Tribunal Judiciaire · Contentieux général Proxi — 4 juillet 2025

N°Minute:25/01120
N° RG 24/02217 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PH36

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025


DEMANDEURS :

Monsieur [B] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Annabelle PORTE FAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [X] [S] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Annabelle PORTE FAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEURS:

Monsieur [I] [R], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [N] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Clémence BOUTAUD 


DEBATS:

Audience publique du : 07 Avril 2025
Affaire mise en deliberé au 04 Juillet 2025


JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 04 Juillet 2025 par
Delphine BRUNEAU, Président
assisté de Clémence BOUTAUD, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Annabelle PORTE FAURENS
Copie certifiée delivrée à : M. [I] [R]
Le 04 Juillet 2025





EXPOSE DU LITIGE


Par acte en date du 1er mars 2022, avec prise d'effet au même jour, Monsieur [B] [O] et Madame [X] [S] épouse [O] ont consenti à Monsieur [I] [R] et Madame [N] [J] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 3], contre le paiement d'un loyer mensuel initial de 701,10 €, outre 115 € à titre de provisions sur charges.

Par courrier en date du 7 septembre 2023, Madame [N] [J] a donné congé du logement avec effet au 10 octobre 2023. 

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 juin 2024. La CCAPEX de l'Hérault a été saisie le 28 juin 2024, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, dénoncé le 8 octobre 2024 au préfet de l'Hérault par voie électronique avec accusé de réception, Monsieur [B] [O] et Madame [X] [S] épouse [O] ont assigné Monsieur [I] [R] et Madame [N] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation, 
rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux ainsi que toute demande tendant à avoir écartée l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution, 
ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
dire que le sort des meubles laissés sur place sera tranché par les dispositions des articles L. et R. 433-1 et 2 du CPCE, 
les condamner solidairement au paiement de la somme de 6541,60 € au titre des loyers et charges arriérés et indemnités d’occupations, dus au 1er septembre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 27 juin 2024 sur la somme de 3588,57 € et à compter de la présente assignation pour le surplus, 
fixer l’indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci, avec indexation, 
les condamner solidairement au paiement de la somme de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
les condamner solidairement aux dépens de l'instance, comprenant les frais du commandement de payer.

Après un renvoi ordonné à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 7 avril 2025.

À cette audience, Monsieur [B] [O] et Madame [X] [S] épouse [O] , représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, actualisant leur créance en loyers et charges à la somme de 13 392,42 € suivant décompte arrêté au mois de mars 2025 inclus.

A cette audience, Monsieur [I] [R] était présent. Il a indiqué percevoir mensuellement un salaire de 1985 € et avoir déposé, en janvier 2025, un dossier de surendettement. Il a sollicité des délais de paiement. 

A cette audience, Madame [N] [J] n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION


L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'existence d'une procédure de traitement du surendettement:


En vertu de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il ne ressort pas des débats que les locataires aient sollicité une procédure de traitement de leurs situations auprès de la commission de surendettement des particuliers. En conséquence, il n'y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 27 juin 2024, Monsieur [B] [O] et Madame [X] [S] épouse [O] ont fait commandement au locataire d'avoir à payer la somme principale de 3588,57 € au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l'article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n'a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Monsieur [B] [O] et Madame [X] [S] épouse [O] produisent un décompte arrêté au mois de mars 2025 inclus, qui indique que la dette locative s'élève à 13392,42 € en loyers et charges.

Par courrier en date du 7 septembre 2023, Madame [N] [J] a donné congé du logement avec effet au 10 octobre 2023. 

Le contrat de bail d’habitation comporte une clause de solidarité prévoyant que : « les colocataires signataires du présent bail sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations résultant des présentes. Celui d’entre eux qui donnera congé, en bonne et due forme, à savoir par courrier recommandée avec accusé de réception, ou remis en main propre restera tenu avec les autres colocataires au paiement des loyers et charges jusqu’à la signature du bail par un nouveau colocataire et au maximum pendant un délai de six mois qui commencera à courir au terme du délai légal de préavis visé dans le congé ».

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur comparant, la demande en paiement apparaît justifiée. En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer la somme de 2668,18 € pour les loyers et charges dus jusqu’au mois de mars 2024 inclus. Monsieur [I] [R] sera condamné à payer la somme de 10 724,24 € pour les loyers dus au titre du mois d’avril 2024 jusqu’au mois de mars 2025 inclus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, il ressort du décompte locatif produit aux débats que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Ce dernier ne dispose de la capacité financière de payer le loyer courant et les échéances de retard susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif. 

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [I] [R] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [I] [R], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [I] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

***

































PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2022 entre Monsieur [B] [O] et Madame [X] [S] épouse [O] et Monsieur [I] [R] et Madame [N] [J] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 août 2024 ; 

DÉCLARE en conséquence Monsieur [I] [R] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 28 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] à payer à Monsieur [B] [O] et Madame [X] [S] épouse [O] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [N] [J] à payer à Monsieur [B] [O] et Madame [X] [S] épouse [O] la somme de 2668,18 € au titre des loyers et charges dus au mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] à payer à Monsieur [B] [O] et Madame [X] [S] épouse [O] la somme de 10 724,24 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus du mois d’avril 2024 au mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut par Monsieur [I] [R] et Madame [N] [J] d'avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l'Hérault en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE Monsieur [B] [O] et Madame [X] [S] épouse [O] de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [R] et Madame [N] [J] aux dépens de l'instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [I] [R] et Madame [N] [J] ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,