Tribunal Judiciaire · Chamb. référés(sup 10000) — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 4]



Ordonnance du : 04 Juillet 2025

N° RG 25/00241 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UNV

N° Minute : 25/412

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


ENTRE

S.C.I. EXTENSION prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 6]
[Localité 3]

Représentée par Me Fleur NOUGARET-FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS substituée par Me Sylvian FOURNIER, avocat,


DEMANDEUR

D'UNE PART


ET


S.A.R.L. VANELO CONCEPT prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Me Laurianne ROCHEVILLE de la société d’avocats Axiom Avocats, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant, et par Me Philippe DESRUELLES, avocat au barreau de BEZIERS, postulant,


DÉFENDEUR

D'AUTRE PART


COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:
Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente
Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:
Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l'audience Publique du 10 Juin 2025 et qu'il en ait été délibéré, l'ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 21 octobre 2024, devant le président du tribunal judiciaire de BÉZIERS à la demande de la société civile immobilière EXTENSION, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI EXTENSION), propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 2] à BEZIERS (34500) donnés à bail à la société à responsabilité limitée VANELO CONCEPT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SARL VANELO CONCEPT), pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision portant intérêts au taux légal de 43.343,63 €, à valoir sur les loyers et charges impayés, majorée de 10% au titre de clause pénale contractuelle, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers trimestriels soit 20.556,06 € comprenant les charges et une majoration de 10% au titre de clause pénale contractuelle et une somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandent délivré par commissaire de justice,

Vu la décision ordonnant la radiation de l’affaire en date du 04 février 2025,
Vu la demande de réinscription au rôle des affaires en cours reçue le 08 avril 2025 et la réinscription du dossier avec avis aux avocats constitués, en date du 09 avril 2025, pour l’audience du 20 mai 2025 à 09h00,
Vu l’audience du 20 mai 2025, où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,
Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SARL VANELO CONCEPT, qui à titre principal, soulève l’irrégularité du commandement de payer et en conséquence le débouté de l’intégralité des demandes adverses, qui à titre subsidiaire, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire tout en lui accordant des délais de paiement sur une période de 24 mois pour régler sa dette locative, auquel cas de limiter la demande provisionnelle de la SCI EXTENSION à la somme de 32.211,82 € TTC, en outre de lui accorder des délais de paiement rétroactif pour tout paiement retardé de montants dus au terme du bail, qui à titre infiniment subsidiaire, souhaite que la demande provisionnelle de la SCI EXTENSION soit limitée à la somme de 32.211,82 € TTC et de lui accorder des délais de paiement sur une période de 24 mois pour s’acquitter de cette dette locative et qui en tout état de cause, sollicite la condamnation de la SCI EXTENSION à lui payer une somme de 7.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, 
Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de la SCI EXTENSION, qui à titre principal souhaite faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir l’expulsion de la SARL VANELO CONCEPT et sa condamnation à lui payer une provision portant intérêts au taux légal de 77.557,69 €, à valoir sur les loyers et charges impayés, majorée de 10% au titre de clause pénale contractuelle, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers trimestriels soit 20.556,06 € comprenant les charges et une majoration de 10% au titre de clause pénale contractuelle et une somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandent délivré par commissaire de justice et qui à titre subsidiaire, sollicite la condamnation de la SARL VANELO CONCEPT à lui payer une somme provisionnelle portant intérêts au taux légal de 54.711,82 € à valoir sur les loyers et charges impayés, majorée de 10% au titre de clause pénale contractuelle,
Vu la dénonce à la société anonyme SOCIETE GENERALE, ex banque COURTOIS, créancier inscrit, en date du 05 novembre 2024,

Vu l’audience du 10 juin 2025, où les demandes et prétentions des parties ont été reprises oralement,
Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,


MOTIFS

1. Sur la nullité du commandement de payer

L’article 114 du Code de Procédure Civile dispose : « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ».

L’article L145-41 alinéa 1 du Code de Commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, la SARL VANELO CONCEPT soulève à titre liminaire la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré par exploit de commissaire de justice le 05 août 2024, au motif que les sommes dont il est sollicité le paiement seraient imprécises, dans la mesure ou le bail ne prévoit pas si lesdites sommes doivent s’établir hors taxes ou toutes taxes comprises. Elle indique en outre qu’il n’est pas précisé si ces sommes sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, encore que le décompte est imprécis et qu’il ne comporte pas les factures et justificatifs nécessaires à sa bonne compréhension.
Il convient de considérer que le commandement de payer est régulier en la forme et suffisamment précis, dès lors qu’il mentionne bien le délai d’un mois avant mise en œuvre de la clause résolutoire, ce d’autant qu’il comporte un décompte détaillé et que la clause résolutoire ainsi que la clause pénale sont reproduites in extenso dans le corps de l’acte. En effet, il n’y a pas de sommes indues figurant dans le décompte. Si des doublons informatiques apparaissent, il ressort que ces derniers ont été rectifiés par des « annulations » figurant sur des lignes subséquentes. Le décompte mentionne bien que le loyer est soumis à la TVA. De plus, le contrat de cession de fonds de commerce, qui est indissociable du contrat de bail, mentionne expressément que le loyer annuel de 60.000,00 € est Hors Taxe. Les arguments de la défenderesse au sujet des signatures ne sont pas convaincants. Enfin l’argument indiquant que les règles commerciales ne s’appliquent pas aux SCI est inopérant car le bail mentionne bien que les parties se soumettent aux statuts des baux commerciaux et donc à la TVA. 
En tout état de cause, il n’y a aucun grief dès lors que la défenderesse a pu constituer avocat et présenter une défense étayée à l’audience des référés.

En conséquence, il conviendra de rejeter l’exception de nullité soulevée par la SARL VANELO CONCEPT et de déclarer régulier le commandement de payer. 




2. Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, la SCI EXTENSION justifie, par la production du bail commercial en date du 30 septembre 2020, de l’acte authentique de cession de fonds de commerce en date du 03 juillet 2020, du commandement de payer en date du 05 aout 2024 et du décompte arrêté au 04 juin 2025, que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste à lui devoir une somme correspondant à des loyers et charges impayés. 
Le bail commercial en date du 30 septembre 2020 et l’acte authentique de cession de fonds de commerce en date du 03 juillet 2020 stipulent que le loyer annuel hors taxes est de 60.000,00 €. 
Selon le décompte arrêté au 04 juin 2025 la dette locative se porte à la somme de 77.557,69 € comme suit : 
Solde antérieur au 31 juillet 2024 : - 33.734,28 € ;
Loyers et charges pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2024 : - 23.815,88 € ;
Paiement du preneur à bail le 08 octobre 2024 : + 6.905,52 € ;
Paiement du preneur à bail le 09 octobre 2024 : + 7.301,01 € ;
Loyers et charges pour la période du 1er janvier au 31 mars 2025 : - 29.954,02 € ;
Loyers et charges pour la période du 1er avril au 30 juin 2025 : - 26.800,69 € ;
Paiement du preneur à bail le 19 mai 2025 : + 22.540,65 € ;
Le bail commercial stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 05 aout 2024, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

Aucun élément objectif ne permet de démontrer que la SCI EXTENSION sollicite la mise en œuvre de la clause résolutoire de mauvaise foi. 
Dès lors, l’obligation de la SARL VANELO CONCEPT de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. 
Le maintien dans les lieux de la SARL VANELO CONCEPT causant un préjudice à la SCI EXTENSION celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation établie sur la base du loyer trimestriel révisé, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié. 

3. Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».
Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel. 
En l’espèce et en l’état des éléments versés aux débats, il n’est pas sérieusement contestable que le locataire soit débiteur d’une somme au titre des arriérés de loyers et charges. Toutefois, il apparait que plusieurs sommes sont retenues au titre des frais de procédure, alors que ces sommes intègrent à titre définitif les dépens de l’instance, notamment les frais de commissaire de justice. En outre, la somme de 19,99 € au titre de la clause pénale doit être exclue de la demande provisionnelle, car elle peut faire l’objet d’une modulation de son montant par les juges du fond, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil. Dès lors cette somme ne saurait être considérée comme précise dans son montant et son étendue, au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. 

En ce sens la provision non sérieusement contestable doit être fixée comme suit : 
Solde antérieur au 31 juillet 2024 : - 33.734,28 € ;
Loyers et charges pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2024 : - 23.525,84 € ;
Paiement du preneur à bail le 08 octobre 2024 : + 6.905,52 € ;
Paiement du preneur à bail le 09 octobre 2024 : + 7.301,01 € ;
Loyers et charges pour la période du 1er janvier au 31 mars 2025 : - 29.577,65 € ;
Loyers et charges pour la période du 1er avril au 30 juin 2025 : - 26.800,69 € ;
Paiement du preneur à bail le 19 mai 2025 : + 22.540,65 € ;
Soit une somme totale de : 76.891,28 € (soixante-seize-mille-huit-cent-quatre-vingt-onze euros et vingt-huit centimes). 
Cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à cette hauteur.
Il convient enfin de rappeler aux parties que le seul taux d’intérêt applicable en matière de référé, de manière non sérieusement contestable, est le taux d’intérêt légal.
En conséquence, la précédente condamnation portera intérêts au taux légal selon les modalités visées au présent dispositif.
Enfin comme exposé plus tôt, le demande visant à voir appliquer une clause pénale de 10% sera exclue, dans la mesure ou cette dernière peut être modulée par les juges du fond. Ainsi cette obligation n’est pas précise dans son montant et son étendue, ce qui caractérise une contestation sérieuse. 






4. Sur la demande de délais

La SARL VANELO CONCEPT sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que des délais de paiement sur une période de vingt-quatre mois. La SCI EXTENSION s’oppose à cette demande, en raison de la mauvaise foi du preneur à bail 
Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’articles 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, c’est au preneur qu’il incombe d’apporter la preuve qu’il remplit les conditions légales en démontrant l’existence de difficultés financières momentanées et les efforts accomplis pour réduire sa dette dans l’intervalle.
Le juge se doit d’exercer la faculté qui lui est donnée par la loi en tenant compte à la fois de la situation du débiteur et des besoins du créancier et en recherchant un équilibre raisonnable entre les intérêts en présence.

En l’espèce, il est démontré que le preneur à bail qui fait état de difficultés dans l’exploitation de son activité, a fait un effort sensible pour redresser sa situation financière, puisqu’il a effectué plusieurs règlements depuis la délivrance du commandement de payer. L’ancienneté du bail et la capacité de remboursement du preneur à bail, conduit à ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, durant un délai prenant suffisamment en compte l’intérêt des parties tout en subordonnant, selon les modalités figurant au dispositif, ce délai et cette suspension à l’exécution par le débiteur de ses obligations courantes.
Les autres demandes accessoires de la SARL VANELO CONCEPT seront rejetées. 

5. Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
La SARL VANELO CONCEPT qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL VANELO CONCEPT ne permet d’écarter la demande de la SCI EXTENSION formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de nullité soulevée par la société à responsabilité limitée VANELO CONCEPT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, concernant la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré par exploit de commissaire de justice le 05 aout 2024 ;

Constatons que le commandement de payer délivré par exploit de commissaire de justice le 05 août 2024 est régulier ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la société civile immobilière EXTENSION, prise en la personne de son représentant légal en exercice et la société à responsabilité limitée VANELO CONCEPT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies ;

Condamnons la société à responsabilité limitée VANELO CONCEPT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière EXTENSION, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme provisionnelle de 76.891,28 € (soixante-seize-mille-huit-cent-quatre-vingt-onze euros et vingt-huit centimes) correspondant aux loyers, charges et pénalités contractuelles impayés, déduction faite des termes déjà payés ; 

Disons que cette précédente condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ; 

Ordonnons la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties ;

Subordonnons toutefois cette suspension au respect par la société à responsabilité limitée VANELO CONCEPT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de l’obligation qui lui est faite de s’acquitter en deniers ou quittance de la somme de de 76.891,28 € (soixante-seize-mille-huit-cent-quatre-vingt-onze euros et vingt-huit centimes) au moyen de vingt-quatre versements mensuels et égaux de 3.203,81 € (trois-mille-deux-cent-trois euros et quatre-vingt-un centimes) et pour la première fois lors de l’échéance d’aout 2025, et ce en sus du terme trimestriel lorsqu’il est exigible ;

Disons qu’en cas de défaut d’un règlement d’un seul versement :

L’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;
Les poursuites pour son recouvrement pourront aussitôt reprendre ;
La clause résolutoire sera acquise et l’expulsion prononcée sans autre formalité ;
Il pourra être procédé à l’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique, de la société à responsabilité limitée VANELO CONCEPT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5],
Dans l’hypothèse de la défaillance et de l’expulsion consécutive, les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;



Dans l’hypothèse de la défaillance et de l’expulsion consécutive, condamnons la société à responsabilité limitée VANELO CONCEPT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière EXTENSION, prise en la personne de son représentant légal en exercice, une indemnité d’occupation mensuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, établie sur la base du loyer trimestriel révisé soit 20.556,06 € (vingt-mille-cinq-cinquante-six euros et six centimes), augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Déboutons la société à responsabilité limitée VANELO CONCEPT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de ses autres demandes ; 

Déboutons la société civile immobilière EXTENSION, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de ses demandes au titre de l’application de la clause pénale ;

Condamnons la société à responsabilité limitée VANELO CONCEPT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société à responsabilité limitée VANELO CONCEPT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière EXTENSION, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.000,00 € (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente assistée de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Vice-Président,