Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 6 octobre 2025

MINUTE N° : 25/00953


JUGEMENT
DU 06 Octobre 2025




N° RC 24/05594







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




TOURS METROPOLE HABITAT


ET : 

[F] [U] [V] [H] [L]




Débats à l'audience du 03 Juillet 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
TOURS METROPOLE HABITAT

Copie à :
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS



TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 5],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Juillet 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Madame [Z], service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier





D'une Part ;

ET :

Madame [F] [U] [V] [H] [L]
née le 29 Novembre 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
comparante



D'autre Part ;







EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé le 13 octobre 2015, l'EPIC TOURS HABITAT aux droits duquel vient l'EPIC TOURS METROPOLE HABITAT a donné à bail à Mme [F] [V] [H] [L], un bien immobilier à usage d'habitation situé à [Adresse 3], pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu, de 246,55 euros. 

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la L'EPIC TOURS METROPOLE HABITAT a fait signifier, le 2 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail à Mme [F] [V] [H] [L] et signalé la situation à la CCAPEX le 5 septembre 2024.

Le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 4 décembre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ; 

- ordonner l'expulsion de Mme [F] [V] [H] [L] devenue occupante sans droit ni titre, avec ses conséquences de droit ; 

- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 030,36 euros au titre des loyers impayés, à parfaire d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives à compter de la résolution du bail jusqu'à la libération de lieux, outre une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa notification, l'assignation.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que sa locataire n'a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu'en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l'audience du 12 juin 2025, L'EPIC TOURS METROPOLE HABITAT, représentée par une salariée munie d'un pouvoir, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à 4 301,64 euros. Il indique que la locataire a repris des versements réguliers depuis 3 mois mais ceux ci sont insuffisant à couvrir le loyer en juin. Un accompagnement social avec le FICOSIL a été mis en place. 

Mme [F] [V] [H] [L], comparait. Elle indique avoir déposé une demande de surendettement déclarée recevable. Elle souhaite changer de logement. Elle précise percevoir un salaire de l'ordre de 2 000 euros plus une allocation d'éducation pour son enfant autiste et les prestations familiales. 
Elle supporte les charges de la vie courante dont 60 euro de frais de trajet.

Le diagnostic social et financier confirme ses dires.

Il a été demandé au parties de communiquer en cours de délibéré la décision de la commission de surendettement. 

L'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogé au 06 octobre 2025.


MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la L'EPIC TOURS METROPOLE HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'État conformément aux dispositions précitées. 

L'action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l'espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

En l'espèce, laL'EPIC TOURS METROPOLE HABITAT produit :

- le bail conclu le 13 octobre 2015 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,

- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 2 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 104,30 euros, 

- une décompte de créance arrêté au 1er juillet 2024, 

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , seul un versement de 450 euros fait par la locataire, ayant été enregistré au crédit du compte dans ce délai.

Mme [F] [V] [H] [L] ne conteste pas le décompte de la créance.

De sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 3 novembre 2024.

- Sur l'incidence de la procédure de surendettement

En application de l'article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.
Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l'acquisition de la clause résolutoire.
En l'espèce, Mme [F] [V] [H] [L] a déposé, le 18 juin 2025, une demande de surendettement, déclarée recevable par décision de la commission de surendettement le 10 juillet 2025 avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
La décision de recevabilité est donc intervenue après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 2 septembre 2024. Elle est donc sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.
Mme [F] [V] [H] [L] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 2 septembre 2024, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surendettement, ne modifie en rien l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 3 novembre 2024. 

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l'article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

L'article 24 VI de la loi précité dispose que "par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;"

En l'espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'Indre et Loire a rendu le 10 juillet 2025, au profit de Mme [F] [V] [H] [L], une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement.

Toutefois, il n'a pas été justifié du caractère définitif de cette décision récente au jour de l'audience. La proximité de la décision de recevabilité et de l'audience ne permet pas vérifier la reprise du paiement des loyers dus à terme échu. 

Toutefois Mme [F] [V] [H] [L] ne sollicite pas de délais suspensif et indique qu'elle est d'accord pour quitter le logement dont le loyer est trop dispendieux au regard de ses moyens ; 

En conséquence, son expulsion sera ordonnée à défaut de départ volontaire. 

- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

Depuis la résiliation du bail, Mme [F] [V] [H] [L] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte faisant apparaître une créance de 4 301,64 euros à la charge de Mme [F] [V] [H] [L] à la date du 1er juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 comprise), au titre des loyers et indemnité d'occupation échus.

Mme [F] [V] [H] [L] est redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d'occupations postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire.

La procédure de surendettement n'interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre executoire dont seule l'exécution sera soumise à ses effets. 

A ce stade de la procédure et en l'absence d'une décision définitive connue, la procédure de surendettement est sans incidence sur la demande en paiement et Mme [F] [V] [H] [L] sera en conséquence condamnée à payer à L'EPIC TOURS METROPOLE HABITAT la somme de 4 017,23 euros après déduction de la somme de 223,45 euros correspondant au frais de commissaire de justice qui seront pris en compte dans les dépens et de la somme de 60,96 euros correspondant aux pénalités d'enquête dont les conditions légales de facturation ne sont pas justifiées. 

3) Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [F] [V] [H] [L], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer. 
 
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2015 entre L'EPIC TOURS METROPOLE HABITAT et Mme [F] [V] [H] [L] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 novembre 2024 ;

CONSTATE que Mme [F] [V] [H] [L] est occupante sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d'habitation ;

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [V] [H] [L] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu'à défaut pour Mme [F] [V] [H] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu'en application des dispositions de l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu'à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [F] [V] [H] [L] à verser à L'EPIC TOURS METROPOLE HABITAT la somme de 4 017,23 euros arrêtée au 1er juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse) au titre des loyers et indemnités d'occupation ;

RAPPELLE que le réglement de la créance se fera conformément aux mesures imposées par la commission de surrendettement. 

CONDAMNE Mme [F] [V] [H] [L] à L'EPIC TOURS METROPOLE HABITAT payer à une indemnité mensuelle d'occupation, provisionelle équivalente au montant des loyers outre revalorisation en cours et des charges justifiées qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail, pour la période courant, à compter du 30 juillet 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [V] [H] [L] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et des notifications à la CCAPEX et à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu'à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'Indre et Loire en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,