Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 6 octobre 2025

MINUTE N° : 25/937


JUGEMENT
DU 06 Octobre 2025




N° RC 24/05868







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




S.A. ICF ATLANTIQUE


ET : 

[D] [I] [L]




Débats à l'audience du 03 Juillet 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Me Julien BERBIGIER

Copie à :
Madame [L]
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS



TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Juillet 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. ICF ATLANTIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS 




D'une Part ;

ET :

Madame [D] [I] [L], demeurant [Adresse 3]
comparante



D'autre Part ;








EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 5 septembre 2022, à effet du 23 septembre 2022, la SA ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Mme [D] [L] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 3], pour un loyer mensuel principal de 530,16 euros, révisable et payable à terme échu outre 105,59 euros de charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SA ICF ATLANTIQUE a :

- saisi la CAF le 29 août 2024 de la situation, 

- fait signifier le 11 septembre 2024 à sa locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail. 

Arguant du défaut d'apurement de la dette visée au commandement dans les deux mois de celui ci, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le même jour, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail et prononcer la résiliation de plein droit du bail ;

- ordonner l’expulsion de Mme [D] [L] devenu occupant sans droit ni titre et de celle de tous occupants de son chef ; 

- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 075,68 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui et à compter de l’assignation pour le surplus, 

- à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges actualisés à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement et de sa notification, de l’assignation avec rappel que les frais d’exécution seront à la charge exclusive du débiteur en application de l’article L111-8 du code de procédures d’exécution. 

A l’audience du 3 juillet 2025, la SA ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à 2 632,34 euros. Il indique que les paiement sont irréguliers.

Mme [D] [L] comparait et explique la situation par diverses difficultés financières. Elle souhaite rester dans le logement et avoir un délai de 12 mois pour apurer la créance. Elle conteste le caractère irrégulier des versements. Elle a repris le réglement des loyers depuis février 2025 et verse 150 euros en plus du loyer courant. Son dernier versement du 1er juillet n’est pas pris en compte sur le décompte de créance du bailleur. Elle perçoit un salaire mensuel moyen de 1 800 euros par mois en CDI et son compagnon qui participe aux charges perçoit 1 800 euros par mois en intérim. Elle a un enfant de 5 ans à charge et héberge sa nièce étudiante de 20 ans. 

Compte tenue de ces demandes et affirmations, une note délibéré a été autorisée pour permettre au bailleur de prendre position sur la demande de délais et la prise en compte du réglement du 1er juillet 2025. Par courrier du 17 juillet, le bailleur a indiqué ne pas être opposé au délais demandés et a réduit sa créance à 1 767,34 euros . 

La fiche d’information est revenue non remplie.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogé au 06 octobre 2025.




MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SA ICF ATLANTIQUE justifie avoir signalé la situation à la CAF et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.


2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, la SA ICF ATLANTIQUE produit :
- le bail du 5 septembre 2022 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux,

- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 11 septembre 2024, pour la somme en principal de 2 556,33 euros, 
- un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2025. 

ll ressort du décompte de créance que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Mme [D] [L] n'ayant procédé dans le délai de deux mois du commandement qu'à un réglement de 1 340 euros.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et invoquée par le bailleur étaient réunies à la date du 12 novembre 2024.

- Sur le paiement de l'arriéré locatif et ses conséquences 

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

Depuis la résiliation du bail, Mme [D] [L] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l'espèce, la SA ICF ATLANTIQUE a produit, un décompte arrêtant sa créance à 1 767,34 euros à la date du 1er juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 comprise).

Mme [D] [L] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. 

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance n’appelle pas d’observation et sera retenue. 

Mme [D] [L] sera condamnée au paiement de la somme de 1 767,34 euros à la date du 1er juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 comprise) au titre de la créance locative. 

Cette somme portera intérêts à compter du commandement pour les causes de celui ci en fonction des réglements perçus et à compter du jugement pour le solde. 

-Sur l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."


En l’espèce, Mme [D] [L] sollicite des délais supensifs. Il ressort du décompte de créance, qu’elle a repris régulièrement le paiement des loyers courants depuis avril 2025 en y ajoutant 150 euros chaque mois. Sa situation, telle qu’elle la décrit est compatible avec l’apurement de la dette à raison de 150 euros par mois en plus du loyer courant ce qu’elle a déjà mis en place.

Le bailleur a donné son accord pour ces délais d’apurement. 

Il apparaît en conséquence légitime de suspendre les effets de la clause pendant le délai de 12 mois qui lui sera octroyé, étant précisé qu'au premier défaut de paiement, l'expulsion des locataires demeurera possible.

En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité des loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.


3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [L], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure coût du commandement compris. 
La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.





PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclus conclu le 5 septembre 2022 entre la SA ICF ATLANTIQUE et Mme [D] [L] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;
 
CONDAMNE Mme [D] [L] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 1 767,34 euros à la date du 1er juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 comprise) au titre de la créance locative avec intérêts à compter du commandement pour les causes de celui ci en fonction des réglements perçus et à compter du jugement pour le solde. ; 

AUTORISE Mme [D] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de cent cinquante euros (150 euros) chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Mme [D] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ICF ATLANTIQUE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [D] [L] soit condamnée à verser à la SA ICF ATLANTIQUE, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers dus et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [L] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification.


REJETE les autres demandes. 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'Indre et Loire en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.



Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,