Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 juillet 2025

MINUTE N° : 25/00735


JUGEMENT
DU 03 Juillet 2025




N° RC 25/00221







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




SCI LE PERE GORIOT


ET : 

[Z] [S]




Débats à l'audience du 22 Mai 2025




copie et grosse le :
à la SCI du Père Goriot



copie le :
à M. Le Préfet d’[Localité 6] et [Localité 7]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]



TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mai 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

SCI LE PERE GORIOT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [K] [U], son gérant


D'une Part ;

ET :

Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparante


D'autre Part ;











EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2020, la SCI LE PERE GORIOT a consenti un bail d'habitation à Madame [Z] [S] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 400 € et 80 € de provisions pour charges .

Invoquant des impayés de loyers, le 25 juillet 2024, la SCI LE PERE GORIOTa fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La SCI LE PERE GORIOT a ainsi fait assigner Madame [Z] [S] par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail de Madame [Z] [S] ;
- ordonner l’expulsion de Madame [Z] [S], occupant sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner Madame [Z] [S] au paiement de la somme en principal de 4 788,33 € au titre des impayés de loyers et de charges ;
- condamner Madame [Z] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- condamner Madame [Z] [S] à verser à la SCI LE PERE GORIOT la somme de 800.00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Madame [Z] [S] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX.
A l’audience du 22 mai 2025, Monsieur [U] [K], muni d’un pouvoir de Monsieur [E] [K], gérant de la SCI LE PERE GORIOT - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 5 211,32 € au 22 mai 2025. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à étude, Madame [Z] [S] n’est ni présente ni représentée. 

Il ressort du diagnostic social et financier que Madame [Z] [S] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par la [Adresse 8].

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 juillet 2024, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 2 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le1er juillet 2020 ainsi que le commandement de payer délivré le 25 juillet 2024 pour un montant en principal de 4 183,26 € et le décompte actualisé au 22 mai 2025 à la somme de 5 211,32 €.
En s'abstenant de comparaître, le locataire s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Un mois avant la régularisation, le bailleur communiquer au locataire : 
- Un décompte des charges selon leur nature, 
- dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. La clé de répartition des charges entre les logements d’un immeuble collectif appartenant au même bailleur doit être aussi précise et équitable que possible. 
A l’envoi du décompte, le bailleur tient à disposition du locataire les pièces justificatives pendant un délai de 6 mois.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, le décompte produit comporte des montants au titre de factures d’électricité imputées à la locataire, sans que ne soit produites lesdites factures. Le montant total de 2 240,02 €, non justifié par le bailleur, ne sera pas retenu. 

Madame [Z] [S] sera ainsi condamnée à verser à la SCI LE PERE GORIOT la somme de 2 971,30 € arrêtée au 22 mai 2025, échéance de mai incluse.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 25 juillet 2024 portant sur la somme en principal de 4 183,26 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [Z] [S] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de six semaines mentionné au commandement de payer.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 1er juillet 2020 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 septembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.
Il ressort du décompte produit que Madame [Z] [S] n’a pas repris le paiement de son loyer. Non comparante à l’audience, il n’a pu apporter d’éléments sur sa situation personnelle ni formuler de demande de délais.

En l’absence de paiement du loyer courant et en l’absence d’informations relatives à la capacité financière de Madame [Z] [S], il ne pourra lui être accordé des délais de paiement. Son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après. 

Sur l'indemnité d'occupation

Madame [Z] [S] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [Z] [S] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le1er juillet 2020 entre Madame [Z] [S] et la SCI LE PERE GORIOT - concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 26 septembre 2024 ;

Condamne Madame [Z] [S] à payer à la SCI LE PERE GORIOT la somme de 2 971,30 € (DEUX MILLE NEUF CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS, TRENTE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 mai 2025 ;

Dit que Madame [Z] [S] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Madame [Z] [S] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut, par Madame [Z] [S], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Madame [Z] [S] à payer à la SCI LE PERE GORIOT une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; 

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [Z] [S] aux entiers dépens de l’instance ; 

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois juillet deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection