Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 6 octobre 2025

MINUTE N° : 25/00782


JUGEMENT
DU 06 Octobre 2025




N° RC 25/02265







DÉCISION
réputée contradictoire et en dernier ressort




[Localité 8] METROPOLE HABITAT


ET : 

[N] [H]




Débats à l'audience du 05 Juin 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Maître MORENO 

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 6]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Juin 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 8] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant




D'une Part ;

ET :

Monsieur [N] [H]
né le 26 Septembre 1998 à [Localité 5], demeurant [Adresse 7]
non comparant



D'autre Part ;





RG 25/02265


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 août 2020, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] METROPOLE HABITAT, anciennement l’OPH [Localité 8] HABITAT, a consenti un bail d'habitation à Monsieur [H] [N] portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à [Localité 9] moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 219,50 € hors charges.

Le 29 décembre 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers et de justifier de l’occupation du logement demeuré infructueux.

Le 29 février 2024, la SELARL MG HUISSIERS, commissaires de justice, a dressé un procès verbal de constat d’abandon des lieux.

Par ordonnance du 8 mars 2024 signifiée le 13 mars 2024 selon les modalités de l’article 659 du code procédure civile, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS a constaté la résiliation du bail et autorisé la reprise du local d’habitation situé [Adresse 2], à TOURS (37000) par le bailleur.

La SELARL MG HUISSIERS, commissaires de justice, a dressé un procès verbal de reprise des lieux en date du 11 juin 2024 ainsi qu’un procès verbal d’état des lieux sortant en date du 6 août 2024. 

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [H] [N] par acte d'huissier du 27 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la condamnation de Monsieur [H] [N] au paiement de la somme de 1 832,69 € au titre des loyers impayés au jour de la reprise du logement ;

- la condamnation de Monsieur [H] [N] au paiement de la somme de 3 048,76 € au titre des réparations locatives ;

- la condamnation de Monsieur [H] [N] au paiement de la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive ; 

- la condamnation de Monsieur [H] [N] au paiement de la somme de 800,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- la condamnation de Monsieur [H] [N] aux dépens qui comprendont le coût des actes relatifs à la procédure d’abandon (PV de constat d’abandon), à la reprise des lieux, ainsi que le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 5 juin 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 8] HABITAT - représenté par son conseil - maintient les termes de son assignation.
Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 27 février 2025 signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [H] [N] était ni présent ni représenté à l’audience.
La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogé au 6 octobre 2025.

MOTIFS
Sur les dégradations locatives
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : 
“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; 
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”. 
Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.
L’article 1755 du code civil prévoit qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. La vétusté se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, le bailleur produit l’état des lieux entrant établi contradictoirement entre les parties le 7 août 2020 ainsi que le procès verbal d’état des lieux sortant dressé par la SELARL MG HUISSIERS, commissaires de justice, en date du 6 août 2024, l’estimation des dégradations locataives et les factures de réparation.
Il résulte de l’état des lieux d’entrée que le logement a été délivré à Monsieur [H] en bon état d’entretien général. En revanche, l’état des lieux sortant dressé par la SELARL MG HUISSIERS, commissaires de justice, en date du 6 août 2024, laisse apparaître que le logement a été restitué sale, que les murs, sols, plinthes et équipements de toutes les pièces sont encrassées nécessitant un décapage voire une remise en peinture, que la bouton de la chasse d’eau des toilettes est à remplacer, que l’évacuation de la douche est bouchée par des déchets, que les joints silicone du bac à douche sont noircis et que le détecteur de fumée ne fonctionne pas. Il apparaît, en outre, que les huit clés délivrées à Monsieur [H] à l’entrée dans les lieux n’ont pas été restituées.
L’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT verse aux débats :
- une facture PINXYL de 2 448,15 € portant sur la remise en peinture de l’ensemble du logement, 

- une facture [Z] Menuiserie pour un montant de 576,40 € portant sur le remplacement du meuble sous évier de la cuisine , de la remise en jeu dans la salle d’eau, du remplacement de la serrure et de la béquille de la porte du débarras et le remplacement d’une serrure dans le hall,
 
- la facture ENGIE Solutions de 935,23 € sur le remplacement du réservoir, de l’évier inox, du joint, du siphon et débouchage de la canalisation, 

- la facture SENI d’un montant de 183,12 € concernant le décapage du logement, 

- la facture SOGETREL de 65,18 € concernant le remplacement et la pose du détecteur de fumée.

Or, le bailleur ne démontre pas la nécessité de repeindre l’ensemble du logement et donc que le seul nettoyage ait été insuffisant à réparer le préjudice subi. Il ne démontre pas, non plus, la nécessité de remplacer l’évier de la cuisine et le meuble sous évier. Il sera donc débouté de ses demandes à ce titre.
Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [N] à verser à l’OPH [Localité 8] HABITAT la somme de 787,12 € au titre des dégradations locatives à laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 219,00 € soit la somme de 568,12 €.

Sur les loyers et charges impayés
Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 5 août 2020, le commandement de payer délivré le 29 décembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 23 septembre 2024 faisant apparaître une somme de 6 176,80 € à la charge du locataire dont 2 053,87 € au titre des loyers et charges.
Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 446,01 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.
Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme mensuelle de 7,62 € de janvier à juin 2024, outre 20,00 € au titre des frais de dossier, correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. 
Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 65,72 € à ce titre.
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [N] à verser à l’OPH [Localité 8] HABITAT la somme de 1 542,14 € (2 053,87 € - 446,01 € - 65,72 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 23 septembre 2024.

Sur l'exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens
L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. 
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque l'état des lieux ne peut être établi de façon contradictoire entre les parties, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat.
Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [H] [N] sauf en ce qui concerne le procès verbal d’état des lieux sortant dressé par la SELARL MG HUISSIERS, commissaires de justice, en date du 6 août 2024 pour lequel seule la moitié des frais sera mis à sa charge.
RG 25/02265

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer à l’OPH [Localité 8] HABITAT la somme de 568,12 € (CINQ CENT SOIXANTE HUIT EUROS ET DOUZE CENTIMES) déduction faite du dépôt de garantie de 219,00 € au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer à l’OPH [Localité 8] HABITAT la somme de 1 542,14 € (MILLE CINQ CENT QUARANTE DEUX EUROS ET QUATORZE CENTIMES) au titre des loyers et charges dus au 23 septembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

DEBOUTE le demandeur de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] aux dépens comprenant la moitié du coût du constat d’état des lieux sortant dressé le 6 août 2024 par commissaire de justice.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,