Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 juillet 2025

MINUTE N° : 25/00745


JUGEMENT
DU 03 Juillet 2025




N° RC 25/00222







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




S.C.I. FICOSIL


ET : 

[K] [C]




Débats à l'audience du 22 Mai 2025




copie et grosse le :
à Me D’INDY



copie le :
à M. [C]
à M. Le Préfet d’[Localité 4] et [Localité 5]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]



TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mai 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FICOSIL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant



D'une Part ;

ET :

Monsieur [K] [C]
né le 16 Janvier 1974 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

comparant



D'autre Part ;







 EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé des 23 septembre 2021, à effet du 30 septembre 2021, la SCI FICOSIL a consenti un bail d'habitation à Monsieur [T] [C] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 327,61 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 11 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La SCI FICOSIL a ainsi fait assigner Monsieur [T] [C] par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir:
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [T] [C] ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [T] [C] se trouve être occupant sans droit ni titre;
- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique;
- condamner Monsieur [T] [C] au paiement de la somme en principal de 963,46 € au titre des impayés de loyers et de charges au 6 novembre 2024 ;
- condamner Monsieur [T] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- condamner Monsieur [T] [C] à verser à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [T] [C] aux entiers dépens comprenant notamment le commandement de payer.

A l’audience du 22 mai 2025, la SCI FICOSIL précise que Monsieur [T] [C] a repris le paiement de son loyer, que les aides personnelles au logement sont à nouveau perçues. Elle indique que la Commission de surendettement a prononcé le 17 avril 2025 des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et que dette décision est contestée par la FICOSIL. Elle indique être d’accord pour l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [T] [C] explique à l’audience avoir repris une activité professionnelle en intérim à la société COLAS. Il perçoit 140 € d’aides personnelles au logement et confirme avoir repris le paiement de son loyer régulièrement depuis début 2025. Il propose de régler 188 € chaque mois. 

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.


MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 23 novembre 2022, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur. 

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 4] et [Localité 5] par voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 23 septembre 2021, le commandement de payer délivré le 11 juillet 2024 pour un montant en principal de 986,86 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 662,07 € hors frais.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Le bailleur a d’ores et déjà déduit les frais de commissaire de justice à hauteur de 268,81 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après

Monsieur [T] [C] sera ainsi condamné à verser à la SCI FICOSIL la somme demandée de 662,07 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 11 juillet 2024 portant sur la somme en principal de 986,86 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90 - 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [T] [C] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de six semaines mentionné au commandement de payer. 

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 23 septembre 2021 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 septembre 2024. 

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers au profit du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge du tribunal d'instance statuant sur cette contestation. 

Le bailleur indique que Monsieur [T] [C] a repris le paiement de son loyer courant depuis janvier 2025. Il propose l’accord de délais de paiement. 

Compte tenu de l’accord du bailleur sur un plan d’apurement, de la reprise de paiement du loyer courant et de la capacité financière de Monsieur [T] [C], il lui sera accordé des délais selon les modalités précisées ci-après, à effet suspensif de la clause résolutoire jusqu’au prononcé de la décision du juge statuant sur la contestation formée à l'encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers.


Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [T] [C] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2021 entre Monsieur [T] [C] et le SCI FICOSIL concernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 12 septembre 2024 ; 

Condamne Monsieur [T] [C] à payer à la SCI FICOSIL la somme de 662,07 € (SIX CENT SOIXANTE DEUX EUROS, SEPTCENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 mai 2025 ; 

Autorise Monsieur [T] [C] à s’acquitter de cette somme par paiement chaque mois de 188 € au titre des loyers et charges après déduction des aides personnelles au logement et pour apurement de sa dette locative ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire jusqu’à décision du juge statuant sur la contestation des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prises par la Commission de surendettement au profit de Monsieur [T] [C] ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Monsieur [T] [C] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FICOSILpuisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [T] [C] soit condamné à verser à la SCI FICOSIL, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [T] [C] aux entiers dépens de l’instance ; 

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 3 juillet deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection