Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION (JCP) — 4 juillet 2025

51Z Minute N° 


N° RG 21/00296 - N° Portalis DB3J-W-B7F-FNN6



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 04 JUILLET 2025




PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [G] [T]





DEMANDERESSE

Madame [C] [B] [K]
née le 10 Mars 1961 à [Localité 8] (92), 
demeurant [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 20/6607 du 05/11/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représentée par Maître Cécilia TEZARD, avocat au barreau de POITIERS




DEFENDERESSE

Madame [B] [N]
demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Hervé-Sébastien BUTRUILLE, avocat au barreau de POITIERS





DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 MARS 2025


JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 23 MAI 2025, DATE PROROGEE AU 04 JUILLET 2025

Copie exécutoire délivrée le 
à






EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure 

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2018, Madame [B] [N] a donné à bail à Madame [C] [K] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] (86), moyennant un loyer mensuel de 350,00 €.

Le 1er septembre 2020, Madame [C] [K] a écrit à Madame [B] [N] pour se plaindre de divers désordres affectant le logement, l’estimant indécent, et pour informer sa bailleresse d’un signalement auprès de l’Agence régionale de santé.

Le 18 février 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Madame [C] [K] pour un montant en principal de 4 494 € au titre des loyers et charges dus à cette date. Le même jour, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire lui a également été signifié.

Par acte d’huissier de justice du 22 juin 2021, Madame [C] [K] a fait assigner Madame [B] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], sur le fondement des articles 6 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 834, 1219, 1220 et 1231-1 du code de procédure civile, 1719 du code civil, ainsi que du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2020, aux fins de voir :

 - à titre principal :
 * déclarer le commandement de payer sans effet ;
 * condamner Madame [B] [N] au paiement des sommes de 2 500 € en indemnisation de son préjudice moral, de 3 500 € en indemnisation de son préjudice financier et de 3 700 € en indemnisation de son préjudice de jouissance ;
 * condamner Madame [B] [N] à réaliser sous astreinte de 100 € par jour de retard des travaux de réparation du logement ;
 - à titre subsidiaire : désigner un expert aux fins d’examen des désordres, d’évaluation des préjudices subis et de préconisation des mesures propres à y remédier ;
 - à titre infiniment subsidiaire : accorder des délais de paiement pour le paiement de sa dette de loyer;
 - dans tous les cas :
 * autoriser à suspendre le paiement des loyers jusqu’à ce que Madame [B] [N] ait remédié aux désordres ;
 * ordonner la compensation des éventuelles condamnations réciproques ;
 * condamner Madame [B] [N] au paiement de la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Par jugement de ce siège en date du 31 mars 2023, une mesure d’expertise a été confiée à M. [S] [P] aux fins, notamment, d’examiner les désordres susceptibles d’affecter la décence du logement et d’en déterminer les responsabilités. Ce même jugement a par ailleurs invité Madame [C] [K] à produire tout document justifiant de la couverture du logement par une assurance contre les risques locatifs à la date du commandement du 18 février 2021 ou dans le mois qui a suivi. 

Après renvoi à l’audience du 8 septembre 2023, un jugement de ce siège en date du 13 octobre 2023 a invité de nouveau à produire un tel document, et prononcé le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes de Madame [C] [K] dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise. 

*

Parallèlement, sur requête de Madame [B] [N], une ordonnance rendue le 17 décembre 2021 par la vice-présidente, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers a constaté la résiliation du bail d’habitation conclu entre les parties le 1er août 2018, et déclaré abandonnés les biens laissés sur place. Cette ordonnance a été signifiée à Madame [C] [K] le 4 janvier 2022 suivant les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile.

Par jugement du 24 janvier 2025, l’opposition formée par Madame [C] [K] à l’encontre de cette ordonnance a été déclarée irrecevable.

Prétentions et moyens des parties 

A l’audience, Madame [C] [K], représentée par son conseil, s’est rapportée à ses dernières écritures, dans lesquelles elle sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il :

- à titre principal :
* déboute Madame [B] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
* déclare que le commandement de payer délivré par Madame [B] [N] est frauduleux et par conséquent sans effet ; 
* condamne Madame [B] [N] à lui payer la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; 
* condamne Madame [B] [N] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
- à titre subsidiaire, si ses prétentions au principal devaient être rejetées : 
* réduise les sommes réclamées par Madame [B] [N] au titre d’arriérés de loyer à de juste proportions ;
* lui accorde des larges délais de paiement sur trois années ; 
* écarte l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; 
* condamne Madame [B] [N] aux dépens.

Pour voir rejeter les prétentions adverses en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion, elle soutient tout d’abord que Madame [B] [N] est de mauvaise foi lorsqu’elle soulève le défaut d’assurance du bien loué puisque le contrat d’assurance à tacite reconduction annuelle lui avait été communiqué. S’agissant du non-paiement des loyers, Madame [C] [K] souligne également la mauvaise foi de la bailleresse, faisant valoir d’une part qu’elle s’est acquittée du mieux qu’elle a pu du paiement du loyer, au regard de ses difficultés financières, tout en effectuant à ses frais des travaux de remise en état du bien incombant normalement au bailleur, et d’autre part que le commandement de payer a en réalité été motivé par le seul but de mettre en oeuvre la clause résolutoire afin de ne pas avoir à accomplir les travaux réclamés. Elle en déduit que ce commandement est nul ou sans effet. En outre, elle justifie le non-paiement des loyers par le jeu de l’exception d’inexécution, sur le fondement des articles 1219 et 1220 du code civil, la bailleresse n’ayant pas respecté son obligation de délivrer un logement décent.

Sur le fondement des articles 1719 du code civil et 6 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Madame [C] [K] soutient que Madame [B] [N] n’a pas respecté ses obligations quant à la décence du logement donné à bail, ajoutant qu’aucuns travaux n’avait été réalisé par la bailleresse afin de lui permettre de vivre dans un logement ne portant atteinte ni à sa santé ni à sa sécurité. 
Madame [C] [K] rappelle qu’elle a habité le logement de Madame [B] [N] pendant environ trois ans et demi, et soutient que l’indécence du bien lui a causé un préjudice de jouissance. Elle ajoute que l’état du logement lui a causé un inconfort considérable au quotidien, et qu’elle a dû faire face à des factures d’électricité anormalement élevées, le tout lui causant un préjudice moral.

Au titre de sa demande subsidiaire en délais de paiement, et sur le fondement des articles 510 du code de procédure civile, 1343-5 du code civil et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Madame [C] [K] rappelle les dépenses importantes auxquelles elle a dû faire face pour se chauffer lorsqu’elle habitait le logement objet du bail, et fait état de ses faibles ressources ainsi que de son impossibilité à s’acquitter de toutes les sommes éventuellement dues relatives aux arriérés de loyer.

Madame [B] [N], représentée par son conseil, s’est rapportée à ses dernières écritures, dans lesquelles elle sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il : 

- à titre principal : 
* constate l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance du 17 décembre 2021 ayant constaté la résiliation du bail ;
* constate la reprise des locaux loués à la date du 02 mars 2022 ; 
- à titre subsidiaire :
* constate la résiliation du bail au 18 mars 2021 et en tout état de cause au 18 avril 2021; 
* ordonne l’expulsion de Madame [C] [K] ainsi que de toute personne et tout bien de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.
- en tout état de cause : 
* déboute Madame [C] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
* condamne Madame [C] [K] au paiement des loyers jusqu’à la date de résiliation du bail retenue par le tribunal et au-delà une indemnité d’occupation du même montant que le loyer, ladite somme arrêtée au 28 février 2022 s’élevant à 8694 euros ;
* ordonne l’exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions ; 
* condamne Madame [C] [K] aux dépens.

Au soutien de sa demande principale, et sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, Madame [B] [N] soutient que les demandes de Madame [C] [K] se heurtent à l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance du 17 décembre 2021 par laquelle le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS a prononcé la résiliation du bail litigieux. Elle ajoute que le jugement en date du 24 janvier 2025 par lequel le juge des contentieux de la protection de ce même tribunal a déclaré irrecevable l’opposition de Madame [C] [K] a permis de cloturer définitivement le débat sur ce point.

Au soutien de sa demande subsidiaire, Madame [B] [N] indique que les deux commandements visant la clause résolutoire et signifiés par acte d’huissier de justice le 18 novembre 2021sont valides.

S’agissant du commandement de payer, Madame [B] [N] indique que les sommes visées par ce dernier étaient bien dues par la locataire, aucun versement n’ayant été réalisé dans les deux mois de la réception dudit acte d’huissier. Répondant au moyen de Madame [C] [K] au titre de l’absence de travaux réalisés par ses soins dans le logement, Madame [B] [N] indique que la locataire a attendu le 1er septembre 2020 pour justifier le non-paiement des loyers par la présence de désordres dans le logement. Madame [B] [N] ajoute que Madame [C] [K] n’était pas fondée à s’exonérer du paiement des loyers comme elle l’a fait depuis le mois de janvier 2019, en ce qu’il lui appartenait si elle le souhaitait de faire procéder à la consignation des loyers en saisissant le tribunal judiciaire.
S’agissant du commandement de justifier de l’assurance, Madame [B] [N] indique que Madame [C] [K] ne conteste pas avoir reçu ledit acte d’huissier de justice. Elle fait état de l’absence de justification de la souscription d’une assurance contre le risque locatif dans le délai d’un mois à compter du commandement, indiquant par ailleurs que l’attestation d’assurance versée au débat par Madame [C] [K] est antérieure à ce dernier, son caractère tacitement reconductible n’empêchant pas une résiliation pour non-paiement des primes. Madame [B] [N] ajoute enfin que le document versé au débat par Madame [C] [K] au titre d’une déclaration à son assureur d’un dégât des eaux ne concerne en rien le présent litige, et concerne en réalité un logement situé à [Localité 4] et constituant son nouveau domicile. 
S’agissant des désordres et de l’indécence du logement objet du bail dont Madame [C] [K] fait état, Madame [B] [N] rappelle que l’état des lieux d’entrée contradictoire décrit un logement en parfait état. Madame [B] [N] affirme également que le constat d’huissier de justice réalisé le 17 mai 2021 l’a été tardivement, n’est pas contradictoire, et ne permet pas de démontrer que les désordres constatés lui sont imputables.

Au soutien de sa demande de rejet des prétentions adverses au titre des dommages et intérêts, et sur le fondement de l’article 1104 du code civil, Madame [B] [N] indique que Madame [C] [K] a accepté d’emménager dans le logement litigieux en connaissance du fait que ce dernier n’était équipé ni poêle à bois, ni radiateur, de sorte que la mauvaise foi de cette dernière est établie, ses demandes à ce titre devant être rejetées.

Pour voir rejeter la demande de Madame [C] [K] au titre des délais de paiement, Madame [B] [N] soutient que cette dernière a laissé s’accumuler une dette de loyer depuis le mois de janvier 2019 et a donc bénéficié d’un délai de plus de trois ans sans régler un quelconque loyer ou proposer un plan d’apurement de sa dette.


MOTIVATION

1- Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance du 17 décembre 2021

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

Sur le fondement de l’article 1355 du code civil, “l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité”.

Aux termes de l’article 8 du décret n°2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon, “en l'absence d'opposition dans le mois suivant la signification, ou en cas de désistement de la partie qui a formé opposition, l'ordonnance produit tous les effets d'un jugement passé en force de chose jugée. Toutefois, un relevé de forclusion peut être demandé dans les conditions prévues à l'article 540 du code de procédure civile”.

En l’espèce, par ordonnance datée du 17 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS a constaté l’abandon par Madame [C] [K] du logement situé [Adresse 1] à BOURG-ARCHAMBAULT et qui lui avait été donné à bail par Madame [B] [N] suivant acte sous seing privé du 1er août 2018.

Par jugement daté du 24 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection de ce même tribunal a déclaré l’opposition de Madame [C] [K] formée à l’encontre de ladite ordonnance irrecevable, en ce qu’elle a été formée après le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, sans que n’ait été demandé au préalable un relevé de forclusion.

Ce faisant, l’ordonnance du 17 décembre 2021 produit depuis lors les effets d’un jugement passé en force de chose jugée. 

Toutefois, force est de constater que les demandes de Madame [C] [K] sont indépendantes de la reconnaissance ou non de l’autorité de chose jugée de l’ordonnance du 17 décembre 2021. En effet, aucune de ses demandes ne correspond à ce qui a été demandé et obtenu dans le cadre de ladite ordonnance, de sorte que l’autorité de chose jugée ne s’oppose pas à l’exercice de la présente action en justice.

En conséquence, si la fin de non-recevoir soulevée par Madame [B] [N] permet bien de constater que l’ordonnance susmentionnée du 17 décembre 2021 est passée en force de chose jugée, la résiliation du contrat de bail litigieux étant par ailleurs acquise à cette date, il sera tout de même nécessaire de statuer sur la demande d’annulation du commandement de payer en date du 18 novembre 2021, ainsi que sur les demandes en indemnisation de ses préjudices.

La fin de non-recevoir soulevée par Madame [B] [N] au titre de l’autorité de chose jugée sera ainsi rejetée, ses demandes subsidiaires en constat d’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion demeurant pour autant sans objet.

2- Sur l’annulation du commandement de payer en date du 18 février 2021

Aux termes de l’article 1104 du code civil, “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi”.

L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de “payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”.

En l’espèce, il ressort du décompte produit à l’audience par Madame [B] [N] et arrêté au 28 février 2022, que le dernier loyer versé par Madame [C] [K] est celui du mois de janvier 2019, le versement étant par ailleurs un versement partiel.

L’indécence du logement qu’elle occupe a été relevée par Madame [C] [K] dans un courrier qu’elle a adressé à Madame [B] [N] en date du 1er septembre 2020, et par lequel elle indique que cette problématique a déjà été évoquée avec la bailleresse à plusieurs reprises. Ledit courrier met en avant le fait que l’absence de paiement des loyers est justifié par Madame [C] [K] par l’indécence du logement.

Si Madame [B] [N] ne justifie de la réalisation d’aucuns travaux dans le logement afin de pallier aux problématiques rencontrées par la locataire, le fait est qu’il appartenait à cette dernière de saisir le juge des contentieux de la protection afin d’être autorisée à consigner les loyers. 

En effet, le preneur est soumis à une obligation de payer les loyers et il ne peut suspendre ledit paiement de sa propre autorité sous prétexte que le bailleur lui-même n'exécute pas certaines de ses obligations, au titre desquelles notamment l’obligation de lui remettre un logement décent, sauf à ce que le logement loué soit inhabitable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En outre, il n’est pas justifié de travaux réalisés par la locataire en lieu et place et de la bailleresse pour remettre les lieux en conformité avec les critères de décence, l’expert ne relevant à ce titre que des travaux - réalisés avec le concours de la bailleresse - afférents à l’usage commercial qui pourrait être donné aux locaux à l’avenir.

Ainsi, il ne peut être considéré que le commandement de payer visant la clause résolutoire litigieux a été réalisé par Madame [B] [N] de mauvaise foi, et ce quand bien même le logement présentait des caractéristiques d’indécence auxquelles elle n’a pas pallié.

En conséquence, la demande de Madame [C] [K] de voir annuler le commandement de payer en date du 18 novembre 2021 sera rejetée. 

3- Sur l’indécence du logement et les demandes de dommages et intérêts

Sur la faute de Madame [B] [N] au titre de l’obligation de délivrance d’un logement décent 

Aux termes de l’article 6 alinéa premier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée”.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains définit le logement décent comme celui qui satisfait aux conditions suivantes, au regard de la santé et de la sécurité des locataires : “1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 6] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 6] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre”.

L’article 3 du même décret dispose par ailleurs que “le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 6] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne”.

En l’espèce, il ressort des débats, du rapport d’expertise et des pièces versées par les parties que le logement objet du bail litigieux correspond à une maison anciennement exploitée à titre de bar-restaurant, que Madame [C] [K] souhaitait habiter et réhabiliter afin d’y développer une activité de “café - brocante - restaurant”. 

Dans son courrier susmentionné en date du 1er septembre 2020, Madame [C] [K] faisait état auprès de sa bailleresse de l’absence de chauffage dans le logement, d’une absence d’aération et d’eau froide dans la cuisine, avec une eau stagnante dans l’évier du fait de l’absence de pente suffisante pour l’évacuation. A également été décrit une présence anormale d’humidité au sol et sur les murs de la cuisine, une absence d’isolation du grenier, une absence de prise électrique dans l’une des salles de bain.

Pour démontrer l’indécence du logement qu’elle a pris à bail, Madame [C] [K] verse au débat un courriel adressé le 27 octobre 2020 par Monsieur [F] [Y], maire de la commune du [Localité 5] à Madame [R] [D], travaillant à l’agence régionale de santé. Il y indique avoir visité le logement objet du bail litigieux, et y avoir relevé notamment une “cuisine très vétuste, très humide”, et dont le robinet d’eau froide ne fonctionne pas. 

En date du 17 mai 2021, Madame [C] [K] a fait procéder à un constat d’huissier de justice de son logement. Ledit constat a été réalisé par Maître [Z] [E], huissier de justice associé, en la seule présence de la locataire. Il a été constaté notamment, dans la partie appelée “privée” : 
- s’agissant des sanitaires du rez-de-chaussée, un interrupteur électrique non fonctionnel, des WC fonctionnant difficilement, la cuvette ne se remplissant pas ;
- s’agissant de la cuisine, un plafond non terminé, un sol cimenté avec des traces visibles d’humidité, une absence de chauffage, et un évier dont la robinetterie ne fonctionne pas correctement ; 
- s’agissant de la cage d’escalier, un interrupteur électrique non fonctionnel ; 
- s’agissant de la première chambre du premier étage, une absence de chauffage, une tapisserie dans un état moyen ;
- s’agissant de la deuxième chambre du premier étage, une absence de chauffage fixé au mur, la présence d’un vieux radiateur électrique reposant sur un support en fer et dont Madame [C] [K] déclare qu’elle l’a elle-même installé ; 
- dans la salle de bain du premier étage, une absence de chauffage, des traces d’humidité visibles sous la fenêtre et une peinture qui s’écaille ; 
- dans le salon du premier étage, une absence de chauffage, une fenêtre en bois à double vitrage fermant difficilement et qui permet de sentir passer l’air, une tapisserie murale en mauvaise état, se décollant et présentant des traces de moisissures, ainsi qu’un jour entre les plinthes et le parquet ; 
- dans la troisième chambre du premier étage, une absence de chauffage, et une tapisserie se décollant à droite de la fenêtre ; 
- dans la seconde salle de bain du premier étage, une absence de chauffage et de radiateur, une absence de prise de courant, une absence d’arrivée d’eau dans la robinetterie, un WC fissuré avec de l’eau coulant lorsque la chasse est tirée, ainsi qu’un décollement de la tapisserie et des traces noires semblant venir de la poutre située au-dessus.

L’ensemble de ces constatations est étayé par des photographies.

S’il n’a pas été réalisé au contradictoire de Madame [B] [N], il convient de rappeler que les constatations d’un huissier de justice n’ont pour objet que de dresser un tableau de ce qui est visible à un instant donné, sans chercher à imputer la responsabilité des désordres éventuels à quiconque. Lesdites constatations font par ailleurs foi sauf inscription en faux, démarche que Madame [B] [N] n’a pas réalisée. 

Enfin, le rapport d’expertise réalisé au contradictoire des parties fait état d’un défaut de performance énergétique minimale du logement litigieux. Ont été constatés également des équipements de chauffage qui ne sont plus en état de fonctionnement sur l’ensemble des niveaux habitables. L’installation de fortune mise en place par Madame [C] [K] en lieu et place d’une installation de chauffage, qualifiée d’obsolète et de non adaptée aux besoins de la maison d’habitation, ne permettent pas de répondre aux critères de décence définis à l’article 6 alinéa premier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Est enfin relevée par l’expert l’absence de prise de courant dans la salle de bain du premier étage. En revanche, l’expert relève, s’agissant de l’aération de la cuisine, qu’elle possède une hotte aspirante et une fenêtre, et s’agissant de la robinetterie que celle-ci a une ouverture difficile et doit être entretenue ; tandis que le grenier n’a pas vocation à être isolé ; que le WC ne présente pas de fuite d’eau et que la fissure ne remet pas en cause son usage.

Il conclut que l’absence de chauffage expose la maison à une dégradation progressive, et indique que l’humidité présente dans la maison fermée et inoccupée augmente l’apparition de moisissures et la dégradation des revêtements.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations que le logement occupé par Madame [C] [K] et lui ayant été donné à bail par Madame [B] [N] ne remplit pas les critères de décence, en raison d’une absence de chauffage qui ne peut être comblée par des systèmes d’appoint, ce qui crée de l’humidité dans le logement.

Le moyen selon lequel l’état des lieux d’entrée contradictoire réalisé lors de l’entrée dans les lieux décrit le logement et ses installations comme en bon voire très bon état est inopérant, en ce qu’il n’est pas contesté que le logement n’était pas pourvu de système de chauffage dès le début de l’occupation. 

En outre, le fait que Madame [C] [K] ait pu accepter de louer le logement en l’état ne dispensait pas Madame [B] [N] de son obligation de délivrer un logement décent, celle-ci étant d’ordre public et ne pouvant donc être dérogée par l’accord des parties. 

En conséquence, la faute de Madame [B] [N] pourra être retenue au titre de l’absence de délivrance d’un logement décent.

Sur le préjudice de jouissance 

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, “le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure”.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des constatations susmentionnées, réalisées tant par Madame [C] [K], que par le maire de la commune du [Localité 5], l’huissier de justice mandaté pour le constat et l’expert judiciaire, que Madame [C] [K] n’a pas pu jouir paisiblement du logement objet du Madame [B] [N] litigieux. L’absence de chauffage, l’humidité constatée dans le logement, outre les autres désagréments relevés par les différents intervenants pour ceux qui n’ont pas été relativisés dans l’expertise, constituent en effet nécessairement une gêne, un trouble dans la jouissance des lieux.

Ainsi, compte tenu de la durée d’occupation des lieux par Madame [C] [K], ainsi que des conditions de cette occupation, Madame [B] [N] sera condamnée à lui verser la somme de 3500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral 

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, “le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure”.

Il est constant que les factures d’électricité élevées ne peuvent être prises en compte au titre du préjudice moral, en ce que ce dernier n’a vocation à réparer que les atteintes extra-patrimoniales.

Or, en l’espèce, Madame [C] [K] ne justifie pas d’autre préjudice qui ne se confond pas avec le trouble de jouissance, et qui pourrait donc donner lieu à une indemnisation distincte au titre du poste demandé.

4- Sur la condamnation de Madame [C] [K] au paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation 

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Madame [B] [N] fait état d’un décompte arrêté au 28 février 2022 à la somme de 8694 euros.

Le principe d’une dette de loyer n’est pas contesté par Madame [C] [K], et le montant de cette dernière n’a pas fait l’objet de contestation par cette dernière, bien qu’il en soit sollicité une réduction à de plus justes proportions.

Il convient de relever que l’ordonnance du 17 décembre 2021 a constaté la résiliation du bail conclu entre Madame [B] [N] et Madame [C] [K], de sorte que les loyers postérieurs à cette date ne sont pas dus par la locataire. 

Il n’y a, en outre, pas lieu de fixer une indemnité d’occupation dans la mesure où le délai écoulé jusqu’à la reprise était aux mains du bailleur et non plus de l’ex-locataire.

Ainsi, la dette de loyer, arrêtée au 17 décembre 2021, est de l’ordre de 7834, 93 euros. Cette dernière ne peut être réduite à de plus justes proportions, Madame [C] [K] étant tributaire d’une obligation de payer ses loyers qu’elle reconnaît ne pas avoir respecté. Par ailleurs, le préjudice de jouissance subi est déjà pris en compte par l’ocroi de dommages et intérêts.

En conséquence, Madame [C] [K] sera condamnée à payer à Madame [B] [N] la somme de 7834, 93 euros au titre des impayés de loyer, étant précisé que les intérêts légaux courront à compter de la présente décision, ces derniers ne pouvant commencer à courir d’eux-même à compter de la date de résiliation du bail.

5- Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa premier du code civil : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, si Madame [C] [K] met en avant une situation financière difficile, il n’en n’est pas justifié de manière actualisée, de sorte qu’il ne peut être statué favorablement quant à l’octroi de délais de paiement. 

Aucun délai de paiement ne peut par ailleurs être octroyé sur le fondement de l’article 24 de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, cette disposition ayant vocation à s’appliquer aux locataires, qualité qui n’est plus celle de Madame [C] [K] depuis le 17 décembre 2021.

En conséquence, Madame [C] [K] sera déboutée de sa demande de délais de paiement. 

6- Sur les dépens et l’exécution provisoire 

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, tant Madame [C] [K] que Madame [B] [N] succombent à une partie de leurs prétentions, justifiant que les dépens soient partagés par moitié entre les parties.

Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

Conformément à l’article 514-1 suivant,  le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il n’y a en l’espèce pas lieu d’écarter le caractère exécutoire de la décision, celui-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort, 

DEBOUTE Madame [B] [N] de sa fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée;

DEBOUTE Madame [C] [K] de sa demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 18 février 2021 ; 

DECLARE sans objet les demandes en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion ;

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer à Madame [C] [K] la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE Madame [C] [K] de sa demande au titre du préjudice moral ; 

CONDAMNE Madame [C] [K] à payer à Madame [B] [N] la somme de 7834, 93 euros au titre des loyers impayés avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; 

DEBOUTE Madame [C] [K] de sa demande de délais de paiement ; 



PARTAGE les dépens de l’instance par moitié entre les parties ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. 

Ainsi jugé et prononcé aux jour, mois et année précisés plus haut.


LE GREFFIER LE JUGE