Tribunal Judiciaire · Chamb. référés(sup 10000) — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 7]



Ordonnance du : 03 Juillet 2025

N° RG 25/00418 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XDP

N° Minute : 25/446

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ENTRE

Monsieur [J] [X],
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représenté par Me Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS


DEMANDEUR

D'UNE PART


ET


S.C.I. JUPITER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège social
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparante ni représentée

DÉFENDEUR

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [G] [C]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représenté par Me Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocats au barreau de BEZIERS


D'AUTRE PART



COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:
M. Jean-Bastien RISSON,
Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:
M. Jean-Bastien RISSON,



Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l'audience Publique du 03 Juillet 2025 et qu'il en ait été délibéré, l'ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,
Vu l’ordonnance sur requête autorisant d’assigner en référé heure à heure en date du 27 juin 2025 pour l’audience du 3 juillet 2025 à 10h00,
Vu l’assignation en référé à heure indiquée par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de Monsieur [J] [X], en date du 28 juin 2025, de la société civile immobilière JUPITER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI JUPITER), tendant à la voir condamner à le laisser pénétrer et reprendre possession du bien immobilier sis [Adresse 5], sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, pendant un délai de trois mois, outre à la voir condamner au paiement de la somme de 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
Vu l’intervention volontaire de Monsieur [G] [C],
Vu l’absence de comparution de la SCI JUPITER, régulièrement assignée et avisée de l’audience par dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice,
Vu les conclusions déposées aux intérêts de Monsieur [G] [C], qui a souhaité voir déclarer recevable son intervention volontaire, voir déclarer nulle l’assignation délivrée le 28 juin 2025 et, en conséquence, déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [J] [X], outre, subsidiairement, voir débouter ce dernier de toutes ses demandes et le condamner au paiement de la somme de 2.000,00 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de Monsieur [J] [X], qui a maintenu l’intégralité de ses demandes et a sollicité, au surplus, de voir débouter Monsieur [G] [C] de l’ensemble de ses demandes, de voir déclarer recevable son action et de voir condamner solidairement la SCI JUPITER et Monsieur [G] [C] au paiement de la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
Vu l’audience du 3 juillet 2025 lors de laquelle Monsieur [J] [X] a repris oralement ses demandes en faisant valoir l’existence d’un bail commercial en date du mois de mars 2024 pour l’exploitation de chambres d’hôtes et lors de laquelle Monsieur [G] [C] a réitéré oralement ses demandes en indiquant avoir acquis 99 % des parts sociales de la SCI JUPITER, ne pas être gérant de fait, qu’il existe une collusion frauduleuse entre Monsieur [J] [X] et Monsieur [M] [P] et que le bail commercial est fictif,
Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS


Sur l’intervention volontaire de Monsieur [G] [C]

Aux termes de l’article 325 du Code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions initiales par un lien suffisant.
L’article 329 du Code de procédure civile dispose que « L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. »

En l’espèce, Monsieur [G] [C] expose détenir 99 % des parts sociales de la SCI JUPITER et indique que les lieux litigieux sis [Adresse 4] à AGDE (34300) sont son domicile et celui de sa famille.
Il résulte de l’attestation d’achat de parts sociales de SCI en date du 26 juin 2025 que Monsieur [G] [C] et Madame [T] [F] se sont portés adjudicataires des parts sociales détenues par Monsieur [M] [P] dans la SCI JUPITER. Ainsi, Monsieur [G] [C] démontre d’un intérêt légitime à intervenir à la présente instance.
Dès lors, l’intervention volontaire de Monsieur [G] [C] sera accueillie afin que la présente décision soit rendue contradictoirement à son égard.


Sur l’exception de nullité

L’article 114 du Code de procédure civile dispose que « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. »

En l’espèce, Monsieur [G] [C] expose ne pas être le gérant de la SCI JUPITER, lequel est Monsieur [M] [P] en vertu des statuts de la société, de sorte que l’assignation n’a pas été délivrée à son représentant légal, causant un grief particulièrement grave à la SCI JUPITER et à ses associés.
Pour faire échec à cette demande, Monsieur [J] [X] soutient que Monsieur [G] [C] a indiqué au commissaire de justice délivrant l’assignation qu’il acceptait de recevoir l’acte et a retiré l’acte en l’étude. Il argue également que Monsieur [G] [C] est associé majoritaire de la SCI JUPITER et est son gérant de fait.
Comme indiqué ci-avant, il est constant que Monsieur [G] [C] est propriétaire de 99 % des parts sociales de la SCI JUPITER. Par ailleurs, il résulte du rapport d’intervention de la société de sécurité privée VIP que cette dernière a été mandatée par Monsieur [G] [C] pour le compte de la SCI JUPITER aux fins de surveiller le bien sis [Adresse 4] à AGDE (34300) et d’interdire l’accès aux lieux à toute personne. Également, aux termes du procès-verbal de constat en date des 27 et 30 juin 2025 et 1er juillet 2025, le commissaire de justice indique avoir été requis par la SCI JUPITER, représentée par Monsieur [G] [C] « agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant et associé indéfiniment responsable ». En outre, il convient de relever que l’avis de valeur locative du bien litigieux en date du 1er juillet 2025, produit par Monsieur [G] [C], est adressé à la SCI JUPITER.




Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [G] [C] agit au nom et pour le compte de la SCI JUPITER, de sorte qu’il se comporte comme le gérant de fait de la société depuis le 27 juin 2025, étant par ailleurs précisé qu’il n’est pas contesté que le départ des lieux de Monsieur [J] [X], et partant l’origine de la présente procédure, fait suite aux consignes de celui-ci. Ainsi, il convient de dire que l’assignation en date du 28 juin 2025 a été régulièrement délivrée au gérant de la SCI JUPITER.
En conséquence, l’assignation est régulière et la demande tendant à voir prononcer sa nullité sera rejetée.

Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire […peut] toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »
Le juge des référés saisi sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile doit essentiellement constater, soit l'imminence du dommage, afin de prévenir sa survenance à titre préventif, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après sa réalisation, pour y mettre fin. 
Le trouble manifestement illicite visé par l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile désigne « toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». Ledit trouble correspond à la voie de fait, la juridiction suprême assimilant les deux notions (2ème Civ. 07/06/2007), dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme. 
L'anormalité du trouble s'apprécie in concreto. Il convient donc de rappeler que le juge des référés n’est fondé à intervenir pour prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état adéquates à la nature du différend qu’après s’être assuré de l’existence des conditions de son intervention.
En outre, en matière de trouble manifestement illicite, l’existence d’une contestation sérieuse n’exclut pas l’application de cette disposition légale, pour autant nécessité est faite de rapporter la preuve de l’atteinte à une liberté protégée ou un droit consacré. 

En l’espèce, Monsieur [J] [X] expose avoir conclu le 1er mars 2024 avec la SCI JUPITER un bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 4] à AGDE (34300) afin d’y exploiter des chambres d’hôtes. Cependant, il indique qu’à la suite de la vente des parts sociales de la SCI JUPITER le 23 juin 2025, il a été contraint de libérer les lieux le 26 juin 2025 malgré l’existence du bail commercial et ne peut plus les réintégrer, de sorte qu’il s’agit d’un trouble manifestement illicite.
Pour faire échec à cette demande, Monsieur [G] [C] soutient que le bail commercial dont se prévaut Monsieur [J] [X] est fictif et frauduleux puisqu’il ne s’agit pas d’un acte authentique enregistré ayant date certaine, qu’il n’a pas été fait état de l’existence de ce bail dans le cadre de la procédure d’adjudication, que l’extrait K-bis de Monsieur [J] [X] ne fait pas mention d’une activité de chambres d’hôtes, qu’aucun loyer n’est payé à la SCI JUPITER, qu’une activité de chambres d’hôtes exploitée par le demandeur existe depuis la saison 2022 et que le loyer mensuel de 580,00 € est dérisoire au regard des lieux loués. En outre, il argue que l’activité exploitée est illicite compte tenu du non-respect de la capacité maximale d’accueil, de l’absence de déclaration en mairie, du non-paiement de la taxe de séjour et de la vente d’alcool en l’absence des autorisations nécessaires.



Il résulte du bail commercial en date du 1er mars 2024 que la SCI JUPITER a donné à bail à Monsieur [J] [X] les lieux sis [Adresse 4] à AGDE (34300), comprenant un local commercial et une partie habitation, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 6.960,00 €, soit la somme mensuelle de 580,00 €, outre une provision sur charges de 470,00 €. Il est également constant que Monsieur [G] [C] a acquis 99 % des parts de la SCI JUPITER le 26 juin 2025.
Par ailleurs, le cahier des charges rédigé en vue de la vente de parts sociales de la SCI JUPITER en date du 20 janvier 2025 mentionne, à l’article 3, l’existence d’une « activité de chambre d’hôte sur le thème naturisme gay » produisant des revenus ainsi que le lien d’un site internet dédié et les commentaires google associés. Il est également précisé que les lieux sont loués en saison touristique.
En outre, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [J] [X] verse la somme de 1.050,00 € par mois au titre des loyers à Monsieur [M] [P], ancien gérant et propriétaire de la SCI JUPITER, conformément au contrat de bail, qui prévoit que le loyer est versé entre les mains du bailleur ou du mandataire qu’il désignera. En outre, le montant des loyers ainsi que l’absence d’enregistrement du bail commercial et de mention sur l’extrait K-bis de Monsieur [J] [W] de l’activité exploitée ne sont pas de nature à remettre en cause l’existence même du bail commercial. 
Par ailleurs, si Monsieur [G] [C] argue de l’illicéité de l’activité exploitée, il convient de relever qu’il ne démontre pas l’absence de déclaration en mairie ou la vente d’alcool en l’absence d’autorisation et que le seul dépassement de la capacité maximale d’accueil allégué ne caractérise pas l’illicéité de l’activité.
Dès lors, il n’existe aucun doute sur l’existence d’une exploitation commerciale des lieux et l’exécution du bail commercial, de sorte que les arguments de Monsieur [G] [C] sont inopérants en l’état.
Enfin, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 27 juin 2025 qu’il a été constaté, ce même jour, que le portail d’entrée des lieux litigieux est fermé au moyen de chaînes cadenassées et qu’un agent de sécurité privée empêche l’accès auxdits lieux. Dès lors, il apparaît que Monsieur [J] [X] est privé d’accès aux lieux malgré le titre dont il dispose, de sorte qu’il s’agit d‘un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre un terme.
En conséquence, la SCI JUPITER sera condamnée à laisser Monsieur [J] [X] pénétrer et reprendre possession des lieux sis [Adresse 4] à AGDE (34300), ce sous astreinte dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

La SCI JUPITER et Monsieur [G] [C], qui succombent, supporteront la charge des dépens.


L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SCI JUPITER et de Monsieur [G] [C] ne permet d’écarter la demande de Monsieur [J] [X] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 3.000,00 €.




PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, rendue en audience publique le 3 juillet 2025 à 16h00, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Accueillons l’intervention volontaire de Monsieur [G] [C] ;

Rejetons l’exception de nullité soulevée par Monsieur [G] [C] ;

Condamnons la société civile immobilière JUPITER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à laisser Monsieur [J] [X] pénétrer et reprendre possession du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6], cadastré section LW n°[Cadastre 1], dans un délai de vingt-quatre heures à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que passé ce délai, la société civile immobilière JUPITER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, sera redevable d’une astreinte de 500,00 € (cinq-cents euros) par jour de retard, pendant trois mois, au bénéfice de Monsieur [J] [X] ;

Disons nous réserver les pouvoir de liquider l’astreinte ;

Condamnons in solidum la société civile immobilière JUPITER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et Monsieur [G] [C] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamnons in solidum la société civile immobilière JUPITER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et Monsieur [G] [C] à payer à Monsieur [J] [X] la somme de 3.000,00 € (trois-mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 










Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par M. Jean-Bastien RISSON, assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,