Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 4 juillet 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 04 Juillet 2025




N° RC 24/02795







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




[F] [M]


ET : 

[Y] [O]




Débats à l'audience du 14 Novembre 2024








copie et grosse le :
à Me PLESSIS
à M. DESNOS


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]



TENUE le 04 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : L. PENNEL
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E.FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 14 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 04 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [F] [M]
né le 01 Janvier 1994 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

assisté de Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant



D'une Part ;
ET :

Madame [Y] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Benoit DESNOS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant



D'autre Part ;




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2023, Madame [Y] [O] a loué à Monsieur [F] [M] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 530,00 euros et 120,00 euros de provisions sur charges, payables d'avance.

Le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 530,00 euros.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement le 5 décembre 2023.

Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 29 février 2024. Cependant, un différend est apparu entre Madame [Y] [O] et Monsieur [F] [M] concernant les circonstances du départ de celui-ci du logement et la restitution du dépôt de garantie.

Monsieur [F] [M] a initié une conciliation avec Madame [Y] [O], mais un constat d'échec de cette tentative a été établi le 23 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à l'étude le 6 juin 2024, Monsieur [F] [M] a fait assigner Madame [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de restitution de son dépôt de garantie et de condamnation à des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 14 novembre 2024.

Monsieur [F] [M], assisté de son conseil, a fait viser un jeu de conclusions par lesquelles il demande de :
- Condamner Madame [Y] [O] à restituer à Monsieur [F] [M] le dépôt de garantie d'un montant de 530,00 euros avec une pénalité d'un montant de 10% du montant du loyer initial par mois de retard à compter du 1er juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ;
- Condamner Madame [Y] [O] à verser à Monsieur [F] [M] 15 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Débouter Madame [Y] [O] de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions contraires aux présentes écritures Monsieur [F] [M] ;
- Condamner Madame [Y] [O] à verser à Monsieur [F] [M] la somme de 3000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [Y] [O] aux entiers dépens.

À l'audience, Monsieur [F] [M] dit avoir subi un harcèlement de la part de Madame [Y] [O], celle-ci ayant notamment refusé de lui remettre des attestations de logement ou des quittances de loyer. Alors qu'il avait annoncé son départ pour le 4 mars 2024, Madame [O] aurait forcé en son absence l'entrée de son logement le 29 février 2024, accompagnée d'un homme se présentant comme un policier, et aurait mis ses affaires sur le palier. Monsieur [M] a contacté les forces de l'ordre et a dû partir du logement dans la précipitation, sans effectuer de rangement. Il précise avoir déposé plainte auprès du procureur de la République et de l'IGPN et que l'état des lieux de sortie a été dressé en son absence.

Madame [Y] [O], représentée par son conseil, a fait viser un jeu de conclusions par lesquelles elle demande de :
- Débouter Monsieur [F] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Recevoir Madame [Y] [O] en ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner Monsieur [F] [M] à verser à Madame [Y] [O] la somme de 1 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [F] [M] aux entiers dépens.

Madame [Y] [O] expose qu'au cours de sa location, Monsieur [F] [M] a manqué à ses obligations, notamment en laissant ouverte sa porte d'entrée. En février 2023, il a proposé de payer 400,00 euros au titre de son loyer, le reste devant être retenu sur son dépôt de garantie, mais ce paiement n'a pas été effectué. Elle se prévaut d'un état des lieux de sortie signé contradictoirement et ajoute avoir restitué 133,15 euros sur le dépôt de garantie.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré, après prorogation, au 04 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur les demandes principales

Sur la demande de restitution du solde du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, Monsieur [F] [M] sollicite la restitution de son dépôt de garantie, d'un montant de 530,00 euros, suite à son départ du logement loué le 29 février 2024, ce à quoi s'oppose Madame [Y] [O].

Au regard de l'état des lieux d'entrée du 5 décembre 2023 et de l'état des lieux de sortie du 29 février 2024, tous deux contradictoirement signés, la seule dégradation constatée consiste en l'état de saleté du logement. Plus précisément, sont inscrites les mentions « pas de dégradation mais très sale » pour le salon, « très sale » pour la salle de bain, « RAS sale » pour la chambre et « sale » pour les sanitaires.

