Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [D] [G]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Karim-Alexandre BOUANANE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/04092 - N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE : 
10/2025






JUGEMENT 
rendu le 03 octobre 2025


DEMANDERESSE
[Localité 1]
SA d’HLM à Directoire et Conseil de surveillance dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDEUR
Madame [D] [G]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juillet 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier









Décision du 03 octobre 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/04092 - N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2023, la société [Localité 1] a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [G] sur des locaux situés [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 613,43 euros et d’une provision pour charges de 193,79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5802,26 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [D] [G] le 10 juillet 2024.

Par assignation du 1er avril 2025, la société [Localité 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire en prononcer la résiliation judiciaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5805,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 4 juillet 2025, la société [Localité 1] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposée par la défenderesse. La société [Localité 1] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [D] [G] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 400 euros, en plus du loyer courant.Elle indique avoir effectué un versement de 1000 euros le 3 juillet non inclus dans le décompte ainsi q’un virement de 700 euros le 21/04/25 qui n’apparaît pas.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [D] [G] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 décembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5802,26 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 février 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Localité 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 juillet 2025, Mme [D] [G] lui devait la somme de 3940, 50 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [D] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamné e à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [D] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 533,04 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 1] ou à son mandataire.




4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société [Localité 1] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 septembre 2023 entre la société [Localité 1], d’une part, et Mme [D] [G], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] est résilié depuis le 10 février 2025,

CONDAMNE Mme [D] [G] à payer à la société [Localité 1] la somme de 3940,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024,

AUTORISE Mme [D] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 400 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [D] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 février 2025,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [D] [G] sera condamnée à verser à la société [Localité 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [D] [G] à payer à la société [Localité 1] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 décembre 2024 et celui de l'assignation du 1er avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge