Tribunal Judiciaire · Chambre 1 — 7 octobre 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE NARBONNE

AFFAIRE N° RG 25/01227 
N° Portalis DBWX-W-B7J-DLSV

AFFAIRE :

Syndic. de copro. LES PINEDES DU GOLF
C/
[Y] [P]


Composition :
Xavier BAISLE, Président

Clémence GARIN, Greffière


APPEL 
N°
du 

Jugement rectificatif
N°
du 


 
 
☒ Copie exécutoire
délivrée à
Me CAUNEILLE

☒ Copie à
Me CAUNEILLE

☒ copie dossier

 
JUGEMENT
PROCEDURE ACCELEREE AU FOND



Délibéré du 07 Octobre 2025 : par mise à disposition au greffe, par décision rendue par défaut 

Audience publique du 09 Septembre 2025 présidée par Xavier BAISLE, président, assisté de Clémence GARIN, greffière dans l’affaire opposant :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société PRI PARIS ROUSSILLON IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Perpignan sous le n° 327 477 162, dont le siège social est situé [Adresse 3], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice demeurant es qualité audit siège social
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Rémy SAGARD de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant, 
et par Maître Sébastien CAUNEILLE de la SCP BELLOTTI/CAUNEILLE, avocats au barreau de NARBONNE, avocat postulant

A

Monsieur [Y] [P]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté


DÉBATS
 

Après avoir entendu les représentants des parties à l’audience du 09 Septembre 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 07 octobre 2025 et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

FAITS ET PROCEDURE :

Vu l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice le 20 août 2025 à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » représenté par son syndic en exercice, la société PRI PARIS ROUSSILLON IMMOBILIER, à monsieur [Y] [P] devant le président du tribunal judiciaire de NARBONNE statuant selon la procédure accélérée au fond au visa de l’article 481-1 du code de procédure civile et des articles 10 et suivant de la loi du 10 juillet 1965  fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est renvoyé pour plus ample information à l’assignation soutenue à l'audience.

XXX

Monsieur [Y] [P] est propriétaire du lot n°119 au sein de l’immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 5] » situé sur la commune de [Localité 6]. 

La gestion de la copropriété est gérée par la société PRI PARIS ROUSSILLON IMMOBILIER en qualité de syndic.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndic de copropriété, a mis en demeure monsieur [P] de lui régler, au titre de l’arriéré des charges dues mais aussi, de manière anticipée, au règlement de toutes les autres charges futures qui ont été votées par assemblée générale:
-la somme de 601,02 euros par courrier recommandé du 18 septembre 2023 ;
-puis la somme de 719,63 euros par courrier recommandé du 20 novembre 2023 :
-puis la somme de 1 070,86 euros par courrier recommandé du 03 septembre 2024 ;
-puis la somme de 1 295,11 euros par courrier recommandé du 14 février 2025.

Ces tentatives de recouvrement étant restées infructueuses, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a, par le biais de son conseil, adressé une ultime mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juin 2025, d’avoir à lui régler les charges provisionnelles dues au titre de l’exercice en cours, en vain.

Suivant décompte arrêté au 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] indique que monsieur [P] reste débiteur de la somme de 1 539,83 euros au titre des charges échues et à échoir.

C’est dans ces conditions que ledit syndicat se voit contraint de saisir la présente juridiction selon procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’article 210 de la loi ELAN, des articles 839 et 481-1 du code de procédure civile, aux fins de condamnation des charges de copropriété échues et à échoir demeurées impayées, de frais de recouvrement, ainsi que de dommages et intérêts pour résistance abusive.

A l’audience du 9 septembre à laquelle l’affaire a été examinée, le syndicat requérant dûment représenté, a maintenu les termes de son assignation.

Monsieur [Y] [P], bien que régulièrement assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses (PV 659), n’a pas comparu ni constitué.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] demande au juge, statuant selon la procédure accélérée au fond, de :

condamner monsieur [P] à lui payer : 1 121, 03 euros au titre des charges de copropriété dues sur les exercices précédents après approbation des comptes ; 209,40 euros au titre des charges de copropriété dues sur l’exercice en cours ; 209,40 euros au titre des charges de copropriété dues sur l’exercice en cours non échues.les intérêts de ces sommes calculés au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 05 juin 2025 jusqu’au jour du parfait paiement ; la somme de 230 euros au titre des frais rendus nécessaires ; les intérêts de cette somme calculés au taux légal à compter du présent acte introductif d’instance ; la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ; les intérêts de cette somme calculés au taux légal à compter du jugement à intervenir ; la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les entiers dépens mais également frais et honoraires d’huissier de justice pour l’exécution et le recouvrement des condamnations dont le créancier doit faire l’avance auprès de l’huissier de justice et ce concernant les droits de recouvrement ou d’encaissement dont bénéficient les huissiers de justice au titre de l’article 2 du Décret n°2016-230 du 26 février 2016, codifié Art. R444-55 du code de commerce, modifié par décret du 09 mai 2017, ces dispositions mettant à la charge du créancier les émoluments des prestations mentionnés à l’annexe 4.9 dudit texte, si dans le délai d’un mois qui suivra la signification du jugement, aucun règlement n’est intervenu contraignant le créancier à poursuivre par voie d’huissier de justice. 
En défense, [Y] [P] non représenté, est défaillant.


MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

L’article 473 du code de procédure civile dispose « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. »
Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Le présent jugement n’étant pas susceptible d’appel compte tenu de la valeur du litige inférieure à 5 000 euros (taux de ressort) et l’assignation n’ayant pu être remise à la personne du défendeur (PV 659), le jugement lui sera rendu par défaut et en dernier ressort. 


Sur la demande de condamnation des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. / Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. / Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. / Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557 « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557 « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

En application de ces articles, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] qui réclame à monsieur [P] les charges de copropriété exigibles pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025, produit aux débats pour justifier de sa créance :

La fiche hypothèque attestant de la propriété du lot n°119 de monsieur [P] ;Le décompte des sommes dues arrêtées au 16 mai 2025 en vertu duquel monsieur [P] reste redevable de la somme de 1 121,03 euros au titre des charges dues sur les exercices précédents après approbation des comptes, de la somme de 209,40 euros au titre des charges dues sur l’exercice en cours, de la somme de 209,40 euros au titre des charges de copropriété dues sur l’exercice en cours non échues ainsi que de la somme de 230 euros au titre des frais de recouvrement engagés ;Le contrat de syndic avec effet du 19 avril 2025 au 19 avril 2028 ;Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel pour l’exercice comptable 2023 (justificatifs des AR de convocation et de notification joints), Le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 avril 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel pour l’exercice comptable 2024 (justificatifs des AR de convocation et de notification joints), Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 avril 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et le budget prévisionnel pour l’exercice comptable 2025 (justificatifs des AR de convocation et de notification joints), Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024 et le budget prévisionnel pour l’exercice comptable 2026 (justificatifs des AR de convocation et de notification joints), Les mises en demeure du syndic en date des 18 septembre 2023, 20 novembre 2023, 03 septembre 2024 et 14 février 2025 ; La mise en demeure du 5 juin 2025 adressée par le biais de son conseil et visant expressément les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;Les appels de fonds et relevés de compte en date des 29 novembre 2021, 20 avril 2022, 22 novembre 2022, 24 avril 2023, 23 novembre 2023, 23 avril 2024, 26 novembre 2024, 23 avril 2025.
En l’espèce, il y a lieu de constater que le syndicat a vainement respecté le délai de 30 jours laissé au copropriétaire pour régler ses charges impayées. 

De plus, les pièces produites aux débats et notamment, les procès-verbaux d’assemblées générales, leurs notifications, appels de fonds et décompte des sommes dues justifient du bien-fondé de la somme demandée à monsieur [P], lequel demeure non-comparant dans le cadre de la présente instance et n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le montant de la dette. 

Il s’ensuit que la demande en paiement au titre des charges de copropriété impayées échues et à échoir exigibles arrêtées le 16 mai 2025 d’un montant total de 1 539,83 euros, présentée par le syndicat des copropriétaires est régulière, recevable et fondée.

En conséquence, monsieur [P] sera condamné à verser au syndicat requérant la somme de 1 539,83 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2025. 



Sur les frais de recouvrement 
Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement pour un montant de 230 euros selon décompte qu’il verse aux débats.
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ces frais doivent en tout état de cause être utiles et justifiés.
Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic (honoraires pour constitution/transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat) sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile : « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
Aux termes de l’article 9.1 du contrat de syndic versé aux débats, constituent des frais de recouvrement imputables aux copropriétaires : 
« - la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,
- la relance après mise en demeure […] »

En l’espèce, s’agissant des frais de recouvrement qui peuvent être imputés au copropriétaire, il doit être relevé que seuls « les frais de mise en demeure » du 18 septembre 2023 correspondant à la mise en demeure initiale (20 € TTC) relèvent des frais de recouvrement nécessaires exposés par le syndicat, étant précisé qu’une seule mise en demeure suffit pour faire faire courir les intérêts moratoires. 

Il convient donc de retirer des frais réclamés, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des « frais de mise en demeure » en date des 20 novembre 2023, 4 septembre 2024, et 14 février 2025, soit 60 € TTC) ainsi que les frais correspondant à la transmission du dossier à l’avocat (150 € TTC) qui ne caractérisent pas des frais nécessaires au sens des dispositions précitées.

Il en résulte que monsieur [P] sera condamné au paiement de la somme de 20 euros TTC correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit le coût de la mise en demeure initiale.




Sur la demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil : « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la résistance abusive ne saurait résulter d'une simple absence de réponse du débiteur aux mises en demeure. 

En effet, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi du débiteur étant rappelé que celle-ci ne peut se présumer et ne produit, en outre, aucune pièce permettant de démontrer que celle-ci a compromis l’équilibre financier de la copropriété que ce soit par l’impossibilité de régler certaines charges courantes ou d’entreprendre certains travaux sur la copropriété.

Faute pour le syndicat requérant de caractériser la mauvaise foi du débiteur défaillant ou son intention de nuire notamment, cette demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. 

En revanche, il n’y a pas lieu de juger que le débiteur devra assumer tous les frais de commissaire de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement à la charge du créancier. En effet, le droit proportionnel pouvant être alloué aux commissaires de justice lorsqu'ils recouvrent ou encaissent des sommes après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet (prévu par le n°129 du tableau 3-1 créé par l'article A.444-32 du code de commerce issu de l'arrêté du 26 février 2016), reste à la charge du créancier conformément à l'article R.444-55 du même code, le juge ne pouvant déroger à l’application de ce texte de manière anticipée et avant tout recouvrement ou encaissement par voie d’ huissier de justice.

Ainsi, il y a lieu de débouter le syndicat requérant de sa demande tendant à voir inclure dans les dépens l’intégralité du droit de recouvrement ou d’encaissement prévu par l’article R444-55 du code de commerce.


Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [P], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]
 
 la somme de 800 euros, telle que réclamée par ce dernier. 

Sur l’exécution provisoire 

Il est rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous Xavier BAISLE, 
Président du tribunal judiciaire de NARBONNE,

Statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement par défaut rendu en dernier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Condamnons monsieur [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES PINEDES DU GOLF » pris en la personne de son syndic en exercice la société PRI PARIS ROUSSILLON IMMOBILIER, la somme de 1 539,83 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 mai 2025 ;

Disons que cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2025 ;

Condamnons monsieur [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES PINEDES DU GOLF » pris en la personne de son syndic en exercice la société PRI PARIS ROUSSILLON IMMOBILIER, la somme de 20 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES PINEDES DU GOLF » pris en la personne de son syndic en exercice la société PRI PARIS ROUSSILLON IMMOBILIER de sa demande d’indemnisation pour résistance abusive ;

Condamnons monsieur [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES PINEDES DU GOLF » pris en la personne de son syndic en exercice la société PRI PARIS ROUSSILLON IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons monsieur [Y] [P] aux dépens de l’instance ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES PINEDES DU GOLF » pris en la personne de son syndic en exercice la société PRI PARIS ROUSSILLON IMMOBILIER, de sa demande tendant à la condamnation de monsieur [Y] [P] au droit de recouvrement prévu par l’article A444-32 du code de commerce, à la charge du créancier;

Déclare que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. 

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Narbonne le 7 octobre 2025, date de délibéré dont les parties ont régulièrement été avisées.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT 
Clémence GARIN Xavier BAISLE