Cour d'Appel · 1ère Chambre — 14 octobre 2025

IRS/SL

N° Minute

[Immatriculation 1]/577





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 14 Octobre 2025 



 

N° RG 23/00008 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HE5G



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 8] en date du 16 Décembre 2022





Appelante



S.C.I. [Localité 10] 613, dont le siège social est situé [Adresse 3]



Représentée par la SCP CHEVASSUS-COLLOMB, avocats postulants au barreau d'ALBERTVILLE

Représentée par la SELARL HMS AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS









Intimée



COMMUNE DE [Localité 10], dont le siège social est situé [Adresse 2]



Représentée par Me Sophie CLATOT, avocat postulant au barreau d'ALBERTVILLE

Représentée par la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats plaidants au barreau de HAUTS-DE-SEINE







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Date de l'ordonnance de clôture : 05 Mai 2025



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 septembre 2025 



Date de mise à disposition : 14 octobre 2025 





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Composition de la cour :



- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire, 



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





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Faits et procédure





La commune de [Localité 13] était propriétaire des parcelles cadastrées section n° [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] pour une contenance globale de 2 794 m². 



Par acte notarié du 9 février 2009, la commune a vendu ces terrains à la société de construction et d'investissement GB [Localité 10], au prix de 11 856 000 euros, dont une partie payable à terme à concurrence de 416 000 euros dès l'obtention du permis de construire purgé des recours.



Il était prévu dans l'acte une clause de variabilité du prix de vente ainsi rédigée :



« Il est ici précisé que le prix de la présente vente a été déterminé entre les parties en fonction de la Superficie Hors d'Oeuvre Nette (SHON) susceptible d'être édifiée par le propriétaire du terrain présentement vendu ou ses ayants-droits.



Le prix unitaire du mètre carré de SHON a été fixé à 1 300 euros.



Le nombre de mètres carrés de SHON susceptible d'être édifié et sur la base duquel le prix de la présente vente a été déterminé est de 7 600 mètres carrés.

Soit un prix de 7 600 x 1 300 = 9 880 000 euros.



Dans l'hypothèse où le nombre de mètres carrés de SHON édifiés réellement sur ledit terrain dans un délai de DIX (10) années à compter de ce jour, s'avérait être supérieur, le prix de la présente vente serait augmenté d'une somme correspondant au nombre de mètres carrés de SHON réellement édifié sur le terrain, objet des présentes, selon la formule suivante :



Complément de prix = (SHON édifié sur le terrain ' 7 600) x 1 300



A titre d'exemple dans l'hypothèse où il serait édifié sur le terrain objet des présentes dans le délai susvisé une SHON de 8 500 mètres carrés, le prix de présente vente serait augmenté de 900 x 1 300 = 1 170 000 EUROS.



Au delà de ce montant minimal, le produit réel de la vente revenant au Département devant être égal à 90 % du prix de vente conclu entre la commune et l'acquéreur final, pour permettre à la commune de réaliser les équipements publics nécessaires à la viabilisation des terrains.



Il est ici précisé que le présent prix n'est susceptible d'aucune variation à la baisse. » 

Dans le cadre de cette cession, une inscription de privilège de vendeur a donc été prise pour garantir le paiement du complément de prix éventuellement dû pour tout mètre carré de surface hors d''uvre nette édifié par le propriétaire, sur les parcelles et qui serait supérieur à 8 000 m². 



Le 14 octobre 2009, la société de construction et d'investissement GB [Localité 10] a obtenu un permis de construire pour une surface hors d''uvre nette autorisée de 8 299 m².



Par acte notarié du 30 avril 2012, la société de construction et d'investissement GB Courchevel a vendu à la SCI Courchevel [Cadastre 5], les parcelles cadastrées section AC n° [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].



Le même jour, il a été adressé à la commune de [Localité 13] un chèque de 427.570 euros correspondant au complément de prix dû par la société de construction et d'investissement GB [Localité 10].



La SCI Courchevel 613 a obtenu trois permis de construire modificatifs sur le terrain objet de la vente :



- un permis de construire modificatif n° PC 073 227 09 M 1060 M1 en date du 30 janvier 2013, supprimant une surface de plancher de 34 m² contre la création de 1 254 m²,



- un permis de construire modificatif n°PC 073 227 09 M 1060 M2 en date du 17 décembre 2013, créant une surface de plancher supplémentaire de 99 m²,



- un permis de construire modificatif n°PC 073 227 09 M 1060 M3 en date du 10 février 2015, sans création de surface de plancher.



