Tribunal Judiciaire · Pôle Civil section 2 — 9 octobre 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 10]



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N° RG 22/03706 - N° Portalis DBYB-W-B7G-NYWM
Pôle Civil section 2

Date : 09 Octobre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDEURS

Monsieur [M] [B]
né le 21 Juin 1972 à [Localité 11], 
demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [B]
née le 01 Mai 1977 à [Localité 7], 
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Diane PHILLIPS de la SELARL LES CYSTES - SELARL D’AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER



DEFENDERESSES

S.A.S. GGL GROUPE, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 422 889 469, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

représentée par Maître Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER



COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Florence LE GAL et Madame Cécilia FINA-ARSON , juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame Magali ESTEVE, régulièrement empêchée.



Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Florence LE GAL, ayant participé aux débats et au délibéré 

assistées de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Françoise CHAZAL greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 13 Mai 2025

MIS EN DELIBERE au 16 Septembre 2025 prorogé au 09 Octobre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 09 Octobre 2025





EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 10 novembre 2015, signé au sein de la SAS OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6], Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [B] ont acquis à la SAS GGL GROUPE, un terrain à bâtir à [Localité 9], sur les parcelles cadastrées BX 371(30 m², stationnement) et BX [Cadastre 5] (201 m²), constituant le lot n°23 du lotissement [Adresse 12].

Le 03 août 2021, les époux [U] ont déposé une déclaration préalable de travaux pour une extension de 15 m² au rez-de-chaussée.

Par arrêté du 20 août 2021, la commune de [Localité 9] s’est opposée à la déclaration de travaux.

Par courriers recommandés avec accusés de réception reçus les 05 et 26 octobre 2025, les époux [B] ont sollicité des explications auprès de l’office notarial, qui a répondu par courrier recommandé daté du 14 octobre 2021. Ils ont réitéré leurs observations par courrier officiel du 02 février 2022, auquel il a été répondu le 10 février 2022.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 07 juillet 2022, Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [B] a fait assigner en paiement la SAS GGL GROUPE et la SAS OFFICE NOTARIAL DE BAILLARGUES devant le Tribunal judiciaire de Montpellier.

Par ordonnance du 1er décembre 2023, le juge de la mise en état a notamment :
- déclaré recevable et rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SAS GGL GROUPE,
- condamné la société GGL GROUPE à payer la somme de 1.500 euros à chaque partie sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [B] sollicitent notamment :
- que les dernières conclusions de l’office notarial soient jugées nulles comme ne respectant pas les dispositions de la loi du 29 juillet 1881 en matière procédurale quant à la diffamation et qu’en conséquence, la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral de l’office notarial soit rejetée,
- le débouté des sociétés GGL GROUPE et OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6],
- leur condamnation in solidum à leur payer les sommes suivantes :
* 30.080 euros au titre de la perte lors de l’achat des parcelles BX [Cadastre 5] et BX [Cadastre 4] à [Localité 9],
* 79.625 euros au titre du gain manqué du fait de l’impossibilité de bâtir une maison de 150 m²,
* 500 euros par mois à compter du refus d’autorisation de l’extension projetée soit août 2021, jusqu’à l’indemnisation complète de leur préjudice, soit 115.205 euros à parfaire,
- la condamnation de toute partie succombante aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, la SAS GGL GROUPE sollicite quant à elle le rejet des demandes des époux [U] et leur condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 mai 2025, la SAS OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6] sollicite quant à elle :
- in limine litis, le rabat de l’ordonnance de clôture et que ses écritures soient déclarées recevables ou à défaut, que les conclusions en réplique des époux [B] qui lui préjudicient pour avoir été notifiées en contravention avec le respect du contradictoire et de la loyauté des débats le 5 mai à 18h18, veille de la clôture, soient déclarées irrecevables,
- qu’il soit dit que le notaire n’a commis aucune faute,
- si sa responsabilité était retenue, que la société GGL GROUPE soit condamnée à la relever et garantir,
- en tout état de cause, que les demandeurs soient déboutés de leurs demandes,
- qu’ils soient condamnés à lui payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral,
- qu’ils soient condamnés aux dépens et à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

La clôture a été prononcée le 06 mai 2025 par ordonnance du même jour.

A l’audience du 13 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 09 octobre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du Code de procédure civile, les demandes de « donner acte », « constater » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties. Par conséquent, le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 802 du Code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d'office.

Sont cependant recevables, les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture. Sont également recevables, les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’article 803 du même code ajoute que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. 

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. 

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, les époux [B] ont fait déposer de nouvelles conclusions le 05 mai 2025 à 18h18, soit la veille de la clôture de la procédure. L’office notarial a répondu le jour de la clôture à 12h51 et les époux [B] ont à nouveau conclu le 13 mai 2025 à 7h36.

Afin de permettre un véritable débat contradictoire et dans l’intérêt d’une bonne justice, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture, de déclarer recevables les conclusions déposées postérieurement à la clôture par les parties, et de fixer à nouveau la clôture de l’affaire au jour de l’audience de plaidoiries.
 
Sur la demande de nullité des conclusions du notaire

Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [B] sollicitent que les conclusions de l’office notarial déposées le 06 mai 2025 soient déclarées nulles car elles n’auraient pas respecté l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881. 

Cet article dispose que « Toute allégation ou imputation d'un fait qui porte atteinte à l'honneur ou à la considération de la personne ou du corps auquel le fait est imputé est une diffamation. La publication directe ou par voie de reproduction de cette allégation ou de cette imputation est punissable, même si elle est faite sous forme dubitative ou si elle vise une personne ou un corps non expressément nommés, mais dont l'identification est rendue possible par les termes des discours, cris, menaces, écrits ou imprimés, placards ou affiches incriminés.
Toute expression outrageante, termes de mépris ou invective qui ne renferme l'imputation d'aucun fait est une injure. »

Cet article n’est applicable qu’en cas de publication de l’allégation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 

Par conséquent, la demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la responsabilité du vendeur, la SAS GGL GROUPE

Sur le principe

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut :
- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,
- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,
- obtenir une réduction du prix,
- provoquer la résolution du contrat,
- demander réparation des conséquences de l’inexécution. 
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1602 du même code indique que le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige.

L’article L 111-14 du code de l’urbanisme définit la surface de plancher de la construction comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. 

Aux termes de l’article R 420-1 du même code, l’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

En l’espèce, les époux [B] sollicitent l’engagement de la responsabilité contractuelle de la SAS GGL GROUPE. 

L’acte authentique signé le 10 novembre 2015 entre les parties stipule en sa page 4, dans la clause intitulée « DESIGNATION » que la parcelle [Cadastre 8] [Cadastre 5] est un terrain à bâtir et que « Il est précisé que l’ACQUEREUR pourra construire sur cette parcelle une surface de plancher de 150 m² maximum ».

En sa page 12, il stipule également dans la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS RESULTANT DU LOTISSEMENT » que « La présente vente a lieu sous les charges et conditions résultant de l’arrêté d’autorisation du règlement du lotissement, du cahier des charges et du programme des travaux, sus énoncés, dont l’ACQUEREUR déclare avoir parfaite connaissance par la remise qui lui en a été faite préalablement par le VENDEUR d’un exemplaire. L’ACQUEREUR déclare approuver lesdits documents. Le cahier des charges du lotissement demeurent ci-joints et annexés aux présentes. » Ce cahier a effectivement été annexé à l’acte de vente et prévoit à la page 12, dans son article 9 relatif à l’emprise au sol, un rappel du règlement de lotissement aux termes duquel « Afin de réduire l’imperméabilisation des sols, l’emprise au sol des bâtiments et terrasses ne pourra pas dépasser 35% de la surface totale du secteur (opération d’ensemble) ».

Enfin, en page 17, l’acte authentique contient une clause sur la péremption du règlement de lotissement qui indique que l’ACQUEREUR reconnaît avoir été informé par le notaire des dispositions du code de l’urbanisme prévoyant la péremption du règlement et du cahier des charges du lotissement au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme. Ici, le premier permis d’aménager du lotissement a été délivré le 25 mars 2011, de sorte que le délai a expiré en 2021.

Les demandeurs ont déposé une déclaration de travaux auprès de la mairie le 03 août 2021 pour une extension d’environ 15 m² au rez-de-chaussée. Par arrêté n°327-2021 du 20 août 2021, la commune de [Localité 9] s’est opposée à cette déclaration préalable pour les motifs suivants :
- l’article 1AU7 du PLU prévoit qu’une construction joignant la limite séparative peut être autorisée lorsque la hauteur totale de la construction édifiée au droit de la limite séparative n’excède pas 4m et 10m de longueur mitoyenne maximale. Or, l’extension projetée, avec la construction existante, cumulait une longueur totale de 10,83 m,
- l’article 1AU9 du PLU prévoit une emprise au sol des constructions à 35% maximum du terrain d’assiette. Or, le projet aurait conduit à une emprise maximale de 53,82%.

L’article 1AU9 du PLU visé dans l’arrêté d’opposition dispose que « l’emprise au sol des constructions doit correspondre à 35% maximum du terrain d’assiette du projet (emprise au sol maximale calculée sur la surface totale du projet d’ensemble) ».

Il résulte de tous ces éléments que les époux [B] reprochent au vendeur de ne pas les avoir informés qu’ils ne pourraient pas construire d’extension de leur maison. Au-delà du fait qu’aucun élément probant n’est apporté sur la contractualisation de cet objectif, il ne saurait être déduit de la déclaration d’opposition de la commune une impossibilité générale de construire une extension. En effet, le premier motif relatif à la longueur de la mitoyenneté peut être aisément corrigé, d’autant que l’écart est faible. Sur le deuxième motif relatif à l’emprise au sol, il convient avant tout de relever que la règle du PLU applicable au moment du dépôt de la déclaration de travaux est similaire à celle qui figurait dans le règlement de lotissement annexé à l’acte de vente du 10 novembre 2015 dont les époux demandeurs ont reconnu avoir eu connaissance. La société GGL GROUPE ne saurait voir sa responsabilité contractuelle engagée du seul fait que les espoirs des époux [B] de bénéficier d’un PLU plus favorable lors de la péremption du règlement de lotissement, ont été déçus. En outre, les époux [B] ne produisent pas le permis de construire initial qui leur a été accordé par la commune de Juvignac (34), ce qui ne met pas le tribunal en capacité de procéder à des comparaisons en matière de surface de plancher, seule notion ayant fait l’objet d’une stipulation contractuelle particulière et distincte de celle d’emprise au sol qui fonde l’opposition de la commune.

Par conséquent, les demandes des époux [B] ne pourront qu’être rejetées.

Sur la responsabilité du notaire 

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
 
Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [B] sollicitent l’engagement de la responsabilité délictuelle de la SAS OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6], affirmant que le notaire savait nécessairement qu’ils ne pourraient jamais construire une surface de 150 m².

Cependant, le notaire ne saurait être considéré comme ayant manqué à son obligation de conseil dans la mesure où la clause relative à l’emprise au sol figurait dans l’acte de vente en page 9 ainsi que dans le cahier des charges du lotissement qui était annexé à l’acte. En page 12 l’acte comporte également une clause aux termes de laquelle les acquéreurs ont déclaré avoir eu connaissance de ces documents et les approuver. Concernant la surface de plancher, notion distincte de l’emprise au sol, l’acte indique que les demandeurs pourront construire une surface maximale de 150 m². Une emprise au sol de 35% appréciée au niveau du lotissement n’est pas, par principe, incompatible avec une surface de plancher de 150 m² sur une parcelle de 201 m² avec une construction en R+1 autorisée. Les époux [B], notamment en ne produisant pas l’arrêté de permis de constuire et le dossier sur la base duquel il a été accordé si cela est bien le cas, ne mettent pas le tribunal en mesure d’apprécier si cette incompatibilité existe ou non et échouent à démontrer son existence.

Par conséquent, les époux [B] ne pourront qu’être déboutés de leurs demandes concernant l’office notarial, aucune faute n’étant établie.


Sur la demande de dommages et intérêts de l’office notarial

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’office notarial affirme que les époux [B] ont commis une faute civile en lui prêtant des intentions frauduleuses, ce qui lui aurait causé un préjudice de perte d’image et de crédibilité.

Dans la mesure où les conclusions ne sont pas publiques, aucune perte d’image et de crédibilité ne saurait être caractérisée et la demande indemnitaire ne pourra donc qu’être rejetée.


Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l'espèce, Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [B], partie perdante, seront donc condamnés aux dépens.


Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, condamnés aux dépens, Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [B] seront condamnés à payer la somme de 1.500 euros à la SAS GGL GROUPE et la somme de 1.500 euros à la SAS OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6]. Ils verront leur propre demande sur ce même fondement rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue alors d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture,

DECLARE RECEVABLES les conclusions des époux [B] et de la SAS OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6] déposées les 06 et 13 mai 2025,

FIXE la clôture de la procédure au 13 mai 2025,

DEBOUTE Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [B] de leur demande de nullité des conclusions de la SAS OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6],

DEBOUTE Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [B] de leurs demandes visant à voir engager la responsabilité contractuelle de la SAS GGL GROUPE et la responsabilité délictuelle de la SAS OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6],

DEBOUTE la SAS OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [B] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [I] à payer à la SAS GGL GROUPE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [B] à payer à la SAS OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [B] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 09 octobre 2025, la minute étant signée par : 

 LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,


Françoise CHAZAL Florence LE GAL