Madame [Y] [O], au titre de frais de nettoyage, a retenu la somme de 420,00 euros sur le dépôt de garantie. Ce montant s'appuie sur une facture de nettoyage émise par la société E-I NETTOYAGE le 1er mars 2024, laquelle comptabilise 14 heures de travail au taux horaire de 30,00 euros.

De son côté, Monsieur [F] [M] estime cette somme disproportionnée pour un appartement de 18m². Il indique également que les circonstances particulières de son départ du logement ne lui ont pas permis de le nettoyer. En effet, il explique qu'en raison d'un désaccord avec Madame [O] sur la date de sortie, celle-ci aurait forcé la porte d'entrée du logement, accompagnée d'un homme se présentant comme un policier, et aurait fait évacuer les affaires personnelles de Monsieur [M], le forçant à précipiter son déménagement.

L'état des lieux de sortie du 29 février 2024 a été signé des deux parties et Monsieur [F] [M] n'en conteste pas le contenu. Dès lors, cet acte fait foi de l'état du logement au moment du départ du locataire et peut fonder des réparations locatives. Les circonstances dans lesquelles ce départ a eu lieu sont indifférentes.

En revanche, l'indemnité retenue par le bailleur sur le dépôt de garantie, au titre des réparations locatives, doit être proportionnée à la dégradation constatée. En l'espèce, s'il est bien avéré que le logement a été rendu dans un état de saleté, cette constatation repose sur des mentions générales qui ne permettent pas d'en mesurer l'ampleur. Madame [O] ne démontre donc pas en quelle mesure 14 heures de travail ont été nécessaires pour nettoyer un appartement dont il ressort du contrat de bail qu'il comprend deux pièces pour une superficie totale de 18m². 

Il convient de préciser que les photographies du logement que produit Madame [Y] [O] postérieures à l'état des lieux de sortie et non circonstanciées n'ont donc pas de valeur probatoire. Quant à celles datées du 29 février 2024, elles montrent le logement en cours d'habitation ce qui correspond aux circonstances de fait exposées par les parties. Outre les biens personnels laissés sur place, le logement n'est certes pas nettoyé mais n'apparaît pas se trouver dans un état de saleté excessif.

Pour un appartement de cette taille, sans précisions sur l'état d'encrassement constaté, deux heures de nettoyage apparaissent suffisantes. Compte tenu du taux horaires mentionné sur la facture de l'entreprise E-I NETTOYAGE, qui n'apparaît pas excessif, une indemnité de 60,00 euros est suffisante.

Par conséquent, Madame [Y] [O] est condamnée à restituer à Monsieur [F] [M] la somme de 470,00 euros. Cette condamnation est assortie de la majoration légale de 10% à compter du 1er juin 2024, date à laquelle a pris fin le délai de restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

L'article 1719 3° du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Par ailleurs, l'article 6a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

En l'espèce, pour demander une indemnité de 15 000,00 euros, Monsieur [F] [M] reproche à Madame [Y] [O] de lui avoir reproché à tort, à de nombreuses reprises, de consommer trop d'électricité pour se chauffer et de laisser sa porte d'entrée et sa fenêtre ouverte avec le chauffage allumé. Elle aurait coupé à trois reprises l'alimentation électrique du logement. Madame [O] aurait également empêché Monsieur [M] d'accéder à la machine à laver de l'immeuble. Il lui est aussi reproché d'avoir refusé de fournir une attestation de logement à Monsieur [M] afin de lui permettre de renouveler sa carte de séjour. Enfin, Monsieur [M] estime avoir été illégalement chassé du logement le 29 février 2024, alors que son préavis courait jusqu'au 5 mars 2024. Il précise que ces circonstances ont été sources d'anxiété pour lui.

De son côté, Madame [Y] [O] déclare avoir seulement rappelé à Monsieur [F] [M] des règles de savoir-vivre sur le chauffage et l'aération du logement. Elle estime que le locataire s'est montré intrusif en sollicitant d'utiliser la machine à laver ou en lui empruntant des draps. Elle affirme avoir fourni tous les documents demandés. S'agissant des circonstances du départ de Monsieur [M], Madame [O] déclare que celui-ci a voulu changer la date au dernier moment et a finalement quitté le logement de lui-même. Monsieur [M], en tout état de cause, ne démontrerait pas son préjudice, notamment son anxiété.

Sur l'insistance alléguée de Madame [Y] [O] envers son locataire, Monsieur [F] [M] produit un message daté du 13 février 2024, attribué à Madame [O], par lequel elle envoie la photographie d'une fenêtre de toit ouverte dont elle demande à Monsieur [M] la fermeture ainsi que la coupure du chauffage, pour des raisons de consommation électrique. Deux autres messages de Madame [O] versés aux débats, non datés mais antérieurs au 5 février 2024, demandent à Monsieur [M] de ne pas chauffer l'appartement au dessus de 20°C et lui rappellent de fermer sa porte d'entrée, celle-ci ayant été trouvée ouverte à plusieurs reprises.

Ces seuls messages sont des rappels à l'ordre sans caractère insultant ou répétitif. Ils ne sauraient donc, en eux-même, constituer un trouble de jouissance, et ne peuvent suffire à caractériser une attitude intrusive de Madame [O] dans la vie personnelle de son locataire. Par ailleurs, les éléments les plus circonstanciés sur les agissements imputés à Madame [O] en cours de bail sont les courriers écrits par Monsieur [M], soit ses propres déclarations, ce qui ne constitue pas une preuve objective.

De même, s'agissant de la machine à laver, le seul élément objectif s'y rapportant est un message de Madame [O] en date du 5 février 2024, dans lequel elle écrit notamment : « Je t'ai prêté la machine à laver sans contrepartie ». En réponse de ce message, Monsieur [F] [M] ne prétend pas que Madame [O] ment mais lui reproche l'absence de machine à laver dans le logement. Une faute de Madame [Y] [O] sur ce point n'apparaît donc pas non plus fondée.

En ce qui concerne l'attestation d'hébergement, Monsieur [F] [M] justifie bien avoir demandé ce document en urgence le 8 février 2024, ce à quoi Madame [Y] [O] s'est refusée dans un premier temps en raison du préavis en cours et d'un différend sur le versement des loyers. Il n'est cependant pas démontré que ce refus a perduré par la suite et qu'il ait eu une incidence réelle sur la régularité du séjour de Monsieur [M]. Aucun préjudice n'est donc caractérisé sur ce point.

Sur les circonstances du départ de Monsieur [F] [M], celui-ci justifie avoir fait part à Madame [Y] [O], le 5 février 2024, de son intention de quitter le logement, avec un préavis d'un mois. Ce préavis effectué par courrier électronique ne répond pas aux conditions fixées par la loi du 6 juillet 1989 mais sa validité ainsi que sa durée n'ont pas été contestées par la bailleresse, comme le révèlent les échanges ultérieurs entre les parties. Le délai de préavis a donc expiré le 6 mars 2024. 

Pour se prévaloir d'une date de départ antérieure, Madame [O] se fonde sur un seul message du locataire, daté du 5 février 2024, lequel indique : « A la fin du mois je vous laisse les clés et je m'en vais comme ça plus de problème ». Ces propos sont trop vagues et informels pour y voir une volonté d'abréger le délai de préavis.

Il ressort des courriels que Monsieur [F] [M] verse aux débats, échangés le 22 février 2024 entre Madame [Y] [O] et lui, qu'il existait une incompatibilité d'emploi du temps entre les parties sur la date de sortie, Monsieur [M] n'étant disponible que le 1er mars 2024 tandis que Madame [O] ne l'était que la veille. Les messages écrits par la bailleresse permettent de comprendre que celle-ci avait prévu l'intervention d'une société de ménage avant même que le locataire ne lui donne ses disponibilités pour effectuer l'état des lieux de sortie. Une fois informée de l'indisponibilité de Monsieur [F] [M], Madame [Y] [O] a refusé de changer la date de l'état des lieux ou de trouver une autre date.

Sur les faits survenus le 29 février 2024, Monsieur [F] [M] produit notamment un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 1er mars 2024. Il y relate avoir constaté, en revenant du travail, que les serrures de son logement étaient cassées, que ses affaires avaient été mises sur le palier et que Madame [Y] [O] se trouvait dans le logement avec un individu se présentant comme un policier. Les forces de l'ordre sont intervenues à la demande de Monsieur [M] et il est parti du logement en emmenant ses affaires, parmi lesquelles manquaient la somme de 1 500,00 euros en espèce et ses diplômes d'ingénieur. Par la suite, Monsieur [F] [M] a déposé une plainte relatant les même faits auprès du procureur de la République, par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 avril 2024, et a également saisi l'IGPN le 13 mars 2024 en raison des circonstances d'intervention des forces de l'ordre. Monsieur [F] [M] a également consulté un médecin généraliste le 29 février 2024, lequel a constaté une lésion cutanée et un syndrome anxieux modéré.

Plusieurs photographies, datées du 29 février 2024 à 17h18, sont produites par Monsieur [F] [M]. On peut y voir un amoncellement d'affaires personnelles au sol ou dans une voiture, sans que ces seuls clichés puissent éclairer sur les circonstances dans lesquelles ils ont été pris. En revanche, les photographies prises par Madame [Y] [O] à cette même date montrent le logement meublé et visiblement en cours d'habitation, des affaires personnelles ou des reliefs de repas étant encore visibles. Ces éléments rendent peu vraisemblable le récit fait par Madame [O] d'un départ volontaire de son locataire à cette date. Au contraire, il est manifeste que Monsieur [M] n'était pas prêt à quitter le logement le 29 février 2024.

Les éléments matériels produits en l'espèce, notamment les propres photographies de la bailleresse, ainsi que la concordance des différentes déclarations de Monsieur [F] [M], conduisent à accorder du crédit à ses propos. Nonobstant l'irrégularité du préavis de départ, il apparaît que les parties étaient convenues d'un préavis d'un mois à compter du 5 février 2024. Par la suite, dans un contexte conflictuel avec le locataire, Madame [Y] [O] a unilatéralement pris ses dispositions pour organiser le départ de Monsieur [M] du logement en amont de la date de préavis, en ne se fondant que sur un message imprécis de celui-ci. Si les circonstances exactes du départ survenu le 29 février 2024 restent à appuyer par des éléments matériels, il apparaît que ce départ ne s'est pas fait avec la tranquillité attendue en raison des agissements de la bailleresse. Celle-ci a donc manqué à son obligation de jouissance paisible envers Monsieur [F] [M].

En conséquence de sa faute, Madame [Y] [O] est condamnée au paiement de la somme de 2000,00 euros à titre d'indemnité.

II. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [M] le montant des dépenses engagées pour la présente instance. En conséquence, Madame [Y] [O] sera condamnée à lui verser la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Y] [O] à verser la somme de QUATRE CENT SOIXANTE-DIX EUROS (470,00 euros) à Monsieur [F] [M] au titre du solde du dépôt de garantie qui avait été initialement remis par le locataire lors de la signature du bail par Monsieur [F] [M] relatif au logement situé [Adresse 4]

DIT que le solde de ce dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, soit de la somme de 47,00 euros, à compter du 1er juin 2024 et jusqu'à sa restitution, pour chaque période mensuelle commencée en retard ;

CONDAMNE Madame [Y] [O] au paiement de la somme de DEUX MILLE EUROS (2000,00 euros) à titre d'indemnisation pour préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [Y] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [Y] [O] à payer à Monsieur [F] [M] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE que le jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 04 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DJAMAA, juge des contentieux de la protection, et par E. FOURNIER, greffière.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection