Tribunal JudiciairePôle Civil section 1

Tribunal Judiciaire · Pôle Civil section 1 — 3 juillet 2025

ECLI: 68f2ae90e97b8c1829979915
Date: 3 juillet 2025
Condamnation: 60 000 €

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Texte intégral

COUR D’APPEL DE [Localité 6]


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1



N° : N° RG 21/04385 - N° Portalis DBYB-W-B7F-NKRB
Pôle Civil section 1

Date : 03 Juillet 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDEUR

Monsieur [N] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR

Le [Adresse 9] [Adresse 5] dont le siège social est sis [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LITTORAL dont le siège social est [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au dit siège,

représenté par Me Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER




COMPOSITION DU TRIBUNAL lors de l’audience de plaidorie et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique


assisté de Christine CALMELS greffier, lors de l’audience de plaidoirie et de la mise à disposition.


DEBATS : en audience publique du 12 Mai 2025 

MIS EN DELIBERE au 03 Juillet 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 03 Juillet 2025








FAITS ET PROCÉDURE 

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 septembre 2021, [N] [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] située [Adresse 1] à La Grande Motte, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LITTORAL, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d'annulation des résolutions 2, 3, 4, 5, 6.3, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 7, 8, 11 de l'assemblée générale du 16 juillet 2021.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 11 avril 2025, [N] [I] demande au tribunal, au visa de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété, de :
- annuler les résolutions 2, 3, 4, 5, 6.3, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 7, 8, 11 contre lesquelles il a voté,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
-condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que :
- alors que l'article 5 du règlement de copropriété reprend les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dans les mêmes termes suivants «dans les assemblés générales, chacun des copropriétaires dispose d’autant de voix qu’il possède des quotes-parts de copropriété», les votes des résolutions litigieuses ont eu lieu sur la base des tantièmes des charges communes générales de l’immeuble et non sur les tantièmes de sol,
- il dispose ainsi de 606 tantièmes du sol et non comme mentionné dans le procès-verbal et la feuille de présence de l'assemblée générale du 16 juillet 2021,
- la Cour d'appel de Montpellier s'est prononcée à deux reprises sur ce point, annulant les assemblées générales sur ce fondement et qualifiant d'inopérante la circonstance que cette erreur n'avait pas d'influence sur l'issue des votes.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- débouter [N] [I] de sa demande de nullité des résolutions en l’absence de violation des textes et d’incidence sur les votes,
- débouter [N] [I] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions formulées à son encontre
- condamner [N] [I] à lui payer la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que :
- l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 a bien été respecté puisque chaque copropriétaire a bénéficié d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes,
- il a donc fait une exacte application de la clé de répartition des charges communes générales,
- s’il est vrai que le copropriétaire n’est pas tenu de justifier d’un grief pour agir en nullité d’une résolution, son action ne peut logiquement prospérer que si l’erreur invoquée a une incidence sur l’issue du vote, ce n'est pas le cas en l'espèce.
- l’utilisation de la clef de répartition du sol dans le cadre de dépenses de travaux engendre des frais plus conséquents pour le propriétaire que lorsque la clef de réparation des charges générales est utilisée.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 14 avril 2025.

A l’issue de l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.









MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur l'annulation des résolutions 2, 3, 4, 5, 6.3, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 7, 8, 11 de l'assemblée générale du 16 juillet 2021

Aux termes de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Il résulte de ces dispositions d'ordre public que le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire pour voter aux assemblées générales dépend directement du nombre des quotes-parts de parties communes afférentes à son lot, chaque copropriétaire détenant, en principe, autant de voix qu'il possède de tantièmes de copropriété.

[N] [I] sollicite l'annulation des résolutions 2, 3, 4, 5, 6.3, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 7, 8, 11 contre lesquelles il a voté, et fait valoir que les dispositions de l'article précité ont été méconnues lors des votes intervenus, dès lors que les voix ont été comptabilisées suivant les tantièmes de charges générales et non les tantièmes de copropriété. Il produit deux arrêts rendus par la Cour d'appel de Montpellier les 3 mars et 15 décembre 2015, par lesquels la Cour a infirmé la décision du tribunal de grande instance de Montpellier du 11 février 2013 et prononcé l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] du 23 juillet 2010 sur ce fondement et confirmé la décision de première instance en date du 7 janvier 2014 ayant annulé l'assemblée générale de la même copropriété du 20 juillet 2012 sur ce fondement.

 Le syndicat des copropriétaires conteste les irrégularités alléguées, soutenant également que le cas échéant, celles-ci n'ont eu aucune incidence sur le sens du vote.

Il résulte de l'état descriptif de division et ce n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que [N] [I] est propriétaire des lots n° 12 et 213 au sein de la copropriété [Adresse 5], le premier lot (12) représentant 631 millièmes de quotes-parts du sol et 618 millièmes des charges communes générales, le second lot (213) représentant 19 millièmes de quotes-parts du sol et 43 millièmes des charges communes générales.

Il est également constant, que malgré les arrêts rendus par la Cour d'appel de Montpellier les 3 mars et 15 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires, pour la prise en compte des votes des copropriétaires, en ce compris celle de [N] [I], s'est basé sur les tantièmes des charges communes en violation avec l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que ce calcul doit s'effectuer sur la base des tantièmes de propriété des copropriétaires et non sur celle des tantièmes des charges communes.

Il convient, en outre de relever que le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir ni une absence d'incidence, ni un sens plus favorable aux copropriétaires, sans en faire la démonstration. Le syndicat des copropriétaires semble, sur ce point, faire une confusion entre les parties communes et les charges communes, dès lors que les dépenses «favorables aux copropriétaires» ont été, comme il se doit, calculées sur la base des charges communes.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de [N] [I] et d'annuler les résolutions 2, 3, 4, 5, 6.3, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 7, 8, 11 de l'assemblée générale du 16 juillet 2021 contre lesquelles il a voté.










➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à [N] [I] la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l'écarter en l'espèce. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ANNULE les résolutions 2, 3, 4, 5, 6.3, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 7, 8, 11 de l'assemblée générale du 16 juillet 2021,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] située [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, à verser à [N] [I] la somme de 1.600€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] située [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice aux dépens,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire,


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Articles de loi cités

article 700 du code de procédure civile.article 700 du code de procédure civilearticle 514 du code de procédure civile et aucunarticle 700 du Code de procédure civile

Avocats intervenants

Maître Sophie MIRALVES-BOUDET Maître Thierry BERGER

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Synthèse

Juridiction: Tribunal Judiciaire
Chambre: Pôle Civil section 1
Date: 3 juillet 2025

Référence

68f2ae90e97b8c1829979915

Données disponibles

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Résumé officiel
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Articles cités
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COUR D’APPEL DE [Localité 6] TOTAL COPIES 4 COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat 1 COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT 2 COPIE EXPERT COPIE DOSSIER + AJ 1 N° : N° RG 21/04385 - N° Portalis DBYB-W-B7F-NKRB Pôle Civil section 1 Date : 03 Juillet 2025 LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER Pôle Civil section 1 a rendu le jugement dont la teneur suit : DEMANDEUR Monsieur [N] [I], demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER DEFENDEUR Le [Adresse 9] [Adresse 5] dont le siège social est sis [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LITTORAL dont le siège social est [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au dit siège, représenté par Me Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER COMPOSITION DU TRIBUNAL lors de l’audience de plaidorie et du délibéré : Président : Christine CASTAING Juge unique assisté de Christine CALMELS greffier, lors de l’audience de plaidoirie et de la mise à disposition. DEBATS : en audience publique du 12 Mai 2025 MIS EN DELIBERE au 03 Juillet 2025 JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 03 Juillet 2025 FAITS ET PROCÉDURE Par exploit de commissaire de justice en date du 22 septembre 2021, [N] [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] située [Adresse 1] à La Grande Motte, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LITTORAL, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d'annulation des résolutions 2, 3, 4, 5, 6.3, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 7, 8, 11 de l'assemblée générale du 16 juillet 2021. Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 11 avril 2025, [N] [I] demande au tribunal, au visa de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété, de : - annuler les résolutions 2, 3, 4, 5, 6.3, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 7, 8, 11 contre lesquelles il a voté, - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, -condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Au soutien de ses demandes, il expose notamment que : - alors que l'article 5 du règlement de copropriété reprend les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dans les mêmes termes suivants «dans les assemblés générales, chacun des copropriétaires dispose d’autant de voix qu’il possède des quotes-parts de copropriété», les votes des résolutions litigieuses ont eu lieu sur la base des tantièmes des charges communes générales de l’immeuble et non sur les tantièmes de sol, - il dispose ainsi de 606 tantièmes du sol et non comme mentionné dans le procès-verbal et la feuille de présence de l'assemblée générale du 16 juillet 2021, - la Cour d'appel de Montpellier s'est prononcée à deux reprises sur ce point, annulant les assemblées générales sur ce fondement et qualifiant d'inopérante la circonstance que cette erreur n'avait pas d'influence sur l'issue des votes. Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : - débouter [N] [I] de sa demande de nullité des résolutions en l’absence de violation des textes et d’incidence sur les votes, - débouter [N] [I] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions formulées à son encontre - condamner [N] [I] à lui payer la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile Au soutien de ses demandes, il expose notamment que : - l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 a bien été respecté puisque chaque copropriétaire a bénéficié d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes, - il a donc fait une exacte application de la clé de répartition des charges communes générales, - s’il est vrai que le copropriétaire n’est pas tenu de justifier d’un grief pour agir en nullité d’une résolution, son action ne peut logiquement prospérer que si l’erreur invoquée a une incidence sur l’issue du vote, ce n'est pas le cas en l'espèce. - l’utilisation de la clef de répartition du sol dans le cadre de dépenses de travaux engendre des frais plus conséquents pour le propriétaire que lorsque la clef de réparation des charges générales est utilisée. La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 14 avril 2025. A l’issue de l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION ➢ Sur l'annulation des résolutions 2, 3, 4, 5, 6.3, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 7, 8, 11 de l'assemblée générale du 16 juillet 2021 Aux termes de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Il résulte de ces dispositions d'ordre public que le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire pour voter aux assemblées générales dépend directement du nombre des quotes-parts de parties communes afférentes à son lot, chaque copropriétaire détenant, en principe, autant de voix qu'il possède de tantièmes de copropriété. [N] [I] sollicite l'annulation des résolutions 2, 3, 4, 5, 6.3, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 7, 8, 11 contre lesquelles il a voté, et fait valoir que les dispositions de l'article précité ont été méconnues lors des votes intervenus, dès lors que les voix ont été comptabilisées suivant les tantièmes de charges générales et non les tantièmes de copropriété. Il produit deux arrêts rendus par la Cour d'appel de Montpellier les 3 mars et 15 décembre 2015, par lesquels la Cour a infirmé la décision du tribunal de grande instance de Montpellier du 11 février 2013 et prononcé l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] du 23 juillet 2010 sur ce fondement et confirmé la décision de première instance en date du 7 janvier 2014 ayant annulé l'assemblée générale de la même copropriété du 20 juillet 2012 sur ce fondement. Le syndicat des copropriétaires conteste les irrégularités alléguées, soutenant également que le cas échéant, celles-ci n'ont eu aucune incidence sur le sens du vote. Il résulte de l'état descriptif de division et ce n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que [N] [I] est propriétaire des lots n° 12 et 213 au sein de la copropriété [Adresse 5], le premier lot (12) représentant 631 millièmes de quotes-parts du sol et 618 millièmes des charges communes générales, le second lot (213) représentant 19 millièmes de quotes-parts du sol et 43 millièmes des charges communes générales. Il est également constant, que malgré les arrêts rendus par la Cour d'appel de Montpellier les 3 mars et 15 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires, pour la prise en compte des votes des copropriétaires, en ce compris celle de [N] [I], s'est basé sur les tantièmes des charges communes en violation avec l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que ce calcul doit s'effectuer sur la base des tantièmes de propriété des copropriétaires et non sur celle des tantièmes des charges communes. Il convient, en outre de relever que le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir ni une absence d'incidence, ni un sens plus favorable aux copropriétaires, sans en faire la démonstration. Le syndicat des copropriétaires semble, sur ce point, faire une confusion entre les parties communes et les charges communes, dès lors que les dépenses «favorables aux copropriétaires» ont été, comme il se doit, calculées sur la base des charges communes. Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de [N] [I] et d'annuler les résolutions 2, 3, 4, 5, 6.3, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 7, 8, 11 de l'assemblée générale du 16 juillet 2021 contre lesquelles il a voté. ➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera la charge des dépens. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à [N] [I] la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. ➢ Sur l’exécution provisoire Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l'écarter en l'espèce. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ; ANNULE les résolutions 2, 3, 4, 5, 6.3, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 7, 8, 11 de l'assemblée générale du 16 juillet 2021, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] située [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, à verser à [N] [I] la somme de 1.600€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] située [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice aux dépens, REJETTE toute demande plus ample ou contraire, RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE