Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 juillet 2025

MINUTE N° : 


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 04 Juillet 2025




N° RC 24/00011







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




[K] [P]
[O] [T]


ET : 

S.A.R.L. LA CENTRALE IMMOBILIERE Agence ORPI
[H] [N]
[G] [F]
[E] [X]




Débats à l'audience du 14 Novembre 2024





copie et grosse 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]


TENUE le 04 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : L. PENNEL
GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER


DÉBATS :

A l'audience publique du 14 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 04 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [K] [P]
né le 29 Mai 2004 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

Madame [O] [T]
née le 29 Juin 2005 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

assistés de Me Christophe GALAND, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant


D'une Part ;
ET :

S.A.R.L. LA CENTRALE IMMOBILIERE Agence ORPI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Monsieur [H] [N], demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [F], demeurant [Adresse 3]

Madame [E] [X], demeurant [Adresse 5]

représentés par Me PLESSIS, avocat au barreau de TOURS 


D'autre Part ;




RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 23 août 2023, Monsieur [H] [N], Madame [G] [F] et Madame [E] [X], ci-après les consorts [W]-[X], représentés par l'EURL LA CENTRALE IMMOBILIÈRE en qualité de mandataire, ont loué à Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 480,00 euros et 51,00 euros de provisions sur charges, payables d'avance. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 12 octobre 2023.

Se prévalant de manquements des bailleurs à leurs obligations, Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] ont fait assigner :
l'EURL LA CENTRALE IMMOBILIÈRE, par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024 remis à tierce personne présente au domicile,Monsieur [H] [N] et Madame [G] [F], par actes de commissaire de justice du 25 avril 2024 remis à l'étude,Madame [E] [X], par acte de commissaire de justice du 27 avril 2024 remis à l'étude,devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins suivantes :
Condamner les consorts [W]-[X] ainsi que l'EURL LA CENTRALE IMMOBILIÈRE, agence ORPI, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard commençant à courir dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir d'avoir à :faire procéder aux travaux de nature à mettre un terme aux infiltrations subies par Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T];faire procéder au travaux de reprise et embellissement nécessaires consécutivement au sinistre ;Réduire le montant du loyer à hauteur de 40% soit à hauteur de 192,00 euros par mois ;Autoriser Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] à consigner le surplus du montant du loyer mensuel hors charges, soit 288,00 euros, jusqu'à la réalisation des travaux prescrits ;Condamner les consorts [W]-[X] ainsi que l'EURL LA CENTRALE IMMOBILIÈRE, agence ORPI, à payer à Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
L’affaire a été appelée, après un renvoi, à l’audience du 14 novembre 2024.

A l'audience, Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T], assistés de leur conseil, ont exposé que leur logement avait subi un dégât des eaux en novembre 2023, lequel a été indemnisé par les assurances. Cette indemnisation n'a cependant donné lieu à aucun travaux de réparation, si bien que de l'humidité continue de stagner dans les murs et de la moisissure continue de se former. L'entreprise mandatée refuse d'intervenir en raison du trop fort taux d'humidité. La chambre du logement est inutilisable en raison de cette situation. S'agissant de l'agence mandataire, les demandeurs déclarent qu'elle a tenté de faire intervenir l'assurance de l'immeuble en novembre 2023. Les demandeurs estiment que les conventions entre assureurs s'agissant de l'indemnisation des sinistres ne leur sont pas opposables. 

Les consorts [W]-[X] ainsi que l'EURL LA CENTRALE IMMOBILIÈRE, représentés par leur conseil, ont fait viser un jeu de conclusions par lesquelles ils demandent de :
À titre principal,
Constater que Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] sont irrecevables à agir contre les consorts [W]-[X] ainsi que l'EURL LA CENTRALE IMMOBILIÈRE ;En conséquence, les débouter de l'ensemble de leurs demandes ;À titre subsidiaire,
Débouter Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] en tant qu'ils sont mal fondés ;En tout état de cause,
Condamner in solidum Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] à verser aux consorts [W]-[X] la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner in solidum Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] à verser aux consorts [W]-[X] la somme de 1 200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Les condamner in solidum aux entiers dépens de l'instance.
À l'audience, les défendeurs ont estimé que les demandeurs ne fournissaient pas de description objective des désordres au sein de leur logement, en ne produisant pas d'expertise et en ne précisant pas quels murs étaient affectés. Ils ont fait valoir qu'alors que le sinistre était survenu le 12 novembre 2023, un couvreur était intervenu à leur demande le 29 novembre 2023. L'assurance du locataire est intervenue à partir d'avril 2024, et malgré un devis fait en mai 2024, les désordres sont toujours en cours. Les défendeurs s'estiment dépendants de l'assurance du locataire, en raison de la convention ISRI qu'ils produisent.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré, après prorogation, au 04 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.

Les défendeurs font valoir que l'EURL LA CENTRALE IMMOBILIÈRE n'a que qualité de mandataire, qu'en conséquence les demandes dirigées contre elle sont irrecevables.

Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] reconnaissent que l'EURL LA CENTRALE IMMOBILIÈRE n'a que qualité de mandataire des consorts [W]-[X]. Dans leur assignation, qui n'a pas été suivie d'autres conclusions, les moyens visent les seuls bailleurs. À l'audience, ils ont évoqué des communications faites par l'EURL LA CENTRALE IMMOBILIÈRE sans davantage de précisions.

Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] ne soulèvent donc aucune faute propre à l'EURL LA CENTRALE IMMOBILIÈRE. Les seuls reproches adressés contre celle-ci sont en réalité tournés vers les bailleurs, dont l'EURL LA CENTRALE IMMOBILIÈRE n'est que mandataire. Dès lors, l'intérêt à agir en défense de celle-ci n'est pas démontré et les demandes la visant sont donc irrecevables.

En revanche, pour soutenir leurs prétentions sur l'irrecevabilité des demandes dirigées contre eux, les consorts [W]-[X] ne soulèvent que des moyens touchant au bien-fondé de ces demandes. Or, il apparaît au contraire que les demandes de Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] ont bien pour objet de les mettre en cause en qualité de bailleurs, s'agissant du respect de leurs obligations. Ils démontrent bien leur qualité à agir et sont donc recevables.

I. Sur les demandes principales

Sur l'obligation de réparation des bailleurs
Il ressort de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l'espèce, Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] estiment que leurs bailleurs ont manqué à leurs obligations d'entretien des locaux loués. Ils exposent avoir constaté la présence de champignons dans le salon et la chambre depuis le 12 novembre 2023 mais estiment que ces désordres étaient préalablement connus des bailleurs. Des déclarations de sinistres ont été faites de part et d'autre et plusieurs interventions ont eu lieu sans efficacité, le taux d'humidité des murs étant trop élevé pour les repeindre. Les locataires estiment que l'humidité est due à des infiltrations d'eau dues à l'encombrement des chéneaux d'évacuation des eaux pluviales. Selon eux, les bailleurs ont reçu une indemnisation assurantielle mais n'ont fait aucun travaux pour remédier à ce problème.

De leur côté, les consorts [W]-[X] estiment que les désordres affectant le logement ne sont pas suffisamment caractérisés. En tout état de cause, ils affirment avoir plusieurs fois mandaté des entreprises pour y remédier. Par ailleurs, ils se prévalent d'une convention ISRI prévoyant que l'assurance du locataire serait seule mise en cause en cas de sinistre.

Avant toute chose, il convient de rappeler que les dispositions de la loi de 1989 précitées sont d'ordre public, si bien qu'un bailleur ne peut s'en exonérer par une convention particulière. La convention d'Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble (ISRI) a pour seul objet de régir l'articulation entre les différents mécanismes d'assurance en présence en cas de survenance d'un sinistre dans un immeuble. Elle n'a donc pas pour effet d'exonérer le bailleur de sa responsabilité, quand bien même des assurances auraient déjà versé des indemnisations.

Ensuite, de nombreux échanges de courriels entre les locataires et le mandataires des bailleurs sont produits. Il en ressort qu'à la date du 7 février 2024, un dégât des eaux a bien été signalé et que l'entreprise de couvreurs [M] a été mandatée par les bailleurs pour déboucher les chéneaux d'eau de pluie. Le 12 février 2024, Monsieur [K] [P] relate cependant que le couvreur lui a signalé n'avoir pas pu déboucher entièrement les chéneaux et qu'une forte humidité, déjà constatée par un expert d'assurance intervenu sur place, persistait dans le mur perpendiculaire à cette gouttière. Il déplore l'absence de toute intervention quant à la moisissure présente dans le logement. 

Le 28 février 2024, le conseil de Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] a adressé un courriel réclamant que des travaux visant à remédier aux infiltrations et assainir les murs soient menés. En réponse, les consorts [W]-[X] ont fait savoir le 8 mars 2024 que l'entreprise [M] avait de nouveau été mandatée pour vérifier les chéneaux et la laine de roche sous les combles. Cette intervention a eu lieu le 5 mars 2024, mais le 13 mars 2024 Monsieur [P] faisait valoir que la demande d'intervention remise à l'entreprise, qu'il a produit en copie de son message, ne mentionne que la vérification de la laine de roche, en faisant état toutefois d'un « taux d'humidité de 99% au plafond de l'appartement du 2ème étage, malgré [les] différentes intervention notamment le débouchage chêneau en novembre 2023 ».

Un rapport complet des interventions de l'entreprise [M] a été transmis le 21 mars 2024 aux locataires, dont il ressort qu'elle est intervenue à quatre reprises. Le 14 novembre 2023, lors de sa première intervention, elle a retiré le cadavre d'un pigeon qui bouchait le chéneau d'évacuation mais n'a pas constaté de feuilles ou détritus le remplissant. Ensuite, le 19 janvier 2024, hormis une petite coulure par une ardoise en verre cassée, elle a constaté le « parfait état » de la toiture mais également que le plafond de l'appartement de Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] était « parfaitement sec ». Les deux interventions suivantes, les 13 et 20 mars 2024, n'ont apporté aucun nouvel élément, le plafond étant toujours sec. Les factures de ces différentes interventions sont produites par les bailleurs.

Suite à cela, des travaux d'embellissement ont été commandés par les bailleurs, mais le 12 juin 2024 Monsieur [K] [P] a fait savoir par courriel que ces travaux n'avaient pu être réalisés en raison du trop fort taux d'humidité des murs. Il joint notamment à ce courriel trois photographies présentant un outil de mesure d'humidité contre un mur, lequel affiche des taux supérieurs à 90%. Par la suite, Monsieur [P] a fait parvenir le 7 septembre 2024 de nouveaux relevés à son avocat, compris entre 30 et 50%, précisant que cette humidité a fait obstacle à une nouvelle intervention prévue au mois d'août 2024. Un courriel du gestionnaire locatif en date du 7 novembre 2024 permet de comprendre que l'assureur de l'immeuble a été sollicité, après constat de l'humidité persistante dans les murs.

Un rapport non daté émis par l'assureur de Monsieur [K] [P] fait état d'une indemnisation totale de 839,16 euros au bénéfice des consorts [W]-[X], en raison de travaux d'embellissement nécessaires dans la chambre et le salon de l'appartement.

Ainsi, les consorts [W]-[X] ont fait intervenir une entreprise afin de remédier au dégât des eaux signalé par Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] dès le mois de novembre 2023 et à plusieurs reprises ensuite. Il ressort des propres pièces produites par les demandeurs qu'ils ont reçu des réponses à leurs réclamations, aussi bien pour remédier aux infiltrations que pour effectuer les travaux d'embellissement. En outre, bien que les bailleurs aient perçu une indemnité d'assurance pour le sinistre survenu, il ne peut leur être reproché de l'avoir conservée sans effectuer de travaux, alors qu'ils justifient avoir financé chaque intervention de l'entreprise [M]. Il ne peut donc être reproché aux bailleurs un manque de diligence pour effectuer les travaux d'entretien.

Au regard des derniers éléments en date, il apparaît que les travaux d'embellissement n'ont pas pu être effectués en raison d'une importante humidité persistant dans les murs. Toutefois, les demandeurs ne produisent pas d'éléments objectifs permettant d'évaluer précisément quels murs sont touchés et à quel degré. A l'inverse, les éléments en présence font apparaître que le plafond est désormais sec et que l'humidité des murs a graduellement diminué au cours de l'année 2024. S'il n'est pas possible d'affirmer avec certitude que les désordres ont pris fin à l'heure actuelle, ils apparaissent en voie de résolution.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation sous astreinte à effectuer des travaux. Subséquemment, la demande de consignation des loyers est également rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts
Les consorts [W]-[X] sollicitent le versement d'une indemnisation de 2 000,00 euros aux motifs que les demandeurs ont dirigé leur action à l'encontre des mauvaises personnes et que les bailleurs ont su se montrer diligents.

Cependant, sauf à caractériser le caractère abusif de l'action en justice, attraire une personne dépourvue d'intérêt pour agir ne constitue pas en soi une faute indemnisable, d'autant moins qu'il a été jugé en l'espèce que seules les demandes dirigées contre l'EURL LA CENTRALE IMMOBILIÈRE sont irrecevables. Par ailleurs, s'il est avéré que les bailleurs se sont montrés suffisamment diligents, le rejet des demandes principales suffit à le constater et aucune faute des locataires n'appelle une indemnisation.
En conséquence, la demande est rejetée.

II. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les dépenses engagées par eux dans la présente instance de sorte que Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] seront condamnés à leur verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les demandes de Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] dirigées contre l'EURL LA CENTRALE IMMOBILIÈRE ;

DÉCLARE recevables les demandes de Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] dirigées contre Monsieur [H] [N], Madame [G] [F] et Madame [E] [X] ;

REJETTE la demande de Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] en condamnation sous astreinte de Monsieur [H] [N], Madame [G] [F] et Madame [E] [X] à effectuer des travaux dans le logement sis [Adresse 7] ;

REJETTE la demande de Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] en consignation des loyers ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [H] [N], Madame [G] [F] et Madame [E] [X] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [P] et Madame [O] [T] à verser à Monsieur [H] [N], Madame [G] [F] et Madame [E] [X] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toute autre demande ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 04 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DJAMAA, juge des contentieux de la protection, et par E. FOURNIER, greffière.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection