Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 13 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 5]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 6]





REFERENCES : N° RG 24/02176 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z63O

Minute : 25/00009

PMM





S.C.I. L’IMMOBILIERE JPDS
Représentant : Me Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS

 

C/


Monsieur [R] [X]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Valérie ROSANO
Copie délivrée à :
Monsieur [R] [X]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 






Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT-CINQ

Par Madame Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé
Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 03 décembre 2024 
tenue sous la présidence de Madame Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. L’IMMOBILIERE JPDS, dont le siège social est sis [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne


D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 29 juillet 2017, la SCI JPDS a donné à bail à M. [R] [X] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 5], pour un loyer mensuel actuel de 710.13 euros, charges comprises. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI L'IMMOBILIERE JPDS a fait signifier le 11 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7 313.87 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, la SCI L'IMMOBILIERE JPDS a ensuite fait assigner M. [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 3 décembre 2024. 

A cette audience, la SCI L'IMMOBILIERE JPDS - représentée par - reprend les termes de son assignation pour demander :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la dette au profit de la société requérante ; 
- d'ordonner l'expulsion de M. [R] [X] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance du commissaire de police, d'un serrurier et de la force publique, s'il y a lieu, à l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux prévus aux articles L. 411-1, L. 412-1, L. 412-2 et L. 412-5 du code des procédures civiles d'exécution ;
- d'autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local au choix de la requérante et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse, sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 
- et de condamner ce dernier au paiement 
* de la somme actualisée de 650.86 € à titre de provision,
* d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel sans préjudice des charges, jusqu'à la libération effective des lieux ; 
- outre une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

M. [R] [X] indique avoir réglé l'intégralité de sa dette. Il précise que sa dette de loyer est en lien avec des problèmes de santé et qu'il perçoit des revenus à hauteur de 1 500 euros par mois. 

L'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

Par note en délibéré autorisée, le bailleur un décompte actualisé au 31 décembre 2024.




MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI L'IMMOBILIERE JPDS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
 
En effet, le contrat de bail a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 29 juillet 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2024, pour la somme en principal de 7 313.87 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI L'IMMOBILIERE JPDS produit un décompte démontrant que M. [R] [X] reste devoir, au titre de l'arriéré locatif, la somme de 96.86€ à la date du 31 décembre 2024.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 12 septembre 2024, M. [R] [X] reste redevable du paiement des loyers jusqu'à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges. 

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 96.86, comprenant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayées (décompte arrêté au 31 décembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l'article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [R] [X] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a procédé à plusieurs virements importants qui lui ont permis de presque purger en totalité sa dette locative. 

Compte tenu de ces éléments, M. [R] [X] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera : 
- que la clause de résiliation reprenne son plein effet ; 
- que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 12 septembre 2024 ; 
 
- que M. [R] [X] devienne occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; 
- que faute pour M. [R] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et que la SCI L'IMMOBILIERE JPDS soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [R] [X] ;
- qu'en cas de maintien dans les lieux, la SCI L'IMMOBILIERE JPDS soit en droit d'exiger de la défenderesse le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu'à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [R] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L'équité commande que la demande formulée par la SCI L'IMMOBILIERE JPDS au titre de l'article 700 du code de procédure civile soit rejetée. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SCI L'IMMOBILIERE JPDS aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2017 entre la SCI L'IMMOBILIERE JPDS et M. [R] [X] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 5] sont réunies à la date du 12 septembre 2024 ;

CONDAMNONS M. [R] [X] à verser à la SCI L'IMMOBILIERE JPDS à titre provisionnel la somme de 96.86 € (décompte arrêté au 31 décembre 2024, incluant une dernière échéance de décembre 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS M. [R] [X] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité de 50 € chacune et une 2ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [R] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI L'IMMOBILIERE JPDS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SCI L'IMMOBILIERE JPDS soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [R] [X] ;
* que M. [R] [X] soit condamné à verser à la SCI L'IMMOBILIERE JPDS une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande formulée par la SCI L'IMMOBILIERE JPDS au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [R] [X] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé le 13 janvier 2025, 

LA GREFFIERE LA JUGE