Le projet de construction a été entièrement achevé et une attestation de non-contestation de conformité a été délivrée par le maire de [Localité 12] le 28 septembre 2015 portant sur le permis de construire et ses deux modificatifs.



Par arrêté du 8 août 2016, le préfet de la Savoie a approuvé le regroupement des communes de [Localité 11] et [Localité 12] au sein de la commune de [Localité 10].



Le 14 décembre 2018, la commune de Courchevel a signifié par huissier un commandement aux fins de saisie-vente à la SCI Courchevel 613. Par courrier du 26 mars 2019 pour le complément de prix, la SCI Courchevel 613 a contesté le paiement de ce complément.



Le 27 janvier 2020, la commune a fait renouveler son inscription de privilège de vendeur pour sûreté de la somme de 715.000 euros en principal et de 143.000 euros d'accessoires, ayant effet jusqu'au 27 janvier 2030.



Par courrier du 23 mars 2021, la SCI Courchevel 613 a vainement sollicité la main-levée amiable de cette inscription.



Par acte d'huissier du 21 avril 2021, la SCI Courchevel 613 a fait assigner la commune de Courchevel devant le tribunal judiciaire d'Albertville notamment aux fins de voir juger que l'obligation fondant le renouvellement de l'inscription par la commune de Courchevel le 27 janvier 2020 du privilège de vendeur pour sûreté de la somme de 715.000 euros en principal, et de 143.000 euros d'accessoires, pour une durée de 10 ans, était éteinte.





Par jugement du 16 décembre 2022, le tribunal judiciaire d'Albertville a :



- Débouté la SCI Courchevel 613 de l'ensemble de ses demandes ;



- Condamné la SCI Courchevel 613 à régler à la commune de Courchevel une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamné la SCI Courchevel 613 aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Au visa principalement des motifs suivants : 



' La commune de [Localité 10] justifie de l'existence d'une obligation portant sur un complément de prix au titre des deux permis de construire délivrés les 30 janvier et 17 décembre 2013 soit dans le délai de 10 ans prévu par la clause de variabilité du prix de l'acte de vente du 9 février 2009 ;



' Il n'est nullement démontré que la vente ultérieure du bien immobilier aurait pour effet de mettre fin à l'engagement contenu dans l'acte du 9 février 2009 alors que la preuve d'une renonciation de la commune au complément de prix n'est pas rapportée et que l'attestation par elle délivrée le 28 septembre 2015 porte exclusivement sur l'absence de contestation de la conformité des travaux à l'autorisation d'urbanisme obtenue et est sans lien avec la vente litigieuse.





Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 3 janvier 2023, la SCI Courchevel 613 a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.









Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures du 31 mars 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Courchevel 613 sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de :



- Dire et juger que l'obligation fondant le renouvellement de l'inscription par la commune de [Localité 10] le 27 janvier 2020 du privilège de vendeur pour sûreté de la somme de 715.000 euros en principal, et de 143.000 euros d'accessoires, pour une durée de 10 ans, est éteinte ;



- Dire et juger que l'obligation fondant le renouvellement de l'inscription par la commune de [Localité 10] le 27 janvier 2020 du privilège de vendeur pour sûreté de la somme de 715.000 euros en principal, et de 143.000 euros d'accessoires, pour une durée de 10 ans, est prescrite ;



En conséquence,



- Ordonner la radiation de l'inscription du privilège de vendeur auprès du service de la publicité foncière et de l'enregistrement de [Localité 9] susmentionné, à savoir :

- Inscription initiale suivant acte du 9 février 2009 publié le 26 février 2009 volume 2009V numéro 826 (avec effet jusqu'au 8 février 2020),



- Renouvellement suivant bordereau en date du 27 janvier 2020 publié le 5 février 2020 volume 2020V numéro 1098 (avec effet jusqu'au 27 janvier 2030) ;



- Condamner la commune de [Localité 10] à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner la commune de [Localité 10] aux entiers dépens, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.





Au soutien de ses prétentions, la SCI Courchevel 613 fait valoir, en substance, que :



' Il n'existe plus d'obligation pouvant fonder la créance et donc l'inscription du privilège de vendeur, dans la mesure où la clause de variabilité du prix résultant du contrat de vente conclu entre la commune et la société de construction et d'investissement GB [Localité 10] ne lui a nullement été transférée ;



' La société de construction et d'investissement GB [Localité 10] n'a pas pris l'engagement d'imposer au sous-acquéreur de s'engager lui-même envers la Commune vendeuse, qui ne l'a même pas exigé ;



' Elle ne saurait être considérée comme débitrice de l'obligation contenue dans l'acte de vente initial conclu entre la société de construction et d'investissement GB [Localité 10] et la commune, tenant au complément du prix ;



' A supposer même que l'obligation résultant de la clause de variabilité du prix lui soit opposable la créance est prescrite.











Par dernières écritures du 5 mai 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la commune de [Localité 10] demande à la cour de :



- Rejeter les demandes formées par la SCI Courchevel 613 ; 



- Condamner la SCI Courchevel 613 à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Clatot selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Au soutien de ses prétentions, la commune de [Localité 10] fait valoir, en substance, que :



' Dans l'acte authentique du 9 février 2009, il est prévu une clause de variabilité du prix et il résulte de cette clause que l'acquéreur de ce terrain est débiteur vis-à-vis de la Commune de tout complément de prix résultant de la construction de plus de 8 000 m² de surface hors d''uvre nette sur les terrains et ce pendant un délai de 10 ans suivant cette vente ;



' La société GB [Localité 10] n'étant pas partie à l'instance aucune extinction de sa dette ne peut être constatée par la juridiction de céans.





Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance du 5 mai 2025 a clôturé l'instruction de la procédure et l'affaire a été retenue à l'audience du 2 septembre 2025.









Motifs et décision







I - Sur les textes applicables et leurs conséquences





Les dispositions de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, portant réforme du droit des sûretés, sont entrées en vigueur le 1er janvier 2022 (article 37 I de l'ordonnance)



Les privilèges immobiliers spéciaux tels que le privilège du vendeur d'immeuble ont été supprimés.



Une règle particulière de droit transitoire figurant à l'article 37 IV de l'ordonnance énonce : « les privilèges immobiliers spéciaux nés avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance sont pour l'avenir assimilés à des hypothèques légales, sans préjudice le cas échéant de la rétroactivité de leur rang. Ceux qui n'ont pas fait l'objet des formalités de publicité foncière à la date d'entrée en vigueur de l'ordonnance seront inscrits au fichier immobilier selon les dispositions applicables avant cette date. »



Ainsi, les privilèges constitués avant le 1er janvier 2022 demeurent pleinement valables et efficaces. Ils sont assimilés à des hypothèques ; toutefois, cette assimilation ne modifie en rien leur régime et les règles qui leur sont applicables. Notamment la rétroactivité de leur inscription leur est conservée.



Par ailleurs l'article 2455 du code civil issu de l'ordonnance du 15 septembre 2021 et figurant à la sous-section relative au droit de préférence et droit de suite énonce :



« Le tiers acquéreur qui n'est pas personnellement obligé à la dette peut s'opposer à la vente de l'immeuble s'il demeure d'autres immeubles, hypothéqués à la même dette, en la possession du débiteur principal, et en requérir la discussion préalable selon la forme réglée au chapitre I du titre I du livre IV du présent code. Pendant cette discussion, il est sursis à la vente de l'immeuble hypothéqué.

Ce tiers acquéreur peut encore, comme le pourrait une caution, opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal. »



Ce dernier alinéa constitue une importante précision nouvelle dans la mesure où les chambres de la Cour de cassation étaient divisées sur ce point (contra: Civ 2° 19 févr. 2015, n°13-27.691 ' Pro : Com. 5 avr. 2016 n°14-27.691) 



En l'espèce, la dette résultant de la clause de variabilité du prix a été contractée par la société GB [Localité 10] envers la commune de [Localité 10] et contrairement à ce que soutient cette dernière, il importe peu que la société GB [Localité 10] ne soit pas partie à la présente instance, dans la mesure où la société [Localité 10] 613 est en droit d'exciper des exceptions qui appartiennent à son vendeur.



II - Sur la prescription





Selon l'article 2224 du code civil : «  Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »



La clause contractuelle prévoit que le complément de prix est stipulé payable dans le délai d'un mois à compter de l'expiration d'un délai de 4 mois à compter de l'obtention du permis de construire autorisant l'édification de cette SHON complémentaire.



Le premier permis modificatif a été obtenu le 30 janvier 2013 de sorte que la prescription quinquennale a commencé à courir à compter du 1er juin 2013 ;



Le deuxième permis modificatif ayant créé une SHON supplémentaire a été obtenu le 17 décembre 2013 de sorte la prescription quinquennale a commencé à courir à compter du 18 avril 2014.



Aucune action judiciaire n'ayant été introduite par la commune dans le délai de cinq ans après le point de départ de chacune des prescriptions, il y a lieu de constater la prescription de l'action de cette dernière.











III - Sur les conséquences quant aux inscriptions de privilège de vendeur





Selon l'article 2474 du code civil dans sa version issue de l'ordonnance du 15 septembre 2021 :



« Les hypothèques s'éteignent notamment :

1° Par l'extinction de l'obligation principale sous réserve du cas prévu à l'article 2422 ;

2° Par la renonciation du créancier à l'hypothèque sous la même réserve ;

3° Par la purge ;

4° Par la résiliation permise au dernier alinéa de l'article 2417 et dans la mesure prévue par ce texte. »



La prescription qui figurait parmi les causes d'extinction de l'ancien article 2488 n'a pas été reprise dans le nouveau texte dans la mesure où elle n'est qu'un cas particulier d'extinction par voie accessoire en raison de l'extinction de l'obligation principale visée au 1°.



En effet, ainsi que l'a rappelé la 3ème chambre de la Cour de cassation aux termes de deux arrêts du 12 mai 2021 : « En précisant que la prescription est acquise au débiteur resté détenteur de l'immeuble hypothéqué par le temps fixé pour la prescription de l'action qui naît de l'obligation principale dont l'hypothèque ou le privilège est l'accessoire, les rédacteurs du code civil ont souhaité proscrire la règle de l'ancien droit, selon laquelle l'action hypothécaire survivait à la prescription de l'action personnelle en devenant l'accessoire d'une obligation naturelle, et faire, au contraire coïncider la prescription de l'action et l'extinction de l'hypothèque.









Admettre que l'hypothèque ou le privilège puisse survivre à la prescription de l'action en exécution de l'obligation principale remettrait en cause cet objectif, en permettant l'exercice de l'action hypothécaire après prescription de l'action personnelle.



Il en résulte que la prescription, qu'elle concerne l'obligation principale ou l'action en paiement emporte par voie de conséquence l'extinction de l'hypothèque ou du privilège. »(Civ.3° 19.16-514P et 19.16-515P).





Il y a donc lieu d'infirmer le jugement qui a rejeté la demande de la SCI Courchevel 613 et d'ordonner la radiation des inscriptions du privilège de vendeur de la commune de Courchevel.











IV - Sur les mesures accessoires





La commune de [Localité 10] est tenue aux dépens exposés tant en première instance qu'en appel.



L'équité commande de faire application au profit de la SCI Courchevel 613 des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.













PAR CES MOTIFS







La cour, statuant publiquement et contradictoirement, 





Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,





Statuant à nouveau,





Constate la prescription de l'action de la Commune de [Localité 10] à l'encontre de la société de construction et d'investissement GB [Localité 10],





En conséquence,





Ordonne la radiation de l'inscription du privilège de vendeur auprès du Service de la publicité foncière et de l'enregistrement de [Localité 9] à savoir :



- Inscription initiale suivant acte du 9 février 2009 publié le 26 février 2009 sous la référence 7304P01 2009V826 (avec effet jusqu'au 8 février 2020),



- Renouvellement suivant bordereau du 27 janvier 2020, publié le 5 février 2020 sous la référence7304P02 2020V1098 (avec effet jusqu'au 27 janvier 2030),





Condamne la Commune de [Localité 10] aux dépens de première instance et d'appel,





Condamne la Commune de Courchevel à payer à la SCI Courchevel 613 la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,



















































































Copie délivrée le 14 octobre 2025 

à 

la SCP CHEVASSUS-COLLOMB

Me Sophie CLATOT











Copie exécutoire délivrée le 14 octobre 2025 

à 

la SCP CHEVASSUS-COLLOMB

Me Sophie CLATOT