Tribunal Judiciaire · CHAMBRE DE PROXIMITE — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d'ALBERTVILLE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]






N° RG 25/00615
N° Portalis DB2O-W-B7J-C3CM


Minute : 2025 / 246








JUGEMENT 

DU : 07/07/2025





S.C.I. FREMAUX

C/

[N] [P] [K], [S] [K]

















Grosse et expéd. le 09/07/2025
à la SCI FREMAUX




Expéd. le 09/07/2025
à M. Le Sous-Préfet de [Localité 2]
JUGEMENT
du 07 Juillet 2025




Le 07 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire d'ALBERTVILLE statuant publiquement, par mise à dispositon au greffe ;


Sous la Présidence de Monsieur [...] [...], Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire, assisté de Monsieur [...] [...], Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 ;

Le jugement suivant a été rendu :



DANS LE LITIGE ENTRE :



DEMANDEUR :


S.C.I. FREMAUX
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Madame [B] [C], gérante






ET :




DÉFENDEURS :


Monsieur [N] [P] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]


Madame [S] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

tous deux non comparants





EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 14 janvier et 28 septembre 2015, la SCI FREMAUX a donné à bail à Mme [S] [K] et M. [N] [K] un logement [Adresse 2] et un garage situés [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 905 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 1er août 2024, la SCI FREMAUX a fait signifier à Mme [S] [K] et M. [N] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.715 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par courrier électronique du 5 août 2024, la SCI FREMAUX a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.


Par actes de commissaire de justice en date du 10 février 2025, la SCI FREMAUX a fait assigner Mme [S] [K] et M. [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l’expulsion de Mme [S] [K] et M. [N] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,
- condamner solidairement Mme [S] [K] et M. [N] [K] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 5.430 euros au titre de la dette locative, outre les loyers et charges échus au jour de la résiliation, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
- la somme de 450 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- les entiers dépens, 
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Savoie le 13 février 2025.

À l'audience du 15 mai 2025, la SCI FREMAUX, représentée par Mme [C] sa gérante, maintient l'intégralité de ses demandes avec actualisation du montant du loyer. Elle expose qu'un échéancier a été mis en place avec le commissaire de justice qui n'a pas été respecté.

Mme [S] [K] et M. [N] [K], assignés à l’étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Le Diagnostic Social et Financier n'a pas été transmis au greffe du tribunal. 

L'affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.



MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Mme [S] [K] et M. [N] [K], assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience.
Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

En application de l’article 469 du Code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.


Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, la SCI FREMAUX justifie avoir saisi la CCAPEX le 5 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SCI FREMAUX aux fins de constat de résiliation et résiliation judiciaire des baux du logement et du garage pour défaut de paiement des loyers sont recevables.


Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans bail portant sur le logement

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. 

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

Lorsque le bail conclu antérieurement à la loi nouvelle a fixé ce délai à deux mois, en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur, les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er août 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 septembre 2015 à compter du 2 octobre 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Mme [S] [K] et M. [N] [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur le garage

Aux termes des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. 

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que les locataires ne procèdent pas au paiement des loyers du garage depuis le mois d’avril 2024, selon décompte au 23/01/2025. L'absence de paiement des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui empêche la poursuite du contrat et justifie donc la résiliation judiciaire du contrat. 

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 14 janvier 2015 à compter du présent jugement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.


Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [S] [K] et M. [N] [K] 

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail portant sur le logement se trouve résilié depuis le 2 octobre 2024, Mme [S] [K] et M. [N] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Au vu des éléments du dossier, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale à la somme de 850 euros et de condamner solidairement Mme [S] [K] et M. [N] [K] à son paiement à compter du 2 octobre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, le bail portant sur le garage se trouve résilié depuis le présent jugement, Mme [S] [K] et M. [N] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale à la somme de 55 euros, et de condamner solidairement Mme [S] [K] et M. [N] [K] à son paiement à jusqu'à la libération effective des lieux.


Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés les 14 janvier 2015 et 28 septembre 2015, du commandement de payer délivré le 1er août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 23 janvier 2025 que la SCI FREMAUX rapporte la preuve d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et de charges impayés.

Mme [S] [K] et M. [N] [K] seront donc solidairement condamnés à régler à la SCI FREMAUX la somme de 5.430 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dues. 


Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [S] [K] et M. [N] [K] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Mme [S] [K] et M. [N] [K] seront condamnés in solidum à payer à la SCI FREMAUX la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.



PAR CES MOTIFS
o
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,


DECLARE recevables les demandes de la SCI FREMAUX aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement et de la résiliation judiciaire du bail portant sur le garage ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 septembre 2015 entre la SCI FREMAUX d'une part, et Mme [S] [K] et M. [N] [K] d'autre part concernant un logement [Adresse 2] situé [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 2 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 14 janvier 2015 entre la SCI FREMAUX d'une part, et Mme [S] [K] et M. [N] [K] d'autre part, concernant le garage situé [Adresse 2] sis [Adresse 2] à [Localité 3] à compter de ce jour ;

DITque Mme [S] [K] et M. [N] [K] sont occupants sans droit ni titre dudit garage à compter du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux comprenant l’appartement et le garage, l'expulsion de Mme [S] [K] et M. [N] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [S] [K] et M. [N] [K] pour le logement à compter du 2 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme de 850 euros ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [S] [K] et M. [N] [K] pour le garage à compter du présent jugement, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme de 55 euros ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [K] et M. [N] [K] à payer à la SCI FREMAUX la somme de 5.430 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation du logement et du garage arrêtés au 23 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [K] et M. [N] [K] à payer à la SCI FREMAUX les indemnités d'occupation mensuelles à compter du mois de janvier 2025 inclus, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [K] et M. [N] [K] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er août 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture ;
CONDAMNE in solidum Mme [S] [K] et M. [N] [K] à payer à la SCI FREMAUX la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;

DEBOUTE la SCI FREMAUX de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.



LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.


LE GREFFIER, LE JUGE,