Tribunal Judiciaire · Chambre 1 — 7 octobre 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE NARBONNE

AFFAIRE N° RG 25/01229 
N° Portalis DBWX-W-B7J-DLSY


AFFAIRE :

Syndic. de copro. RESIDENCE [3]
C/
[I] [N]


Composition :
Xavier BAISLE, Président

Clémence GARIN, Greffière


APPEL 
N°
du 

Jugement rectificatif
N°
du 


 
 
☒ Copie exécutoire
délivrée à
Me TRONEL PEYROZ

☒ Copie à
Me TRONEL PEYROZ

☒ copie dossier

 
JUGEMENT
PROCEDURE ACCELEREE AU FOND



Délibéré du 07 Octobre 2025 : par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire 

Audience publique du 09 Septembre 2025 présidée par Xavier BAISLE, président, assisté de Clémence GARIN, greffière dans l’affaire opposant :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [3], représenté par son syndic en exercice, FONCIA TERRE OCCITANE, identifiée au SIREN sous le numéro 314 686 429, RCS BEZIERS, dont le siège social est situé [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

A

Monsieur [I] [N]
Résidence [3]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté


DÉBATS
 

Après avoir entendu les représentants des parties à l’audience du 09 Septembre 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 07/10/2025 et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.


FAITS ET PROCEDURE :

Vu l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice le 19 août 2025 à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « [3] » représenté par son syndic en exercice l’agence FONCIA TERRE OCCITANE, à monsieur [I] [N] devant le président du tribunal judiciaire de NARBONNE statuant selon la procédure accélérée au fond au visa de l’article 481-1 du code de procédure civile et des articles 10 et suivant de la loi du 10 juillet 1965  fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est renvoyé pour plus ample information à l’assignation soutenue à l'audience.

XXX

Monsieur [I] [N] est propriétaire des lots n°118 (appartement) et 208 (dépendance) au sein de l’immeuble en copropriété dénommé « Résidence [3] » situé [Adresse 1] à [Localité 4]. 

La gestion de la copropriété est gérée par l’agence FONCIA TERRE OCCITANE en qualité de syndic.

Par jugement du 6 septembre 2021, le tribunal judiciaire de NARBONNE a condamné monsieur [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [3] la somme de 757,79 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2020 (date du commandement de payer), la somme de 538 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2021 (date de l’assignation), ainsi que la somme de 504 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] indique que ces condamnations n’ont pas été exécutées spontanément et que des charges de copropriété postérieures à celles visées par ce jugement demeurent impayées. 

C’est pourquoi, le syndic de copropriété, a mis en demeure monsieur [N] de lui régler la somme de 2 451,17 euros, par lettre recommandée du 5 février 2025, au titre des charges de copropriété arrêtées à cette date et incluant le coût de la mise en demeure.

Un commandement de payer d’avoir à régler la somme de 3 245,08 euros, incluant le coût de l’acte à hauteur de 152,89 euros, lui a ensuite été délivré le 17 avril 2025, en vain.

Le syndicat des copropriétaires précise que suivant la mise en demeure du 5 février 2025 restée sans effet, les appels de fond postérieurs sont devenus exigibles par anticipation en application de l’article 19-2 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que monsieur [N] reste à ce jour redevable de la somme totale de 4 042, 40 euros suivant décompte des charges dues au 16 juillet 2025 (incluant les frais de recouvrement) et de l’appel du budget prévisionnel du 1er octobre 2025, exigible par anticipation.

C’est dans ces conditions que ledit syndicat se voit contraint de saisir la présente juridiction selon procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’article 210 de la loi 


ELAN, des articles 839 et 481-1 du code de procédure civile, aux fins de condamnation des charges de copropriété échues et à échoir demeurées impayées, de frais de recouvrement ainsi que dommages et intérêts pour résistance abusive.

A l’audience du 9 septembre à laquelle l’affaire a été examinée, le syndicat requérant dûment représenté, a maintenu les termes de son assignation.

Monsieur [I] [N], bien que régulièrement assigné selon « remise à étude », n’a pas comparu ni constitué.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [3] » demande au juge, statuant selon la procédure accélérée au fond, de :

condamner monsieur [I] [N] à lui payer : la somme de 4 042,40 au titre de l’arriéré de charges dû au 16 juillet 2025 et de l’appel du budget prévisionnel du 1er octobre 2025, exigible par anticipation ;dire et juger que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 5 février 2025 ; la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ; la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les entiers dépens  qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndic ;dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A444-32 du code de commerce devra être supportée par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
En défense, [I] [N] non représenté, est défaillant.


MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

L’article 473 du code de procédure civile dispose « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. »
Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Le présent jugement étant susceptible d’appel et l’assignation n’ayant pu être remise à la personne du défendeur, le jugement sera rendu réputé contradictoire et en premier ressort. 


Sur la demande de condamnation des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. / Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. / Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. / Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557 « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557 « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

En application de ces articles, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [3] » qui réclame à monsieur [N] les charges de copropriété exigibles pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, produit aux débats pour justifier de sa créance :

Le relevé de propriété attestant de la propriété des lots n°118 et 208 de monsieur [N] ;Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de NARBONNE le 6 septembre 2021 et l’acte de signification ;Le décompte des sommes dues arrêtées au 16 juillet 2025 en vertu duquel monsieur [N] reste redevable de la somme de 3 875,85 euros au titre des charges de copropriété dues à cette date ainsi que le justificatif du montant de l’appel de fonds du 1er octobre 2025, exigible par anticipation, à hauteur de 166,55 euros, soit la somme totale de 4 042,40 euros ;Le contrat de syndic avec effet du 30 juin 2023 au 29 juin 2026 ;Le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mai 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel pour l’exercice comptable 2023 (justificatif de l’AR de notification joint), Le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel pour l’exercice comptable 2024 (justificatif de l’AR de notification joint), Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et le budget prévisionnel pour l’exercice comptable 2025 (justificatif de l’AR de notification joint),Le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juin 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024 et le budget prévisionnel pour l’exercice comptable 2026 (justificatif de l’AR de de notification joint), Le courrier de relance amiable du syndic en date du 16 décembre 2024 ;La mise en demeure du syndic pour impayé selon lettre recommandée du 5 février 2025 ;Le commandement de payer les charges de copropriété en date du 17 avril 2025 ;Les appels de fonds et relevés de compte à compter du mois de juin 2021 jusqu’au mois de juillet 2025 justifiant le décompte susvisé arrêté au 16 juillet 2025 ; 
En l’espèce, il y a lieu de constater que le syndicat a vainement respecté le délai de 30 jours laissé au copropriétaire pour régler ses charges impayées. 

De plus, les pièces produites aux débats et notamment, les procès-verbaux d’assemblées générales, leurs notifications, appels de fonds et décompte des sommes dues justifient du bien-fondé de la somme demandée à monsieur [N], lequel demeure non-comparant dans le cadre de la présente instance et n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le montant de la dette. 

Il s’ensuit que la demande en paiement d’un montant total de 4 042,40 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 16 juillet 2025 incluant le montant de l’appel du budget prévisionnel du 1er octobre 2025, exigible par anticipation, présentée par le syndicat des copropriétaires est régulière, recevable et fondée.

Néanmoins, le décompte (pièce 1) produit comprend des frais à hauteur de 1 576,36 euros qui ne correspondent pas à des charges de copropriété, notamment des frais de « suivi procédure recouvrement » en date des 20 juin 2022 et 22 juin 2023, de « suivi exécution dossier contentieux » en date du 11 décembre 2024, de « mise en demeure » en date du 5 février 2025, de « relance après mise en demeure » en date du 25 février 2025, « d’intérêts de retard » en date du 25 février 2025, de « commandement de payer » en date du 17 avril 2025, ou encore de « constitution dossier transmis à l’avocat / à l’huissier » en date des 7 avril 2025 et 14 mai 2025, qu’il conviendra de déduire dudit décompte, de sorte que le montant dû au titre des charges de copropriété impayées se monte à la somme totale de 2 466,04 euros (4 042,40 €– 1 576,36 €).

S’agissant d’une obligation de paiement, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 5 février 2025, date de la première mise en demeure dument justifiée, par application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais de recouvrement 
Dans son décompte, le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de tous les frais de recouvrement engagés pour un montant de 1 423,47 euros outre la somme de 152,89 euros correspondant au commandement de payer délivré le 17 avril 2025.
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ces frais doivent en tout état de cause être utiles et justifiés.
Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic (honoraires pour constitution/transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat) sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile : « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
Aux termes de l’article 9.1 du contrat de syndic versé aux débats, constituent des frais de recouvrement imputables aux copropriétaires : 
« - la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,
- la relance après mise en demeure […] »

En l’espèce, l’ensemble des frais qui résultent du décompte présenté par le syndicat requérant sont des frais relatifs au contentieux et aux honoraires de commissaire de justice ou d’avocat conformément à leur description « suivi procédure recouvrement / suivi exécution dossier contentieux / constitution du dossier transmis à l’huissier/ constitution du dossier transmis à l’avocat » qui ne caractérisent pas des frais nécessaires au sens des dispositions précitées, à l’exception des « frais de mise en demeure » du 5 février 2025 (54 €), des « frais de relance après mise en demeure » (45€) et des frais relatifs au commandement de payer du 17 avril 2025 (152,89 €) dûment justifiés. 

En conséquence, il y a lieu de ne retenir au titre des frais de recouvrement nécessaires que les frais de mise en demeure, de relance et de commissaire de justice ci-dessus désignés et antérieurs à la présente assignation pour la somme totale de 251,89 euros.


Sur la demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil : « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la résistance abusive ne saurait résulter du seul retard de paiement du débiteur. 

En effet, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi du débiteur étant rappelé que celle-ci ne peut se présumer et ne produit, en outre, aucune pièce permettant de démontrer que celle-ci a compromis l’équilibre financier de la copropriété que ce soit par l’impossibilité de régler certaines charges courantes ou d’entreprendre certains travaux sur la copropriété.

Faute pour le syndicat requérant de caractériser la mauvaise foi du débiteur défaillant ou son intention de nuire, ni de justifier que le non-paiement des charges par le débiteur lui ait causé un préjudice autre que celui résultant de l’obligation dans laquelle il s’est trouvé d’exposer des frais pour procéder à leur recouvrement, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de monsieur [N] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’ hypothèque légale du syndic et que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, et que le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A444-32 du code de commerce, devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de prévoir ces condamnations en ce que tant les frais d’inscription de l’hypothèque légale du syndic que l’article A444-32 du code de commerce résultant de l’application du tarif des commissaires de justice, ne sont pas encore exposés à ce jour.

En outre, aucun élément ne justifie qu’il soit fait droit à la demande fondée sur l’article A444-32 du code de commerce, qui renvoie à l’acte n°129 du tableau 3-1 figurant à l’annexe 4-7 de l’article R444-3 du code de commerce, portant fixation du tarif des commissaires de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

Il y a lieu de rappeler que le droit proportionnel pouvant être alloué aux commissaires de justice lorsqu'ils recouvrent ou encaissent des sommes après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet (prévu par le n°129 du tableau 3-1 créé par l'article A.444-32 du code de commerce issu de l'arrêté du 26 février 2016), reste à la charge du créancier conformément à l'article R.444-55 du même code, le juge ne pouvant déroger à l’application de ce texte de manière anticipée et avant tout recouvrement ou encaissement par voie de commissaire de justice.
Ainsi, il convient de rejeter les demandes du syndicat tendant à l’application de l’article A444-32 du code de commerce ainsi que de condamnation du défendeur aux frais d’inscription de l’hypothèque légale.

Par conséquent, monsieur [N] succombant à l’instance, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [N], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [3] » une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

Sur l’exécution provisoire 

Il est rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous [L] [H], 
Président du tribunal judiciaire de NARBONNE,

Statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Condamnons monsieur [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [3] » représenté par son syndic en exercice l’agence FONCIA TERRE OCCITANE, la somme de 2 466,04 euros au titre des charges de copropriété impayées ;

Disons que cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 février 2025 ;

Condamnons monsieur [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [3] » représenté par son syndic en exercice l’agence FONCIA TERRE OCCITANE, la somme de 251,89 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [3] » représenté par son syndic en exercice l’agence FONCIA TERRE OCCITANE, de sa demande d’indemnisation pour résistance abusive ;

Condamnons monsieur [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [3] » représenté par son syndic en exercice l’agence FONCIA TERRE OCCITANE, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons monsieur [I] [N] aux dépens de l’instance ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [3] » représenté par son syndic en exercice l’agence FONCIA TERRE OCCITANE, de ses demandes tendant à la condamnation de monsieur [I] [N] au droit de recouvrement prévu par l’article A444-32 du code de commerce ainsi qu’aux frais d’inscription de l’hypothèque légale ;

Déclare que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. 

LA GREFFIERE LE PRESIDENT 
Clémence GARIN Xavier BAISLE