Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 9 octobre 2025

MINUTE : 25/00033
JUGEMENT DU : 09 Octobre 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/00660 - N° Portalis DBZG-W-B7I-BOT5
AFFAIRE : Société OPH DE LA MEUSE C/ [K] [O]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL


PARTIES :






Copies délivrée le :


Copie certifiée conforme à:








Copie exécutoire à : 
DEMANDERESSE :

Société OPH DE LA MEUSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [D] [T], munie d’un pouvoir




DEFENDEUR :

M. [K] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparant








Débats tenus à l’audience du : 7 Juillet 2025
Date de délibéré annoncée : 9 Octobre 2025
Décision rendue par mise à disposition le : 9 Octobre 2025






EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 30 janvier 2020, l'OPH DE LA MEUSE a donné à bail à M. [K] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial conventionné de 331,93€ outre des provisions sur charges.

La bailleresse a fait délivrer à M. [K] [O] le 2 juillet 2024 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 565,54 € au titre des loyers impayés.

Par assignation en date du 16 octobre 2024, l'OPH DE LA MEUSE a saisi le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] afin qu'il :

- constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,
- condamne M. [K] [O] à lui payer une somme de 1303,33€ au titre de l'arriéré locatif, loyer d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal,
- fixe une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, que le locataire aurait dû payer si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela jusqu'au départ effectif des lieux de ses occupants,
- condamne M. [K] [O] au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à évacuation effective du logement,
- ordonne son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- le condamne à lui payer 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement, des frais de saisine de la CCAPEX et exposés pour parvenir à l'expulsion,
- ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

Au soutien de ses prétentions, l'OPH DE LA MEUSE faisait valoir que le locataire n'avait pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement de payer et qu'en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouvait résilié de plein droit.

Après un renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 7 juillet 2025, date à laquelle elle a été utilement retenue.

À cette audience, l'OPH DE LA MEUSE, représentée par Mme [D] [T], munie d'un pouvoir régulier, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 3.052,60€.

Bien que cité par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice, M. [K] [O] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

En application de l'article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

À titre liminaire, il convient de constater que la CCAPEX a été saisie de la situation de M. [O] le 3 juillet 2024, et que le représentant de l'État dans le département a été avisé de l'assignation le 17 octobre 2024, de sorte que la demande est recevable.


Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.

En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties et notamment des locataires, en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée.

Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 2 juillet 2024, la bailleresse a fait commandement à M. [K] [O] de s'acquitter de la somme de 565,54€ de loyers impayés.

Il ressort des pièces produites que le défendeur n'a pas réglé l'intégralité de la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 3 septembre 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 3 septembre 2024. 


Sur l'expulsion

Le locataire n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu'il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur l'indemnité d'occupation

Il est constant que l'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

L'occupation sans droit ni titre des lieux par M. [K] [O] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l'avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clés. 


Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l'article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la bailleresse produit un décompte du 3 juillet 2025 démontrant que M. [K] [O] reste à lui devoir la somme de 3.052,60€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance de juin 2025 incluse.

M. [K] [O], non comparant, ne conteste pas, de fait, le principe ni le montant de la dette. 

Il convient de déduire des sommes dues la somme de 4,29€ au titre de « frais défaut d’assurance » mentionnée aux termes du dernier avis d’échéance, laquelle n’est justifiée par aucune pièce communiquée. 

Il n’est pas justifié de la reprise du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte que des délais de paiement ne peuvent être octroyés à M. [K] [O] en application des dispositions susvisées.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [K] [O] au paiement de la somme de 3.048,31€ au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 565,54 €, et de l'assignation pour le surplus.


Sur les mesures accessoires

M. [K] [O], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais de saisine de la CCAPEX, à l'exclusion des frais liés à l'expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l'exécution.

L'équité commande de rejeter la demande formulée par la bailleresse sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.








PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,


CONSTATE la résiliation à la date du 3 septembre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 30 janvier 2020 portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de M. [K] [O], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE M. [K] [O] à payer à l'OPH DE LA MEUSE la somme de 3.048,31€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 sur la somme de 565,54€, et du 16 octobre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [K] [O] à payer à l'OPH DE LA MEUSE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux;

CONDAMNE M. [K] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ; 

DEBOUTE l'OPH DE LA MEUSE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l'OPH DE LA MEUSE de ses demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.


LE GREFFIER LE JUGE