Tribunal Judiciaire · Chambre 8 REFERES — 9 octobre 2025

SERVICE DES RÉFÉRÉS




09 Octobre 2025



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N° RG 25/00192 - N° Portalis DBYD-W-B7J-DU5D













Copie certifiée conforme
le 09/10/2025
à service expertise *3


Copie dématérialisée
le 09/10/2025
aux avocats

Copie exécutoire
le 09/10/2025
à Me GOUYER
à Me MANISE
à Me NEYROUD 
à Me WOIRIN





EXPERTISE
délai 12 mois
provision 3500€
par la S.C.I. SAMM 11










RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO
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ORDONNANCE DE REFERE


JUGE DES RÉFÉRÉS : M. PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame SELLES-BONGARS Nathalie, lors des débats et Madame LE DUFF Maryline, lors du délibéré

Débats à l'audience publique du 18 Septembre 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 9 Octobre 2025, date indiquée à l'issue des débats ;

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DEMANDEUR :

S.C.I. SAMM 11, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 9]
Rep/assistant : Maître Alexandre NEYROUD de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO


DÉFENDEURS :

S.C.I. [P]-[N], prise en la personne de son représentant légal, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 10]
Rep/assistant : Me Laura MANISE, avocat au barreau de SAINT-MALO
Société MMA IARD, es qualité d’assureur de responsabilité de la société MALOA IMMOBILIER suivant contrat n° [Numéro identifiant 1], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 6]
Non représentée
S.A.R.L. MALOA IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Maxime GOUYER de la SELARL KERLEZ AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-MALO
Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Es qualité d’assureur de responsabilité de la société MALOA IMMOBILIER suivant contrat n° [Numéro identifiant 1], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 6]
Non représentée
Société SMA SA, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 12]
Rep/assistant : Me Adeline WOIRIN, avocat au barreau de SAINT-MALO


PARTIE INTERVENANTE :

Société SMABTP, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 11]
Rep/assistant : Me Adeline WOIRIN, avocat au barreau de SAINT-MALO


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Faits, procédure et prétentions

La SCI [P]-[N], représentée par Monsieur [H] [N] et Madame [K] [P] a mandaté la société MALOA IMMOBILIER aux fins de vendre un bien à usage mixte d'habitation et de commerce dont elle est propriétaire, situé [Adresse 7] à Dinan. 

Un mandat de négociation exclusif était confié à la SARL MALOA IMMOBILIER par la SCI [P]-[N]. 

Un compromis de vente rédigé par la SARL MALOA IMMOBILIER était signé les 17 et 18 septembre 2024 entre le SCI [P]-[N] et Monsieur [E] [L]. 

La vente était réitérée par acte authentique reçu en l'étude de Me [B], notaire à Saint-Malo le 16 décembre 2024 entre la SCI [P]-[N] et la SCI SAMM 11, représentée par Monsieur [L], moyennant un prix de 250.000 euros.

En procédant à la rénovation de l'immeuble, la SCI SAMM 11 a observé que le plancher du rez-de-chaussée était en mauvais état, ce qu'elle a fait constater dans un procès-verbal du 8 janvier 2025 établi par Me [C], commissaire de justice. 

Par actes de commissaire de justice des 20, 23, 26 mai, la SCI SAMM 11 a fait assigner la SCI [P]-[N], la société MALOA IMMOBILIER et la SMA SA, ès qualités d'assureur de la société MALOA IMMOBILIER, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/192), auquel elle demande, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 août 2025, de : 
- Constater son désistement de sa demande d'expertise judiciaire dirigée à l'encontre des sociétés SMA SA et SMABTP ;
- Débouter les sociétés SMA SA et SMABTP de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros à chacune, formée à son encontre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouter les sociétés SMA SA et SMABTP de leur demande de condamnation aux dépens formée à son encontre ;
- Ordonner la jonction des instances enregistrées sous les RG n° 25/192 et 25/252 ;
- Ordonner une mesure d'expertise judiciaire entre les parties et désigner à cet effet un expert avec la mission suivante : 
1) Examiner l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13] et, plus particulièrement, les ouvrages décrits aux termes des présentes et des pièces qui y sont annexées ;
2) Se faire remettre et prendre connaissance de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;
3) Entendre les parties en leurs explications et, le cas échéant, tous sachants ;
4) Recenser et décrire de manière détaillée les travaux réalisés par et/ou à la demande de la société [P]-[N] dans l'immeuble sis [Adresse 8] à Dinan (22100) vendu à la société SCI SAMM 11, et dire si ces travaux ont été exécutés conformément aux règles de l'art et D.T.U. applicables ;
5) Relever et décrire les vices, désordres et pathologies affectant l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13], tels que décrits aux termes des présentes et des pièces qui y sont annexées;
6) En rechercher la date d'apparition et dire, plus particulièrement : 
a. S'ils existaient au jour de la vente intervenue entre la société [P]-[N], d'une part, et la société SCI SAMM 11, d'autre part,
b. S'ils étaient visibles et/ou apparents pour un sachant,
c. S'ils pouvaient être connus des gérants de la société [P] [N],
d. S'ils ont fait l'objet de tentative de reprise ou de dissimulation avant la vente.
7) Détailler l'origine, les causes et l'étendue des vices, désordres et pathologies affectant l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13], en spécifiant tous les éléments techniques permettant d'apprécier s'il s'agit d'éléments constitutifs ou d'éléments d'équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert ;
8) Indiquer les conséquences des vices, désordres et pathologies quant à la solidité et l'habitabilité de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13], et, plus généralement, quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;
9) Donner son avis sur : 

a. Les solutions réparatoires et autres mesures correctives à envisager, et chiffrer précisément leur coût,
b. Les préjudices et coûts induits par les vices, désordres et pathologies dénoncés par la société SCI SAMM aux termes des présentes et des pièces qui y sont annexées, et sur leur évaluation, en ce compris, notamment, les préjudices financiers en résultant. 
10) Fournir tous les éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer tous les préjudices subis, et indiquer, plus généralement, toutes suites dommageables ;
11) Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du différend ;
12) Autoriser les travaux de reprise et/ou toutes autres mesures qui seraient justifiés par l'urgence ;
13) Etablir un pré-rapport, recevoir les dires et observations des parties et y répondre ;
14) Déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal dans le délai de rigueur de douze mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties. 

Par actes de commissaire de justice du 4 juillet 2025, la SCI SAMM 11 a fait assigner les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en leur qualité d'assureur de la société MALOA IMMOBILIER, devant le juge des référés (RG n°25/252) aux fins de déclarer l'ordonnance à intervenir dans l'affaire enregistrée sous le RG n°25/192 et les opérations d'expertises consécutives, communes et opposables à ces dernières sociétés, ainsi que d'ordonner la jonction entre les deux instances.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 2 juillet 2025, les sociétés SMA SA et la SMABTP, intervenante volontaire, demandent au juge des référés de : 
- A titre principal constater que SMA SA est étrangère au litige ; 
- Constater que seule la SMABTP dispose de la qualité de garant financier ; 
- Constater que l'objet de la présente procédure est in fine la mise en œuvre de la police d'assurance responsabilité civile professionnelle de la société MALOA IMMOBILIER ;
- Constater que la SCI SAMM 11 reproche à la société MALOA IMMOBILIER d'avoir commis des fautes dans l'exécution de son mandat de gestion ; 
- Constater que les fautes sont couvertes par la police responsabilité civile professionnelle; 
- Constater que la SMABTP n'a jamais été l'assureur responsabilité civile professionnelle de la société MALOA IMMOBILIER mais son garant financier ; 
- Constater que les contrats de responsabilité civile professionnelle et de garantie financière ont des champs d'application distincts et exclusifs l'un de l'autre ; 
- En conséquence, prononcer la mise en hors de cause de SMA SA ; 
- Prendre acte de l'intervention volontaire de SMABTP ; 
- Prononcer la mise hors de cause de SMABTP ; 
- Débouter la SCI SAMM 11, et plus généralement toute partie, de l'intégralité de ses demandes formulées à leur encontre ; 
- A titre subsidiaire, prendre acte des protestations et réserves de la SMABTP eu égard à la demande de désignation d'un expert ; 
- En toute hypothèse, condamner la SCI SAMM 11 ou tout succombant à leur verser la somme de 1.500 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Adeline WOIRIN. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juillet 2025, la SCI [P] [N] demande au juge des référés de : 
- Lui décerner acte qu'elle ne s'oppose pas à la mesure d'expertise judiciaire sollicitée par la SCI SAMM 11 sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ;
- Dire que les frais de consignation des honoraires de l'expert seront mis à la charge de la SCI SAMM 11.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2025, la société MALOA IMMOBILIER demande au juge des référés de lui donner acte de ses plus amples protestations et réserves. 

La jonction entre les deux instances était ordonnée le 18 septembre 2025, l'affaire étant appelée sous le seul RG n°25/192. 

Les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en leur qualité d'assureur de la société MALOA IMMOBILIER, n'ont pas constitué avocat. 

L'affaire était évoquée à l'audience des référés du 18 septembre 2025 et mise en délibéré le 9 octobre 2025.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions susmentionnées, pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties. 

Motifs de la décision

Sur l'intervention volontaire de la SMABTP

L'article 31 du code de procédure civile dispose que " L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ".

En vertu des articles 328 et 329 du même code, l'intervention volontaire est principale ou accessoire. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. 

En l'espèce, il y a lieu de recevoir l'intervention volontaire de la SMABTP en sa qualité de garant financier de la société MALOA IMMOBILIER. 
 
Sur le désistement à l'égard des sociétés SMA SA et SMABTP

L'article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. 

L'article 395 du même code, ajoute que le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur, que toutefois l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

La SCI SAMM 11 se désiste de sa demande d'expertise à l'égard des sociétés SMA SA et SMABTP. 

Les sociétés SMA SA et SMABTP qui concluent au rejet de la demande d'expertise, ne s'opposent pas au désistement, mais maintiennent leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il convient donc de constater le désistement de la SCI SAMM 11 de sa demande d'expertise à l'encontre des sociétés SMA SA et SMABTP. 

Sur la demande d'expertise

L'article 145 du code de procédure civile dispose que " s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ". Il n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. 

La légitimité du motif résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu'éventuel et futur. Il appartient au juge de vérifier qu'un tel procès est possible et qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Il ne peut s'opposer à l'expertise que si la demande est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l'échec ou si la mesure d'instruction est dénuée d'utilité.

L'intérêt légitime suppose donc que l'action au fond soit susceptible d'être engagée à l'encontre des défendeurs. 

En l'espèce, l'acte authentique de vente du 16 décembre 2024, mentionne qu'un état parasitaire de l'immeuble a été réalisé le 25 septembre 2025 par la société W DIAG IMMO concluant qu'il " a été repéré des indices de présence d'agents de dégradation biologique du bois " au niveau du local commercial situé au rez-de-chaussée. 

En outre, l'acte de vente stipule que l'acquéreur " reconnaît avoir été informé que le bien se situe dans une commune où il existe des petites et grosses vrillettes, capricornes, champignons lignivores et de la mérule ". 

Il résulte du procès-verbal établi le 8 janvier 2025 par Me [C], commissaire de justice, que la dégradation du plancher du rez-de-chaussée est généralisée, celui-ci apparaissant en mauvais état et reposant sur des lambourdes de bois humides. 

Au regard de ce constat, la SCI SAMM 11 justifie d'un motif légitime au soutien de sa demande d'expertise qu'il convient d'ordonner au contradictoire de la SCI [P]-[N], venderesse, de la société MALOA IMMOBILIER, en sa qualité d'agent immobilier intervenu à la vente, et des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d'assureur de la société MALOA IMMOBILIER. 

Sur les autres demandes

Les dépens, comprenant les frais de l'expertise, seront à la charge de la SCI SAMM 11, sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, les considérations d'équité justifient de débouter les sociétés SMA SA et SMABTP de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons recevable l'intervention volontaire de la SMABTP, en qualité de garant financier de la société MALOA IMMOBILIER ; 

Constatons le désistement de la SCI SAMM 11 à l'égard des sociétés SMA SA et SMABTP ;

Ordonnons une expertise ; 

Commettons pour y procéder, M. [Z] [U], [Adresse 4], 06.62.85.36.85, [Courriel 14] et en cas d'empêchement ou de refus, M. [S] [D], [Adresse 5], [Courriel 16] ; mobile: [XXXXXXXX02], avec la mission suivante : 
1) Examiner l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13] et, plus particulièrement, les ouvrages décrits aux termes des présentes et des pièces qui y sont annexées ;
2) Se faire remettre et prendre connaissance de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;
3) Entendre les parties en leurs explications et, le cas échéant, tous sachants ;
4) Recenser et décrire de manière détaillée les travaux réalisés par et/ou à la demande de la société [P]-[N] dans l'immeuble sis [Adresse 8] à Dinan (22100) vendu à la société SCI SAMM 11, et dire si ces travaux ont été exécutés conformément aux règles de l'art et D.T.U. applicables ;
5) Relever et décrire les vices, désordres et pathologies affectant l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13] tels que décrits dans le procès-verbal établi le 8 janvier 2025 par Me [C] ;
6) En rechercher la date d'apparition et dire, plus particulièrement : 
a. S'ils existaient au jour de la vente intervenue entre la société [P]-[N], d'une part, et la société SCI SAMM 11, d'autre part,
b. S'ils étaient visibles et/ou apparents pour un sachant,
c. S'ils pouvaient être connus des gérants de la société [P] [N],
d. S'ils ont fait l'objet de tentative de reprise ou de dissimulation avant la vente.
7) Détailler l'origine, les causes et l'étendue des vices, désordres et pathologies affectant l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13], en spécifiant tous les éléments techniques permettant d'apprécier s'il s'agit d'éléments constitutifs ou d'éléments d'équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert ;
8) Indiquer les conséquences des vices, désordres et pathologies quant à la solidité et l'habitabilité de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13], et, plus généralement, quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;
9) Donner son avis sur : 
a. Les solutions réparatoires et autres mesures correctives à envisager, et chiffrer précisément leur coût,
b. Les préjudices et coûts induits par les vices, désordres et pathologies dénoncés par la société SCI SAMM aux termes des présentes et des pièces qui y sont annexées, et sur leur évaluation, en ce compris, notamment, les préjudices financiers en résultant. 
10) Fournir tous les éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer tous les préjudices subis, et indiquer, plus généralement, toutes suites dommageables ;
11) Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du différend ;
12) Autoriser les travaux de reprise et/ou toutes autres mesures qui seraient justifiés par l'urgence ;
13) Etablir un pré-rapport, recevoir les dires et observations des parties et y répondre ;

Ordonnons aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l'expert tout document qu'ils estimeront utile à l'accomplissement de sa mission ;

Disons que :

- l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l'expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine,
- en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l'expertise,
- l'expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,
- l'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission,
- l'expert est autorisé à s'adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d'en informer le juge chargé du contrôle de l'expertise et les parties étant précisé qu'il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,
- l'expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,
- l'expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de DOUZE mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties ;

Disons que les frais d'expertise seront avancés par la SCI SAMM 11 qui devra consigner la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3.500 euros) dans le mois de la présente décision, à valoir sur la rémunération de l'expert, par virement (RIB à demander à la régie : [Courriel 15]) adressé au régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Malo, étant précisé que :

- à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l'abstention ou du refus de consigner, 
- chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l'autre en cas de carence ou de refus,
- la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d'aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Commettons le président du tribunal et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire, pour surveiller l'exécution de la mesure ;

Disons que les dépens seront mis à la charge du syndicat de la SCI SAMM 11, sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond ;

Déboutons les sociétés SMA SA et SMABTP de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le greffier Le juge des référés