de ce chef ne peuvent qu’être rejetées quel que soit le fondement juridique invoqué.

Conclusion sur l’application des garanties

En définitive, M. [P] doit, sur le fondement de la garantie légale des vices cachés et /ou sur celui de la garantie décennale des constructeurs, répondre des désordres concernant les infiltrations en provenance de la toiture ainsi que de l’humidité ambiante et des termites mais pas des autres réclamations présentées par M. [A].

2°) SUR LES DEMANDES DÉCOULANT DE L’APPLICATION DE CES GARANTIES

Sur l’annulation de la vente

Si la garantie légale des vices cachés est applicable, l’acquéreur a le choix entre d’une part rendre la chose et se faire restituer le prix et d’autre part se faire rendre une partie du prix.

Conformément à cette option offerte par l’article 1644 du Code Civil, M. [A] souhaite à titre principal que la vente litigieuse soit annulée et que le prix correspondant lui soit restitué. 

Ce choix relève de la liberté de l’acquéreur qui n’est pas tenu de se justifier. Il sera donc fait droit à une telle demande.

Sur les demandes indemnitaires

Ainsi que le prévoit l’article 1645 du Code Civil, M. [A] peut aussi prétendre à des dommages et intérêts dès lors que M. [P] connaissait les vices eu égard à sa qualité de vendeur professionnel et aux travaux qu’il a entrepris. De tels dommages et intérêts peuvent également être sollicités sur le fondement de la garantie décennale due par le vendeur-constructeur.

S’agissant des travaux réparatoires, aucune indemnité ne sera accordée puisque M. [A] a fait le choix de rendre l’immeuble. Il appartiendra donc à M. [P] et à lui seul d’exécuter les travaux réparatoires qui s’imposent.

Il convient également de rejeter la demande de M. [A] au titre du préjudice moral dans la mesure où il n’a produit aucun certificat médical ni aucune attestation démontrant qu’il a été particulièrement affecté par cette affaire et qu’il n’a pas non plus communiqué de justificatif concernant sa situation financière (en particulier le prêt immobilier qu’il est censé avoir souscrit pour acquérir l’immeuble litigieux).

En revanche, il y a lieu de lui allouer une indemnité en réparation de son préjudice locatif. En effet, cet immeuble n’a pas pu être loué car de lourds travaux étaient nécessaires pour qu’il soit habitable dans des conditions décentes. Cette absence de location dure depuis le 1er avril 2022 (date du congé du locataire) soit 42 mois. Néanmoins, il n’est pas certain que ce logement aurait été loué sans discontinuité s’il avait été en bon état (il aurait pu y avoir des périodes de vacance entre deux locataires ou des défauts de paiement du loyer). Ce préjudice sera donc pris en considération pendant 30 mois au regard de la réelle perte de chance subie. Sur la base du loyer correspondant au bail produit, il en résulte une indemnité de 21.600 € (30 mois x 720 €).

3°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Partie perdante, M. [P] supportera les dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire, et sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent également de condamner M. [P] à payer à M. [A] une indemnité de 4.000 € au titre des frais non compris dans les dépens que l’acquéreur a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

4°) SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il est nécessaire de déroger au principe pour éviter toute difficulté concernant la transmission de la propriété de ce bien immobilier notamment en cas de revente avant que la cour d’appel ait statué sur un éventuel recours. 

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ANNULE la vente conclue le 20 mai 2021 entre [Z] [P] et [T] [A] portant sur maison à usage d’habitation rénovée située au [Adresse 2] (désormais au 2 bis de la même impasse suite à une renumérotation de la commune) cadastrée section AK n°[Cadastre 4] lieudit [Adresse 6] pour une contenance de 00 ha 00 a 54 ca,

CONDAMNE [Z] [P] à payer à [T] [A] les sommes suivantes :

- 169.500 € au titre de la restitution du prix de vente consécutive à cette annulation ;

- 21.600 € au titre de son préjudice locatif ; 

CONDAMNE [Z] [P] aux dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE [Z] [P] à payer à [T] [A] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,





ÉCARTE l’exécution provisoire du présent jugement,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.


Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 03 octobre 2025.

Le Greffier, Le Président,



Stéphanie VIGOUROUX Bertrand QUINT