Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 9 octobre 2025

MINUTE N° : 25/00851

JUGEMENT
DU 09 Octobre 2025




N° RC 24/02498







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




S.C.I. TIGROU


ET : 

[J] [E]
[W] [R]




Débats à l'audience du 19 Juin 2025




copie et grosse le :
à Me MORENO



copie le :
à Me CLAIRE
à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 6]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]



TENUE le 09 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B.BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER


DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 09 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. TIGROU, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


D'une Part ;

ET :

Madame [J] [E]
née le 07 Février 2000 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
non comparante

Monsieur [W] [R]
né le 02 Février 1997 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laurie CLAIRE de la SELARL NOCTUA AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


D'autre Part ;


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé à effet du 20 avril 2019, la SCI TIGROU a consenti un bail d'habitation à Madame [J] [E] et Monsieur [W] [R] portant sur un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 450 €. 

Invoquant des impayés de loyers, le 12 février 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location, demeuré infructueux.

La SCI TIGROU a ainsi fait assigner Madame [J] [E] et Monsieur [W] [R] par actes de commissaire de justice du 6 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours en audience de référés afin de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;
- constater que Madame [J] [E] et Monsieur [W] [R] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;
- ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique si besoin ;
- condamner conjointement et solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [W] [R] au paiement de la somme en principal de 920,32 € au titre des impayés de loyers et de charges dus fin avril 2024, à parfaire ;
- condamner conjointement et solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [W] [R] : 
- au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- à la somme de 700,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- aux entiers dépens en ce compris notamment les frais de commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, l’assignation et sa notification à la Préfecture.

Initialement appelé à l’audience du 10 octobre 2024, le dossier a été renvoyé pour actualisation de la situation et demande d’aide juridictionnelle en cours. Appelé à l’audience du 3 avril 2025 selon la procédure de référés, ce dossier a fait l’objet d’un jugement de renvoi au fond à l’audience du 18 juin 2025.

A cette audience, la SCI TIGROU, par la voix de son Conseil, actualise la dette locative à la somme de 3 396,40€, maintient l’ensemble de ses demandes et s’oppose aux demandes reconventionnelles, le logement n’étant pas insalubre. 

Monsieur [W] [R] - par conclusions déposées à l’audience - demande au Tribunal : 
- de le recevoir en ses écritures et les dire bien fondées,
A titre principal : 
- de dire que le logement est insalubre,
- de dire que la SCI TIGROU a manqué à ses obligations,
- Dire que l’état des lieux d’entrée vaut mise en demeure de réaliser les travaux,
- Fixer à 7300 € le montant des dommages et intérêts dus par la SCI TIGROU à Monsieur [W] [R] en réparation de son trouble de jouissance de l’entrée dans les lieux à la décision,
- Ordonner la compensation avec les dettes locatives arrêtées à la somme de 3 229,40 € soit un montant à régler par la SCI TIGROU de 4 070,60 €,
- constater l’extinction de la créance,
- Débouter la SCI TIGROU de sa demande d’exécution de la clause résolutoire,
- Prononcer la réduction du loyer à hauteur de 100 € par mois à compter des présentes conclusions jusqu’à réalisation des travaux de mise en conformité,
- Ordonner la réalisation des travaux de mise en conformité du logement avant le 31 décembre 2025, sous astreinte de 50 € par jour de retard,

A titre subsidiaire : 
- octroyer à Monsieur [W] [R] des délais de paiement aux fins de règlement de la dette locative sur une durée de trois années,
- suspendre les effets de la clause résolutoire

. En tout état de cause : 
- débouter la SCI TIGROU de sa demande d’exécution provisoire,
- Débouter la SCI TIGROU de ses demandes plus amples ou contraires,
- statuer ce que de droit quant aux dépens.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice déposé à étude, Madame [J] [E] n’est ni présente ni représentée. 

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience. 

Le dossier a été mis en délibéré au 12 septembre 2025, prorogé à ce jour.


MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne statue sur le fond que si le juge l’estime recevable et bien fondée. 
Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 février 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur.
Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 20 avril 2019 ainsi que le commandement de payer délivré le 12 février 2024 pour un montant en principal de 1 370,31 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 3 396,40 €.

En s'abstenant de comparaître, Madame [J] [E] s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.
Monsieur [W] [R] - par la voix de son Conseil - n’apporte pas d’éléments de nature à infirmer les éléments relatifs à la dette locative.. 

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Il conviendra de déduire du présent décompte les frais de relance d’un montant de 20,32 € (5*5,08€), qui restent à la charge du bailleur en application de l'article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution et de l’article 4 p de la loi du 6 juillet 1989. 

Le contrat de location signé le 20 avril 2019 précise - article VI - “ qu’en cas de pluralité de locataires, la solidarité des locataires et colocataires est indivisible aux vues de leurs obligations, et en cas de départ d’un colocataire le montant du loyer restera à la charge des colocataires restants, jusqu’à ce qu’ils aient trouvé un nouveau colocataire remplacent”. 

Aucune information ne précise la date de départ de Madame [J] [E], partie sans préavis. Elle reste dès lors soumise aux obligations du présent contrat de location. 

Madame [J] [E] et Monsieur [W] [R] seront solidairement condamnés à verser à la SCI TIGROU la somme de 3 376,08 €, somme arrêtée au 3 juin 2025.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de location signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 12 février 2024 portant sur la somme en principal de 1 370,32 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [J] [E] et Monsieur [W] [R] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer. 

Le commandement de payer fait mention du délai de six semaines, non applicable en l’espèce, le contrat de bail ayant été signé le 20 avril 2019 soit antérieurement à l’entrée en vigueur des dispositions de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 avril 2024.

Sur l’obligation de délivrance d’un logement décent

Selon dispositions de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail...

L’article 1720 de ce même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. 

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé [...], répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation [...] ; qu'il est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement [...] de la garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle ; d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécéssaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués.

Le décret 2002- 120 du 30 janvier 2002 pris en application de la loi sus-citée précise les caractéristiques de décence d’un logement. Il stipule ainsi notamment dans son article 2 : 
- que le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau,
- il (le logement) est protégé contre les infiltrations d’air parasites..

En l’espèce, Monsieur [W] [R] argue du trouble de jouissance qu’il subit eu égard à un logement qui ne respecterait pas les critères de décence.
Il produit l’état des lieux d’entrée réalisé le 20 avril 2019 portant notamment mention de fenêtres et huisseries à changer (garage, pièce à vivre, chambre 1).

Les photos jointes à la présente procédure ne permettent cependant pas de localiser précisément les désordres ni de les dater. Le courrier adressé au maire de la commune l’a été en date du 12 juin 2025 et un signalement sur le site SIGNAL LOGEMENT a été fait à cette même date soit quelques jours seulement avant l’audience alors que Monsieur [W] [R] occupe ce logement depuis plus de 6 années. 

Monsieur [W] [R] ne produit aucun échange avec la SCI TIGROU de nature à éclairer précisément les manquements qui sont reprochés à cette dernière ni aucun constat permettant d’établir la réalité des désordres invoqués. 
 
Dans ces conditions, Monsieur [W] [R] sera débouté de sa demande de dire que la SCI TIGROU a manqué à ses obligations de lui délivrer un logement décent. Il sera débouté de sa demande en réalisation de travaux de mises aux normes du logement. 

Sur les demandes indemnitaires 

Par voie de conséquence, il ne sera pas donné suite aux demandes formées par Monsieur [W] [R] d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance et de réduction de loyer jusqu’à mise aux normes du logement. 

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que le locataire règle son loyer courant depuis décembre 2024. Par la voix de son Conseil, il sollicite des délais de paiement sur 36 mois, 

Compte tenu de la reprise de paiement du loyer courant, des délais de paiement seront accordés à Monsieur [W] [R] selon les modalités précisées ci-après. 

La dette locative pourra être régularisée plus rapidement par les débiteurs si leur situation financière le leur permet,

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur la totalité des sommes engagées pour la présente procédure. Madame [J] [E] et Monsieur [W] [R] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge solidaire de Madame [J] [E] et Monsieur [W] [R] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et le coût de l’assignation.

Monsieur [W] [R] sollicite qu’il ne soit pas fait application de l’exécution provisoire de la présente décision. L’article 514-1 du Code de procédure civile précise que le juge peut l’écarter s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, Tel n’est pas le cas. Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT qu’il n’y a pas manquement de la SCI TIGROU à son obligation de délivrance d’un logement décent ; 

DÉBOUTE Monsieur [W] [R] de sa demande d’indemnité au titre de son préjudice de jouissance ; 

DÉBOUTE Monsieur [W] [R] de sa demande de réduction de son loyer mensuel ; 

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [J] [E] et Monsieur [W] [R] à régler à la SCI TIGROU la somme de 3 376,08 € (TROIS MILLE TROIS CENT SOIXANTE SEIZE EUROS, HUIT CENTIMES) au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 3 juin 2025 ;

AUTORISE Monsieur [W] [R] à s’acquitter de cette somme par 35 mensualités de 90 € et une dernière mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts ; 

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [W] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI TIGROU puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;
* que Monsieur [W] [R] soit condamné à verser à la SCI TIGROU, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

REJETTE la demande de Monsieur [W] [R] et Dit que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; 

Condamne solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [W] [R] à payer à la SCI TIGROU la somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [W] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et le coût de l’assignation,

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; 

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R.412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance mise à disposition au greffe, le neuf octobre deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection