Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 8 octobre 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

MINUTE N° 

DU : 08 Octobre 2025

N° RG 25/00306 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBIDW
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 08 OCTOBRE 2025

[B] [H], [P] [C] épouse [H]
C/
S.A.R.L. ODZ PLUS

DEMANDERESSES :

Monsieur [B] [H]
Madame [P] [C] épouse [H]
1 rue Magnin de Madrid
74150 RUMILLY
Rep/assistant : Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ODZ PLUS
53 rue de l’Eglise
97425 LES AVIRONS


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Bertrand PAGES
Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

Audience Publique du : 24 Septembre 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 08 Octobre 2025 par décision réputé contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Wilson FONTAINE-BLAS, cadre greffier


Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Me Stéphanie PANURGE le :








EXPOSE DU LITIGE 

Selon contrat du 15 février 2024, M. [B] [H] a donné à bail à M. [K] [Y], agissant pour le compte de la société en formation ODZ-PLUS, un local commercial situé 53 rue de l’Eglise à Les Avirons, pour un loyer révisable initialement fixé à 204.000 euros et ventilé comme suit : 2.000 euros les 12 premiers mois et 2.500 euros les 72 mois restants.

Faisant suite à des impayés de loyer, les époux [H] ont fait délivrer le 20 juin 2025, par commissaire de Justice, un commandement de payer à ODZ-PLUS portant sur une somme de 17.730 euros correspondant au montant des loyers impayés à cette date.

Le commandement de payer ayant été infructueux, par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, M. [B] [H] et Mme [P] [C], épouse [H], ont fait assigner la SARLU ODZ-PLUS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin qu’il :

constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 15 février 2024, depuis le 21 juillet 2025,condamne la SARLU ODZ-PLUS à leur payer par provision la somme de 17.730 euros suivant commandement de payer délivré le 20 juin 2025, à parfaire de l’indemnité d’occupation, condamne la SARLU ODZ-PLUS à leur payer par provision la somme de 2.500 euros au titre de l’indemnité d’occupation, correspondant au montant mensuel du loyer,ordonne l’expulsion de la SARLU ODZ-PLUS sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir, condamne la SARLU ODZ-PLUS à leur payer la somme de 2.170 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamne la SARLU ODZ-PLUS aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 juin 2025.
Au soutien de leur demande, les époux [H] ajoutent que dès les premiers mois la société ODZ-PLUS a méconnu son obligation de paiement.

Régulièrement assignée, la SARLU ODZ-PLUS n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 8 octobre 2025.


DISCUSSION-MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l'obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte expressément du contrat de bail commercial signé entre les parties le 15 février 2024 que celui-ci est résilié de plein droit, en cas de défaut de paiement des loyers, un mois, après un commandement de payer, resté infructueux.

Il est également constant que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025 pour une somme de 17.979.84 euros, dont 17.730 euros de loyers et charges impayées au 30 avril 2025 et 249.84 euros pour le coût de l’acte.

Le principe de la dette locative ainsi que l’absence de paiement complet des causes des commandements visant la clause résolutoire dans le délai imparti ne sont pas sérieusement contestables et il résulte du récapitulatif produit aux débats qu’il n'existe aucune contestation sérieuse sur le principe de la créance du demandeur ou celui de la résiliation du bail commercial.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 21 juillet 2025 et il convient d’ordonner l’expulsion de la SARLU ODZ-PLUS, ainsi que tous occupants de son chef, du local commercial qu’elle occupe. 

Le mécanisme de l’astreinte apparaît en revanche inutile, l’exécution de la mesure pouvant être assurée par l’intervention de la force publique en cas de nécessité.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Selon le dernier décompte produit aux débats, la créance s’élève au mois de septembre 2025 inclus, à la somme de 25.230 euros. Au jour de résiliation rétroactivement fixé, cette dette était de 20.230 euros. Le juge ne pouvant statuer ultra petita, le preneur sera condamné au paiement provisionnel de la somme de 17.730 euros demandée, non sérieusement, portant intérêts à compter de la présente décision.

Le maintien dans les lieux du preneur, en dépit de la résiliation du bail, causerait encore au bailleur un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer. Ce dommage sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer contractuel comme sollicité par la demanderesse (2.500 euros), ladite indemnité étant exigible depuis le 1er août 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les condamnations accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La solution du litige conduit à condamner le seul preneur aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer. En outre, il n’apparaît pas inéquitable que le preneur soit condamné à supporter, à concurrence de 2.170 euros, partie des frais non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent par provision,

Nous déclarons compétent pour connaître du litige.

Constatons que la résiliation du bail commercial liant M. [B] [H] à M. [K] [Y], agissant pour le compte de la société ODZ-PLUS, est acquise par l’application de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail, à la date du 21 juillet 2025.

Disons que la société ODZ-PLUS ainsi que tous occupants de son chef, devront quitter et vider les lieux reçus à bail dans les huit jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront y être contraints par commissaire de justice, assisté de la force publique et d'un serrurier.

Disons n’y avoir lieu à assortir cette expulsion d’une astreinte, l’exécution de la mesure pouvant être assurée par l’intervention de la force publique en cas de nécessité.

Autorisons M. [B] [H] à faire transporter dans tout lieu approprié les objets mobiliers trouvés dans les locaux reçus à bail, aux frais et risques de la société ODZ-PLUS.

Condamnons la société ODZ-PLUS à payer à M. [B] [H], à titre provisionnel, une somme de 17.730 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges dus.

Condamnons la société ODZ-PLUS à payer à M. [B] [H] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 2.500 euros soit l’équivalent du loyer initial avec charges, à compter du 1er août 2025 jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Disons n’y avoir lieu à référé le surplus des demandes.

Condamnons la société ODZ-PLUS à payer à M. [B] [H] et Mme [P] [C], épouse [H], une somme de 2.170 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamnons la société ODZ-PLUS aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 juin 2025.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par Bertrand Pages, président du tribunal, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES