Tribunal Judiciaire · JCP - Ctx Gal inf 10 000€ — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/588

AFFAIRE : N° RG 25/00084 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SS4


































Copie à :
prefecture

Copie exécutoire à :
Me Jérémie OUSTRIC

Le :


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 04 Juillet 2025


DEMANDERESSE :

S.A.S. KIRPI I 
immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° B 913 130 571
prise en la personne de son représentant légal en exercice 
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représentée par Me Jérémie OUSTRIC, avocat au barreau de MONTPELLIER


DÉFENDERESSE :

Madame [R] [J]
née le 26 Juin 1995 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 1]

non comparante ni représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur
Emeline DUNAS, greffière 

en présence de M [N], auditeur de justice

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection
Armelle ADAM, vice-présidente
Pascal BOUVART, magistrat honoraire


DÉBATS :

Audience publique du 02 mai 2025
DECISION : 

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere, 

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 01er février 2022, Monsieur [G] [X] a donné à bail à Madame [R] [J] un local d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer initial mensuel de 320 euros outre 50 euros de charges. 

Par acte notarié en date du 02 juin 2022, la société par actions simplifiée KIRPI I (ci-après dénommée SAS KIRPI I) a acquis la pleine propriété du bien situé au [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 09 novembre 2022, la SAS KIRPI I a fait délivrer à Madame [R] [J], un commandement de payer la somme principale de 1490,16 euros en principal visant la clause résolutoire prévue au contrat. 

Des loyers étant restés impayés, la SAS KIRPI I a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 08 octobre 2024, un commandement de payer la somme principale de 4187,80 euros en principal visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 04 février 2025, notifié au représentant de l'Etat du département 06 février 2025, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS KIRPI I, venant aux droits de Monsieur [G] [X], a fait assigner Madame [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail intervenue de plein droit deux mois après la signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire soit le 08 décembre 2024 ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail et ce aux torts exclusifs de la locataire; ordonner l’expulsion de la locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner Madame [R] [J] au paiement des sommes suivantes :4949,20 euros, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024 ;une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, indexation comprise, à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à reprise effective des lieux;1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 08 octobre 2024 (158,19 euros);
Aucune enquête sociale de la préfecture de l’Hérault n'est parvenue au tribunal avant l'audience.

À l’audience du 02 mai 2025, la SAS KIRPI I représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle précise que la dette locative s’élève désormais à 6280, 01 euros. 

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice déposé à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [R] [J] n’a pas comparu,ni personne pour elle. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SAS KIRPI I justifie avoir notifié l’assignation le 06 février 2025 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 09 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 
Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. 
Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai. 

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 01er février 2022 prévoit, en son article VIII une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. 

Par acte de commissaire de justice du 08 octobre 2024, la SAS KIRPI I a fait signifier à Madame [R] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 4187,80 euros au titre des loyers et charges impayés et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée et mentionnant un délai de deux mois. 

Or, conformément au décompte actualisé produit, Madame [R] [J] n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 09 décembre 2024.

En conséquence, l’expulsion de Madame [R] [J] et de tous occupants de son chef sera ordonnée. 

Concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.


Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [R] [J] à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui des loyers et charges. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 09 décembre 2024, indexation comprise et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI KIRPI I ou à son mandataire.


Sur la condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS KIRPI I produit un décompte indiquant qu’au 31 mai 2025, Madame [R] [J] lui devait, déduction faite des frais de poursuite, la somme de 6280,01 euros (mensualité de mai 2025 comprise).

Madame [R] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. 

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [R] [J] au paiement de la somme de 6280,01 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [J], succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 08 octobre 2024.


Sur les frais irrépétibles 

L’équité commande de faire droit à la demande formée par la partie demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500,00 euros. 


Sur l’exécution provisoire 

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe, 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01er février 2022 entre Monsieur [G] [X] et Madame [R] [J] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies le 09 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence, à Madame [R] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société par actions simplifiée KIRPI I, venant aux droits de Monsieur [G] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [J] à payer à la société par actions simplifiée KIRPI I, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 09 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, indexation comprise, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [R] [J] à payer à la société par actions simplifiée KIRPI I la somme de 6280,01 euros (six mille deux cent quatre-vingt euros et un centime) au titre des loyers, charges arrêtés au 09 décembre 2024, (mensualité de mai 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [R] [J] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 08 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [R] [J] à payer à la société par actions simplifiée la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection