Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 14 octobre 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°295



PAR DEFAUT



DU 14 OCTOBRE 2025



N° RG 24/07803 - N° Portalis DBV3-V-B7I-W5QH



AFFAIRE :



S.C.I. NORTH STAR





C/

[B] [J]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Mai 2024 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 11-23-1795



Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 14.10.2025

à : 



Me Séverine CEPRIKA







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTE



S.C.I. NORTH STAR

N° SIRET : 884 25 9 2 92

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Me Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110

Représentant : Me Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE 



****************



INTIMES



Madame [B] [J]

de nationalité 

[Adresse 2]

[Localité 5]



Monsieur [P] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Défaillants, déclaration d'appel leur étant signifiée par procès-verbal selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile





****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Juillet 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,



Greffière en pré-affectation, lors des débats et du prononcé : Madame Bénédicte NISI,









EXPOSE DU LITIGE



Suivant contrat de location signé le 28 mai 2020, la SCI Floridan a donné à bail à Mme [C] [J] et M. [P] [R] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3] à Goussainville (95190), moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal initial de 710 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 40 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 710 euros. 



Le 18 septembre 2020, la société North Star a acquis lesdits locaux.



Le 7 juin 2023, la société North Star a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.



Par acte de commissaire de justice délivré le 28 septembre 2023, la société North Star a assigné Mme [J] et M. [R] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par l'acquisition des effets de la clause résolutoire, 

- ordonner leur expulsion avec toutes conséquences de droit,

- obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

- 1 668,87 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,

- une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à leur départ définitif des lieux,

- 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l`assignation et de la notification à la préfecture.



A l'audience du 26 février 2024, la société North Star s'est désistée de ses demandes relatives à l'acquisition des effets de la clause résolutoire et à l'expulsion, les locataires ayant quitté les lieux le 7 décembre 2023. Elle a précisé que sa dette s'élevait désormais à la somme de 10 297,07 euros incluant les travaux de remise en état.



Par jugement réputé contradictoire du 6 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a : 

- condamné solidairement Mme [J] et M. [R] à payer à la société North Star la somme de 1 668,87 euros au titre du solde locatif suivant décompte arrêté au 11 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2023,

- condamné in solidum Mme [J] et M. [R] à payer à la société North Star la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum Mme [J] et M. [R] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer du 7 juin 2023, de la notification à la CCAPEX et de la notification à la préfecture,

- débouté la société North Star du surplus de ses demandes,

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



Par déclaration reçue au greffe le 16 décembre 2024, la société North Star a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, la société North Star, appelante, demande à la cour de :

- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il : 

- a condamné solidairement Mme [J] et M. [R] à lui payer la somme de 1 668,87 euros au titre du solde locatif suivant décompte arrêté au 11 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2023, 

- a condamné solidairement Mme [J] et M. [R] à lui payer la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- a condamné in solidum Mme [J] et M. [R] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer du 7 juin 2023, de la notification à la CCAPEX et de la notification à la préfecture,

- l'a déboutée du surplus de ses demandes, 

- a rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

Statuer à nouveau,

- condamner solidairement Mme [J] et M. [R] à payer à lui payer la somme de 4 890,07 euros au titre des loyers dus et la somme de 4 697 euros au titre des dégradations locatives,

- condamner solidairement Mme [J] et M. [R] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement Mme [J] et M. [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 

 

Mme [J] et M. [R] n'ont pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 23 janvier 2025, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante leur ont été signifiées selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.



L'arrêt sera donc rendu par défaut en application de l'article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 juin 2025. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION





A titre liminaire, il convient de rappeler, qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée. 





Sur le montant de la dette locative



La SCI North Star fait grief au premier juge d'avoir refusé toute actualisation de la dette en l'absence des défendeurs à l'audience et retenu le montant de la dette au jour de l'assignation. 



Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 4 890,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, la SCI North Star fait valoir que les lieux ont été libérés le 7 décembre 2023 et qu'à cette date, la dette locative était d'un montant de 5 600,07 euros de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie à hauteur de 710 euros.



Sur ce,



Il résulte de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, la SCI North Star produit un décompte (pièce 13) faisant apparaître, à la date du 7 décembre 2023, une dette locative d'un montant de 5 600,07 euros hors réparations locatives. Cependant, y sont intégrées des régularisations de charges pour l'année 2021 à hauteur de 570,35 euros (1 050,35 - 480) et de 681,82 euros (1 261,82 - 580) pour l'année 2022 dont la bailleresse ne justifie pas. 



Il convient par ailleurs de déduire le montant du dépôt de garantie à hauteur de 710 euros.



Il convient en conséquence de condamner Mme [J] et M. [R] solidairement, en application de la clause de solidarité prévue au bail, au paiement de la somme de 3 637,90 euros (5 600,07 - 1 252,17 - 710) au titre de la dette locative arrêtée au 7 décembre 2023.





Sur la demande au titre des réparations locatives



Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 4 697 euros au titre des réparations locatives, la SCI North Star fait valoir que la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie fait apparaître des dégradations locatives au niveau des peintures dans les chambres 1 et 2 et le séjour, du bloc WC, de la plaque de cuisson électrique, des joints d'étanchéité de la douche et de deux radiateurs électriques. Elle ajoute qu'en raison d'une durée d'occupation d'à peine trois ans, aucune vétusté ne saurait lui être opposée.



Sur ce,



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail.



Il est rappelé que la loi n'impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux et que la production d'un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l'exécution des réparations locatives n'étant pas exigée.

L'existence de dégradations imputables au locataire s'apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l'arrivée et du départ du locataire. 



Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf. 



Il sera relevé, à titre liminaire, que l'expression ' état d'usage' n'est pas assimilable à un mauvais état ou à une dégradation, mais à une usure liée à un usage normal par le locataire. 



L'analyse comparative des états des lieux d'entrée, établi contradictoirement le 28 mai 2020, et l'état des lieux de sortie, établi contradictoirement le 7 décembre 2023, fait apparaître :





* Concernant les peintures









Pièce



Etat des lieux d'entrée



Etat des lieux de sortie





chambre n°1



plafond et murs : peintures en bon état.

Mention 'au-dessus de la fenêtre : 8 TCE (trous, chevilles, éclats)



plafond : peintures en bon état

murs : peintures en état dégradé - 13 TCE - traces 

mention 'peinture effritée sur plinthes et humidité'





chambre n°2 



plafond et murs : peintures en bon état avec la mention 'au-dessus de la fenêtre : 14 TCE'



plafond : peintures en état d'usage

murs: peintures en état dégradé - 10 TCE - traces





séjour



plafonds et murs : peintures en bon état avec la mention 'au-dessus de la fenêtre : 2 ou 8 [peu lisible] TCE et peinture écaillée. 



Plafond en état d'usage

murs: peintures en état dégradé - 4 'gros' TCE 







Il apparaît ainsi que la SCI North Star ne justifie pas d'une dégradation des peintures au niveau du plafond, celles-ci étant décrites en bon état ou en état d'usage lors du départ des locataires.



Concernant les peintures des murs, si elles sont décrites en état dégradé avec des traces et des TCE 'trous, chevilles, éclats', il apparaît que lors de l'entrée dans les lieux, il y avait déjà de tels désordres, de sorte que la preuve de dégradations par les locataires n'est pas rapportée. Concernant les taches, aucun détail n'est indiqué alors que seul le maintien en état de propreté les plafonds et murs relève des réparations locatives et que ces taches, en l'absence d'autre précision, ne sauraient donc justifier une remise en peinture comme le demande la SCI North Star, qui produit un devis (pièce 11) prévoyant une remise en peinture des murs de l'entrée et des deux chambres à hauteur de 2 175 euros HT.



Il convient donc de débouter la SCI North Star de cette demande.





* Concernant le bloc WC



Si dans l'état des lieux d'entrée, il est mentionné que la cuvette est sale, ainsi que la présence de traces de tartre, l'état des lieux de sortie mentionne que la lunette est mal fixée et que la chasse d'eau est cassée.



Il convient en conséquence de mettre à la charge de Mme [J] et M. [R] le remplacement du bloc WC à hauteur de 533,50 euros comme prévu par le devis de la société [O].



* Concernant la plaque de cuisson électrique



L'état des lieux d'entrée ne comporte aucune mention relative à la présence de plaques de cuisson, alors que dans l'état des lieux de sortie, elles sont décrites comme étant cassées, fissurées et sales.



Faute de rapporter la preuve de la présence de ces plaques à l'entrée des locataires dans les lieux, il convient de débouter la SCI North Star de sa demande à ce titre.





* Concernant les joints d'étanchéité de la douche



Dans l'état des lieux d'entrée, les joints de la douche sont décrits comme écaillés et jaunis. L'état de ces joints n'est pas précisé dans l'état des lieux de sortie, de sorte que la SCI North Star ne rapporte pas la preuve de leur dégradation qui serait à mettre à la charge des locataires.



Il convient, en conséquence, de la débouter de cette demande.





* Concernant les radiateurs



Il est indiqué que les convecteurs dans les chambres 1 et 2 sont en bon état lors de l'entrée des locataires dans les lieux, alors qu'ils sont décrits en état dégradé comme étant cassés et dévissés du mur (chambre 1) et défaits (chambre 2).



Il convient, en conséquence, de mettre à la charge de Mme [J] et M. [R] les réparations afférentes aux radiateurs, à hauteur de 1 012 euros selon le devis produit.



En conséquence, il convient de condamner Mme [J] et M. [R] solidairement, en application de la clause de solidarité du bail, à payer à la SCI North Star la somme de 1 545,50 euros au titre des réparations locatives.



Le jugement déféré est en conséquence infirmé de ce chef.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Mme [J] et M. [R], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant par ailleurs confirmées.



Ils sont, en outre, condamnés à payer à la SCI North Star la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement déféré uniquement en ce qu'il a condamné solidairement Mme [C] [J] et M. [P] [R] à payer la SCI North Star la somme de 1 668,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2023 ; 



Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions dévolues à la cour ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne solidairement Mme [C] [J] et M. [P] [R] à payer à la SCI North Star la somme de 3 637,90 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 décembre 2023 ;



Condamne solidairement Mme [C] [J] et M. [P] [R] à payer à la SCI North Star la somme de 1 545,50 euros au titre des réparations locatives ;



Condamne Mme [C] [J] et M. [P] [R] in solidum à verser à la SCI North Star la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [C] [J] et M. [P] [R] in solidum aux dépens d'appel.



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière, Le Président,